Cassazione n. 27820/2025

ente ORDINANZA sul ricorso n. 8311/2021R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.N.C. [OSCURATO:PERSONA], p.i. 02591260548, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]; ricorrente contro [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentata e difesa dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] ; controricorrente avverso la sentenza n.590/2020 della Corte d’ a ppello di Perugia , pubblicatail 28 - 12 - 2020, udita la relazione della causa svolta nella camera di consigliodel giorno 8-10-2025dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 1. Con sentenza n. 1304/2017 , pubblicata il 28 - 7 - 2017 , il Tribunale di Perugia, accogliendo la domanda dell’attrice [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., condannavala convenuta [OSCURATO:PERSONA] a pagare l’importo OGGETTO: mediazione RG.8311/2021 C.C.8-10-2025 di Euro 7.800,00 oltre iva, a titolo di provvigione per l’attività di intermediazione immobiliare svolta, in forza della quale [OSCURATO:PERSONA] aveva proposto l’acquisto di un immobile sito a Perugia in località Collestrada per il prezzo di Euro 390.000,00 e la proprietaria Sepioni aveva accettato la proposta. Decidendo sul gravame proposto dallaSepioni avverso la suddetta pronuncia, la Corte d’appello di Perugia loaccoglieva con sentenza n. 590/2020, pubblicatail 28-12 - 2020, rigettando la domanda di [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. e condannandola alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi. La sentenza esclu deva il diritto della società alla provvigione, dichiarando che [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva soltanto sottoscrittola proposta sottopostale dal legale rappresentante di [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., senza che sulla stessa comparisse la firma del proponente l’acquisto Bucciarelli; aggiungeva che da nessun atto risultava che l’asserito proponente Bucciarelli ave sse sottoscritto la proposta di acquisto e, anzi , era emerso che lo stesso aveva subordinato la sottoscrizione alla positiva verifica della possibilità di spostare un palo Enel e aveva successivamente comunicato di essere interessato all’acquisto solo in caso di riduzionedel prezzo; perciò, dichiara va che l’incontro delle volontà tra potenziale venditore e potenziale acquirente non si era concretato e l’affare non era stato concluso, stante anche il rifiuto della proprietaria alla richiesta riduzione del prezzo e la revoca della proposta di Bucciarelli, con la restituzione in suo favore, in data 2-11-2009, dell ’ a ssegno rilasciato a titolo di caparra da parte della società, prima di sapere se la proprietaria avesse accettato la proposta, senza che il proponente avesse sottoscritto l’apposito spazio intitolato “ritiro della proposta di acquisto accettata”; aggiungeva che la proposta era espressamente subordinata anche alla rinuncia al diritto di prelazione da parte dei proprietari confinanti. 2.[OSCURATO:PERSONA] s.n.c. ha proposto ricorso per cassazione avverso la citata sentenza di secondo grado sulla base di quattro motivi e l’intimata [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le partihanno depositato memoria illustrativa. All’esito della camera di consiglio del giorno 8-10-2025la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso, intitolato “ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 113 c.p.c. in ordine all’art. 1755 del c.c. in tema di diritto alla provvigione, e agli artt. 1321, 1326 e 1335 del c.c. in tema di conclusione del contratto e presunzione di conoscenza ex art. 360, 1° comma n. 3 c.p.c.”, la società ricorrente sostiene che il contratto preliminare era stato concluso e ciò comportava il sorgere del diritto alla provvigione per la società mediatrice, senza che potesse avere rilevanza la mancata stipula del contratto definitivo; affermache la proposta di acquisto firmata dal proponente e dalla promittente venditrice per accettazione comportava la costituzione di vincolo giuridico tra le parti; prospetta che, poiché il giudice di appello ha accertato che il proponente aveva firmato dopo l’accettazione da parte della proprietaria, risulta che il proponente aveva avuto conoscenza dell’accettazione da parte della venditrice, diversamente da quanto ritenuto dalla sentenza impugnata; aggiunge che, comunque, solo il proponente poteva rilevare il difetto di conoscenza per contestare il perfezionamento del contratto. 2. Con il secondo motivo , intitolato “ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2702 del c.c. e degli artt. 214 e segg. del c.p.c. ex art. 360, 1° comma, n. 3 c.p.c., n onché dell’art. 116 del c.p.c. e dell’art. 115 del c.p.c. ex art. 360 1° comma n. 4 c.p.c.”, la ricorrente assume che la proposta di acquisto firmata dal proponente, dal mediatore e dal venditore aveva piena efficacia tra le parti, tenuto conto che la stessa non era stata oggetto né di querela di falso né di disconoscimento, né di interpretazione del suo contenuto; evidenzia come siapacifico che tutte le parti avessero sottoscritto la proposta in data 26-10-2009, in quanto la prova è rappresentata dal documento, sottratto alla regola del prudente apprezzamento; sostiene che il giudice sia incorso in errore di percezione sulla ricognizione del contenuto del documento, con la conseguente violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. 3.Con il terzo motivo, intitolato “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2729 del c.c. e dell’art. 1329 del c.c. ex art. 360 1° comma n. 3 c.p.c. e dell’art. 115 del c.p.c. ex art. 360 1° comma n. 4 c.p.c. e omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 1° comma n. 5 c.p.c.”, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia considerato le dichiarazioni del teste Bucciarelli in ordine al fatto che la cubatura non corrispondeva a quella reale, per cui egli aveva chiesto di rivedere il prezzo,e abbia considerato la restituzione della caparra; rileva che si trattava di elementi privi di valore indiziario e che contrastavano con la proposta di acquisto, firmata da tutte le parti il 26-10-2009 e costituente fatto decisivo del quale era stato omesso l’esame. 4.Con il quarto ed ultimo motivo, intitolato “ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 113 c.p.c. e dell’art. 8 della L.590/1965 in tema di prelazione agraria; violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362- 1371 del c.c. in tema di interpretazione della clausola di prelazione – violazione o falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c. – motivazione apparente ex art. 360 1° comma n. 3-4 c.p.c.”, la ricorrente rileva che il contratto preliminare sottoscritto il 26-10-2009 riguardava anche un terreno di circa un ettaro e, perciò , era stata inserita la clausola “la presente proposta andrà a buon fine previa rinuncia al diritto di prelazione dei confinanti”; sostiene che l’esercizio della prelazione ex art. 8 legge 26-5-1965 n. 590 rappresentava condizione risolutiva del contratto preliminare e che la clausola non aveva alcuna incidenza sul diritto alla provvigione a favore del mediatore e a carico della venditrice, in quanto comunque la vendita sarebbe avvenuta anche se era incerta la persona dell’acquirente; quindi,adduce che la venditrice fosse debitrice dell’importo della provvigione in forza dell’ “incarico di mediazione per vendita immobiliare” indata 11-12-2008 e lamenta che la motivazione della sentenza impugnata sul punto sia stata solo apparente. 5. I primi tre motivi possono essere esaminati congiuntamente, stante la loro stretta connessione e alla stregua della continuità delle argomentazioniprospettate. Essi sono inammissibili laddove l a ricorrente, sotto lo schermo della violazione di tutte ledisposizioni negli stessi indicate, intende, in realtà,sollecitare una diversa ricostruzione dei fatti, non consentita in sededi legittimità. Infatti,la sentenza impugnata ha accertato in fatto, sulla base del contenuto della proposta di acquisto, del momento in cui ne è stata eseguita la sottoscrizione da parte della proprietaria e del Bucciarelli, nonché della condotta delle parti, che non era stato concluso alcun affare; ciò in quanto la proprietaria, sottoscrivendo la proposta di acquisto prima del proponente, non aveva accettato alcuna proposta ma aveva eseguito una propria proposta, con riguardo alla quale la successiva sottoscrizione da parte di Bucciarelli non aveva il significato di accettazione, tanto che Bucciarelli non aveva sottoscritto lo spazio titolato “ritiro della proposta di acquisto accettata” e poi aveva revocato la proposta medesima, ottenendo dalla società anche la restituzione dell’assegno rilasciato per caparra. L’alternativa ricostruzione sulla quale la ricorrente fonda la tesi dell’esistenzadelle violazioni di legge prospettate - secondo la quale la scrittura intercorsa tra le parti integrava contratto preliminare, perfezionatosi a prescindere dal momento in cui le parti avevano apposto la loro sottoscrizione e dalle loro successive condotte - presuppone una letturadel contenuto della scrittura medesima diversa da quella eseguitadal giudice di merito e che non può essere ottenuta nel giudizio di legittimità. Posto il dato pacifico che l’individuazione del contenuto del documento si concreta in un accertamento di fatto, non rileva in sé il dato, sul quale insiste la ricorrente, della presenza delle sottoscrizioni delle parti nella “proposta di acquisto” al fine di inferirne l’avvenuta conclusione del contratto preliminare, in mancanza dell’accertamento sul dato che il contenuto del documentofosse tale da comportare tale effetto. Si esclude,altresì, che l e violazion i degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., prospettate con il secondo e con il terzo motivo, possa no essere dedotte per sostenere l’erroneo accertamento d a parte della Corte d’appello del contenuto della scrittura che, secondo la ricorrente, integrerebbe travisamento della prova. Infatti, il vizio relativo al travisamento del contenuto oggettivo della prova va fatto valere ai sensi dell’art. 360,co. 1, n. 5 cod. proc. civ. ( da ultimo, Cass. Sez. U 5-3-2024,n. 5792) , mentre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. sussiste nel caso in cui il giudice, in contraddizione con la disposizione, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio); è inammissibilela diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggiore forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre prove, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U 30-9-2020,n. 20867). A sua volta, la violazione dell'art. 116 cod. proc. civ. sussiste se il giudice, nel valutare una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore, oppure il valore che il legislatore attribuisce a una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, il valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta a una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice abbia solamente male esercitato il suo prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile ai sensi dell’art. 360,co. 1 , n. 5 , cod. proc. civ. solo nei limiti in cui è ancora consentito il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass. Sez. U 30-9-2020,n. 20867 , cit. ). Si esclude qualsiasi rilievo anche alla violazione dell’art. 2729 cod. civ. dedotta nel terzo motivo , in quanto la denuncia in cassazione di violazione o falsa applicazione di tale norma può prospettarsi solo quando il giudice di merito affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti, ovvero fondi la presunzione su fatto storico privo di gravità o precisione o concordanza ai fini dell’inferenza dal fatto noto della conseguenza ignota e non anche quando la critica si concreti nella diversa ricostruzione delle circostanze fattuali o nella mera prospettazione di una inferenza probabilistica diversa da quella ritenuta applicata dal giudice di merito (Cass. Sez. 2 21-3-2022, n. 9054 ; Cass. Sez. 1 25 - 9-2023,n. 27266). Infine, si esclude qualsiasi fondatezza delle deduzioni della ricorrente in ordine al travisamento della prova - anche esattamente qualificate nel paradigma dell’art. 360, co. 1 , n. 5 , cod. proc. civ. - e delle deduzioni svoltecon il terzo motivo , laddove proposto ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. Infatti, non si è venuto a configura re il denunciatoomesso esame di fatto decisivo con riguardo alla proposta di acquisto, avendolala sentenza impugnata presa in esame e d avendo escluso in fatto, sulla base del contenuto della proposta medesima e delle altre risultanze probatorie, che fosse stato concluso l’affare. Quindi, si rimane nell’ambito dell’interpretazione delle risultanze processuali, riservata al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità, essendo stata svolta in termini immuni da vizi logici e giuridici. 6.E’ infondato anche il quarto motivo di ricorso. La tesi della ricorrente in ordine alla debenza della provvigione alla società mediatrice da parte della proprietaria venditrice per il fatto che, comunque, l’affare era stato concluso, o con il proponente Bucciarelli o con il confinante che avevaesercitato il diritto di prelazione , si fonda sulpresupposto - escluso dalla sentenza impugnata con pronuncia che resiste in questa sede - che tra la proprietaria e Bucciarelli fosse intercorso contratto preliminare; inoltre, non risulta in alcun modo accertato in causa che il confinante avesse esercitato il suo diritto di prelazione, per cui neppure sotto questo profilo si prospetta la conclusione di un affare con il confinante che possa porre la questione della debenza del diritto della società mediatrice alla provvigione. 7.In definitiva, alla luce delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso deve essereinteramente rigettato. Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenzae si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1 - quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M [OSCURATO:PERSONA] il ricorso; condanna la ricorrente alpagamento, in favore della controricorrente , delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 200,00 per esborsi e in e uro 3.100,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa come perleg ge. Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente , di ulteriore importo a titolo di contributo unifica