Cassazione n. 16047/2025

nciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.20937/2017 R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], –controricorrente – avverso la sentenza della COMM. TRIB. REG . [OSCURATO:PERSONA] , n. 1450/2017, depositata in data28 aprile 2017; Avviso di Accertamento –Irpef -[OSCURATO:PERSONA]. est. [OSCURATO:PERSONA] 2 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 8 maggio 2025dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA], con atto pubblico del 9 ottobre 2017, registrato in data 6 novembre 2017, ced eva alla società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. un appartamento facente parte di una palazzina con annessa area pertinenziale, posta in Comune di [OSCURATO:PERSONA]. Detta palazzina era composta da altre due unità abitative di proprietà delle sorelle, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , che venivano cedute contestualmente. La vendita era stata preceduta da un preliminare che aveva consentito alla società promissaria acquirente di presentareal Comune, anche alla luce dell’assenso manifestato dai venditori, richiesta di rilascio di permesso di costruire avente ad oggetto un intervento di demolizione e nuova costruzione di fabbricato condominiale. Solo dopo l’accoglimento della domanda da parte dell’ente civico, le parti addivenivano alla stipula del contratto di compravendita, cui seguiva la comunicazione di inizio lavori. 2. L’Agenzia delle Entrate riteneva sussistenti i presupposti per considerare l’alienazione del fabbricato, non come cessione di immobile, ma come alienazione di area edificabile sulla base della riqualificazione giuridica del reale oggetto della compravendita. Pertanto, emetteva nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] ( oltre che delle proprietarie delle altre due unità immobiliari)l’avviso di accertamento n. THS050300155 per l’anno 2007,con cui accertava una plusvalenza non dichiarata ai fini Irpef. 3. Avverso l’avviso di accertamento, il contribuente proponeva ricorso dinanzi alla CTPdiReggio [OSCURATO:PERSONA] , la quale lo rigettava ritenendo che le circostanze palesate dall’Ufficio, e in particolare la richiesta di Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 3 demolizione anteriore alla compravendita, fossero sufficienti a corroborare la riqualificazione. 3. Contro talesentenza il contribuente proponeva appello dinanzi alla CTR dell’[OSCURATO:PERSONA] la quale , con la sentenza di cui all’epigrafe, lo accoglieva ritenendo che oggetto dell’atto di compravendita fosseil fabbricato esistente, a nulla rilevando elementi soggettivi riferibili alla sfera dei contraenti e ad attività la cui realizzazione eraeventuale e successiva all’atto oltre che rimessa alla potestà di un soggetto diverso dall’acquirente. Avverso la sentenza della CTR l’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione affidato ad un motivo. Il contribuentesi difende a mezzo controricorso e memoria ex art. 380 bis 1 cod. proc. civ.. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’unico motivo l’Ufficio denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, primo comma, lett. b T.U.I.R. ed art. 20, d.P.r. 26 aprile 1986, n. 131. Censura la sentenza impugnata per aver ritenuto illegittimo l’accertamento della plusvalenza tassabile derivante dalla cessione di terreno edificabile ex art. 67, primo comma, lett. b) t.u.i.r. sul presupposto, meramente formale, che il terreno fosse già edificato, Assume chela sentenza illegittima per aver ritenuto irrilevante, ai fini della qualificazione dell’atto di compravendita, la causa concreta della cessione che andava assolutamente valorizzata. 3. Va disattesa, in via preliminare, l'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla contro ricorrente ai sensi dell’art. 360 bis c od. proc. civ. Preliminarmente va rammentato che l’inammissibilità di cui alla norma citata è, come chiarito dalle Sezioni Unite, una «inammissibilità Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 4 di merito» che si risolve nel fatto che «la Corte è in un certo qual senso esonerata — ex art. 360 bis - dall'esprimere compiutamente la sua adesione alla soluzione interpretativa accolta dall'orientamento giurisprudenziale precedente». (Cass. Sez. U. 21/03/2017, n. 7155) Ciò posto, non può ritenersi che il ricorrente non abbia ottemperato all’onere argomentativo sul medesimo gravante in rapporto all’orientamento della Corte consolidatosi sulla questione di merito, avendo comunque ancorato la censura a quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di imposta di registro. 4. Ciononostante, il motivo è infondato, come già ritenuto q uesta Corte in altri precedenti (cfr. Cass. 17/01/2024, n. 1834 e Cass.02/05/2024, nn. 11800 e 12129 rese nella medesima vicenda fattuale). 4.1. L’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) t.u.i.r. assoggetta a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. 4.2. Questa Corte ha chiarito che, in ragione del tenore letterale della norma, non rientrano nella previsione le cessioni aventi ad oggetto, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato il quale ultimo, invece, è da ritenersi già edificato. Si è aggiunto che la ratio ispiratrice del citato art. 81, nella formulazione introdotta dalla legge n. 413 del 1991, è tesa inequivocabilmente ad assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente all'avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica di terreni, ovvero, in altri termini, ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che (come si legge nella relazione di accompagnamento alla citata Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 5 legge n. 413 del 1991) scaturisce, non in virtù di un'attività produttiva del proprietario o possessore, ma per l'avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica dei terreni. Ciò che rileva, dunque, ai fini dell'applicabilità della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata operato dal cedente o dal cessionario (Cass. 9/07/2014, n. 15269). 4.3. Tali principi restano fermi anche laddove l'alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per lademolizione e ricostruzione dell'immobile e, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell'istanza (Cass.[OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 1674). Infatti, l'entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (in specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all'atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l'acquirente) da quello interessato dall'imposizione fiscale (Cass. 12/04/2019, n. 10393). L'alternativa fra «edificato» e «non edificato» non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni» (Cass. 07/03/2023, n. 6788). Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 6 La CTR si è conformataa questi principi 5. Il ricorso va, pertanto, rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115. La Corte rigetta il ricorso, condanna la parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio a favore della parte contribuente, che liquida in €