Cassazione n. 16347/2025

o la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 15938/2020R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]. -Ricorrente – Contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]. -Controricorrente – Avverso la sentenza d el la Corte d’appello di Milano n. 651/2020 depositata il 26/02/2020. Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella camera di consiglio del12 giugno 202 5 . [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] convenne davanti al Tribunale di Milano il Condominio “[OSCURATO:PERSONA]” di via Vivaldi, in Basiglio (MI) (“Condominio”) chiedendo che venisse accertata e dichiarata la nullità Condominio e annullabilità della delibera approvata dall’assemblea condominiale il 26 maggio 2017 che le vietava di realizzare un secondo ingresso all’appartamento di sua proprietà esclusiva sul pianerottolo condominiale e che venisse altresì accertato e dichiarato che si trattava di una “modifica” consentita dall’art. 1102 c.c. e non di una “innovazione” soggetta all’autorizzazione dell’assemblea. [OSCURATO:PERSONA] contestò la domanda e l’attrice, nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., chiese che venisse accertata e dichiarata la nullità dell’art. 28 del regolamento condominiale che vietava ai condòmini di apportare determinatemodifiche. Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 12845 del 2018, respinse la domanda. 2. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello e la Corte d’appello di Milano, nel contraddittorio del Condominio, ha respinto il gravame, così argomentando: (i) l’art. 28 del regolamento condominiale, di natura contrattuale, vieta ai condòmini (e ai loro aventi causa) di ”apportare modifiche che possano avere un qualsiasi effetto sulle strutture in cemento armato, sui muri perimetrali ed in genere sui muri portanti dello stabile ovvero su parti comuni e di manomettere manufatti ed in genere ogni apparecchiatura siti nelle parti comuni […]”; (ii) detto che il regolamento condominiale , per giurisprudenza pacifica, può porre ai partecipanti limiti all’uso della cosa comune più rigorosi di quelli fissati dall’art. 1102 c.c., la norma del regolamento in esame non è generica perc hé, letta singolarmente o nel contesto dell’intero regolamento, fornisce una chiara rappresentazione dei divieti stabiliti nell’interesse generale dei condòmini , nel senso che , nel vietare le “modifiche”, si riferisce evidentemente ad ogni opera che, anche laddove non alteri l’essenza della cosa comune o il suo aspetto funzionale, comporti un’alterazione dello stato di fatto che i condòmini hanno dimostrato di voler preservare. L’alterazione va valutata nei suoi connotati di apprezzabilità ed è evidente che un varco sul pianerottolo è opera in sé significativa sia per la sua visibilità che per il suo uso; (iii) detta norma del regolamentoè valida ed efficace e, quindi , nell’interesse dei partecipanti, pone legittimamente una limitazione alle facoltà di cui all’art. 1102 c.c. 3Giovannina Sturlesi ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, a cui il Condominio ha resistito con controricorso. 4. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1102 c.c. e la nullità della sentenza “per motivazione apparente e/o manifesta e irriducibile contraddittorietà e/o motivazione perplessa od incomprensibile”. La sentenza impugnata avrebbe illogicamente ricondotto la specificità del divieto dell’art. 28 del regolamento condominiale alla lunghezza del testo nel quale la clausola è inserita; avrebbe trascurato che il fatto che, per il giudice d’appello, la verifica dell’incidenza della modifica oggetto del giudizio sulla cosa comune richieda un’attività valutativa è un chiaro sintomo della genericità del divieto; avrebbe ricondotto l’apertura della seconda porta sul pianerottolo condominiale, da parte dell’attrice, ad una modifica alle “strutture in cemento armato”, ai “muri perimetrali” e ai “muri portanti”, locuzioni inserite nell’art. 28 del regolamento, le quali non rilevano nel caso in esame, dato che il muro sul quale realizzare l’apertura è un semplice muro divisorio(cd. fondello), come attestato dalla relazione tecnica che l’attrice ha prodotto in primo grado. 5. Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 324 c.p.c. e la nullità della sentenza “per motivazione apparente e/o manifesta e irriducibile contraddittorietà e/o motivazione perplessa od incomprensibile”. La premessa della censura è che si sarebbe formato giudicato interno sul punto della sentenza del Tribunale che ha escluso che l’apertura della seconda porta sul pianerottolo che l’attrice intendeva realizzare avrebbe arrecato pregiudizio agli altri condòmini o avrebbe, sotto il profilo della visibilità, causato possibili alterazioni al decoro e all’aspetto esteriore della parte comune condominiale. Si lamenta, quindi, che il giudice d’appello avrebbe violato il giudicato interno lì dove, con motivazione incoerente sul piano logico, ha affermato che l’apertura del secondo accesso all’abitazione dell’attrice costituirebbe un’alterazione della cosa comune sotto il profilo della visibilità e dell’uso. 6. Rispetto all’esame dei motivi, occorre procedere a l rilievo pregiudiziale dell’assenza di integrità del contraddittorio tra i litisconsorti necessari. L’oggetto della domanda, proposta nei confronti del Condominio in persona dell’amministratore, è l’accertamento e la dichiarazione della nullità dell’art. 28 del regolamento condominiale , che vieta le modifiche che possano incidere sulle parti comuni, e, conseguentemente, la declaratoria della legittimità dell’apertura del secondo ingresso della proprietà esclusiva dell’attrice sul pianerottolo condominiale. È orientamento consolidato di questa Corte che l’azione di nullità, totale o parziale, del regolamento “ contrattuale ” di condominio ( la natura del regolamento, come rileva la Corte d’appello, è pacifica) è esperibile non già nei confronti dell ’ amministratore, carente di legittimazione passiva, ma da uno o più condòmini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi, da un punto di vista strutturale, di un contratto plurilaterale avente scopo comune ( Cass. nn. 6656/2021 , 24957/2020 , 12850/2008 , 12342/1995). La domanda dell’attrice imponeva, dunque, la partecipazione, quali legittimati alla causa, di tutti i cond ò mini in una situazione di litisconsorzio necessario. Si deve aggiungere che spetta al giudice di controllare d’ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, e che ladecisione della causa nel merito non comporta ex sela formazione del giudicato implicito sulla legittimazione ad agire o a resistere o sulla integrità del contraddittorio, ove tali profili non siano stati sollevati dalle parti, posto che una questione può ritenersi decisa dal giudice di merito soltanto ove abbia formato oggetto di discussione in contraddittorio, e che la corretta individuazione delle parti attiene alla stessa finalità della funzione giurisdizionale, anche al fine di non pervenire ad una sentenza suscettibile della potenziale proposizione dell’opposizione di terzo ai sensi dell’art. 404 c.p.c. (v. Cass. n. 28336/2024 che, in motivazione, richiama Cass. Sez. Unite n. 7925/2019e Cass. n. 21703 / 2009). È indubitabile che, in tema di litisconsorzio necessario, la parte che denunci per cassazione la violazione dell’art. 354 c.p.c., in relazione all’art. 102 c.p.c. , ha l ’ onere di indicare in ricorso nominativamente le persone che debbono partecipare al giudizio ai fini dell’integrità del contraddittorio, nonché di documentare i titoli che attribuiscano ai soggetti pretermessi la qualità di litisconsorti, ricadendo su chi solleva l’eccezione il dubbio in ordine a queste circostanze, tale da non consentire alla S.C. di ravvisare la fondatezza della dedotta violazione (S ez. 2, Sentenza n. 6822 del 19/03/2013 , Rv. 625383 – 01 ; Sez. 2, Ordinanza n. 10168 del 27/04/2018 , Rv. 648352 –02; conf., da ultimo, Cass. nn. 1276/2025, 12534/2024). Ciò premesso sul piano dei principi, è ovvio che, in questo giudizio, la rilevazione d’ufficio della doverosa integrazione de l contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini non avviene per così dire “al buio” in ragione del fatto che sono individuat i o individuabili tanto i litisconsorti, quanto i titoli che attribuiscono ai soggetti pretermessi la qualità di condòmini. 7. In conclusione, la causa, ai sensi del combinato disposto degli artt. 383, comma 3, e 354 c.p.c., data la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini del Condominio “[OSCURATO:PERSONA]” di via Vivaldi, in Basiglio (MI), deve essere rimessa al Tribunale di Milano, giudice di primo grado, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte, pronunciando sul ricorso, cassa la sentenza impugnata, dichiara la nullità del giudizio e rinvia, anche per le spese del procedimento di cassazione, al Tribu