Cassazione n. 02791/2025

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 468/2023 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall ’a vv. A NTONIO M AIORANA ([OSCURATO:EMAIL]); -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] S .[OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesadall’avv. V ALENTINA M ATTA ( [OSCURATO:EMAIL] ) ; -controricorrente - nonché [OSCURATO:PERSONA] S .R.L. ; PAOLO G ESANI , ANGELAGESANI, P IERO G ESANI ; -intimati - Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri avverso la sentenza n. 1082 / 20 2 2 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il 27 / 6 /20 2 2 ; udita la relazione della causa sv olta nella camera di consiglio del 10/12/2024dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, consentenza resa in data 27 / 6 /202 2 , la C orte d’appello di Palermo haconfermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, in accoglimentodelle domande proposte da [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:SOCIETA].,ha pronunciato la risoluzione, per inadempimento della locatrice EldaGrimaldi, del contratto di locazione stipulato, in data 28/12/2006, traElda Grimaldi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali locatori,e la società [OSCURATO:SOCIETA]., quale conduttrice; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevatola correttezza della decisione del primo giudice nella parte in cui aveva accertato l’inadempimento della Grimaldi, nella specie consistitonell’impedire alle società ricorrenti l’uso del bene locato per l’attivitàcommerciale cui era preordinato il contratto di locazione; inparticolare, secondo la corte territoriale, la Grimaldi si sarebbe ingiustificatamente rifiutata (diversamente dagli altri comproprietari dell’immobile locato) di attivarsi al fine di ottenere la sanatoria dell'immobileindispensabile per il rilascio di una nuova certificazione diagibilità, a sua volta resasi necessaria a seguito delle modificazioni materialiapportate, all’immobile locato, dalla società (la A ldi s.r.l.) che aveva condotto in locazione l’immobile prima della conclusione del contratto di locazione con la [OSCURATO:SOCIETA]. , e che aveva trasformato il locale magazzino (parte integrante del compendio concessoin locazione) in un laboratorio per la lavorazione delle carni ; l’esigenzadelle nuove certificazioni amministrative era emersa, nel casodi specie, dopo che il Comune di Castelbuono aveva annullato in Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri autotutela (con determinazione n. 87 del 2013) il precedente provvedimentocon il quale, in data 19/4/2013, era stata rilasciata una nuova autorizzazione amministrativa per l’esercizio dell’attività commercialenell’immobile concesso in locazione; avverso la sentenza d’appello, [OSCURATO:PERSONA] propon e ricorso per cassazionesulla base di cinque motivi d ’ impugnazione; la [OSCURATO:SOCIETA]. affittuaria dell’attività aziendale gestita dalla Superspesamias.r.l. (a seg uito della conclusione, in data 19/4/2013 , diun corrispondente contratto di affitto di ramo d'azienda ) resist e con controricorso; nessunaltro intimato ha svolto difese in questa sede; laricorrente h a depositato memoria; consideratoche, conil primo motivo, la ricorrent e censura la sentenza impugnata perviolazione e falsa applicazione dell ’ art. 115 c.p.c., degli art t. 1362 esegg. e 2697 c.c. ( in relazione all'art . 360, n. 4 c.p.c. ), per essersi la corte territoriale erroneamente rappresentata il contenuto del provvedimento n. 87 del 2013 con il quale il Comune di Castelbuono avevaannullato in autotutela il rilascio dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività commerciale in favore della società conduttrice, non essendoemersa, in nessuna parte di tale provvedimento, la specifica indicazione dell’obbligo della parte locatrice di provvedere alla sanatoria dell’immobile locato al fine di regolarizzare il cambio di destinazione, da magazzino a laboratorio di carni ( illo tempore realizzatodi fatto dalla [OSCURATO:SOCIETA]. ) ; e tanto, con particolare riguardo ai contenuti specifici del contratto di locazione , in forza del quale la società conduttrice aveva accettato di condurre in locazione un immobilecatastalmente destinato , in parte, ad attività di supermercato e,per altra parte, a magazzino ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri conil secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione degli artt. 1362 e segg. c.c. e della l egge Regione Sicilia n. 28/1999 ( in relazione all ’ art . 360 n. 3 c.p.c. ), per avere la corte territoriale erroneamente interpretato l’atto amministrativo di annullamentoin autotutela del rilascio dell’autorizzazione all’esercizio dell’attivitàcommerciale in favore della società conduttrice avendo il giudiced’appello conferito a tale atto amministrativo un significato , non solo diverso da quello letterale, ma anche in violazione della l egge regionaleSicilia n. 28/1999 che non richiede il rilascio di autorizzazioni amministrative al commercio per i locali censiti ad uso magazzino e destinati ad uso magazzino , conferendo altresì al ridetto provvedimento amministrativo un significato contrastante con quello dell’attopresupposto consistito nel parere del [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:PERSONA] ; conil terzo motivo, la ricorrente, censura la sentenza impugnata perviolazione e falsa applicazione degli art t. 1575 , 1587 e 1362 e segg. c.c.(in relazione all'art . 360 n . 3 c.p.c. ), per avere la corte territoriale , nel sancire l’inadempimento contrattuale dell’istante , attribuito alle clausoledel contratto di locazione concluso con la [OSCURATO:SOCIETA]. unsignificato diverso da quello letterale , rinvenendo nel l’incontestato contenuto del contratto un inesistente obbligo di consentire alla regolarizzazioneurbanistica dell’immobile concesso in locazione, con la conseguenteviolazione delle norme relative alla disciplina del contratto dilocazione; sottoaltro profilo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per avereerroneamente attribuito al contenuto della determinazione n. 87 del2013 un significato diverso da quello letterale dell'atto ; conil quarto motivo, la ricorrente, censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. ( in relazione Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri all'art. 360 n. 4 c.p.c. ), per avere i giudici del merito erroneamente percepitoil contenuto degli atti amministrativi dagli stessi richiamati, fondando illegittimamente sulla base di questi la prova dell’inadempimentodella Grimaldi; conil quinto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione dell'art . 112 c.p.c. , per avere la corte territoriale omesso diesaminare le numerose eccezioni di inadempimento analiticamente descrittein ricorso e puntualmente richiamate con l’atto d’appello; ilterzo motivo è fondato e suscettibile di assorbire la rilevanza delle restanticensure; osservail Collegio, come costituisca circostanz a in contestat a tra le partil’avvenuta origina ria concessione in godimento, da parte (anche) dell’odierna ricorrente, in favore della [OSCURATO:SOCIETA]., del compendio immobiliarecatastalmente destinato, in parte, ad attività commerciale (supermercato),e in parte, a magazzino ; parimentiincontestata risulta la circostanza costituita dall’avvenuta materiale trasformazione del locale destinat o a magazzino, da parte dellaAldi s.r.l., in un laboratorio di carni ; trasformazione (mai condotta a conoscenza dell’amministrazione pubblica) a seguito della quale gli originari certificati amministrativi di agibilità del locale magazzino divenneronon più adeguati alla nuova situazione di fatto ; tale situazione , infatti, avrebbe imposto ( al fine di proseguire nell’attività di lavorazione delle carni ) l’adozione delle necessarie misure di adeguamento urbanistico del locale (ancora catastalmente destinato a magazzino) e, successivamente, la richiesta e il conseguimento di una nuova certificazione di agibilità (cfr. pagg. 7 - 8 dellasentenza impugnata) ; allorché, nel 2006, il compendio in esame venne concesso in locazionealla [OSCURATO:SOCIETA]., tale situazione di fatto - ossia la Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri difformitàtra la formale destinazione catastale del locale a magazzino ela sua materiale (e irregolare) destinazione a lavorazione di carni - continuò a perdurare senza che si provvedesse ad alcuna regolarizzazione della condizione urbanistica e catastale del locale; e ciò, pur a fronte dell’espressa e formale concessione in godimento (anche) di tale locale, in favore della [OSCURATO:SOCIETA]., come destinatoa magazzino, senza alcuna menzione della sua destinazione allalavorazione di carni; inbreve, la conduttrice [OSCURATO:SOCIETA]. assunse in locazione econtinuò ad utilizzare il locale magazzino come laboratorio di carni in contrastocon l e espresse previsioni contrattuali , aventi ad oggetto la locazione di un locale destinato a magazzino ( accanto al locale commerciale destinato a supermercato) , e senza che neppure fosse stata conseguita alcuna regolar izzazione urbanistica e catastale (cfr. pagg.7-8 della sentenza impugnata) ; l’irregolaritàamministrativa concernente la destinazione del locale (attuata in contrasto anche con le formali previsioni contrattuali) proseguìdi fatto fino a quando l’autorità amministrativa , nel 2013, non ebbeoccasione di rilevarlo , imponendo la sanatoria delle modificazioni di fatto originariamente apportate all’immobile dalla [OSCURATO:SOCIETA]. e il successivoconseguimento di un nuov o certificato di agibilità a seguito dellasanatoria; tale agibilità, inizialmente concessa, fu di seguito annullat a in autotuteladall’amministrazione competente , in ragione della mancata sanatoria delle modificazioni apportate per l’ adatta mento de l magazzinoa laboratorio di carni ; inquesto frangente, ebbe ad inserirsi l’atteggiamento contrattuale della Grimaldi che, diversamente dagli altri comproprietari, si oppose allarichiesta di sanatoria, sostenendo di non aver mai autorizzato la Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri modificazionedel locale destinat o a magazzino in laboratorio di carni e pretendendola prosecuzione del rapporto in conformità alle previsioni contrattuali, rimarcando l’obbligo di [OSCURATO:SOCIETA] di utilizzare il compendio concesso in locazione , da un lato, come supermercato e , dall’altro,come magazzino ; la controve rsia in esame, pertanto, si riassume nel punto concernente l’esatta identificazione della parte che deve ritenersi inadempiente rispetto alle previsioni contrattuali : se la locatrice , per non aver consentito (attraverso la prestazione dell’assenso alla sanatoriadelle modificazioni del magazzino) ad un uso della cosa locata conformealle finalità contrattuali condivise dalle parti; o se, viceversa, lasocietà conduttrice, per aver preteso di utilizzare di fatto l’immobile locatoin difformità dalle pattuizioni contrattuali ; al fine di pervenire alla risoluzione di tale questione, varrà rimarcare come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, il mancato conseguimento , da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell ’ attività imprenditoriale può dar luogo alla responsabilità del locatore nel solo caso in cui lo stesso abbia formalmente assunto l’impegno volto al conseguimento di tali titoli amministrativi, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concessoin godimento (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 20796 del 20/08/2018 , Rv. 650414 - 02 ; Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014 , Rv. 631823- 01) ; inbreve - salvo il caso estremo (non ricorrente nel caso di specie) , in cui il conseguimento de i necessari titol i amministrativ i debba ritenersi oggettivamente non consentito , in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento - sarà il Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri conduttore (interessato all’effettiva idoneità del bene che intende assumere in locazione allo svolgimento della propria specifica attività imprenditoriale) a dover assumere ogni iniziativa conoscitiva e operativaai fini dell’eventuale conseguimento dei titoli amministrativi conformiai propri interessi, senza che , peraltro, a tale conseguimento illocatore possa ritenersi obbligato , là dove un simile obbligo non abbia formalmenteassunto sul piano contrattuale ; è appena il caso di aggiungere come, in forza del principio della buonafede contrattuale - destinato a governare le relazioni tra le parti, apartire dall’instaurazione del rapporto precontrattuale (cfr. art. 1377 c.c.)fino alla successiva attività di interpretazione (cfr. art. 1366 c.c.) e di esecuzione del contratto (cfr. art. 1375 c.c.) - il locatore, pur quando non abbia formalmente assunto alcun impegno a l conseguimento dei necessari titoli amministrativi, deve ritenersi comunquetenuto a collaborare con il conduttore al fine di ottenerli, l à dove la sua fattiva partecipazione al corrispondente procedimento amministrativosia indispensabile ai fini della realizzazione della causa contrattuale per come ricostruita attraverso l’interpretazione della volontànegoziale delle parti ; in tal caso, sarà tuttavia necessario, in sede interpretativa, dar contoin modo analitico degli specifici indici di fatto idonei a sostanziare ea giustificare l’effettiva imposizione, a carico del locatore, dell’obbligo diconsentire al conseguimento dei titoli amministrativi indispensabili alla realizzazione della causa contrattuale, trattandosi comunque di unadelicata operazione interpretativa volta in ogni caso a incidere ( sia puresul solo piano della qualificazione amministrativa ) su lla sostanza economica e, dunque, su ll ’identità stessa di un bene alla cui trasformazione o modificazione il locatore comunque non intese assumerealcun formale o espresso impegno ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri nelcaso di specie, escluso che l’odierna parte locatrice avesse mai assuntoalcun formale o espresso impegno volto al conseguimento de i titoli necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale della società conduttrice, deve altresì escludersi che la stessa locatrice potesseritenersi obbligata ex fide bona a collaborare al fine di ottenere quegli stessi titoli , non avendo la corte territoriale neppure univocamente evidenziato, in modo analitico, gli indici di fatto eventualmente idonei, sul piano interpretativo, a giustificare tale obbligo (volto a regolarizzare la trasformazione del magazzino in laboratorio di carni) in vista della realizzazione della causa contrattuale, tenuto conto in primo luogo della decisiva circostanza costituita dalle previsioni contrattuali aventi ad oggetto la locazione (non già di un laboratorio di carni, bensì) di un magazzino , in conformitàalla relativa previsione catastale ; deve conseguentemente ritenersi che la decisione del giudice d’appello, nella misura in cui ha ritenuto sussistente un obbligo contrattuale della locatrice (odierna ricorrente) a consentire la trasformazionecatastale del proprio bene ( da magazzino a laboratorio dicarni), al fine di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso pattuitoex art. 1575 n. 2 c.c. ( cfr. pag. 9 della sentenza impugnata) , sisia tradotta , in conformità alle censure articolate dalla ricorrente in corrispondenzadel terzo motivo d’impugnazione , non già ( o non tanto ) in un’ erronea interpretazione del contratto concluso tra le parti dell’odierno giudizio , bensì nell ’oggettiva falsa applicazione de ll’art. 1575, ossia delle norme destinate a individu are gli obblighi reciproci delleparti in conseguenza della stipulazione del contratto di locazione; inbreve, sussunti i fatti materiali del caso di specie (incontestati trale parti) al contenuto di dette norme, all’atto della stipulazione del contratto di locazione del 2006, incombeva su lla società conduttrice, Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri interessataalla conduzione dell’immobile offerto dai locatori, l’onere di procedere all’esatta identificazione delle effettive potenzialità economiche dell’immobile rispetto alle proprie particolari esigenze imprenditoriali,eventualmente pretendendo l’assunzione, da parte dei locatori,dell’impegno volto a consentire il conseguimento dei titoli a tal finenecessari; viceversa, l’aver assunto in locazione un locale - magazzino (contrattualmentedefinito come tale) , trascurando di approfondire e di risolvere (nel proprio stesso interesse) la contraddizione costituita dall’evidentedifformità della situazione catastale del bene rispetto all a suaeffettiva condizione di fatto ( di laboratorio di carni) , senza neppure preoccuparsi di acquisire l’impegno dei locatore a consentire il conseguimento dei titoli necessari alle proprie specifiche esigenze imprenditoriali,non vale a tradursi, a distanza di tempo, nella pretesa di imputare alla locatrice la responsabilità contrattuale di non condividere quel la volontà di trasformazione catastale , mai formalmenteautorizzata; sottotale profilo , la motivazione , per come enunciata , commette il rilevatoerrore di sussunzione; ne deriva, in accoglimento del terzo motivo di impugnazione, il riscontrodell’erroneità della sentenza impugnata, con la conseguente attribuzione al giudice del rinvio del compito di procedere a un’eventuale rilettura dei fatti di causa e degli elementi di prova già complessivamenteacquisiti al giudizio, al fine di pervenire alla corretta distribuzione tra le parti degli obblighi contrattuali sulle stesse incombenti, in ipotesi anche attraverso la valorizzazione di quegli specifici indici di fatto (da precisare e indicare in termini analitici) eventualmenteidonei a giustificare l’imposizione ex fide bona , a carico della parte locatrice, dell’obbligo di consentire al conseguimento dei Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 468/2023 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri titoli amministrativi indispensabili alla realizzazione della causa contrattuale; sullabase di tali premesse , rilevata la fondatezza del terzo motivo (assorbiti tutti i restanti ), dev’essere disposta la cassazione della sentenzaimpugnata in relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvioad altra Sezione della Corte d’appello di Palermo , comunque in diversa compo