Cassazione n. 24208/2022

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso 25988/2017 R.G. proposto da: avvocato [OSCURATO:PERSONA], in proprio; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; –controricorrente – avverso la sentenza n. 12/2017 della CORTE D'APPELLO di SALERNO, depositata il 03/01/2017; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; La Corte osserva 1. La vicenda venuta all’esame di legittimità può riassumersi nei termini seguenti: - [OSCURATO:PERSONA], che si era reso promissario acquirente d’un immobile, con contratto preliminare stipulato il 31/12/1996, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in relazione al quale aveva già corrisposto £. 100.000.000 (residuava la somma di £. 150.000.000, da pagarsi contestualmente alla stipula del contratto definitivo), poiché non solo il termine per la consegna dell’immobile non era stato rispettato, ma l’[OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva constatato che erano state realizzate opere edilizie in difformità dagli accordi, tali da aver reso l’appartamento non corrispondente alla planimetria allegata al preliminare e inoltre era stato costretto a sopperire alle proprie esigenze abitative locando un immobile il 30/4/1997, chiese emettersi sentenza che facesse luogo del consenso mancante della controparte, facendo prontezza di pagare il residuo, compensati i danni; -i convenuti, non oppostisi al trasferimento della proprietà, ma negando gli esposti danni, in via riconvenzionale chiesero il pagamento dei lavori di ristrutturazione commissionati dall’attore e da costui ancora dovuti; - in corso di causa i convenuti dichiararono, all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], che l’attore, una volta terminati i lavori ed effettuato il frazionamento, era stato immesso “nel possesso dell’immobile”, ma che, nonostante ciò si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo, attore, al quale avevano, pertanto, comunicato la gravità del proprio inadempimento il 7/7/2009; -proprio in ragione del dedotto inadempimento citarono, a loro volta, il Sessa chiedendo la risoluzione del contratto; - riuniti i processi, il Tribunale rigettò entrambe le domande, ordinò la cancellazione della trascrizione della domanda principale di cui al primo processo e compensò le spese; - La Corte d’appello di Salerno, adita in via principale dall’Alfinito e dalla Finamore e in via incidentale dal Sessa, rigettò entrambe le impugnazioni e compensò le spese del grado. 2. [OSCURATO:PERSONA] ricorre sulla base di due motivi, ulteriormente illustrati da memoria e gli intimati resistono con controricorso. 3. Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2932 e 1383 cod. civ. Il ricorrente a lungo si intrattiene nella critica degli argomenti addotti dal primo Giudice, per poi chiosare affermando che la Corte d’appello aveva confermato, errando anch’essa, tali assunti. In particolare lamenta la non condivisibile interpretazione delle clausole 8 e 9 del contratto preliminare. La consegna era prevista per il 31/12/1996, con termine non perentorio, subordinato alla consegna dei lavori di ristrutturazione dell’intero edificio da parte dell’impresa appaltatrice e l’immissione in possesso, contestualmente alla stipula dell’atto pubblico. Da qui la conclusione dei Giudici, secondo i quali, nonostante il lungo lasso di tempo trascorso, i promittenti alienanti non avrebbero potuto addivenire al contratto definitivo prima dell’ultimazione dei lavori. Per contro, afferma l’impugnante, il promissario acquirente aveva il diritto alla stipula quale che fosse lo stato d’avanzamento dei lavori, dopo un siffatto lungo lasso di tempo e, in ogni caso, i lavori terminarono nel 2007 e l’appartamento gli era stato consegnato nel maggio del 2009. L’attore con termine da lui stesso definito “improprio” aveva chiesto di poter compensare la parte residua del prezzo ancora dovuta con l’equivalente dei danni patiti. Il Tribunale e, indi, la Corte d’appello avrebbero dovuto qualificare la domanda come di riduzione del prezzo di compravendita, derivante dai costi affrontati per il ritardo e dai difetti riscontrati. Per contro, secondo il Tribunale i promissari acquirenti non avrebbero potuto concludere alcun contratto definitivo di compravendita prima dell’ultimazione dei lavori di ristrutturazione del fabbricato in cui era ubicato l’immobile promesso in vendita . Invece, secondo l’esponente, è diritto del promissario acquirente conseguire come che sia l’immobile. Sotto altro profilo, la sentenza d’appello aveva confermato la sentenza di primo grado, sostenendo che l’omessa indicazione, nel contratto preliminare di vendita della concessione edilizia, nemmeno risultante aliunde, avrebbe comunque precluso il trasferimento coattivo del bene, ex art. 2932 c.c., la cui legittimità doveva rappresentare un presupposto indefettibile, ai sensi dell’art. 17 l. n. 47/85 . Per il ricorrente la disposizione di legge, sostituita, senza sostanziali modifiche, dall’art. 46, d.P.R. n. 380/2001, consente che il certificato di destinazione urbanistica possa essere prodotto in corso di giudizio, costituendo condizione dell’azione e il ricorrente aveva rilasciato dichiarazione, secondo la quale l’unità immobiliare di cui si tratta era stata edificata in data anteriore al 1° settembre 1967 e il documento era stato prodotto con la comparsa conclusionale. 3. 1. Il motivo, largamente rivolto a criticare la sentenza di primo grado, è manifestamente infondato e in parte inammissibile. 3. 1.1. La Corte d’appello ha chiarito che per contratto il Sessa godeva della facoltà di recedere ove i tempi di ultimazione dei lavori e quindi per la stipula del definitivo, fossero divenuti per lui non più convenienti, nel qual caso avrebbe avuto diritto alla restituzione delle somme versate, maggiorate degli interessi al 10% a decorrere dai singoli versamenti; ha spiegato, inoltre, che il dato temporale in sé non poteva costituire addebito di colpa nei confronti dei promittenti alienanti; ha soggiunto, infin e, che l’appellante non aveva impugnato la ratio decidendi autonoma, consistita nell’omessa indicazione della concessione urbanistica. Il promissario acquirente non aveva il diritto al definitivo e, quindi, al provvedimento del giudice ex art. 2932, purché sia, in quanto il contratto subordinava la stipula alla conclusione dei lavori regolarmente condotti e, ovviamente, conformi alle autorizzazioni edilizie. Se è vero che il termine trascorso non fu breve (un decennio), egli ben avrebbe potuto chiedere al giudice la fissazione di esso o, in ogni caso, chiedere la risoluzione per inadempimento della controparte, se del caso, la dichiarazione di risoluzione previa diffida ad adempiere. 3. 1.2. Non ha formato oggetto di specifica critica, supportata dalla trascrizione dell’atto d’appello, l’affermazione della Corte locale, secondo la quale l’appellante non aveva censurata l’autonoma “ratio decidendi” di primo grado riguardante la mancata dimostrazione della regolarità urbanistica. La circostanza che il Sessa abbia potuto allegare, come da costui dichiarato in questa sede, alla comparsa conclusionale documento diretto a dimostrare la regolarità urbanistica non può in alcun modo essere presa in considerazione, in primo luogo per la sede inidonea della addotta produzione, a dibattito processuale esaurito e, in secondo luogo, per difetto di specificità, sotto il profilo della mancanza di autosufficienza, per non essere stato il documento allegato al ricorso. 3. 1.3. In disparte, deve rilevarsi che la critica diretta a contestare l’interpretazione del contratto resa dal Giudice resta confinata negli apprezzamenti di merito, non bastando, come più volte chiarito in questa sede, la enunciazione della pretesa violazione di legge in relazione al risultato interpretativo favorevole, disatteso dal giudice del merito, occorrendo individuare, con puntualità, il canone ermeneutico violato correlato al materiale probatorio acquisito; in quanto, l'opera dell'interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d'ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazione nell'applicazione di essi: pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili [il secondo, ovviamente, sotto il regime del vecchio testo del n. 5 dell’art. 360, cod. proc. civ.], il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d'interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti; di conseguenza, ai fini dell'ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non può essere considerata idonea -anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente - la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie, mediante la mera ed apodittica contrapposizione d'una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d'argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (ex pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579,16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753) (Sez. 2, n. 18587, 29/10/2012; si veda anche, per la ricchezza di richiami, Sez. 6-3, n. 2988, 7/2/2013). Senza contare, inoltre, che con il motivo non viene contestata la violazione delle norme regolanti l’ermeneutica del contratto. 3. 1.4. Quanto alla pretesa di risarcimento del danno, che, secondo l’assunto impugnatorio, la Corte locale aveva erroneamente interpretato, peraltro, prendendo spunto da un’impropria terminologia dell’appellante, occorre rilevare che la critica, senza che occorra, quindi, riportare i ristretti margini entro i quali può in questa sede contestarsi l’interpretazione della domanda (cfr., Sez. 3, n. 11103, 10/06/2020, Rv. 658078), non merita scrutinio, in quanto il ricorrente non potrebbe comunque vantare diritto al risarcimento del danno in assenza di dimostrazione di condotta non iure della controparte. 3. 1.5. Infine, quanto ai pretesi danni da vizi, si tratta di una nuda e generica allegazione non verificabile in questa sede. 4. Il secondo motivo, con il quale il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., addebitando alla sentenza d’appello di non avere statuito sulla sua domanda di risarcimento equitativo del danno, derivante da vizi dell’immobile, è inammissibile, non constando dalla sentenza d’appello che sia stato posto precipuo motivo, né avendo il ricorrente allegato il proprio atto d’appello. 5. Il ricorso nel suo complesso deve pertanto essere rigettato. 6. Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo. 7. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge. ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il v