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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 30 aprile 2026

Cassazione n. 11964/2026

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tante p.t., GIUSEPPETOTARO, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI288, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentata e difesa dall'avvocatoANTONIO [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]);-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], in veste di mandataria di [OSCURATO:PERSONA] 2020 SRL, inpersona del rappresentante legale, [OSCURATO:PERSONA],elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], presso lostudio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE])che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]umero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026-controricorrente-Data pubblicazione 30/04/2026nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA];-intimate-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n.1889/2023, depositata il 15/03/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/10/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].La società ricorrente espone quanto segue:- in data 29.12.2006 aveva stipulato con la Banca AgrileasingS.p.a., poi [OSCURATO:SOCIETA] [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., il contratto di sale andlease back n. 3061020774, mediante il quale l’istituto bancario siimpegnava ad acquistare un complesso edilizio, sito nel Comune diModugno, di proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]., per la complessivasomma di euro 5.000.000,00, al netto di IVA, e a concederglielocontestualmente in locazione finanziaria per la durata di 180 mesi,per il canone di euro 8.035.884,00 da corrispondere mediante 180versamenti mensili (il primo di euro 305.000,00 da versarecontestualmente alla sottoscrizione del contratto, 178 pagamentimensili di euro 36.578,00 e l’ultimo di euro 1.220.000,00 dacorrispondere a decorrere dal primo giorno del primo meseseguente alla consegna dell’immobile);- l’art 4 del contratto determinava il tasso leasing (4,90 %) eprescriveva che il canone dovuto per la locazione finanziariasarebbe stato calcolato semestralmente, come da regolamento di2 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026indicizzazione allegato, nel quale si precisava che l’indicizzazioneData pubblicazione 30/04/2026era parametrata all’Euribor, media mensile 3 mesi, al tasso base diriferimento 3,603%;- il regolamento di indicizzazione prospettava un sistema dicalcolo (“qualora il parametro, calcolato come detto al punto B,risultasse inferiore al 3,24 %, non si procederà al conguaglioalcuno oltre tale soglia”) che surrettiziamente si basava sulla c.d.clausola floor, in forza della quale in sostanza la banca in caso divariazione dei tassi al disotto della percentuale del 3,24% avrebbecontinuato a percepire dalla utilizzatrice interessi comunque noninferiori al 3,24%;- l’art. 8 prevedeva altresì che, in caso di ritardo nei pagamentidelle somme dovute, la società utilizzatrice sarebbe stata tenuta acorrispondere interessi di mora pari ad 8 punti oltre l’Euriborvigente alle singole inadempienze;- in data 28.09.2007, era stato stipulato un nuovo accordointegrativo che prevedeva una rimodulazione del piano finanziariodel contratto di lease back in esame; in particolare, rideterminavain complessivi euro 7.508.911,44 i canoni mensili nonché ilcorrispettivo dovuto dalla società utilizzatrice in favore dell’istitutobancario;- in data 20.07.2009, a seguito della scissione della [OSCURATO:SOCIETA].,veniva costituita la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., la qualesubentrava nel contratto di lease back;- in data 12.01.2010 veniva sottoscritto un secondo attointegrativo del contratto che prevedeva: a) la proroga di 12 mesidel contratto originario; b) la sospensione dei pagamenti dei canonipattuiti dal 1°.12.2009 al 1°.10.2010; c) il pagamento, allascadenza del periodo di sospensione, del debito residuo previstodall’originario piano di ammortamento;3 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026- con nota scritta del 22.10.2009, in considerazione dellaData pubblicazione 30/04/2026vessatorietà della clausola floor, aveva chiesto infruttuosamentealla banca concedente il pagamento di euro 58.509,10;- in data 4.12.2009 aveva accettato la proposta della concedentedi collegare a quello di leasing un contratto definito “[OSCURATO:PERSONA] n.

T09STA119” che prevedeva un valore delpremio in euro 370.000,00 e un costo di smobilizzo nell’istanteimmediatamente successivo alla transazione in favore della bancadi euro 51.644,00; come contropartita la [OSCURATO:SOCIETA] disponevaunilateralmente che la percentuale della clausola floor fissatanell’allegato A passasse dal 3,24 % allo 0,80%, con effettoretroattivo a decorrere dal 1°.8.2009;- con ricorso ex art. 702 bis cod.proc.civ. la [OSCURATO:SOCIETA] adiva ilTribunale di Roma, al fine di far accertare e dichiarare la risoluzionedi diritto, ovvero, in subordine, la risoluzione per inadempimentoex art. 1453 cod.civ. del contratto di leasing e per l’effetto lacondanna al rilascio dell’immobile;- con sentenza n. 13939/2017 il Tribunale di Roma respingeva ladomanda riconvenzionale diretta ad ottenere la declaratoria dinullità del contratto per violazione dell’art. 2744 cod.civ.;accoglieva quella di nullità per difetto di forma scritta del contrattoderivato n.

T09STA119-BAL; accertava e dichiarava la risoluzionedi diritto ex art. 1456 cod.civ. del contratto di sale and lease back eper l’effetto la condannava a rilasciare l’immobile ottenuto ingodimento e a pagare alla concedente la risultante dellacompensazione, alla data della sentenza, tra l’importo di euro614.053,09, oltre agli interessi ex art. 8 delle condizioni generali dilocazione finanziaria successivi alla risoluzione del rapporto dilocazione finanziaria (5.2.2013), e quello di euro 99.681,65dovutole da [OSCURATO:SOCIETA] al netto degli interessi;- la Corte d’appello di Roma, pronunciatasi sugli appelli riunitiproposti [OSCURATO:SOCIETA]. e da [OSCURATO:SOCIETA], con la sentenza n.4 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/20251889/2023, depositata il 15/03/2023, ha rigettato entrambe leNumero di raccolta generale 11964/2026impugnazioni ed ha confermato la sentenza del giudice Ddaita purbbimlicaozio ne 30/04/2026grado.[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. ricorre per la cassazione dellasentenza pronunziata dalla Corte d'appello di Roma, formulandocinque motivi, illustrati con memoria.La società [OSCURATO:SOCIETA]., in veste di mandataria di [OSCURATO:SOCIETA]., resasi cessionaria del credito vantato da [OSCURATO:SOCIETA],resiste con controricorso ai soli primi due motivi.La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1cod.proc.civ.RAGIONI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo la ricorrente denunzia la nullità dellasentenza per violazione del diritto di difesa, degli artt. 352cod.proc.civ., 190 cod.proc.civ., 101 cod.proc.civ. e dell'art. 24 e111 Cost., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ.,non avendo il giudice a quo concesso i termini per le conclusionali ele repliche; di conseguenza, la ricorrente chiede, in forza di Cass.,Sez.

Un., n. 36596 del 25/11/2021 la cassazione dell’impugnatasentenza perché, come risulterebbe dal verbale d’udienza del15.3.2023, sebbene entrambe le parti in giudizio avessero chiestola concessione dei termini di cui all’art. 190 cod.proc.civ., la corted'appello ha rigettato l’istanza ed emesso la sentenza.Il motivo è inammissibile.La sentenza è stata pronunciata all’udienza del 15 marzo 2023 aisensi dell’art. 281-sexies cod.proc.civ.A p. 21 della sentenza è dato leggere che all’udienza del 15 marzo2023 «i difensori delle parti costituite hanno precisato leconclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti, e hanno discussooralmente la causa».Quand’anche la discussione orale della causa sia avvenutaerroneamente, non ricorrendo nella specie i presupposti per il5 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026ricorso al modulo decisorio di cui all’art. 281 sexies cod.proc.civ.,Data pubblicazione 30/04/2026va osservato che inammissibilmente in termini del tutto generici edassertivi la ricorrente assume come viziata da nullità la decisioneresa dal giudice di appello a seguito di discussione orale della causasenza previa concessione dei termini per il deposito della comparsaconclusionale e della memoria di replica, poiché omette diprecisare:a) in che modo le parti abbiano reagito dopo la pronunciadell'ordine di discussione orale;b) quando sia stata chiesta la concessione dei termini per lecomparse conclusionali e le memorie di replica;c) se sia stato chiesto dalle parti il rinvio della discussione adun'udienza successiva, in modo da potersi preparareadeguatamente a trattare oralmente la controversia (v., in talsenso, Cass. 3/10/2025, n. 26681).2) Con il secondo motivo la ricorrente denunzia violazione efalsa applicazione degli artt. 2744 cod.civ., 1418 cod.civ. e 1344cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ.,nonché la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 132, 2°comma, n. 4, cod.proc.civ. e dell’art. 111, 6° comma, Cost. inrelazione all'art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ., per avere laCorte d'appello ritenuto valido il contratto sale and lease back, datal’assenza degli elementi sintomatici della violazione del divieto dipatto commissorio individuati nella compresenza delle seguenticircostanze: l'esistenza di una situazione di credito e debito tra lasocietà finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltàeconomiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del benetrasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente (Cass.[OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 4664; Cass. 25/01/2022, n. 2219).Segnatamente, ha escluso che vi fosse identità soggettiva tral'impresa venditrice e l’impresa utilizzatrice, ritenendo la venditriceTecnodelta S.p.a. soggetto distinto rispetto alla utilizzatrice Arké6 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026Hotel [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.; ha ritenuto indimostrata la sussistenzaData pubblicazione 30/04/2026di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria-concedente ([OSCURATO:PERSONA] S.p.a. - oggi [OSCURATO:SOCIETA]) e l'impresavenditrice [OSCURATO:SOCIETA]., non bastando l’aver sostenuto che ledifficoltà economiche in cui versava l’impresa venditrice([OSCURATO:SOCIETA].) fossero evincibili dall’esame dei bilanci al[OSCURATO:DATA_NASCITA] e al 31.12.2006 della società [OSCURATO:SOCIETA]. e della suacontrollata [OSCURATO:SOCIETA]., proprietaria dell’immobile, atteso che«anche a volere prescindere dalla circostanza che i detti bilanci nonsono rinvenibili né nel fascicolo cartaceo né in quello telematico,nulla è stato dedotto né dimostrato quanto alla sussistenza di unasituazione di credito e debito tra la società finanziaria-concedente el'impresa venditrice-utilizzatrice.

Né si evince dalla documentazionein atti una situazione di debito-credito in base al «contratto dilocazione finanziaria in data 31 maggio 2006 in favore della societàImmobiliare [OSCURATO:SOCIETA]. incorporata nella [OSCURATO:SOCIETA].,partecipata da Arké nella misura del 90%».Alla corte d'appello censura:a) di avere ritenuto necessaria la coesistenza dei tre elementisintomatici di frode alla legge, perché invece essi possono esserealternativi tra loro, purché idonei a rivelare l’illiceità della causa inconcreto del negozio concluso tra le parti (v. in questo senso v.Cass. n.19694/2022, Cass. n. 6589/2019);b) di aver attribuito rilievo all’assenza di identità soggettiva tral’impresa venditrice e l’impresa utilizzatrice, in contrasto con lagiurisprudenza di legittimità che ritiene che ai fini dell’accertamentodella sussistenza del patto commissorio si prescinde «daglistrumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dallaidentità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati,complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni siaravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino7 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia (v.

Cass.Data pubblicazione 30/04/2026n. 23553/2020, Cass. 28034/2023);c) di avere, invece, trascurato la chiara sussistenza di unasituazione di controllo tra le due società (venditrice e utilizzatrice),che, secondo l’insegnamento di questa Corte, deve essere valutatanon in una prospettiva formale, bensì sotto il profilo sostanziale inbase al principio di effettività (v.

Cass. n. 28034/2023; Cass. n.24943/19) e, quindi, oltre allo schema formale del controllosocietario (Cass. n. 16367/23), per modo da far emergere la realtàsottostante l'operazione alla stregua della identificazione soggettivatra colui che abbia un finanziamento e colui a favore del quale si siaverificato un acquisto immobiliare in violazione del divieto di pattocommissorio; segnatamente, la [OSCURATO:SOCIETA]., la venditrice eracontrollata al 90,09% dall’utilizzatrice ed avevano lo stessoamministratore unico;d) di non avere reso una motivazione adeguata a supporto dellaritenuta insussistenza di una situazione di credito e di debito tra lasocietà di leasing e la utilizzatrice richiamando confusamentel’indice delle “difficoltà economiche dell’impresa venditrice”,soprattutto perché era stato evidenziato, argomentato e provatoche la banca resistente aveva preteso di acquisire la proprietàdell’immobile, anche perché [OSCURATO:SOCIETA] aveva in precedenza, in data31 maggio 2006, concesso un altro contratto di locazionefinanziaria in favore della società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. checon atto del 27 luglio 2006 era stata incorporata nella societàTecnodelta S.p.a., partecipata da [OSCURATO:SOCIETA]. nella misura del 90%;e) di non avere indagato sulle «difficoltà economiche dell’impresavenditrice/utilizzatrice, che giustificavano il sospetto di unapprofittamento della sua condizione di debolezza», sebbene ibilanci sia della [OSCURATO:SOCIETA]. sia della [OSCURATO:SOCIETA]. fossero stativersati in giudizio;8 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026f) di non avere considerato «la sproporzione tra il valore del beneData pubblicazione 30/04/2026trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente», nonostante lacontestazione ritualmente formulata e la presenza in atti di unaperizia di stima depositata in sede di prima udienza di comparizioneche indicava in euro 6.069.050,00 il valore dell’immobile oggettodel giudizio nel 2005 e che per esso l’[OSCURATO:SOCIETA]. aveva versatosolo la somma di euro 5.000.000,00;g) di avere omesso l’esame del contenuto della clausola di cuiall’art. 19 delle condizioni generali del contratto di leasing, la qualeprevedeva espressamente, quali effetti della risoluzione perinadempimento dell’utilizzatore, che: (i) gli importi già corrispostialla [OSCURATO:SOCIETA]. sarebbero stati acquisiti dalla stessa banca; (ii)il bene dovesse essere restituito all’istituto di credito; (iii) lautilizzatrice versare dovesse a titolo di risarcimento danni «unasomma pari a tutti i canoni successivi attualizzati (…) dedottoquanto il concedente abbia conseguito disponendo dei beni, alnetto del corrispettivo pattuito per l’opzione»; tale clausola avrebbedovuto considerarsi indice dell’assenza di un patto marciano, cioèdi apposita clausola con cui le parti avessero preventivamenteconvenuto (Cass. 28/01/2015, n. 1625) che al termine del rapporto- effettuata la stima del bene con tempi certi e modalità definite,tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametrioggettivi ed autonomi ad opera di un terzo - il creditore dovesse,per acquisire il bene, pagare l'importo eccedente l’entità del suocredito, sì da ristabilire l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazionie da evitare che il debitore subisse una lesione dal trasferimentodel bene (Cass. n. 6589/2019, Cass. n. 13305/2018).Il motivo è p.q.r. fondato e va accolto nei termini di seguitoindicati.Ribadito che il sale and lease back è un'operazione negozialeastrattamente lecita (Cass. 22/03/2007, n. 6969; Cass.29/03/2006, n. 7296; Cass. 2/02/2006, n. 2285; Cass. 7/05/1998,9 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026n. 4612) ove non preordinata alla fraudolenta elusione del divietoData pubblicazione 30/04/2026stabilito dall'art. 2744 cod. civ., che, per contro, non lo è ove risultiaccertata in concreto la violazione di tale divieto e che ciò accadequando l'alienazione del bene oggetto del leasing viene piegata alrafforzamento della posizione del creditore-finanziatore che in talmodo acquisisce l'eccedenza del valore del bene, abusando dellaposizione di debolezza in cui versa il debitore finanziato (ex multisv.

Cass. 21/01/2005, n. 1273), la decisione della corte territorialeha erroneamente escluso la sussistenza di una frodecomplessivamente risultante dall'operazione economica posta inessere.Spetta, infatti, a questa Corte (v.

Cass. 14/12/2023, n. 35012)verificare se vi è stata una corretta individuazione, da parte delgiudice di merito, degli indici rivelatori dell’esistenza dei fatticostitutivi del patto commissorio; a tale scopo, la giurisprudenza diquesta Corte, giusta orientamento consolidato che va anche nelcaso ribadito, ritiene indispensabile:i) individuare la causa della complessa operazione contrattualesulla base dell’accertamento svolto dal giudice di merito, al fine diverificare se il versamento del denaro da parte del compratorecostituisca pagamento del prezzo ovvero esecuzione di un mutuo,ed il trasferimento del bene serva solo per costituire una garanziaprovvisoria capace di evolversi a seconda che il debitore adempia omeno l’obbligo di restituire le somme ricevute;ii) considerare il fondamento del divieto del patto commissorio,come individuato dalle Sezioni unite con le pronunce n.1611 del1989 e n.1907 del 1989, e cioè la duplice esigenza di protezionedel debitore coinvolto in operazioni poste in essere in violazione deldivieto del patto commissorio e di tutela del principio generale dellapar condicio creditorum, in funzione di contrasto della creazione distrumenti di garanzia diversi da quelli previsti dalla legge;10 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026iii) tener presente che il divieto del patto commissorio è esteso aData pubblicazione 30/04/2026qualsiasi negozio, tipico o atipico, che sia in concreto impiegato perconseguire il fine dell'illecita coercizione del debitore a sottostarealla volontà del creditore, accettando preventivamente iltrasferimento di proprietà di un suo bene come conseguenza dellamancata estinzione del debito e che può pertanto configurarsianche ogni qual volta il debitore sia comunque costretto altrasferimento di un suo bene al creditore a tacitazionedell'obbligazione;iv) controllare che l’accertamento del giudice del merito non si sialimitato ad un esame formale degli atti posti in essere dalle parti,ma abbia considerato la causa in concreto, e, in caso di operazionecomplessa, abbia valutato gli atti medesimi alla luce di un loropotenziale collegamento funzionale, apprezzando ogni circostanzadi fatto rilevante ed il risultato stesso che l'operazione negozialeera idonea a produrre e, in concreto, ha prodotto allo scopo, comegià si è detto, di stabilire se il procedimento negoziale attraverso ilquale venga compiuto il trasferimento di un bene dal debitore alcreditore sia effettivamente collegato, piuttosto che alla funzione discambio, ad uno scopo di garanzia.Va al riguardo osservato che:i) il sale and lease back consiste nella vendita di un cespite a unasocietà finanziaria che ne paga il prezzo per poi concederlo inlocazione alla stessa venditrice e che esso è nullo solamente se inconcreto realizza una funzione di garanzia, non anche quando lavendita del bene sia funzionale alla concessione in leasing (Cass.06/07/2017, n.16646);ii) l'accertamento del carattere fittizio di tale contratto, per lapresenza di indizi sintomatici di un'anomalia nello schema causalesocialmente tipico, costituisce un'indagine di fatto (Cass.11/09/2017, n. 21042), ma sindacabile, come si è detto, da questaCorte nei limiti di cui s’è detto;11 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026iii) gli indici rivelatori della fittizietà sono, secondo laData pubblicazione 30/04/2026giurisprudenza: a) la ricorrenza di un pregresso rapportoobbligatorio tra il concedente e il conduttore/alienante; b) laricorrenza di difficoltà economiche dell'impresa venditrice; c) lasproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivoversato dall'acquirente - (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 15178;21/07/2004, n. 13580; c4) 22/04/1998, n. 4095; 16/10/1995, n.10805); d) l'assenza del c.d. patto marciano, cioè di appositaclausola di matrice correttiva con cui le parti abbianopreventivamente convenuto (Cass. 28/01/2015, n. 1625) che altermine del rapporto - effettuata la stima del bene con tempi certie modalità definite, tali da assicurare una valutazione imparzialeancorata a parametri oggettivi ed autonomi ad opera di un terzo - ilcreditore debba, per acquisire il bene, pagare l'importo eccedentel'entità del suo credito, sì da ristabilire l'equilibrio sinallagmatico trale prestazioni e da evitare che il debitore subisca una lesione daltrasferimento del bene in garanzia.

Resta peraltro ammissibile laprevisione di differenti modalità di stima del bene, per comeemerse nella pratica degli affari, purché dalla struttura del pattomarciano in ogni caso risulti, anticipatamente, che il debitoreperderà la proprietà del bene ad un giusto prezzo, determinato almomento dell'inadempimento, con restituzione della differenzarispetto al maggior valore, mentre non costituisce requisitonecessario che il trasferimento della proprietà sia subordinato alsuddetto pagamento, potendosi articolare la clausola marciana nelsenso di ancorare il passaggio della proprietà sia al soloinadempimento, sia alla corresponsione della differenza di valore»(Cass. 28/01/2015, n. 1625).A tale stregua, va ribadito non essere necessaria la dimostrazionedella ricorrenza contemporanea di tutti i suddetti indici sintomaticiné la violazione dell'art. 2744 cod.civ. può ravvisarsi solo inpresenza di tali indici (Cass., 8/6/2023, n. 16367).12 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Essi costituiscono alcune manifestazioni possibili, le più frequenti,Numero di raccolta generale 11964/2026dell'impiego fraudolento del sale and lease back (cfr. riguDaartad poub baliclalazio ne 30/04/2026preesistenza di una situazione debitoria Cass. 28/05/2018,n.13305; Cass. 10/05/2017, n.11449).Non è affatto escluso che il giudice di merito, cui spetta diprocedere al relativo accertamento in fatto, attribuisca pesoassorbente anche ad ulteriori e diverse circostanze, o che nellaconcreta fattispecie del caso assumano valore conducentealternativamente uno o più di tali indici al fine di desumere chel’operazione è stata piegata al perseguimento del risultato vietato,cioè ad una funzione di garanzia, piuttosto che ad una funzione discambio, disvelandone così la causa concreta (cfr. Cass.10/5/2017, n 11449; Cass. 17/6/2022, n.19694).Né, al fine di escludere la nullità del contratto di sale and leaseback, assume nella specie rilievo la clausola n. 19 delle condizionigenerali, non integrando detta clausola un patto marciano.Come questa Corte ha già avuto più volte modo di affermare ( v.,da ultimo, Cass. 11/2/2025, n. 3532 ), il divietodel patto commissorio sancito all'art. 2744 cod.civ. non operaquando nell'operazione negoziale sia inserito un patto marciano (inforza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, ilcreditore vende il bene, previa stima, versando al debitorel'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausolalecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art.1851 cod.civ. ed è ispirata alla medesima ratio di evitarel’approfittamento del creditore in danno del debitore, purché leparti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nelcaso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima dellacosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri unavalutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi edautomatici oppure affidata ad una persona indipendente edesperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento ( v.13 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026Cass. 17/1/2020, Cass. 28/1/2015, n. 1625.

V. altresì, conData pubblicazione 30/04/2026riferimento a clausola di contenuto analogo a quella in argomento,Cass. 28/5/2018, n. 13305; Cass. 7/3/2019, n. 6589).Il patto marciano ha è idoneo a neutralizzare le implicazioni dellosquilibrio sinallagmatico che sono alla base del divieto dellealienazioni di tipo commissorio, rappresentando sì un mezzo direalizzazione coattiva dei diritti del creditore in via di autotutela,ma salvaguardando l’interesse del debitore a che quel creditore nonriceva più di quanto in effetti gli spetta.Orbene, nella specie la clausola 19 contempla semplicemente la«facoltà del concedente di richiedere il risarcimento dei danni inmisura pari alla sommatoria di tutti i canoni successivi attualizzati... dedotto quanto il concedente abbia conseguito disponendo deibeni, al netto del corrispettivo pattuito per l'opzione», misurainvero del tutto generica e discrezionale, collegata alle preteserisarcitorie del concedente, che unitamente alle restanti clausolecontrattuali lasciava anzi presumere l'esistenza di difficoltàeconomiche dell'impresa venditrice ed un verosimileapprofittamento delle sue condizioni di debolezza da parte dellabanca finanziatrice ( cfr. Cass. 28/5/1998, n. 13305; Cass.7/3/2019, n.6589 ).Tanto unitamente alla sottovalutazione della circostanza che lasocietà venditrice e la iniziale conduttrice appartenessero allostesso gruppo imprenditoriale, indicativo evidentemente dellacomunanza di interessi tra le stesse, all’omesso rilievo attribuito alfatto che dai bilanci della utilizzatrice risultasse una sua evidentedifficoltà economica che avrebbe dovuto essere considerata indicedi un approfittamento della sua condizione di debolezza economica(mentre, invece, il giudice a quo ha utilizzato i bilanci della societànon alla stregua di un elemento di prova delle difficoltà economichedella società utilizzatrice, ma per escludere la ricorrenza di unrapporto credito/debito tra concedente e utilizzatrice), alla mancata14 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026considerazione della concreta valutazione economica dell'affare, inData pubblicazione 30/04/2026termini di adeguata proporzionalità delle prestazioni corrispettive,dimostra che la corte d’appello non ha efficacemente ecompiutamente proceduto al riscontro dell'eventuale sussistenza dialterazioni dello schema negoziale socialmente tipico, idonee adimostrare che l'operazione non tendeva al perseguimentodell'assetto di interessi proprio del lease back come contratto diimpresa, bensì al perseguimento di uno scopo di garanzia concaratteristiche integranti la realizzazione del risultato materialevietato dall'art. 2644 cod.civ.3) Con il terzo motivo parte ricorrente si duole della nullità dellaclausola di cui all’art. 19 delle condizioni generali di contratto edella violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 cod.civ., 1362cod.civ., 1363 cod.civ. 1526 cod.civ., 1382 cod.civ., in relazioneall’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ., nonché dell’omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, 1° comma,n. 5 cod.proc.civ. e dell’omesso rilievo officioso della nullità dell’art.19 delle condizioni generali di contratto in violazione degli artt. 112cod.proc.civ. e 101 cod.proc.civ., in relazione all’art. 360, 1°comma, n. 4 cod.proc.civ.Premesso che clausole di contenuto analogo a quella di cui all’art.19 delle condizioni generali di contratto sono state dichiarate nulleper contrarietà all’ordine pubblico economico e, in particolare, perviolazione dell’art. 1526 cod.civ., la ricorrente adduce che il dirittodi trattenere i canoni già scaduti e i canoni ancora non maturati,scontati al momento della risoluzione del contratto, è legata alla«previa detrazione del valore di mercato del bene oggetto delcontratto al momento della risoluzione» e, pertanto, alla presenzadi una specifica pattuizione contemplante un appositomeccanismo/procedimento di stima del bene, idoneo a garantire,con tempi e modalità certi, una valutazione imparziale ed oggettiva(Cass. n. 6589/2019) che sarebbe del tutto assente nel caso di15 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026specie, e si duole che Corte d'appello non abbia consideratoData pubblicazione 30/04/2026l’assenza, nella clausola in esame, della suddetta pattuizione,sebbene tale elemento fosse stato discusso nel corso del giudizio efosse pacifico tra le parti, e non ne abbia rilevato anche d’ufficio lanullità.4) Con il quarto motivo parte ricorrente imputa al giudice a quo laviolazione degli artt. 1526 e 1384 cod.civ., in relazione all’art. 360,1° comma, n. 3 cod.proc.civ., e, in aggiunta, l’omesso esame circaun fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, 1° comma, n. 5cod.proc.civ., per avere la corte d'appello ritenuto inapplicabili gliartt. 1526 e 1384 cod.civ.5) Con il quinto motivo la società ricorrente lamenta la violazionedell’art. 112 cod.proc.civ. in relazione all’art. 360, 1° comma,comma, n.4 cod.proc.civ., per avere la corte d'appello omesso dipronunciarsi in relazione alla domanda di risarcimento del dannosubito a causa della stipula del contratto “derivato”, dichiarato nulloper mancanza del contratto quadro.6) Il terzo, quarto e il quinto motivo sono assorbitidall’accoglimento del secondo.7) Alla fondatezza nei suindicati termini del 2° motivo, assorbiti il3°, il 4° e il 5° motivo, inammissibile il 1° motivo, conseguel’accoglimento del ricorso e la cassazione in relazionedell’impugnata sentenza, con rinvio alla Corte d'Appello di Roma,che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo deisuindicati disattesi principi applicazione.Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese delgiudizio di cassazione.

P.Q.MLa Corte accoglie il 2° motivo di ricorso nei termini di cui inmotivazione; dichiara assorbiti il 3°, il 4° e il 5° motivo; dichiarainammissibile il 1° motivo.

Cassa in relazione la sentenza16 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione,Data pubblicazione 30/04/2026alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione.Così deciso nella Camera di Consiglio del 25 ottobre 2025 dallaTerza sezione civile della Corte di Cassazione.Il PresidenteLUIGI ALESSANDRO SCARANO17 di 17

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
tante p.t., GIUSEPPETOTARO, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI288, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentata e difesa dall'avvocatoANTONIO [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]);-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], in veste di mandataria di [OSCURATO:PERSONA] 2020 SRL, inpersona del rappresentante legale, [OSCURATO:PERSONA],elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], presso lostudio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE])che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]umero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026-controricorrente-Data pubblicazione 30/04/2026nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA];-intimate-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n.1889/2023, depositata il 15/03/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/10/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].La società ricorrente espone quanto segue:- in data 29.12.2006 aveva stipulato con la Banca AgrileasingS.p.a., poi [OSCURATO:SOCIETA] [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., il contratto di sale andlease back n. 3061020774, mediante il quale l’istituto bancario siimpegnava ad acquistare un complesso edilizio, sito nel Comune diModugno, di proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]., per la complessivasomma di euro 5.000.000,00, al netto di IVA, e a concederglielocontestualmente in locazione finanziaria per la durata di 180 mesi,per il canone di euro 8.035.884,00 da corrispondere mediante 180versamenti mensili (il primo di euro 305.000,00 da versarecontestualmente alla sottoscrizione del contratto, 178 pagamentimensili di euro 36.578,00 e l’ultimo di euro 1.220.000,00 dacorrispondere a decorrere dal primo giorno del primo meseseguente alla consegna dell’immobile);- l’art 4 del contratto determinava il tasso leasing (4,90 %) eprescriveva che il canone dovuto per la locazione finanziariasarebbe stato calcolato semestralmente, come da regolamento di2 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026indicizzazione allegato, nel quale si precisava che l’indicizzazioneData pubblicazione 30/04/2026era parametrata all’Euribor, media mensile 3 mesi, al tasso base diriferimento 3,603%;- il regolamento di indicizzazione prospettava un sistema dicalcolo (“qualora il parametro, calcolato come detto al punto B,risultasse inferiore al 3,24 %, non si procederà al conguaglioalcuno oltre tale soglia”) che surrettiziamente si basava sulla c.d.clausola floor, in forza della quale in sostanza la banca in caso divariazione dei tassi al disotto della percentuale del 3,24% avrebbecontinuato a percepire dalla utilizzatrice interessi comunque noninferiori al 3,24%;- l’art. 8 prevedeva altresì che, in caso di ritardo nei pagamentidelle somme dovute, la società utilizzatrice sarebbe stata tenuta acorrispondere interessi di mora pari ad 8 punti oltre l’Euriborvigente alle singole inadempienze;- in data 28.09.2007, era stato stipulato un nuovo accordointegrativo che prevedeva una rimodulazione del piano finanziariodel contratto di lease back in esame; in particolare, rideterminavain complessivi euro 7.508.911,44 i canoni mensili nonché ilcorrispettivo dovuto dalla società utilizzatrice in favore dell’istitutobancario;- in data 20.07.2009, a seguito della scissione della [OSCURATO:SOCIETA].,veniva costituita la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., la qualesubentrava nel contratto di lease back;- in data 12.01.2010 veniva sottoscritto un secondo attointegrativo del contratto che prevedeva: a) la proroga di 12 mesidel contratto originario; b) la sospensione dei pagamenti dei canonipattuiti dal 1°.12.2009 al 1°.10.2010; c) il pagamento, allascadenza del periodo di sospensione, del debito residuo previstodall’originario piano di ammortamento;3 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026- con nota scritta del 22.10.2009, in considerazione dellaData pubblicazione 30/04/2026vessatorietà della clausola floor, aveva chiesto infruttuosamentealla banca concedente il pagamento di euro 58.509,10;- in data 4.12.2009 aveva accettato la proposta della concedentedi collegare a quello di leasing un contratto definito “[OSCURATO:PERSONA] n. T09STA119” che prevedeva un valore delpremio in euro 370.000,00 e un costo di smobilizzo nell’istanteimmediatamente successivo alla transazione in favore della bancadi euro 51.644,00; come contropartita la [OSCURATO:SOCIETA] disponevaunilateralmente che la percentuale della clausola floor fissatanell’allegato A passasse dal 3,24 % allo 0,80%, con effettoretroattivo a decorrere dal 1°.8.2009;- con ricorso ex art. 702 bis cod.proc.civ. la [OSCURATO:SOCIETA] adiva ilTribunale di Roma, al fine di far accertare e dichiarare la risoluzionedi diritto, ovvero, in subordine, la risoluzione per inadempimentoex art. 1453 cod.civ. del contratto di leasing e per l’effetto lacondanna al rilascio dell’immobile;- con sentenza n. 13939/2017 il Tribunale di Roma respingeva ladomanda riconvenzionale diretta ad ottenere la declaratoria dinullità del contratto per violazione dell’art. 2744 cod.civ.;accoglieva quella di nullità per difetto di forma scritta del contrattoderivato n. T09STA119-BAL; accertava e dichiarava la risoluzionedi diritto ex art. 1456 cod.civ. del contratto di sale and lease back eper l’effetto la condannava a rilasciare l’immobile ottenuto ingodimento e a pagare alla concedente la risultante dellacompensazione, alla data della sentenza, tra l’importo di euro614.053,09, oltre agli interessi ex art. 8 delle condizioni generali dilocazione finanziaria successivi alla risoluzione del rapporto dilocazione finanziaria (5.2.2013), e quello di euro 99.681,65dovutole da [OSCURATO:SOCIETA] al netto degli interessi;- la Corte d’appello di Roma, pronunciatasi sugli appelli riunitiproposti [OSCURATO:SOCIETA]. e da [OSCURATO:SOCIETA], con la sentenza n.4 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/20251889/2023, depositata il 15/03/2023, ha rigettato entrambe leNumero di raccolta generale 11964/2026impugnazioni ed ha confermato la sentenza del giudice Ddaita purbbimlicaozio ne 30/04/2026grado.[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. ricorre per la cassazione dellasentenza pronunziata dalla Corte d'appello di Roma, formulandocinque motivi, illustrati con memoria.La società [OSCURATO:SOCIETA]., in veste di mandataria di [OSCURATO:SOCIETA]., resasi cessionaria del credito vantato da [OSCURATO:SOCIETA],resiste con controricorso ai soli primi due motivi.La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1cod.proc.civ.RAGIONI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo la ricorrente denunzia la nullità dellasentenza per violazione del diritto di difesa, degli artt. 352cod.proc.civ., 190 cod.proc.civ., 101 cod.proc.civ. e dell'art. 24 e111 Cost., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ.,non avendo il giudice a quo concesso i termini per le conclusionali ele repliche; di conseguenza, la ricorrente chiede, in forza di Cass.,Sez. Un., n. 36596 del 25/11/2021 la cassazione dell’impugnatasentenza perché, come risulterebbe dal verbale d’udienza del15.3.2023, sebbene entrambe le parti in giudizio avessero chiestola concessione dei termini di cui all’art. 190 cod.proc.civ., la corted'appello ha rigettato l’istanza ed emesso la sentenza.Il motivo è inammissibile.La sentenza è stata pronunciata all’udienza del 15 marzo 2023 aisensi dell’art. 281-sexies cod.proc.civ.A p. 21 della sentenza è dato leggere che all’udienza del 15 marzo2023 «i difensori delle parti costituite hanno precisato leconclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti, e hanno discussooralmente la causa».Quand’anche la discussione orale della causa sia avvenutaerroneamente, non ricorrendo nella specie i presupposti per il5 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026ricorso al modulo decisorio di cui all’art. 281 sexies cod.proc.civ.,Data pubblicazione 30/04/2026va osservato che inammissibilmente in termini del tutto generici edassertivi la ricorrente assume come viziata da nullità la decisioneresa dal giudice di appello a seguito di discussione orale della causasenza previa concessione dei termini per il deposito della comparsaconclusionale e della memoria di replica, poiché omette diprecisare:a) in che modo le parti abbiano reagito dopo la pronunciadell'ordine di discussione orale;b) quando sia stata chiesta la concessione dei termini per lecomparse conclusionali e le memorie di replica;c) se sia stato chiesto dalle parti il rinvio della discussione adun'udienza successiva, in modo da potersi preparareadeguatamente a trattare oralmente la controversia (v., in talsenso, Cass. 3/10/2025, n. 26681).2) Con il secondo motivo la ricorrente denunzia violazione efalsa applicazione degli artt. 2744 cod.civ., 1418 cod.civ. e 1344cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ.,nonché la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 132, 2°comma, n. 4, cod.proc.civ. e dell’art. 111, 6° comma, Cost. inrelazione all'art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ., per avere laCorte d'appello ritenuto valido il contratto sale and lease back, datal’assenza degli elementi sintomatici della violazione del divieto dipatto commissorio individuati nella compresenza delle seguenticircostanze: l'esistenza di una situazione di credito e debito tra lasocietà finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltàeconomiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del benetrasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente (Cass.[OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 4664; Cass. 25/01/2022, n. 2219).Segnatamente, ha escluso che vi fosse identità soggettiva tral'impresa venditrice e l’impresa utilizzatrice, ritenendo la venditriceTecnodelta S.p.a. soggetto distinto rispetto alla utilizzatrice Arké6 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026Hotel [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.; ha ritenuto indimostrata la sussistenzaData pubblicazione 30/04/2026di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria-concedente ([OSCURATO:PERSONA] S.p.a. - oggi [OSCURATO:SOCIETA]) e l'impresavenditrice [OSCURATO:SOCIETA]., non bastando l’aver sostenuto che ledifficoltà economiche in cui versava l’impresa venditrice([OSCURATO:SOCIETA].) fossero evincibili dall’esame dei bilanci al[OSCURATO:DATA_NASCITA] e al 31.12.2006 della società [OSCURATO:SOCIETA]. e della suacontrollata [OSCURATO:SOCIETA]., proprietaria dell’immobile, atteso che«anche a volere prescindere dalla circostanza che i detti bilanci nonsono rinvenibili né nel fascicolo cartaceo né in quello telematico,nulla è stato dedotto né dimostrato quanto alla sussistenza di unasituazione di credito e debito tra la società finanziaria-concedente el'impresa venditrice-utilizzatrice. Né si evince dalla documentazionein atti una situazione di debito-credito in base al «contratto dilocazione finanziaria in data 31 maggio 2006 in favore della societàImmobiliare [OSCURATO:SOCIETA]. incorporata nella [OSCURATO:SOCIETA].,partecipata da Arké nella misura del 90%».Alla corte d'appello censura:a) di avere ritenuto necessaria la coesistenza dei tre elementisintomatici di frode alla legge, perché invece essi possono esserealternativi tra loro, purché idonei a rivelare l’illiceità della causa inconcreto del negozio concluso tra le parti (v. in questo senso v.Cass. n.19694/2022, Cass. n. 6589/2019);b) di aver attribuito rilievo all’assenza di identità soggettiva tral’impresa venditrice e l’impresa utilizzatrice, in contrasto con lagiurisprudenza di legittimità che ritiene che ai fini dell’accertamentodella sussistenza del patto commissorio si prescinde «daglistrumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dallaidentità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati,complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni siaravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino7 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia (v. Cass.Data pubblicazione 30/04/2026n. 23553/2020, Cass. 28034/2023);c) di avere, invece, trascurato la chiara sussistenza di unasituazione di controllo tra le due società (venditrice e utilizzatrice),che, secondo l’insegnamento di questa Corte, deve essere valutatanon in una prospettiva formale, bensì sotto il profilo sostanziale inbase al principio di effettività (v. Cass. n. 28034/2023; Cass. n.24943/19) e, quindi, oltre allo schema formale del controllosocietario (Cass. n. 16367/23), per modo da far emergere la realtàsottostante l'operazione alla stregua della identificazione soggettivatra colui che abbia un finanziamento e colui a favore del quale si siaverificato un acquisto immobiliare in violazione del divieto di pattocommissorio; segnatamente, la [OSCURATO:SOCIETA]., la venditrice eracontrollata al 90,09% dall’utilizzatrice ed avevano lo stessoamministratore unico;d) di non avere reso una motivazione adeguata a supporto dellaritenuta insussistenza di una situazione di credito e di debito tra lasocietà di leasing e la utilizzatrice richiamando confusamentel’indice delle “difficoltà economiche dell’impresa venditrice”,soprattutto perché era stato evidenziato, argomentato e provatoche la banca resistente aveva preteso di acquisire la proprietàdell’immobile, anche perché [OSCURATO:SOCIETA] aveva in precedenza, in data31 maggio 2006, concesso un altro contratto di locazionefinanziaria in favore della società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. checon atto del 27 luglio 2006 era stata incorporata nella societàTecnodelta S.p.a., partecipata da [OSCURATO:SOCIETA]. nella misura del 90%;e) di non avere indagato sulle «difficoltà economiche dell’impresavenditrice/utilizzatrice, che giustificavano il sospetto di unapprofittamento della sua condizione di debolezza», sebbene ibilanci sia della [OSCURATO:SOCIETA]. sia della [OSCURATO:SOCIETA]. fossero stativersati in giudizio;8 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026f) di non avere considerato «la sproporzione tra il valore del beneData pubblicazione 30/04/2026trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente», nonostante lacontestazione ritualmente formulata e la presenza in atti di unaperizia di stima depositata in sede di prima udienza di comparizioneche indicava in euro 6.069.050,00 il valore dell’immobile oggettodel giudizio nel 2005 e che per esso l’[OSCURATO:SOCIETA]. aveva versatosolo la somma di euro 5.000.000,00;g) di avere omesso l’esame del contenuto della clausola di cuiall’art. 19 delle condizioni generali del contratto di leasing, la qualeprevedeva espressamente, quali effetti della risoluzione perinadempimento dell’utilizzatore, che: (i) gli importi già corrispostialla [OSCURATO:SOCIETA]. sarebbero stati acquisiti dalla stessa banca; (ii)il bene dovesse essere restituito all’istituto di credito; (iii) lautilizzatrice versare dovesse a titolo di risarcimento danni «unasomma pari a tutti i canoni successivi attualizzati (…) dedottoquanto il concedente abbia conseguito disponendo dei beni, alnetto del corrispettivo pattuito per l’opzione»; tale clausola avrebbedovuto considerarsi indice dell’assenza di un patto marciano, cioèdi apposita clausola con cui le parti avessero preventivamenteconvenuto (Cass. 28/01/2015, n. 1625) che al termine del rapporto- effettuata la stima del bene con tempi certi e modalità definite,tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametrioggettivi ed autonomi ad opera di un terzo - il creditore dovesse,per acquisire il bene, pagare l'importo eccedente l’entità del suocredito, sì da ristabilire l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazionie da evitare che il debitore subisse una lesione dal trasferimentodel bene (Cass. n. 6589/2019, Cass. n. 13305/2018).Il motivo è p.q.r. fondato e va accolto nei termini di seguitoindicati.Ribadito che il sale and lease back è un'operazione negozialeastrattamente lecita (Cass. 22/03/2007, n. 6969; Cass.29/03/2006, n. 7296; Cass. 2/02/2006, n. 2285; Cass. 7/05/1998,9 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026n. 4612) ove non preordinata alla fraudolenta elusione del divietoData pubblicazione 30/04/2026stabilito dall'art. 2744 cod. civ., che, per contro, non lo è ove risultiaccertata in concreto la violazione di tale divieto e che ciò accadequando l'alienazione del bene oggetto del leasing viene piegata alrafforzamento della posizione del creditore-finanziatore che in talmodo acquisisce l'eccedenza del valore del bene, abusando dellaposizione di debolezza in cui versa il debitore finanziato (ex multisv. Cass. 21/01/2005, n. 1273), la decisione della corte territorialeha erroneamente escluso la sussistenza di una frodecomplessivamente risultante dall'operazione economica posta inessere.Spetta, infatti, a questa Corte (v. Cass. 14/12/2023, n. 35012)verificare se vi è stata una corretta individuazione, da parte delgiudice di merito, degli indici rivelatori dell’esistenza dei fatticostitutivi del patto commissorio; a tale scopo, la giurisprudenza diquesta Corte, giusta orientamento consolidato che va anche nelcaso ribadito, ritiene indispensabile:i) individuare la causa della complessa operazione contrattualesulla base dell’accertamento svolto dal giudice di merito, al fine diverificare se il versamento del denaro da parte del compratorecostituisca pagamento del prezzo ovvero esecuzione di un mutuo,ed il trasferimento del bene serva solo per costituire una garanziaprovvisoria capace di evolversi a seconda che il debitore adempia omeno l’obbligo di restituire le somme ricevute;ii) considerare il fondamento del divieto del patto commissorio,come individuato dalle Sezioni unite con le pronunce n.1611 del1989 e n.1907 del 1989, e cioè la duplice esigenza di protezionedel debitore coinvolto in operazioni poste in essere in violazione deldivieto del patto commissorio e di tutela del principio generale dellapar condicio creditorum, in funzione di contrasto della creazione distrumenti di garanzia diversi da quelli previsti dalla legge;10 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026iii) tener presente che il divieto del patto commissorio è esteso aData pubblicazione 30/04/2026qualsiasi negozio, tipico o atipico, che sia in concreto impiegato perconseguire il fine dell'illecita coercizione del debitore a sottostarealla volontà del creditore, accettando preventivamente iltrasferimento di proprietà di un suo bene come conseguenza dellamancata estinzione del debito e che può pertanto configurarsianche ogni qual volta il debitore sia comunque costretto altrasferimento di un suo bene al creditore a tacitazionedell'obbligazione;iv) controllare che l’accertamento del giudice del merito non si sialimitato ad un esame formale degli atti posti in essere dalle parti,ma abbia considerato la causa in concreto, e, in caso di operazionecomplessa, abbia valutato gli atti medesimi alla luce di un loropotenziale collegamento funzionale, apprezzando ogni circostanzadi fatto rilevante ed il risultato stesso che l'operazione negozialeera idonea a produrre e, in concreto, ha prodotto allo scopo, comegià si è detto, di stabilire se il procedimento negoziale attraverso ilquale venga compiuto il trasferimento di un bene dal debitore alcreditore sia effettivamente collegato, piuttosto che alla funzione discambio, ad uno scopo di garanzia.Va al riguardo osservato che:i) il sale and lease back consiste nella vendita di un cespite a unasocietà finanziaria che ne paga il prezzo per poi concederlo inlocazione alla stessa venditrice e che esso è nullo solamente se inconcreto realizza una funzione di garanzia, non anche quando lavendita del bene sia funzionale alla concessione in leasing (Cass.06/07/2017, n.16646);ii) l'accertamento del carattere fittizio di tale contratto, per lapresenza di indizi sintomatici di un'anomalia nello schema causalesocialmente tipico, costituisce un'indagine di fatto (Cass.11/09/2017, n. 21042), ma sindacabile, come si è detto, da questaCorte nei limiti di cui s’è detto;11 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026iii) gli indici rivelatori della fittizietà sono, secondo laData pubblicazione 30/04/2026giurisprudenza: a) la ricorrenza di un pregresso rapportoobbligatorio tra il concedente e il conduttore/alienante; b) laricorrenza di difficoltà economiche dell'impresa venditrice; c) lasproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivoversato dall'acquirente - (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 15178;21/07/2004, n. 13580; c4) 22/04/1998, n. 4095; 16/10/1995, n.10805); d) l'assenza del c.d. patto marciano, cioè di appositaclausola di matrice correttiva con cui le parti abbianopreventivamente convenuto (Cass. 28/01/2015, n. 1625) che altermine del rapporto - effettuata la stima del bene con tempi certie modalità definite, tali da assicurare una valutazione imparzialeancorata a parametri oggettivi ed autonomi ad opera di un terzo - ilcreditore debba, per acquisire il bene, pagare l'importo eccedentel'entità del suo credito, sì da ristabilire l'equilibrio sinallagmatico trale prestazioni e da evitare che il debitore subisca una lesione daltrasferimento del bene in garanzia. Resta peraltro ammissibile laprevisione di differenti modalità di stima del bene, per comeemerse nella pratica degli affari, purché dalla struttura del pattomarciano in ogni caso risulti, anticipatamente, che il debitoreperderà la proprietà del bene ad un giusto prezzo, determinato almomento dell'inadempimento, con restituzione della differenzarispetto al maggior valore, mentre non costituisce requisitonecessario che il trasferimento della proprietà sia subordinato alsuddetto pagamento, potendosi articolare la clausola marciana nelsenso di ancorare il passaggio della proprietà sia al soloinadempimento, sia alla corresponsione della differenza di valore»(Cass. 28/01/2015, n. 1625).A tale stregua, va ribadito non essere necessaria la dimostrazionedella ricorrenza contemporanea di tutti i suddetti indici sintomaticiné la violazione dell'art. 2744 cod.civ. può ravvisarsi solo inpresenza di tali indici (Cass., 8/6/2023, n. 16367).12 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Essi costituiscono alcune manifestazioni possibili, le più frequenti,Numero di raccolta generale 11964/2026dell'impiego fraudolento del sale and lease back (cfr. riguDaartad poub baliclalazio ne 30/04/2026preesistenza di una situazione debitoria Cass. 28/05/2018,n.13305; Cass. 10/05/2017, n.11449).Non è affatto escluso che il giudice di merito, cui spetta diprocedere al relativo accertamento in fatto, attribuisca pesoassorbente anche ad ulteriori e diverse circostanze, o che nellaconcreta fattispecie del caso assumano valore conducentealternativamente uno o più di tali indici al fine di desumere chel’operazione è stata piegata al perseguimento del risultato vietato,cioè ad una funzione di garanzia, piuttosto che ad una funzione discambio, disvelandone così la causa concreta (cfr. Cass.10/5/2017, n 11449; Cass. 17/6/2022, n.19694).Né, al fine di escludere la nullità del contratto di sale and leaseback, assume nella specie rilievo la clausola n. 19 delle condizionigenerali, non integrando detta clausola un patto marciano.Come questa Corte ha già avuto più volte modo di affermare ( v.,da ultimo, Cass. 11/2/2025, n. 3532 ), il divietodel patto commissorio sancito all'art. 2744 cod.civ. non operaquando nell'operazione negoziale sia inserito un patto marciano (inforza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, ilcreditore vende il bene, previa stima, versando al debitorel'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausolalecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art.1851 cod.civ. ed è ispirata alla medesima ratio di evitarel’approfittamento del creditore in danno del debitore, purché leparti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nelcaso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima dellacosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri unavalutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi edautomatici oppure affidata ad una persona indipendente edesperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento ( v.13 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026Cass. 17/1/2020, Cass. 28/1/2015, n. 1625. V. altresì, conData pubblicazione 30/04/2026riferimento a clausola di contenuto analogo a quella in argomento,Cass. 28/5/2018, n. 13305; Cass. 7/3/2019, n. 6589).Il patto marciano ha è idoneo a neutralizzare le implicazioni dellosquilibrio sinallagmatico che sono alla base del divieto dellealienazioni di tipo commissorio, rappresentando sì un mezzo direalizzazione coattiva dei diritti del creditore in via di autotutela,ma salvaguardando l’interesse del debitore a che quel creditore nonriceva più di quanto in effetti gli spetta.Orbene, nella specie la clausola 19 contempla semplicemente la«facoltà del concedente di richiedere il risarcimento dei danni inmisura pari alla sommatoria di tutti i canoni successivi attualizzati... dedotto quanto il concedente abbia conseguito disponendo deibeni, al netto del corrispettivo pattuito per l'opzione», misurainvero del tutto generica e discrezionale, collegata alle preteserisarcitorie del concedente, che unitamente alle restanti clausolecontrattuali lasciava anzi presumere l'esistenza di difficoltàeconomiche dell'impresa venditrice ed un verosimileapprofittamento delle sue condizioni di debolezza da parte dellabanca finanziatrice ( cfr. Cass. 28/5/1998, n. 13305; Cass.7/3/2019, n.6589 ).Tanto unitamente alla sottovalutazione della circostanza che lasocietà venditrice e la iniziale conduttrice appartenessero allostesso gruppo imprenditoriale, indicativo evidentemente dellacomunanza di interessi tra le stesse, all’omesso rilievo attribuito alfatto che dai bilanci della utilizzatrice risultasse una sua evidentedifficoltà economica che avrebbe dovuto essere considerata indicedi un approfittamento della sua condizione di debolezza economica(mentre, invece, il giudice a quo ha utilizzato i bilanci della societànon alla stregua di un elemento di prova delle difficoltà economichedella società utilizzatrice, ma per escludere la ricorrenza di unrapporto credito/debito tra concedente e utilizzatrice), alla mancata14 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026considerazione della concreta valutazione economica dell'affare, inData pubblicazione 30/04/2026termini di adeguata proporzionalità delle prestazioni corrispettive,dimostra che la corte d’appello non ha efficacemente ecompiutamente proceduto al riscontro dell'eventuale sussistenza dialterazioni dello schema negoziale socialmente tipico, idonee adimostrare che l'operazione non tendeva al perseguimentodell'assetto di interessi proprio del lease back come contratto diimpresa, bensì al perseguimento di uno scopo di garanzia concaratteristiche integranti la realizzazione del risultato materialevietato dall'art. 2644 cod.civ.3) Con il terzo motivo parte ricorrente si duole della nullità dellaclausola di cui all’art. 19 delle condizioni generali di contratto edella violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 cod.civ., 1362cod.civ., 1363 cod.civ. 1526 cod.civ., 1382 cod.civ., in relazioneall’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ., nonché dell’omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, 1° comma,n. 5 cod.proc.civ. e dell’omesso rilievo officioso della nullità dell’art.19 delle condizioni generali di contratto in violazione degli artt. 112cod.proc.civ. e 101 cod.proc.civ., in relazione all’art. 360, 1°comma, n. 4 cod.proc.civ.Premesso che clausole di contenuto analogo a quella di cui all’art.19 delle condizioni generali di contratto sono state dichiarate nulleper contrarietà all’ordine pubblico economico e, in particolare, perviolazione dell’art. 1526 cod.civ., la ricorrente adduce che il dirittodi trattenere i canoni già scaduti e i canoni ancora non maturati,scontati al momento della risoluzione del contratto, è legata alla«previa detrazione del valore di mercato del bene oggetto delcontratto al momento della risoluzione» e, pertanto, alla presenzadi una specifica pattuizione contemplante un appositomeccanismo/procedimento di stima del bene, idoneo a garantire,con tempi e modalità certi, una valutazione imparziale ed oggettiva(Cass. n. 6589/2019) che sarebbe del tutto assente nel caso di15 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026specie, e si duole che Corte d'appello non abbia consideratoData pubblicazione 30/04/2026l’assenza, nella clausola in esame, della suddetta pattuizione,sebbene tale elemento fosse stato discusso nel corso del giudizio efosse pacifico tra le parti, e non ne abbia rilevato anche d’ufficio lanullità.4) Con il quarto motivo parte ricorrente imputa al giudice a quo laviolazione degli artt. 1526 e 1384 cod.civ., in relazione all’art. 360,1° comma, n. 3 cod.proc.civ., e, in aggiunta, l’omesso esame circaun fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, 1° comma, n. 5cod.proc.civ., per avere la corte d'appello ritenuto inapplicabili gliartt. 1526 e 1384 cod.civ.5) Con il quinto motivo la società ricorrente lamenta la violazionedell’art. 112 cod.proc.civ. in relazione all’art. 360, 1° comma,comma, n.4 cod.proc.civ., per avere la corte d'appello omesso dipronunciarsi in relazione alla domanda di risarcimento del dannosubito a causa della stipula del contratto “derivato”, dichiarato nulloper mancanza del contratto quadro.6) Il terzo, quarto e il quinto motivo sono assorbitidall’accoglimento del secondo.7) Alla fondatezza nei suindicati termini del 2° motivo, assorbiti il3°, il 4° e il 5° motivo, inammissibile il 1° motivo, conseguel’accoglimento del ricorso e la cassazione in relazionedell’impugnata sentenza, con rinvio alla Corte d'Appello di Roma,che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo deisuindicati disattesi principi applicazione.Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese delgiudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie il 2° motivo di ricorso nei termini di cui inmotivazione; dichiara assorbiti il 3°, il 4° e il 5° motivo; dichiarainammissibile il 1° motivo. Cassa in relazione la sentenza16 di 17Numero registro generale 21016/2023Numero sezionale 4165/2025Numero di raccolta generale 11964/2026impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione,Data pubblicazione 30/04/2026alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione.Così deciso nella Camera di Consiglio del 25 ottobre 2025 dallaTerza sezione civile della Corte di Cassazione.Il PresidenteLUIGI ALESSANDRO SCARANO17 di 17