Cassazione n. 23126/2026

e pro tempore, rappresentata e difesadall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],INTIMAT[OSCURATO:PERSONA] la sentenza n. 4144/20 della Commissione TributariaRegionale del Lazio, pubblicata in data 18 dicembre 2020.Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, dott.1. Con sentenza n. 4144/20, pubblicata in data 18 dicembre2020, la [OSCURATO:PERSONA] del Lazio haNumero registro generale 16084/2021Numero sezionale 5066/2026Numero di raccolta generale 23126/2026Data pubblicazione 13/07/2026rigettato l’appello principale dell’Agenzia delle Entrate e quelloincidentale di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GiuliaGioffreda, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la sentenza n. 5637/18 della Commissione TributariaProvinciale di Roma, la quale aveva parzialmente accolto ilricorso intentato dai contribuenti avverso l’avviso diaccertamento n. RM0431538, con il quale era stata attribuita lacategoria D6 (rispetto a quelle C1 e C2 prospettate conprocedura DOCFA) a due unità immobiliari ubicate in Roma,alle quali, con la sentenza di primo grado -di parzialeaccoglimento, come si è detto, delle ragioni dei contribuenti-era stata attribuita, invece, la categoria C4.2. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento ad ununico motivo di impugnazione ed illustrando ulteriormente lesue difese con memoria.3. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non si sonocostituiti in giudizio, rimanendo intimati.RAGIONI DELLA DECISIONE1. E’ opportuno rilevare, innanzi tutto, che, sebbeneproposto dall’Agenzia delle Entrate, [OSCURATO:PERSONA] delLazio, il ricorso deve intendersi comunque riferibile all’Agenziadelle Entrate, [OSCURATO:PERSONA] (cfr. Cass. n. 15907/26).2. Con l’unico motivo addotto a sostegno dell’impugnazionel’Agenzia delle Entrate ha denunciato, ai sensi dell’art. 360,primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazionedel r.d.l. n. 652 del 1939 e dell’art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1949,in quanto la corte regionale laziale aveva attribuito agliimmobili la categoria C4 reputando decisiva la mancanza diNumero registro generale 16084/2021Numero sezionale 5066/2026Numero di raccolta generale 23126/2026Data pubblicazione 13/07/2026fine di lucro che caratterizzava l’attività dell’associazionesportiva dilettantistica alla quale erano stati concessi inlocazione, senza considerare, sul piano eminentementeoggettivo, la potenziale idoneità dei beni a produrre ricchezza.3. Il motivo è fondato.3.1. L’art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1949, recante il [OSCURATO:PERSONA], così recita: “la qualificazioneconsiste nel distinguere per ciascuna zona censuaria, conriferimento alle unità immobiliari urbane in essa esistenti, leloro varie categorie ossia le specie essenzialmente differentiper le caratteristiche intrinseche che determinano ladestinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliaristesse; la denominazione delle categorie è uniforme nellediverse zone censuarie”. L’art. 61 così stabilisce: “ilclassamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ognisingola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e lecaratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessain quella tra le categorie e classi prestabilite per la zonacensuaria … che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo,presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe;le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alladestinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’attodel classamento”. L’art. 62 così soggiunge: “la destinazioneordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudinilocali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unitàimmobiliare”. Ebbene, come è stato già affermato da questaCorte, prendendo le mosse proprio dal quadro normativo or oratratteggiato, l’attribuzione della categoria -e della rendita-catastale ad un fabbricato non dipende dall’utilizzazionesoggettiva che ne è fatta dal proprietario o dal titolare di unNumero registro generale 16084/2021Numero sezionale 5066/2026Numero di raccolta generale 23126/2026Data pubblicazione 13/07/2026diritto reale o personale di godimento, ma è connessa alladestinazione oggettiva che è immanente alla suaconformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale(cfr. Cass. n. 22103/18, Cass. n. 22166/20, Cass. n.24078/20, Cass. n. 18842/21, Cass. n. 22573/23 e Cass. n.29542/24). In tema di classificazione catastale, infatti, nonassume rilevanza, nell’ipotesi in cui un immobile rientri, per lesue precipue caratteristiche strutturali, in una categoriaspeciale, la corrispondenza tra esse e l’attività in concretosvolta all’interno del bene, che può costituire, ove ricorrente,un mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva daeffettuare (cfr. Cass. n. 22103/18, Cass. n. 13666/20, Cass. n.2249/21, Cass. n. 10242/23, Cass. n. 21939/24 e Cass. n.29542/24). Ciò in quanto il provvedimento di attribuzione dellacategoria -e della rendita- catastale è un atto tributario cheprospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive(costruttive e tipologiche in generale), che costituiscono ilnucleo sostanziale della “destinazione ordinaria”, sicchél’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto,ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che vaaccertata con riferimento alle potenzialità d’utilizzo, purché nonin contrasto con la disciplina urbanistica (cfr. Cass. n. 8773/15,Cass. n. 12025/15, Cass. n. 34002/19, Cass. n. 13666/20,Cass. n. 22166/20, Cass. n. 25992/20, Cass. n. 2249/21,Cass. n. 32868/23, Cass. n. 28114/23 e Cass. n. 29542/24).3.2. Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile,occorre guardare alle sue caratteristiche strutturali e non allacondizione del proprietario o al concreto uso che questi neNumero registro generale 16084/2021Numero sezionale 5066/2026Numero di raccolta generale 23126/2026Data pubblicazione 13/07/2026faccia (cfr. Cass. n. 22166/20), non rilevando né il caratterepubblico o privato della proprietà del cespite, né eventualifunzioni latamente sociali svolte per il suo tramite, mentre ilfine di lucro merita sì di essere preso in considerazione,siccome espressamente previsto come criterio di classificazioneper numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel sensoche se ne richiede una verifica che ne accerti la sussistenza inrelazione alle caratteristiche strutturali del bene, irreversibili senon attraverso modifiche significative, e non si arresti, quindi,al tipo di attività che in un determinato momento storico vengain esso svolta, che può costituire un criterio complementare,ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (cfr.Cass. n. 34002/19, Cass. n. 13666/20, Cass. n. 2249/21,Cass. n. 32868/21, Cass. n. 10242/23 e Cass. n. 29542/24).Il perimetro normativo delineato dal legislatore, del resto,individua quale elemento decisivo, ai fini dell’attribuzione dellacategoria catastale, la natura oggettiva del bene, essendorispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva delsuo titolare, che, viceversa, laddove assumesse rilievo,eluderebbe la ratio posta a fondamento della disciplina delcatasto, fondata sulla potenzialità di produrre reddito deisingoli immobili, da ricondurre non al concreto uso che di essivenga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva(cfr. Cass. n. 24078/20, Cass. n. 18842/21, Cass. n. 22573/23e Cass. n. 29542/24, nonché, con riferimento ad una vicenda,inerente ad una palestra, assimilabile, almeno per alcuniaspetti, a quella in esame, Cass. n. 25573/22).3.3. Nel caso di specie, i giudici di secondo grado hannoconfermato la categoria catastale (C4) attribuita agli immobilidalla [OSCURATO:PERSONA] di Roma -integrandoNumero registro generale 16084/2021Numero sezionale 5066/2026Numero di raccolta generale 23126/2026Data pubblicazione 13/07/2026la motivazione, nel contempo, quanto alla classe (2), che, inprimo grado, non era stata specificata- facendo leva sullanatura dell’associazione -non avente scopo di lucro- alla quale ibeni erano stati concessi in locazione (cfr. la sentenzaimpugnata, alle pagg. 2 e 3). Così statuendo, però, si sonodiscostati dai principi informatori della materia, quali poc’anziriepilogati, atteso che, lungi dal porre l’accento sul soggettoche, all’epoca dell’accertamento, stava fruendo degli immobili esull’uso che di essi, in quel determinato momento storico,stava facendo, sarebbe stato necessario apprezzare -ai fini, quiriguardati, dell’attribuzione della categoria, della classe e dellarendita catastale- la loro destinazione funzionale e produttiva,in relazione alle loro precipue caratteristiche strutturali etipologiche.4. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, ilricorso deve essere accolto e la sentenza impugnata, perl’effetto, deve essere cassata, con rinvio alla Corte di GiustiziaTributaria di [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, in diversa composizione,affinché effettui un nuovo giudizio e provveda, altresì, allaregolamentazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata erinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di [OSCURATO:PERSONA] delLazio, in diversa composizione, affinché effettui un nuovogiudizio e provveda, altresì, alla regolamentazione delle spesedel giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23 giugno2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]