Cassazione n. 16070/2023

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 5720/2019R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, [OSCURATO:PERSONA], n. 8 presso lo studio del difensore. -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, via A. Gramsci, n. 22, presso lo studio del difensore. - controricorrente - avversola sentenza della Corte d’appello di Roma n. 7322/2018, pubblicata in data 20 novembre 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4 aprile 2023dal Consigliere dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 1. Con due distinti contratti di locazione, uno relativo a posto auto in data 1 novembre 1992 e l'altro relativo ad appartamento in data 1 novembre 1994, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] prendevano in locazione per un periodo locativo di quattro + quattro anni dall'allora proprietaria INA-[OSCURATO:PERSONA] delle Assicurazioni un attico ed un posto auto siti in via Govoni 27 a Roma, immobili successivamente trasferiti, per acquisto in blocco dell'intero complesso immobiliare, a Fondiaria assicurazioni spa ed attualmente di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. in cui Fondiaria è stata incorporata. 2. Con atto di citazione per convalida di sfratto ritualmente notificato al solo [OSCURATO:PERSONA] riferiva di aver inviato disdetta di entrambi i contratti con raccomandata AR, che l'immobile non era stato tuttavia rilasciato e pertanto intimava lo sfratto per finita locazione al 31 ottobre 2010. 2.1 Si costituiva il Balmas opponendosi allo sfratto, tra l'altro rilevando che il contratto di locazione era anche intestato a [OSCURATO:PERSONA], per cui la disdetta era inefficace perché non le era stata inviata, ma anche perché priva dei requisiti richiesti dall'art. 28 del contratto di locazione dell'appartamento, che a suo dire prevedeva un diritto di prelazione del conduttore in caso di rinnovo del contratto di locazione. 2.2 Integrato il contraddittorio con [OSCURATO:PERSONA], il Tribunale di Roma emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito e, dopo aver interrottoil processo perché il difensore della Noccioli era nelle more deceduto, rinviava per la discussione al 30 ottobre 2010, all'esito della quale tratteneva la causa in decisione e quindi con sentenza n. 24083 del 30 ottobre 2013 rigettava la domanda di [OSCURATO:PERSONA] ora [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., revocando l'ordinanza di rilascio ex articolo 665 c.p.c. 3. Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. proponeva appello e si costituivano tempestivamente in giudizio gli appellati Balmas e Noccioli, proponendo appello incidentale. 3.1 Con sentenza n. 7322 del 20 novembre 2018 la Corte d'appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, confermava l'ordinanza provvisoria di rilascio, dichiarava cessati alla scadenza del 31 ottobre 2010 i contratti di locazione in corso tra le parti aventi ad oggetto l'appartamento ed il posto auto siti in Roma via Govoni 27, rigettava l'appello incidentale e condannava gli appellati alla rifusione delle spese di lite del doppio grado di giudizio. 4. Avverso tale decisione propongono ricorso per [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] con un unico motivo articolato in molteplici censure. 5. Si è costituita [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. con controricorso. 6. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 1. I ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e Noccioli impugnano la sentenza della Corte d'appello di Roma con unico motivo, deducendo la violazione del combinato disposto degli articoli 2909 c.c., comma 1, legge 431/1998 in relazione al giudicato rappresentato dalla sentenza del Tribunale civile di Roma n. 3514 del 2004 emessa interpartes sul rinnovo del contratto del 1.11.94 con annesso posto auto e sulla interpretazione della clausola all'art. 28 del contratto. Sulla conseguente violazione del principio del ne bis in ideme violazione dell'art. 1 del contratto di locazione dell'1.11.94.Articolo 360 n. 3 c.p.c. per le violazioni di legge. Articolo 360 n. 5 per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti in relazione al contenuto della sentenza 3514/2004 del Tribunale civile di Roma. 1.1 Il ricorso presenta anzitutto plurimi aspetti di inammissibilità. In primo luogo è complessivamente inammissibile per difetto di specificità, dal momento che in un unico motivo i ricorrenti deducono una molteplicità di profili con inestricabile combinazione tra questioni di fatto e questioni di diritto (v. Cass., n. 8009/2019; Cass., 6807/2019; Cass., n. 19959/2014; Cass., n. 25332/2014). 1.2 In secondo luogo è inammissibile perché, pur facendo riferimento al n. 3 dell’art. 360 cod. proc. civ., in realtà i ricorrenti non censurano la errata riconduzione di una fattispecie concreta ad una astratta previsione normativa, ma piuttosto l'interpretazione fornita dalla Corte territoriale al tenore della clausola di cui all’art. 28 del contratto di locazione, con ciò in violazione del consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui L'interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non può dirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un'altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicchè, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra (v. ex multis Cass., Sez. 3, 10/05/2018, n. 11254). 1.3 La censura fondata sul riferimento al n. 5 dell'art. 360 cod.proc. civ. è parimenti inammissibile, posto che la Corte d’appello ha specificatamente preso in considerazione la sentenza 3514/2004 del Tribunale di Roma, escludendo che rappresenti un giudicato applicabile al caso di specie, per cui tale motivata decisione vaesente dalla censura del ricorrente di omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti.2. Se, nonostante le rilevate carenze,il ricorso fosse esaminabile nella sua prospettazione, non potrebbe essere accolto, in quanto manifestamente infondato. In primo luogo la clausola di cui all’art. 28 del contratto di locazione ha tenore inequivocabile ( allo scadere del 2 quadriennio di locazione, il conduttore ha diritto di prelazione alla stipula di un nuovo contratto per lo stesso appartamento, salva formale contestazione di inadempimento da parte del proprietario che avvenga in qualsiasi momento del rapporto locativo ) ed è anche, argomentando ex artt. 1362 e 1366 c.c., corrispondente all’assetto di interessi sostanziali sottostanti, finalizzati a definire contrattualmente anche nel tempo, oltre che sulla base di specifici presupposti in fatto ed in diritto, il diritto di prelazione riconosciuto ai conduttori (v. Cass., Sez. 6 - 3, 08/11/2022, n. 32786: A norma dell'art. 1362 c.c., il dato testuale del contratto, pur importante, non può essere ritenuto decisivo ai fini della ricostruzione della volontà delle parti, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito solo al termine del processo interpretativo, che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, ma deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per sé chiare, atteso che un'espressione "prima facie" chiara può non risultare più tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti; ne consegue che l'interpretazione del contratto, da un punto di vista logico, è un percorso circolare che impone all'interprete, dopo aver compiuto l'esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l'intenzione delle parti e quindi di verificare se quest'ultima sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delle parti medesime ; v. anche Cass., 10/05/2016, n. 9380). In secondo luogo va inoltre rilevato che il giudice di appello ha ritenuto inapplicabile alla fattispecie in esame la sentenza del Tribunale di Roma n . 3514 del 2004 passata in giudicato , senza tuttavia specificatamente considerare e senza specificatamente motivare: che nel caso di specie la disdetta era stata inviata, per la prima volta nella vigenza della legge n. 432 del 1998, quando era già intervenuto il primo rinnovo sino all’anno 2002; che la citatasentenza passata in giudicato ha avuto quindi il solo effetto di riconoscere che il contratto si era rinnovato alla seconda scadenza in forza della mancata assicurazione della prelazione; che per consolidato orientamento di questa Corte: L'art. 2, com ma sesto, della legge n. 431 del 1998, in riferimento ai contratti di locazione abitativa stipulati, anteriormente all'entrata in vigore della detta legge, ai sensi dell'art. 11, comma secondo del d.l. n. 333 del 1992, convertito con modificazioni nella legge n. 359 del 1992 (cosiddetti contratti con patti in deroga), deve essere interpretato nel senso secondo cui la rinnovazione tacita che, se verificata, determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all'art. 2, comma primo, della nuova legge si identifica nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto, in relazione al quale il locatore poteva inviare disdetta immotivata ai sensi dell'art. 3 della legge n. 392 del 1978 e non nella scadenza del primo periodo di durata convenzionale, in relazione al quale il locatore poteva provocare la cessazione solo con diniego motivato (v. Cass., Sez. 3, 07/04/2008, n. 8943; Cass., Sez. 3, 28/03/2008, n. 8090). Tanto, però, integrerebbe solo una correzione della motivazione ai sensi del quarto comma dell’art. 384 c.p.c., ma non potrebbe portare alla cassazione della sentenza. 3. Il ricorso deve quindi essere rigettato. 4. Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigettail ricorso. Condanna in solido i ricorrenti a rifondere al controricorrentele spese del giudizio di legittimità che liquida ineuro 2.200,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte deiricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-b