Cassazione n. 01876/2024

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12237/2016R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma , Via XXIV maggio, 43, presso gli Avv. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] che la rappresentano e difendono, –ricorrente – Contro AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, domiciliata in Roma, Via dei Port oghesi, 12, presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende, –controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. CAMPANIA , n. 10025/2015,depositata il 10/11 /201 5 ; [OSCURATO:PERSONA] Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 2 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2023dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] . Rilevato che: 1. [OSCURATO:PERSONA] ricorre nei confronti dell’Agenzia delle entrate , che resiste con controricorso, avverso la sentenza in epigrafe. Con quest’ultima la C.t.r. ha rigettato l’appello d ella contribuente avverso la sentenza della C.t.p. di Benevento che, a propria volta, aveva rigettato il ricorso avverso l’avviso di accertamento con il quale l’Ufficio, per l’anno di imposta 2008,aveva recuperato a tassazione, ai fini Irpef, la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di un terreno, ritenendolo in parte edificabile e, precisamente, per la porzione non destinata a verdeprivato. La C.t.r. rilevava che l’immobile oggetto di accertamento , dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, risultava ricadere in zona «PA n. 2» a destinazione residenziale e che detta destinazione non era compromessa dall’attestato del Comune che chiariva i vincoli ai quali era sottoposto il terreno. Precisava che, oltre al vincolo a «verde privato» di cui l’Ufficio aveva già tenuto conto,l’area era sottoposta a vincoli (stradale, ferroviario e fluviale) di carattere generale ed imposti per legge dei quali le parti avevano tenuto conto in sede di contrattazione per la determinazione del prezzo. Riteneva che la cessione a titolo oneroso di terreno edificabile fosse sempre soggetta alla tassazione della plusvalenza, prescindendo dai vincoli, i quali potevano limitarne la suscettibilità edificatoria ma non mutarne la destinazione edificabile. 2. La contribuente, in data 7 dicembre 2023, ha depositato memoria ex art. 380-bis.1. cod. proc. civ. Considerato che: 1. Con l’unico motivo la contribuente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 3 applicazionedell’art. 67, comma 1, lett. b ) t.u.i.r. e dell’art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, c onvertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248. Censura la sentenza impugnata per aver ritenuto sufficiente, ai fini della qualificazione di un terreno come edificabile, il solo fatto che quest’ultimo rientrasse in zona a destinazione residenziale, restando irrilevante la presenza di vincoli di inedificabilità. Espone che la particella oggetto del rilievo dell’Ufficio per una parte era destinata a verde privato; per altra parte a viabilità di progetto e, infine, per una terza parte era vincolata a fascia di rispetto alla ferrovia. Deduce, per l’effetto, che il terreno non era neppure potenzialmente edificabile, stante i vincoli derivanti dallo strumento urbanistico (verde privato e viabilità di progetto) e quelli generali di rispetto ferroviario ed idrogeologico derivanti dalla legge. 2. Il motivo è infondato 2.1. In tema di Irpef, ai fini della quantificazione della plusvalenza realizzata mediante la vendita di terreni edificabili ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986, non possono essere considerate le aree comprese nelle fasce di rispetto stradale o ferroviario, che vanno equiparate a quelle agricole, perché sono prive della possibilità legale di edificazione e, quindi, della capacità edificatoria (Cass. 31/03/2021, n. 8897, Cass. 15/04/2011, n. 8609). E’pacifico che l'unico limite alla sottoposizione dell'operazione di cessione al regime delle plusvalenze sussiste con riferimento alle fattispecie in cui sia stato apposto un vincolo assoluto di inedificabilità, ad esempio nelle ipotesi in cui vincoli ambientali o paesistici o idrogeologici - apposti anche da autorità sovraordinate agli Enti che presidiano alla formazione degli strumenti urbanistici - che neutralizzino in concreto ogni utilizzazione edificatoria del terreno. Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 4 Questa Corte, tuttavia, ha chiarito che, a nche in questo caso si rende necessario accertare se il limite assoluto su determinate superfici operi con compensazioni, ossia con lo scambio e maggiorazione degli indici di fabbricabilità riconosciuti a favore di terreni limitrofi, che tornino utili anche al cedente. In tal sensosi è precisato che una spia dell'utilizzabilità edificatoria del terreno (ancorché indiretta ed in senso puramente economico) è data proprio dal corrispettivo della cessione, quando esso, nonostante l'apparente assoluta inedificabilità, venga ceduto ad un prezzo ben più elevato del normale valore agricolo corrente nella zona in cui l'operazione economica si è perfezionata (Cass. 10/06/2021, n. 16470, Cass. 10/02/2021, n. 3243). 2.2. La C.t.r. si è attenuta a questi principi. Infatti, ha espressamente affermato che il terreno oggetto della cessione, se pure era gravato da vincoli paesaggistici ed idrogeologici, era potenzialmente edificabile, come attestato dal certificato di destinazione urbanistica eha aggiunto, con accertamento in fatto, non censurabile in sede di legittimità, che di tali vincoli le parti avevano tenuto conto nella contrattazione del prezzo che era stato fissato ad un prezzo ritenuto non compatibile con il valore di un terreno agricolo. 3. In conclusione, il ricorso va rigettato. 4. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorsoe condanna la ricorrente a corrispondere all’Agenzia delle entrate le spese del giudizio di legittimità,che liquida in euro 2.3 00,00 a titolo di compenso, oltre alle spese prenotate a debito. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell ’ ulteriore importo a titolo di contributo Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 5 unificato pari a quello pr