Cassazione n. 24023/2026

o Bologni-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in liquidazione coatta amministrativa, inpersona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 31/2025 depositatail 07/01/2025.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/20261. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], premesso di essere socidella [OSCURATO:SOCIETA] - società cooperativa edificatrice a r.l.,all’epoca in bonis, convenivano in giudizio la predetta società per ottenere,in via principale, sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., che trasferisse loro,in esecuzione dell’atto di assegnazione di alloggio del 10.11.1999, laproprietà dell’appartamento sito in Prato, [OSCURATO:PERSONA] n. 68,catastalmente identificato al foglio mappale n. 67, particella 1418, sub.501 (ex 25), classificato A/2, con il pertinente garage, identificatocatastalmente al foglio n. 67, particella 1418, sub. 26, categoria C/6, conaccesso da [OSCURATO:PERSONA] n. 1; in subordine, l’accertamento del diritto dicredito in prededuzione nei confronti della liquidatela per l’importo di ₤435.100.000 - pari a euro 224.710,24 - versato nel corso del tempo, siadirettamente alla società, sia mediante pagamento delle rate di mutuo, atitolo di prezzo.A sostegno della domanda, gli attori allegavano di avere prenotato,in data 21.9.1994, un alloggio da realizzarsi nell’ambito del PEEP e diesserne stati immessi nel possesso; che nell’art. 2 dell’atto diassegnazione era stato dato atto del versamento di una parte del prezzo,pari a ₤ 277.000.000, mentre la residua somma di ₤ 158.100.000 sarebbestata oggetto di mutuo concesso da MPS, garantito da ipoteca; che ilcontratto definitivo non era stato stipulato, essendo insorto contenziosocon la banca mutuante, la quale, ai fini della cancellazione dell’ipoteca - afronte dell’incasso di euro 240.203,67 - pretendeva un’ulteriore somma atitolo di interessi; che [OSCURATO:SOCIETA] si era rifiutata di procedere alla stipula deldefinitivo in assenza dell’estinzione della pretesa di MPS, garantita daipoteca su immobile ancora intestato alla società.1.1. La cooperativa era stata, quindi, sottoposta a liquidazionecoatta amministrativa in data 6.09.2017 e, nonostante gli attori avesseromanifestato, sin dal 13.11.2017, la volontà di sottoscrivere il contrattodefinitivo provvedendo al pagamento in favore della banca della residuaNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026somma di euro 3.455,79, il Commissario liquidatore, in data 8.11.2018,aveva dichiarato di volersi sciogliere dal contratto di assegnazione ai sensidell’art. 72 l.fall., nonostante la mancanza dell’autorizzazione del [OSCURATO:PERSONA].1.2. [OSCURATO:SOCIETA] in liquidazione coatta amministrativa si costituivaresistendo alla domanda ed eccepiva l’inammissibilità dell’azione propostaai sensi dell’art. 2932 c.c., perché introdotta successivamente allasottoposizione della società convenuta alla procedura concorsuale;deduceva, inoltre, l’improcedibilità delle domande di accertamento e dicondanna, in quanto proposte al di fuori dell’ambito concorsuale; eccepivala prescrizione del diritto all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludereil contratto, posto che l’atto di prenotazione era del 21.09.1994 e quello diassegnazione del 10.11.1999; sosteneva, infine, la legittimità della sceltadel Commissario straordinario di sciogliersi dal rapporto, nell’interessedella massa, poiché l’immobile era gravato da ipoteca in favore di MPS e ilpreliminare non era stato trascritto, con conseguente sua inopponibilitàalla procedura ai sensi dell’art. 45 l.fall.2. Il Tribunale di Prato rigettava la domanda, sul rilievo che, puressendo l’atto di assegnazione assimilabile a un contratto preliminare, lamancata trascrizione dello stesso in data anteriore all’apertura dellaprocedura determinava la libertà del Commissario di provocare loscioglimento del rapporto ai sensi dell’art. 72 l.fall., non rilevando, nellafattispecie, l’assenza dell’autorizzazione del Comitato di sorveglianza,costituito in epoca successiva - 18.10.2019 - alla dichiarazione discioglimento.3. Avverso detta sentenza proponevano appello [OSCURATO:PERSONA] dinanzi alla Corte di appello di Firenze. L’appellata sicostituiva, eccependo l’inammissibilità dell’appello perché non articolato inNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026separati motivi; concludeva per la condanna degli appellanti al pagamentodelle spese del giudizio.La Corte di appello, con sentenza n. 31/2025, rigettava il gravame,esaminando anzitutto le eccezioni preliminari assorbite in prime cure, inparticolare di inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. e delladomanda subordinata relativa alla natura di credito in prededuzione delprezzo di acquisto già versato, di cui si domandava la restituzione.La Corte territoriale riteneva fondate le eccezioni - peraltro rilevabilid’ufficio in ogni stato e grado del procedimento - e individuava il fulcrodella controversia nell’ammissibilità di una domanda ordinaria ex art. 2932c.c. proposta sulla scorta di un preliminare non trascritto in epocaantecedente all’apertura della procedura di liquidazione coattaamministrativa, nonché nella proposizione in sede ordinaria, anzichéfallimentare, della questione relativa alla prededuzione del creditorestitutorio.4. Avverso detta sentenza [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi. Ha resistitocon controricorso [OSCURATO:PERSONA] in liquidazione coatta amministrativa.Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.MOTIVI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsaapplicazione degli artt. 42, 72 e 200 l. fall., la mancata applicazionedell’art. 2932 c.c., nonché la violazione dell’art. 1 del Protocolloaddizionale n. 1 alla CEDU, dell’art. 13 CEDU e dell’art. 24 Cost. Essicensurano la sentenza impugnata nella parte in cui, pur avendo rilevatol’illegittimità formale dell’atto di scioglimento dal preliminare, ha ritenutoimprocedibile la domanda di esecuzione in forma specifica, senzaNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026consegna dell’alloggio e ai principi affermati dalla Corte EDU nellasentenza Ceni c. Italia.2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione dell’art.1 del Protocollo addizionale n. 1 alla CEDU, dell’art. 13 CEDU, dell’art. 117Cost., dell’art. 72 l.fall. e dell’art. 2932 c.c., sostenendo che la Corteterritoriale avrebbe dovuto disapplicare l’atto di scioglimento adottato dalcommissario liquidatore e procedere a un bilanciamento concreto tral’interesse della massa e la tutela del promissario acquirente in buonafede, alla luce della pretesa sproporzione derivante dalla perditadell’alloggio già assegnato.I due motivi, strettamente connessi perché entrambi diretti acontestare gli effetti della procedura concorsuale sulla domanda ex art.2932 c.c. e sulla posizione dei promissari acquirenti, possono essereesaminati congiuntamente. Essi sono infondati e, per più profili,inammissibili.La Corte di appello ha fondato la decisione su una ratio autonoma eassorbente: la domanda costitutiva proposta ai sensi dell’art. 2932 c.c. èstata introdotta soltanto nel 2020, quando la liquidazione coattaamministrativa era già stata aperta, in data 6 settembre 2017, e nonrisulta preceduta da alcuna trascrizione opponibile alla procedura. Neconsegue che le censure relative alla validità o invalidità dell’atto discioglimento non intercettano il fondamento decisivo della pronunciaimpugnata, che riposa sul principio della cristallizzazione della massapassiva e sull’impossibilità di incidere, mediante una sentenza costitutivasuccessiva all’apertura della procedura, sulla consistenza dell’attivodestinato al concorso dei creditori in sede di cognizione ordinaria.In applicazione dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., il ricorso èinammissibile quando il provvedimento impugnato abbia deciso lequestioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte eNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026l’esame dei motivi non offra elementi per mutare l’orientamento dellastessa. Nella specie, la decisione impugnata si è conformata al consolidatoprincipio della cristallizzazione della massa passiva a seguito dell’aperturadella procedura concorsuale e della conseguente inammissibilitàdell’azione costitutiva ex art. 2932 c.c. proposta nei confronti dellaprocedura, ove la domanda non sia stata anteriormente trascritta,secondo quanto affermato, tra le altre, da Cass., Sez. U, n. 12476/2020,Cass., Sez. 1, n. 2906/2016 e Cass., Sez. U, n. 18131/2015.Anche in ordine alla subordinata eccezione riguardante il rito, questaCorte intende dare continuità (cfr. ex plurimis, Sez. L, n. 16867/2011;conforme Sez. 6 - 1, n. 21669/2013; da ultimo Sez. 3, n. 10421/2024) aiprincipi risalenti espressi da Cass. Sez. 1, n. 2730/1995, conforme Sez. 1,n. 20367/2004.Per completezza, come correttamente già osservato dalla pronunciagravata, pur considerando applicabile l’art. 72 l.fall., come riformato nel2006 - e quindi ritenendo necessaria l’autorizzazione del comitato divigilanza, non solo per il subentro nel contratto, ma anche per loscioglimento -, la denuncia dei vizi relativi alla procedura di autorizzazioneal compimento di atti negoziali, così come dei vizi inerenti alla preventivaaudizione del comitato dei creditori – recte, comitato di sorveglianza –,non può essere fatta valere mediante una diretta impugnativa in sedecontenziosa dell’atto posto in essere dal commissario liquidatore, masoltanto mediante gli strumenti di reclamo previsti nell’ambito dellaprocedura concorsuale.Non è allegato, né può desumersi dalla sentenza di appello - cfr.cenno a pag. 13, ultimo cpv. - che i promissari acquirenti abbiano attivatogli strumenti di reclamo avverso l’atto del commissario liquidatore. Indifetto dell’attivazione e dell’esito favorevole di tali rimedi, l’atto diNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026scioglimento resta comunque non utilmente neutralizzabile nel presentegiudizio ordinario.7. È infondato anche il motivo nella parte in cui assume che ilcomportamento del curatore sia violativo dell’art. 13 CEDU e dell’art. 117Cost.I ricorrenti disponevano, come correttamente rilevato dalla Corte diappello di Firenze, di mezzi di tutela effettivi.I regimi formali di circolazione della ricchezza non sono, di per sé,contrari ai principi della CEDU, essendo al contrario finalizzati adassicurare certezza e pubblicità dei rapporti giuridici relativi a determinatecategorie di beni.Nella fattispecie, la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. è statanotificata il 16 gennaio 2020, a fronte di atti di prenotazione eassegnazione rispettivamente del 21 settembre 1994 e del 10 novembre1999; il contratto di mutuo stipulato per il saldo prezzo è del 23 febbraio2000, con durata quindicennale, scadente nel 2015; la liquidazione coattaamministrativa della cooperativa risale al 2017: in data antecedente non èstata trascritta né la domanda, né alcun atto idoneo a produrre effettiprenotativi. Non sussiste, quindi, violazione dell’art. 13 CEDU, finalizzato agarantire il diritto a un ricorso effettivo a fronte della violazione dei propridiritti fondamentali, ma soltanto l’inerzia prolungata dei ricorrenti, i quali,alla scadenza del mutuo, che assumono di avere integralmente saldato -ma la circostanza è contestata -, disponevano di uno strumento effettivoper mettere al riparo la loro pretesa di divenire proprietari dell’immobiledalle vicende che potevano travolgere il promittente venditore; strumentocostituito dalla trascrizione del preliminare o, ancora, dalla trascrizionedella domanda ex art. 2932 c.c.Numero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026Essi non sono, pertanto, soggetti a un vuoto di tutela, ma alleconseguenze della mancata attivazione degli strumenti di protezionedisponibili.Proprio perché l’atto di assegnazione del 10 novembre 1999,assimilato dai giudici di merito a un contratto preliminare, è successivoall’entrata in vigore della disciplina introdotta dal decreto-legge n. 669 del31 dicembre 1996, convertito nella legge n. 30 del 1997, esso avrebbepotuto, in presenza dei requisiti formali richiesti dall’art. 2645-bis c.c.,essere trascritto, così assicurando ai promissari acquirenti la tutelaprenotativa e, nei limiti di legge, il privilegio speciale previsto dall’art.2775-bis c.c. in caso di mancata esecuzione. In assenza dell’anteriorità dialcuna trascrizione, l’eventuale sentenza costitutiva inciderebbe ex post econtra legem sull’attivo concorsuale, sottraendo il bene alla garanziacomune dei creditori sulla base di un titolo formatosi dopo l’apertura dellaprocedura.A fronte di tale assetto, la prospettazione dei ricorrenti, fondata sullabuona fede, sull’immissione nel godimento dell’alloggio e sull’asseritosostanziale adempimento del preliminare, non scalfisce la ratio decidendidella sentenza impugnata. Tali circostanze, anche ove valorizzate sul pianodel rapporto sostanziale, non consentono di neutralizzare le regole diopponibilità e concorsualità che presidiano la procedura, né di ottenere,dopo l’apertura della liquidazione coatta amministrativa, una pronunciacostitutiva idonea a sottrarre il bene alla garanzia comune dei creditori.La conclusione è imposta dalla disciplina della liquidazione coattaamministrativa. Ai sensi dell’art. 200, comma 1, l. fall., dalla data delprovvedimento che ordina la liquidazione si applicano, tra gli altri, gli artt.42, 44, 45, 46 e 47 l. fall.; l’art. 201 l. fall., quanto agli effetti dellaprocedura nei confronti dei creditori e dei rapporti giuridici preesistenti,richiama gli artt. 51-63, 66 e 72-83 l.fall. L’azione proposta ai sensiNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026dell’art. 2932 c.c. mira a ottenere una sentenza costitutiva che, sepronunciata dopo l’apertura della procedura e in difetto di anterioretrascrizione opponibile, modificherebbe una situazione giuridicapreesistente incidendo sull’attivo concorsuale, in contrasto con il principiodi cristallizzazione dell’asse fallimentare, posto dagli artt. 42, 44 e 52l.fall. a tutela della massa dei creditori.Il precedente invocato dai ricorrenti, relativo all’ammissibilitàdell’azione ex art. 2932 c.c. nonostante il sopravvenuto fallimento di unadelle parti del preliminare, attiene alla diversa ipotesi della domandatrascritta prima della sentenza dichiarativa, come emerge anche dairichiami a Cass., Sez. 1, n. 10615/1998; Cass., Sez. 1, n. 9010/2018.Né può sostenersi l’assunto secondo cui l’onere di trascrizionecostituirebbe un formalismo sproporzionato: la disciplina della trascrizionedegli atti prevista dagli artt. 2652 e ss. c.c. riflette il sistema di pubblicitàimmobiliare, opponibilità degli atti, certezza dei traffici e tutela della parcondicio creditorum, sicché esclude in nuce la violazione delle normeCEDU richiamate dai ricorrenti. La trascrizione del preliminare o delladomanda ex art. 2932 c.c., in particolare, è lo strumento attraverso ilquale l’ordinamento coordina la tutela individuale del promissarioacquirente con l’esigenza di certezza dei traffici immobiliari e con la tuteladei terzi; nella procedura concorsuale essa assume, inoltre, funzionedecisiva di selezione delle pretese opponibili alla massa.Nel caso in esame, inoltre, la Corte territoriale ha dato atto di unpagamento non integrale, residuando ancora un saldo, circostanza cheesclude la piena assimilabilità della vicenda alla fattispecie valorizzata dairicorrenti. La presenza di un debito residuo, dell’ipoteca gravantesull’immobile e dell’esigenza di non assumere obbligazioni a carico dellamassa conferma la recessività della questione della convenienza delNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026subentro rispetto alla ragione assorbente dell’inopponibilità della domandacostitutiva tardivamente proposta.Va, inoltre, esclusa la sovrapponibilità della presente vicenda allafattispecie esaminata dalla Corte EDU nella sentenza Ceni c. Italia, poichéin quel caso la violazione dell’art. 1 del Protocollo n. 1 e dell’art. 13 CEDUfu ravvisata in relazione alla mancanza, nell’ordinamento interno alloraapplicabile, di un quadro di protezione minima e di un rimedio effettivoidoneo a consentire il sindacato sulla necessità e proporzionalità delloscioglimento del preliminare disposto dal curatore fallimentare. Nel caso inesame, invece, la posizione dei ricorrenti si colloca in un diverso contestonormativo e fattuale, caratterizzato dalla possibilità, non esercitata, dimunire la pretesa traslativa di tutela prenotativa mediante la trascrizionedel preliminare o della domanda ex art. 2932 c.c. in epoca anterioreall’apertura della procedura. Ne consegue che il mancato conseguimentodel trasferimento coattivo non deriva da un difetto strutturale di tutelaeffettiva, ma dall’inopponibilità alla massa di una domanda costitutivatardivamente proposta, secondo regole di pubblicità immobiliare econcorsualità preordinate alla certezza dei traffici e alla tutela della parcondicio creditorum.Alla medesima conclusione conduce, a contrario, il principioaffermato da Cass., Sez. U, n. 18131/2015, secondo cui il curatore delfallimento del promittente venditore non può sciogliersi dal contrattopreliminare con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbiatrascritto, anteriormente all’apertura della procedura, la domanda ex art.2932 c.c. e tale domanda sia poi accolta con sentenza trascritta. Ilfondamento della decisione risiede, dunque, proprio nell’effettoprenotativo dell’anteriore trascrizione, che rende opponibile alla massa ilsuccessivo acquisto giudiziale. Nel caso in esame tale presupposto manca,poiché la domanda costitutiva è stata proposta soltanto dopo l’aperturadella liquidazione coatta amministrativa e non risulta preceduta da alcunaNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026trascrizione idonea a produrre effetti prenotativi; sicché il richiamo alleSezioni Unite non contraddice, ma conferma, per differenza di fattispecie,l’inopponibilità alla procedura della pretesa traslativa azionata dairicorrenti.La questione della legittimità dello scioglimento dal preliminare sicolloca, in ogni caso, a valle della ratio decidendi principale, che restaferma sulla declaratoria di inammissibilità dell’azione proposta ai sensidell’art. 2932 c.c., pur potendosi condividere l’assunto dei ricorrentisecondo cui il contratto controverso rientra tra i rapporti pendenti. Lagiurisprudenza richiamata negli atti, e segnatamente Cass. 10811/2017,Cass. 12462/2016, Cass. 25876/2011, Cass. 19035/2010 e Cass.16860/2004, può rilevare sul diverso piano della disciplina delloscioglimento del rapporto pendente e della necessità delle autorizzazioniprescritte, ma non conduce, nella presente fattispecie, all’accoglimentodella domanda costitutiva. Anche a voler ritenere non validamenteesercitata la facoltà di scioglimento per difetto della prescrittaautorizzazione, il contratto preliminare resterebbe comunque sospeso enon potrebbe essere eseguito coattivamente in sede ordinaria mediantesentenza ex art. 2932 c.c., in difetto di una domanda anteriormentetrascritta e opponibile alla procedura. L’eventuale vizio dell’atto delcommissario liquidatore, inoltre, si ripete, avrebbe dovuto essere fattovalere con gli strumenti interni alla procedura, e non mediante ladisapplicazione, nel giudizio ordinario, degli effetti dell’atto di scioglimentosull’attivo concorsuale.Come anticipato, per effetto dell’apertura della proceduraconcorsuale liquidatoria, detti rapporti restano in stato di sospensione sinoa quando l’organo della procedura non dichiari di sciogliersi dal vincoloovvero, con le prescritte autorizzazioni, di subentrarvi. Neppurel’eventuale disapplicazione della disciplina richiamata, salvo l’esito positivodel reclamo, potrebbe condurre all’eseguibilità coattiva del preliminareNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026finché il Commissario non si sia espresso con il conforto della prescrittaautorizzazione e, comunque, in difetto di un titolo anteriormenteopponibile alla procedura.Deve quindi ribadirsi, in sintesi, che la domanda ex art. 2932 c.c.,ove proposta dopo l’apertura della liquidazione coatta amministrativa enon assistita da precedente trascrizione opponibile, non può essereaccolta, poiché comporterebbe il recupero del bene alla sola garanziapatrimoniale del promissario acquirente e la correlativa sottrazione dellostesso alla garanzia collettiva dei creditori in contrasto con il complesso diregole desumibili dagli artt. 42, 44, 45, 51 e 52 l.fall. Ciò non lascia ilpromissario acquirente privo di tutela, potendo egli far valere nellaprocedura il credito restitutorio o risarcitorio derivante dal rapporto,secondo le regole del concorso e dell’accertamento del passivo, in sedefallimentare (cfr., tra le altre, Cass., Sez. 1, n. 2906/2016, in applicazionedei principi affermati da Cass., Sez. U, n. 18131/2015, che ha esaminatoanche il precedente della Corte EDU, Ceni c. Italia del 2014).Il ricorso deve, dunque, essere nel suo complesso rigettato.Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate a carico deiricorrenti per il presente grado di giudizio.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, se dovuto,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento, in favoredella controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida ineuro 7.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali nellaNumero registro generale 11859/2025Numero sezionale 1755/2026Numero di raccolta generale 24023/2026Data pubblicazione 24/07/2026misura del 15 per cento, accessori di legge e contributo spese prenotate adebito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile di giorno 8 luglio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso