Cassazione n. 15581/2022

to la seguente SENTENZA sul ricorso 9602/2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA] ed ivi residente alla [OSCURATO:PERSONA] n. 6, elettivamente domiciliata in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] n. 146 (Avv. [OSCURATO:PERSONA]) presso l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: MRTRNN54D17D6620), che la rappresenta e difende come da procura speciale in calce al ricorso; - ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA] ed ivi residente alla Via C. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: MLLNTN39P12H9170) e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) del Foro di Cassino, F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 Data pubblicazione 16/05/2022 giusta delega in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliati in Roma, al [OSCURATO:PERSONA] n. 21, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: SCBNZ70A18H501Y); - controricorrente – -avverso la sentenza n. 786/2017 emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 06/02/2017 e notificata il 16/02/2017; udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. Ritenuto in fatto [OSCURATO:PERSONA], quale promissaria acquirente, conveniva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile in Arce stipulato il 10.8.2006, per il quale aveva versato la somma di euro 20.000 a titolo di acconto sul prezzo pattuito di euro 100.000 ed ulteriori euro 10.000 a titolo di caparra confirmatoria. Sosteneva che la promittente venditrice si era resa inadempiente in quanto, nelle more della stipula del definitivo, essa attrice era venuta a conoscenza del fatto che non tutto il marciapiede costeggiante il fabbricato promesso in vendita apparteneva all’esclusiva proprietà della promittente venditrice ed inoltre sul fondo promesso in vendita gravava una servitù di passaggio costituita con atto di divisione per notaio Corradini del 22.5.1965. Si costituiva la Cedrone e resisteva alla domanda attrice, sostenendo di aver consegnato alla responsabile dell’agenzia immobiliare prima della stipula del preliminare la denuncia di successione del marito [OSCURATO:PERSONA] e l’atto di divisione per notaio Corradini del 22.5.1965, nonché una planimetria dello stato dei luoghi. Chiedeva quindi in via riconvenzionale una pronuncia ai sensi dell’art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto non concluso, con contestuale condanna dell’attrice al versamento del residuo prezzo di euro 70.000. A fronte della domanda riconvenzionale della convenuta, l’attrice proponeva, in subordine alla domanda di risoluzione, quella di riduzione del prezzo. [OSCURATO:PERSONA] eccepiva l’inammissibilità ex artt. 1453 e 1492 c.c. della nuova domanda attrice.F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 Data pubblicazione 16/05/2022 Il Tribunale di Cassino, con sentenza n. 383/2010, rigettava la domanda attrice di risoluzione e dichiarava inammissibile quella di riduzione del prezzo; accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. svolta dalla convenuta e condannava l’attrice al pagamento del corrispettivo residuo di euro 70.000 con interessi dal 5.10.2006 al saldo, respingendo per il resto la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno; compensava nella misura della metà le spese di lite e, per il resto, condannava l'attrice al rimborso in favore dei procuratori antistatari della convenuta. A fondamento della decisione il primo giudice riteneva che: - dall'istruttoria era risultato che né la promittente venditrice, né l'agente immobiliare, avevano avuto contezza del fatto che la minima porzione angolare del marciapiede circostante lo stabile insistesse sulla particella n. 34 costituente corte comune in proprietà di terze ditte; - quanto alla servitù di transito a confine con il terreno su cui insisteva l’edificio, e a favore della retrostante particella 35, da molto tempo la stessa non era più esercitata; -pertanto l'immobile era stato posto in vendita nel pieno convincimento che non vi fossero tali limiti ed oneri; - peraltro, dalle testimonianze di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] era emerso che la promissaria acquirente aveva avuto modo, già prima di stipulare il preliminare, di disporre del rogito per [OSCURATO:PERSONA] del 22 maggio 1965 con il quale, in sede di divisione della comunione, era stata costituita detta servitù; né i testi indicati dall'attrice - [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] - avevano affermato il contrario; infine, la planimetria catastale era pressoché non intellegibile per quanto concerneva lo spigolo del marciapiede, ed era necessario notevole ingrandimento e riscontro del tecnico per rilevare il minimo sconfinamento; - tuttavia, tale difformità tra quanto rappresentato e la reale consistenza non risultava motivo sufficiente per accedere alla domanda risolutoria avanzata dell'attrice, trattandosi di una piccolissima estensione di poco più di 1 mq, difformità che non poteva essere ritenuta quale inadempimento di gravità tale da comportare la risoluzione del contratto;F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 Data pubblicazione 16/05/2022 - nè era ammissibile la domanda di riduzione del prezzo avanzata in via subordinata dall'attrice in violazione del limite impostole dall’art. 1492, comma 2, c.c. e tardivamente proposta solo con la memoria ex art. 183 comma 5 c.p.c., non potendo ravvisarsi la dipendenza dalla riconvenzionale prospettata dalla parte convenuta; - invece era da accogliere la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c., dichiarando il trasferimento dalla Cedrone alla Bifolco della proprietà dell'immobile oggetto del preliminare, con condanna dell'attrice al versamento del residuo prezzo di euro 70.000, oltre interessi legali dal 5 ottobre 2006 al saldo; - non erano provati gli ulteriori danni lamentati dalla convenuta, di talché la riconvenzionale avente ad oggetto il risarcimento dei danni non poteva essere accolta; - il mancato pieno accoglimento delle domande riconvenzionali giustificava la compensazione nella misura della metà delle spese di lite, mentre per il resto esse andavano poste a carico dell'attrice rimasta soccombente. Proponeva appello [OSCURATO:PERSONA], chiedendo, in riforma dell'impugnata sentenza, di dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento della Cedrone e di condannare quest’ultima alla restituzione della somma di euro 30.000 versata alla sottoscrizione del preliminare quale anticipo di pagamento e della somma di euro 20.000 costituente il doppio della caparra confirmatoria, nonchè al pagamento della somma di euro 3.600 quale spesa sopportata per l’intermediazione immobiliare. In via subordinata, nel caso di rigetto della domanda di risoluzione, riformare comunque la sentenza accogliendo la domanda di riduzione del prezzo formulata in reconventio reconventionis dalla Bifolco, riducendolo ad euro 60.000. Il tutto oltre al risarcimento dei danni in via equitativa, con vittoria di spese del doppio grado di giudizio. [OSCURATO:PERSONA] resistiva all’impugnazione. Con sentenza del 6.2.2017, la Corte d’appello di Roma rigettava l’appello sulla base delle seguenti considerazioni: - per quanto risultasse erronea l’affermazione del primo giudice secondo la F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 Data pubblicazione 16/05/2022 quale la domanda subordinata di riduzione del prezzo proposta dall'attrice non fosse collegata alla domanda riconvenzionale proposta dalla Cedrone ex art. 2932 c.c. (laddove, al contrario, la domanda di riduzione del prezzo, tempestivamente proposta dall’attrice nella prima udienza successiva alla costituzione della convenuta, costituiva un tipico caso di reconventio reconventionis al fine di contrastare l'avversa domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. avanzata dalla Cedrone nella comparsa di costituzione e risposta) e per quanto la detta domanda non fosse preclusa da quella di risoluzione del contratto (essendo improprio il richiamo, operato dal giudice di prime cure, all'art. 1492, secondo comma, c.c., essendo l’azione proposta in citazione dalla Bifolco riconducibile nella fattispecie regolata dall'art. 1489 c.c., riguardante la cosa gravata da oneri o da diritti reali non apparenti che ne diminuivano il libero godimento e che non erano stati dichiarati nel contratto), doveva ritenersi infondata tanto la domanda di risoluzione, quanto la domanda di riduzione del prezzo; - quanto alla servitù di passaggio, a prescindere dall'attendibilità o meno delle testimonianze poste dal primo giudice a fondamento della tesi secondo la quale la Bifolco era venuta in possesso, prima del preliminare, dell'atto di divisione del 1965 costituente la servitù di passaggio, non risultava in alcun modo censurata la motivazione del giudice secondo la quale detta servitù era da molto tempo non più esercitata, tanto che neppure la venditrice ne aveva conoscenza; - la parte attrice non solo non aveva contrastato la suddetta parte di motivazione, ma neppure aveva dato la prova dell'effettivo esercizio della suddetta servitù da parte dell’avente diritto, né che tale esercizio fosse tale compromettere il godimento dell’immobile oggetto del preliminare; - dunque, l'appellante non aveva dato la prova di uno degli elementi costituenti la fattispecie di cui all'art. 1489 c.c. ossia l’effettiva diminuzione del godimento del bene, né aveva fornito la prova che la servitù costituita nel 1965, ed evidentemente non più esercitata, costituisse un effettivo peso per l'immobile oggetto del preliminare tale da giustificare la riduzione del prezzo nella misura indicata;F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 Data pubblicazione 16/05/2022 - quanto, poi, alla piccola parte di marciapiede risultante appartenere alla corte comune, l'appellante si era limitata a contrastare l'assunto del primo giudice, secondo il quale le dimensioni della suddetta parte erano poco più di 1 mq, ma aveva completamente omesso di dimostrare l’erroneità della motivazione del tribunale provando l'effettiva estensione, in tesi maggiore, della suddetta particella, cosicché, sotto il menzionato profilo, il motivo si appalesava del tutto inidoneo a contrastare la motivazione impugnata; - era evidente, pertanto, che in tale situazione di fatto, nessuna grave menomazione al proprio diritto di godimento dell'immobile risultasse ravvisabile, di talché non risultava fondata né l’azione di risoluzione ex articolo 1489 c.c., né la domanda di riduzione del prezzo, nella misura richiesta, a fronte dell'esiguità della particella in contestazione, e della mancanza, in concreto, di alcuna menomazione alla possibilità di accesso all'immobile, dotato pur sempre di due ingressi. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA], sulla base di tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] dott. [OSCURATO:PERSONA] ha concluso nel senso dell’accoglimento del ricorso per quanto di ragione, con particolare riferimento al primo motivo. In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. Ritenuto in diritto 1. Con il primo motivo, la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la corte d’appello omesso di esaminare se la servitù di passaggio sul fondo oggetto del preliminare, costituita con l’atto per notaio Corradini, fosse o meno a sua conoscenza, non tenendo conto che il mancato esercizio della servitù anche per lungo tempo non comportava di per sè l’eliminazione della restrizione. 2. Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., per omesso esame di un fatto F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, per non aver la Data pubblicazione 16/05/2022 corte territoriale ritenuto di affrontare la problematica circa la conoscenza o meno, da parte sua, dell’esistenza della servitù. 2.1. I due motivi, da trattarsi congiuntamente, siccome strettamente connessi, sono fondati. La corte territoriale ha fondato la decisione di escludere la rilevanza, ai fini delle domande di risoluzione per inadempimento e di riduzione del prezzo, della servitù di passaggio, sulla base del rilievo per cui la stessa era da molto tempo non più esercitata e, comunque, la parte attrice non aveva fornito la prova dell’effettivo esercizio della suddetta servitù da parte dell’avente diritto né che tale esercizio fosse tale da compromettere il godimento dell’immobile oggetto del contratto preliminare (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata). Nel rendere siffatta affermazione, la corte di merito ha espressamente ritenuto di prescindere dalla valutazione circa l’attendibilità o meno delle testimonianze poste dal primo giudice a fondamento della tesi secondo la quale la Bifolco era venuta in possesso, prima del preliminare, dell’atto di divisione del 1965 costituente la servitù di passaggio. Orbene, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento, giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di auto responsabilità (Sez. 2, Sentenza n. 2856 del 11/03/1995; conf. Sez. 2, Sentenza n. 57 del 04/01/2018). Ne consegue, che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello Data pubblicazione 16/05/2022jus in re aliena), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni (Sez. 2, Sentenza n. 8500 del 08/04/2013). In definitiva, nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile (Sez. 2, Sentenza n. 22363 del 26/09/2017). Dalle considerazioni che precedono deriva che la preliminare indagine dei giudici di merito si deve concentrare sui predetti due profili (apparenza o meno del diritto di godimento gravante sul bene e conoscenza effettiva del peso gravante sulla cosa). E’ vero che, perché operi la garanzia di cui all'art. 1489 c.c., occorre altresì tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidano sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore (Sez. 2, Sentenza n. 2620 del 27/04/1982). Invero, per l'applicazione dell'art. 1489 c.c. non è sufficiente la pura e semplice constatazione dell'esistenza di oneri o di diritti altrui sulla cosa, indipendentemente da ogni indagine sulla loro natura, in quanto la norma anzidetta riconosce al compratore il diritto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo se si tratta di oneri o di diritti che si risolvono in una limitazione del libero godimento della cosa o, quantomeno, in una diminuzione del suo valore, e, in tal caso, non richiede, perchè la garanzia operi, l'iniziativa concreta ed attuale del terzo (Sez. 3, Sentenza n. 1479 del 18/04/1975). Pertanto, la particolare garanzia apprestata al compratore per gli oneri e per i diritti reali o personali di godimento non apparenti, gravanti a favore di terzi sulla cosa venduta, è operante nel F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 concorso delle due condizioni previste dalla legge, e cioè che tali oneri o Data pubblicazione 16/05/2022 diritti altrui non siano stati dichiarati in contratto e diminuiscano il libero godimento della cosa (Sez. U, Sentenza n. 395 del 10/03/1965). Ma è altrettanto vero, come ha condivisibilmente sostenuto il PG nelle proprie note, che è innegabile che la sussistenza di una servitù di passaggio insistente sull’immobile promesso in vendita incida in re ipsa sul godimento del bene, diminuendolo. In quest’ottica, è errato il ragionamento della corte d’appello nella parte in cui, da un lato, ha evidenziato che la servitù di passaggio era da molto tempo non più esercitata (senza, peraltro, chiarire se si fosse estinta, ex art. 1073 c.c., per non uso ventennale) e, dall’altro, ha preteso che l’attore fornisse la prova che la servitù costituiva un effettivo peso per l’immobile oggetto del contratto preliminare. 3. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1480 e 1489 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la corte di merito erroneamente, a suo dire, rigettato la sua domanda di riduzione del prezzo con riferimento alla parte di marciapiedi ricadente in proprietà di terzi. 3.1. Il motivo è anch’esso fondato. La corte d’appello ha rigettato la domanda di riduzione del prezzo sulla base del rilievo per cui le dimensioni della piccola parte di marciapiede risultante appartenere alla corte comune erano poco più di 1 mq (cfr. pag. 6 della sentenza) e le eventuali rimostranze verbali degli aventi diritto sulla proprietà della relativa particella non erano mai sfociate in formali diffide o iniziative giudiziarie (cfr. pag. 7). Da ciò ha tratto la conseguenza che nessuna grave menomazione al diritto di godimento dell’immobile vantato dalla promissaria acquirente risultasse ravvisabile. Nel caso in cui il compratore di un fondo agisca nei confronti del venditore per ottenere la riduzione del prezzo di acquisto, perchè una parte del fondo venduto risulta di proprietà non del venditore ma di un terzo, si configura un'ipotesi di evizione parziale, disciplinata dall'art. 1480 c.c. Nel caso di vendita di cosa parzialmente altrui, il compratore può chiedere F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 la risoluzione del contratto solo se, quando lo ha concluso, ignorava che la Data pubblicazione 16/05/2022 cosa non era di proprietà del venditore e possa ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui è divenuto proprietario; pertanto, in mancanza dell'una o dell'altra delle predette condizioni, il compratore può solo chiedere la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1480 c.c. (Sez. 2, Sentenza n. 2892 del 29/03/1996). In quest’ottica, la corte territoriale avrebbe dovuto, semmai, verificare se la Bifolco, nonostante una sia pure esigua parte del marciapiede appartenesse ad una corte comune (anziché in via esclusiva alla sua dante causa), avrebbe sì acquistato ugualmente il bene, ma ad un prezzo ridotto (salvo poi valutare l’entità congrua della riduzione). L’esiguità della estensione della parte altrui del bene alienato può rilevare solo ai fini della quantificazione della riduzione, e non certo sul piano dell’an debeatur. Indifferente è, invece, ai fini dell’applicazione dell’art. 1480, ultima parte, c.c., la circostanza che i terzi titolari del diritto sulla detta parte non abbiano allo stato manifestato le loro pretese. Del resto, nel contratto di compravendita di cosa in tutto o in parte altrui non assume efficacia invalidante l'erroneo convincimento del venditore di alienare cosa propria, dato che il diritto del compratore di chiedere la risoluzione (o, nei debiti casi, la riduzione del prezzo) e i danni trova in questa particolare situazione, comunque e per qualunque ragione si verifichi, la sua giustificazione nell'inadempimento del venditore al suo obbligo di trasferire subito il diritto (Sez. 1, Sentenza n. 1018 del 31/03/1972; conf. Sez. 2, Sentenza n. 6361 del 20/07/1987). 4. In definitiva, il ricorso merita di essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla corte d’appello di Roma in diversa composizione. P.Q.M. La Corte: - accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente grado di giudizio, alla corte d’appello di Roma in F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R O S A M A R I A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : b d 0 6 8 2 3 c d 3 7 5 8 6 b a 3 5 9 6 e e e 7 9 d f f 7 3 0 F i r m a t o D a : P E N T A A N D R E A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 4 b 9 7 8 d a 9 3 6 2 4 b 4 0 1 0 9 2 7 8 8 a c 2 3 6 1 f 5 2 Numero registro generale 9602/2017 Numero sezionale 720/2022 Numero di raccolta generale 15581/2022 Data pubblicazione 16/05/2022 diversa composizione. Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, tenutasi il 6.4.2022. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] F i r m a t o D a : T R A N F O D A N I E L A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : f 3 e f a b f 6 e e 8 9 0 b e f f f 9 6 b 1 6 6 5 2 f f 1 6 4 - F i r m a t o D a : D I V I R G I L I O R