Cassazione n. 11801/2026

ferri, unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall’ Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale dellaLombardia, sez. dist. di Brescia, n. 4045/2022 depositata il 21/10/2022;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/4/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], in sededi dichiarazione DOCFA presentata per “diversa distribuzione degli spaziinterni”, indicò la categoria catastale B/2 (case di cura ed ospedali senzafine di lucro) con una rendita catastale pari ad € 11.836,89, ma l’[OSCURATO:PERSONA] di Brescia – con l’avviso n. BS0219276/2018 – rettificò ilNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026classamento con assegnazione della categoria speciale D/4 (case di curaed ospedali con fini di lucro) e l’attribuzione di una rendita catastale pariad € 58.100,00.Con l’atto introduttivo del giudizio, la contribuente, sostenendo chel’accatastamento operato dall'Agenzia delle Entrate non avesse tenutoconto né della natura di ONLUS della Fondazione, né della circostanza che,all'interno della struttura, non venisse svolta alcuna attività commercialecon fine di lucro, chiese l’annullamento dell’atto impugnato. LaCommissione Tributaria Provinciale accolse il ricorso.La decisione venne impugnata dall’Agenzia delle Entrate ed il ricorsoaccolto. Il giudice di merito, dopo aver richiamato la normativa rilevante inmateria e talune decisioni di questa Corte, affermò che la visione delleplanimetrie prodotte rendesse evidente la “specialità” dell’immobile el’impossibilità di ricondurre la struttura ad una unità tipo ordinaria. Furonoprese, quindi, in considerazione, a titolo esemplificativo, talunecircostanze, tra cui la presenza - oltre alle camere per i degenti, allecucine e ai bagni - di un ingresso accoglienza, un ambulatorio, un localecure, una sala per fisioterapia, una sala per riabilitazione cognitiva, unapalestra, una sala parrucchiere, una cappella, un locale per i quadrielettrici, etc. Si osservò come fosse evidente la specialità dell’immobile el’impossibilità di ricondurre la struttura ad una unità tipo “ordinario”. Fuosservato, quindi, come ai fini della qualifica catastale l’immobile dovesseessere valutato nella sua visione “oggettiva”, sia rispetto allecaratteristiche proprie della struttura sia rispetto alle attivitàconcretamente svolte al suo interno (redditività oggettiva), a nullarilevando la qualifica soggettiva di colui che esercita tale attività ol’esistenza o meno di un profitto.Nella fattispecie, risultò irrilevante la circostanza che l’attività svoltadalla Fondazione non potesse essere qualificata né industriale nécommerciale in ragione della sua qualifica come ONLUS, assumendo alNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026contrario rilievo la circostanza che l’immobile per cui è causa era adibitodalla contribuente allo svolgimento di attività assistenziale esociosanitaria. Alla luce dei principi sopra esposti, si ritenne corretta laqualificazione operata dall’amministrazione finanziaria nella categoria didestinazione speciale D/4, rilevando il fine di lucro, non sul piano dellasoggettività proprietaria, bensì su quello della idoneità strutturale efunzionale dell’immobile.La decisione è impugnata dalla contribuente con due motivi; l’Agenziadelle Entrate resiste con controricorso.In prossimità dell’udienza, è stata depositata memoria illustrativa daparte della ricorrente.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con la prima censura, è denunciata la nullità della sentenza permotivazione apparente per non essere state esposte le ragioni di fatto e didiritto della decisione, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.È orientamento consolidato di questa Corte (vedi Cass., Sez. Un., n.8053/2014 e n. 8054/2014) che la riformulazione dell'art. 360, comma 1,n. 5, c.p.c., disposta dall'art. 54 del d.l. n. 83/2012, convertito, conmodificazioni, dalla legge n. 134/2012, deve essere interpretata, alla lucedei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 delle preleggi, come riduzione alminimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione.Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che sitramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quantotesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella «mancanzaassoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico», nella «motivazioneapparente», nel «contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili» enella «motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile»; èNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026esclusa, invece, qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienzadella motivazione.Le Sezioni Unite della Corte hanno chiarito che la motivazione è soloapparente, e la sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo,allorquando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia,percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioniobiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguìto dalgiudice per la formazione del proprio convincimento, cioè tali da lasciareall’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture(Cass., Sez. Un., n. 16159/2018 [p. 7.2.], che menziona Cass., Sez. Un.,n. 22232/2016; conf.: Cass., Sez. Un., n. 22229/2016, 22230/2016, n.22231/2016. I medesimi concetti giuridici sono espressi da Cass., Sez.Un., 766/2017; Cass., Sez. Un., 11430/2017 [p. 2.4.]; Cass., Sez. Un., n.9557/2018 [p. 3.5.]).2. Nello stesso solco si pone anche un altro arresto (Cass., Sez. Un.,n. 34476/2019, che cita, in motivazione, Cass., Sez. Un., n. 8053/2014;Cass., Sez. Un., n. 9558/2018; Cass., Sez. Un., n. 33679/2018) che haavuto modo di ribadire che «nel giudizio di legittimità è denunciabile solol’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, alla luce dei canoni ermeneutici dettatidall’art. 12 delle preleggi, in quanto attiene all’esistenza della motivazionein sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, aprescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia siesaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale egrafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile traaffermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto disufficienza della motivazione». Pertanto, la mancanza della motivazione,rilevante ai sensi dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. (e, nel caso dispecie, dell’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. n. 546/1992) e riconducibileNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026all’ipotesi di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4,c.p.c., si configura quando questa manchi del tutto – nel senso che allapremessa dell'oggetto del decidere, risultante dallo svolgimento delprocesso, segue l'enunciazione della decisione, senza alcunaargomentazione – ovvero nel caso in cui essa formalmente esista comeparte del documento, ma le sue argomentazioni siano svolte in modotalmente contraddittorio da non permettere di individuarla, cioè diriconoscerla come giustificazione del decisum (Cass., Sez. Un., n.8053/2014; successivamente, tra le tante, Cass., n. 6626/2022; Cass., n.22598/2018).Nel caso di specie, alla luce di tale consolidato orientamento dilegittimità, la motivazione della sentenza impugnata si pone ben al disopra del minimo costituzionale atteso che attraverso di essa si coglie ilragionamento logico-giuridico seguito dal giudice di appello nell’affermare,sulla scorta dei precedenti di legittimità citati a sostegno della propriaargomentazione, la legittimità del classamento dell’immobile nellacategoria speciale D/4 operato dall’Agenzia delle Entrate.3. Con la seconda censura, è denunciata la falsa applicazione dell'art.10 del r.d. n. 652/1939, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.,valutandosi infondata ed illegittima attribuzione della categoria catastaleda parte dell'Agenzia delle Entrate.La censura è infondata.Secondo la ricorrente: «(…) l’immobile oggetto di denuncia DOCFA edel relativo avviso di accertamento è la struttura di proprietà dellaricovero e sostegno delle persone anziane, ben diverse da quelle medico-sanitarie di un ospedale con finalità di lucro».La questione al vaglio si questa Corte è relativa al se l'immobileappartenente alla contribuente, pacificamente adibito a casa di curaprivata, sia censibile nella categoria ordinaria B/2 (case di cure edNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026ospedali senza fine di lucro), come proposto dalla contribuente, o in quellaspeciale D/4 (case di cure ed ospedali con fine di lucro), secondo quantodeterminato dall'amministrazione finanziaria.3.1. Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, l’attribuzionedella categoria (e della rendita) ad un fabbricato non dipendedall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero daltitolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alladestinazione oggettiva che è immanente alla sua conformazionestrutturale ed alla sua potenzialità funzionale (tra le tante: Cass., n.22103/2018; Cass., n. 22166/2020; Cass., n. 24078/2020; Cass., n.18842/2021; Cass., n. 2249/2021, in fattispecie analoga alla presente;Cass., n. 22573/2023; Cass., n. 29542/2024).Per cui, in tema di rendita catastale, nell'ipotesi in cui l'immobile per leproprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, nonassume rilevanza la corrispondenza rispetto all'attività in concreto svoltaall'interno dello stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elementorafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass., n. 22103/2018;Cass., n. 13666/2020; Cass., n. 2249/2021; Cass., n. 10242/2023; Cass.,n. 21939/2024; Cass., n. 29542/2024).Si rammenta, poi, che l’art. 61 del d.P.R. n. 1142/1949 portante il«Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano») recita: «Il classamentoconsiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unitàimmobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sulreddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classiprestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gliopportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione ecaratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devonoessere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristicheche hanno all'atto del classamento»; a norma del successivo art. 62 delmedesimo decreto: «La destinazione ordinaria si accerta con riferimentoNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristichecostruttive dell'unità immobiliare».3.2. Questa Corte ha già affermato che il provvedimento diinerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva ditipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologichein genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. "destinazioneordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(tra le tante: Cass., n. 8773/2015; Cass., 12025/2015; Cass., n.34002/2019; Cass., n. 13666/2020; Cass., n. 22166/2020; Cass., n.25992/2020; Cass., n. 2249/2021; Cass., n. 32868/2021; Cass., n.28114/2023; Cass., n. 29542/2024); ed ancora che, in tema di renditacatastale, nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristichestrutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza lacorrispondenza rispetto all'attività in concreto svolta all'interno dellostesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo dellavalutazione oggettiva operata (Cass., n. 22103/2018; Cass., n.13666/2020; Cass., n. 2249/2021; Cass., n. 10242/20203; Cass., Sez. n.21939/2024).Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardarealle caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non alla condizionedel proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., n.22166/2020). Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato dellaproprietà dell'immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dalproprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso inconsiderazione, in quanto espressamente previsto come criterio diclassificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nelNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenzadesumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili senon attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo dicostituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai finidel classamento (Cass., n. 34002/2019 - analogamente: Cass., n.13666/2020; Cass., n. 249/2021; Cass., n. 32868/2021; Cass., n.10242/2023; Cass., n. 29542/2024).3.4. Nel quadro generale delle categorie delle unità immobiliari, questesono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A - C),della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare(gruppo E); ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, lacategoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale ecommerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizionedi radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabilea imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categoriedi cui alle lettere anteriori.Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unitàimmobiliari speciali o particolari, le circolari emanate dall’Agenzia delTerritorio il [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 4/T, ed il 13/4/2007, n. 4/T, hanno precisatoche occorre procedere a «un corretto esame preliminare dellecaratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, averificare l’assenza dei requisiti per l'attribuzione di una delle categorie deigruppi ordinari e, dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolarepiù rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile (…)». Dalriportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, ai finidell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto qualeelemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad essodel tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che,diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratioNumero registro generale 8498/2023Numero sezionale 3175/2026Numero di raccolta generale 11801/2026Data pubblicazione 29/04/2026posta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialitàdi produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla lorodestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(in tal senso: Cass., n. 24078/2020; Cass., n. 18842/2021; Cass., n.22573/2023; Cass., n. 29542/2024).3.5. Pertanto, la sentenza impugnata si è uniformata ai principienunciati avendo, correttamente, fondato la propria decisione diaccoglimento dell’appello sull’accertamento delle caratteristicheintrinseche dell’immobile.4. In conclusione, il ricorso è respinto.5. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come dadispositivo.6. Si dà atto che, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n.115/2002, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importoa titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a normadello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento dellespese processuali in favore della controricorrente, liquidandole nellamisura di € 5.500,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dàtitolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, se dovutoCosì deciso in Roma, nella camera di consiglio del 5/4/2026.Il PresidenteGiuseppe [OSCURATO:PERSONA]