Cassazione n. 32836/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 14871/2022 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] E.N.P.A.M. - [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] E DEGLI ODONTOIATRI, in persona del Presidente e legale rappresentante, [OSCURATO:PERSONA], e [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. (già [OSCURATO:PERSONA] S.P.A.), in persona dell’[OSCURATO:PERSONA] e legale rappresentante, [OSCURATO:PERSONA], quale società di gestione del fondo comune di investimento denominato “[OSCURATO:PERSONA] – [OSCURATO:PERSONA]”, tutte elettivamente domiciliate in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] N 66, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. (già ATAHOTELS - [OSCURATO:PERSONA] S.P.A.), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 39, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrente- Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Torino n. 301/2022 depositata in data 30 marzo 2022, notificata in data 1 aprile 2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: Fondazione ENPAM, ERE e [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. convenivano, con ricorso exart. 447- bis cod.proc.civ., dinanzi al Tribunale di Aosta, il [OSCURATO:PERSONA] S.p.A., già Atahotels, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni a favore di Antirion, quantificati in 7.716.408,00 , per le opere necessarie per rimediare ai difetti manutentivi dell’[OSCURATO:PERSONA], sito in [OSCURATO:PERSONA], riscontrati dopo la sua riconsegna al termine del rapporto locatizio, e al risarcimento dei danni, derivanti dal mancato guadagno imputabile a inadempimenti di Atahotels agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria, da determinarsi in via equitativa, a favore di Enpam ed Ere; a tal fine adducevano che: - Enpam era stata proprietaria del complesso alberghiero denominato [OSCURATO:PERSONA] fino al 23 dicembre 2015, quando ne aveva trasferito la proprietà ad [OSCURATO:PERSONA] – [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] per l'Abitare multicomparto e di tipo chiuso, gestito da Antirion, poi divenuta [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].; - Atahotels aveva condotto in locazione l’[OSCURATO:PERSONA] sulla scorta del contratto stipulato in data 29/12/1997, con cui si era obbligata a corrispondere un canone pari al 15% dei ricavi generati, con un canone minimo garantito, a eseguire la manutenzione “ordinaria e straordinaria” dell'Hotel, dei relativi impianti, degli arredi, stigliature, attrezzature, accessioni e pertinenze, ad eccezione degli interventi sulle strutture portanti; -con scrittura privata stipulata a latere del contratto, Atahotels ed Enpam avevano convenuto che Atahotels avrebbe assunto l’onere di eseguire (a sua cura e a sue spese) le opere di manutenzione straordinaria dell’[OSCURATO:PERSONA], in seguito più precisamente individuate da tecnici delle parti e che Enpam avrebbe riconosciuto ad Atahotels "a titolo di premio e di indennità ex artt. 1592 e 1593 cod. civ. un importo pari all'85% di quanto speso"; -in data 1/3/2012, Atahotels ed Enpam avevano concluso un ulteriore accordo modificativo del canone di locazione, pattuendo che esso fosse commisurato in termini percentuali rispetto ai ricavi conseguiti da Atahotels con riferimento a tutti gli alberghi di Enpam da essa gestiti; in data 27/6/2014 Ere comunicava ad Atahotels la volontà di disdettare il contratto di locazione alla scadenza del 31/12/2005; in data 23/12/2015 Enpam conferiva la proprietà dell’[OSCURATO:PERSONA] nel fondo immobiliare di tipo chiuso denominato [OSCURATO:PERSONA], subentrato a Enpam nella posizione di locatore; dopo un sopralluogo di verifica dello stato della struttura, le parti convenivano di eseguire lavori di ristrutturazione del complesso alberghiero per complessivi euro 10 milioni; solo il 3 maggio 2016 Atahotels procedeva alla riconsegna ad Antirion dell’Hotel libero da persone e cose; contestualmente Antirion lo concedeva in locazione a [OSCURATO:SOCIETA]., del gruppo TH Resort; successivamente, in data 24/2/2018, Antirion stipulava con il nuovo gestore un progetto di riqualificazione dell’[OSCURATO:PERSONA] per un preventivo di euro 30 milioni; il Tribunale di Aosta pronunciava la sentenza n. 246/2020, con la quale rigettava l’azione promossa dalle ricorrenti, ritenendo: Antirion non legittimata ad agire per il risarcimento del danno, avendo già tenuto conto, al momento in cui aveva assunto la proprietà del complesso alberghiero, dello stato dell’immobile; non provato lo stato manutentivo dell’hotel al momento in cui era stato concesso in locazione e quale fosse lo stato manutentivo al momento del rilascio; non rilevante la richiesta di CTU che sarebbe stata meramente esplorativa, ma decisivo il fatto che contestualmente alla restituzione l’hotel fosse stato rilocato; rigettava anche la domanda di Enpam ed Ere, precisando che Ere non aveva legittimazione attiva e che comunque non era stato allegato e dimostrato quali ricavi avrebbero potuto ottenere le società attrici se fossero stati eseguiti gli interventi manutentivi né quali maggiori canoni di locazione avrebbero potuto conseguire; Antirion, Enpam ed Ere proponevano appello avanti la Corte di Appello di Torino, chiedendo l’integrale riforma della pronuncia del Tribunale; il Collegio di secondo grado, con la sentenza n. 301/2022, ha rigettato l’appello promosso dalle ricorrenti, condannandole, inoltre, ai sensi dell’art. 96 cod.proc.civ., al versamento di euro 23.238,00; per quanto ancora rileva in questa sede, ha ritenuto, citando Cass. n. 6387/2018, che incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”, perché l’inadempimento dell’obbligazione gravante sul conduttore di restituire la cosa locata nel medesimo stato è stata ricevuta non obbliga per ciò solo “l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale; il contratto di locazione non prevede alcuna deroga al disposto di cui all’art. 1590 cod.civ. perciò non può sostenersi che il conduttore fosse gravato dall’obbligo di restituire il compendio immobiliare in perfette condizioni, indipendentemente dallo stato “di partenza”; ha ritenuto carente la prova delle condizioni dell’immobile al momento della richiesta; ha ritenuto meritevole di accoglimento la domanda delle appellate di condanna, ai sensi dell’art. 96 cod.proc.civ.; avvalendosi di tre motivi, [OSCURATO:PERSONA], ed Antirion ricorrono per la cassazione della sentenza d’appello; resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] S.p.A.; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1 cod.proc.civ.; il Pubblico Ministero non ha depositato memoria; entrambe le parti hanno depositato memoria. Considerato che: 1) con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., le società ricorrenti denunciano “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli articoli 1590 e 1218 cod.civ.”; secondo le ricorrenti, il giudice a quo, pur avendoli accertati, avrebbe reputato i difetti di manutenzione dell’hotel assorbiti dal progetto di ristrutturazione, incorrendo nella violazione degli artt. 1590 e 1218 cod.civ., per non aver individuato i danni dell’immobile locati sussistenti al momento della riconsegna ed avere, al contrario, attribuito incidenza ad eventi estrinseci e successivi, inidonei interrompere il nesso causale tra inadempimento – accertato – e degrado manutentivo, anch’esso accertato, vieppiù perché correlati ad un diverso rapporto giuridico, sorto successivamente e a distanza di anni dalla produzione dell'evento; il motivo è inammissibile, in quanto impugna quella che nella motivazione viene considerata una premessa: infatti, a p. 18, della sentenza si legge “Prima di passare ad esaminare i motivi di appello deve darsi atto dell’erroneità delle considerazioni illustrate dagli appellanti nella premessa al gravame”; ancora: da p. 19 si evince che la Corte d'Appello ha esaminato il secondo motivo, giudicandolo, in parte, inammissibile e, in parte infondato, con assorbimento del primo; ulteriore conferma che le affermazioni confutate non hanno costituito ratio decidendi si trae dall’incipit dell’esame del secondo motivo, p. 19: “Ciò premesso …”); in ogni caso, cioè quand’anche si ritenesse diversamente, le affermazioni censurate non esprimono alcun errore, perché la Corte d'Appello ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale “L'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1590 cod.civ. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore” (Cass. 6/05/2020, n. 8526); ora, è vero che la situazione lamentata dalla locatrice è quella di un ripristino del godimento del bene, per così dire, non integrale, perché le sarebbe stata impedita la possibilità di utilizzazione materiale indiretta tramite stipulazione di una nuova locazione del bene: per causa dell'adempimento inesatto dell’obbligo di restituzione avrebbe subito una perdita che per essere eliminata postulava lo svolgimento di un'attività di ripristino delle condizioni in cui il complesso doveva essere restituito; è indubbio che un tal genere di danno sia astrattamente configurabile, ma di ciò la Corte di appello ha tenuto conto, motivando la decisione di rigetto, sotto questo profilo, per il difetto di prova in concreto del danno invocato: quello delle spese per una ristrutturazione completa dell’hotel, la cui necessità non era stata dimostrata; già con la decisione n. 17964 del 14/08/2014, la quale, a sua volta, riprendeva la pronuncia del 07/10/1996, n. 8751, poi confermata da Cass. n. 982 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA], questa Corte aveva ritenuto l’accoglimento della richiesta risarcitoria avente ad oggetto il risarcimento del danno ex art. 1590 cod.civ. subordinato alla prova dell’effettivo verificarsi di un danno, perché“nell'ambito delle relazioni tra soggetti di diritto privato, l'obbligo di risarcire non ha di regola fini sanzionatori in quanto la funzione primaria dell'obbligo di risarcimento è quella di compensare il pregiudizio arrecato restaurando almeno per equivalente la situazione patrimoniale del danneggiato quale era prima dell'illecito. Il diritto al risarcimento postula quindi, ed indispensabilmente, l'effettività del verificarsi di un danno, che, come tale, sia stato concretamente sofferto, non essendo sufficiente la mera potenzialità configurabile in astratto"; la prova di danni derivanti dal deterioramento dell'albergo non è sufficiente, dunque, a far ritenere ricorrente il danno materiale subito, dovendosi escludere, per le ragioni precisate, che i danni derivanti dal deterioramento e dal degrado si identifichino con il danno materiale richiesto, occorrendo la prova della diminuzione del valore economico della cosa rientrata nel patrimonio del debitore ovvero quella di un incremento dei costi di ristrutturazione derivanti dalla mancata manutenzione ordinaria del bene; tali conclusioni sono state ribadite dalla pronuncia n. 23271 del 3/07/2008, la quale ha stabilito che non possono essere imputate al conduttore altro che le spese necessarie al ripristino del bene per riportarlo nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto (art. 1580 cod.civ. , comma 1), e "non quelle inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti, che il locatore è libero di eseguire a proprie spese"; 2) con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ. alla Corte d’appello si ascrivono la violazione e falsa applicazione delle norme di diritto con riferimento all’art. 1218 cod.civ. e 2697 cod.civ. nonché, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5 cod.proc.civ. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti con riferimento a tutti gli elementi che attestavano l’inadempimento al contratto di locazione da parte di Atahotels; in sostanza, lamentano il fatto che la Corte d’appello abbia omesso di attentamente valutare le prove sullo stato manutentivo dell’Hotel al momento della riconsegna; in particolare, non avrebbe tenuto conto dell’avvenuta stipulazione dell’accordo definito Scrittura premi, i cui allegati A e B consentivano di individuare esattamente lo stato manutentivo dell’hotel Planibel alla data dell’esecuzione delle opere, ossia lo stato in cui Atahotels avrebbe dovuto riconsegnare l’immobile; detta scrittura imponeva ad Atahotels di eseguire le “opere di adeguamento normativo descritte nel capitolato allegato” sub A del contratto stesso, nonché le “opere di manutenzione straordinaria descritte nel capitolato allegato” sub B del contratto, rappresentando, secondo la prospettazione di parte ricorrente, dati certi in ordine allo stato di consistenza nel quale il conduttore aveva l’obbligo di restituire il bene locato; né il giudice a quo avrebbe tenuto conto della relazione di [OSCURATO:PERSONA] quanto al lo stato manutentivo dell’immobile in prossima della consegna e dei commenti negativi degli ospiti della struttura pubblicamente disponibili sul noto sito Tripadvisor; la censura si sostanzia, a dispetto della rubrica, in una richiesta di rivalutazione dei fatti di causa, peraltro, riproposta in questa sede senza alcun confronto con le statuizioni della sentenza impugnata che non può trovare accoglimento, dati i caratteri morfologici e funzionali del giudizio di legittimità; va poi ricordato che un motivo denunciante la violazione dell’art. 2697 cod.civ. si configura effettivamente e, dunque, dev’essere scrutinato come tale solo se in esso risulti dedotto che il giudice di merito abbia applicato la regola di giudizio fondata sull’onere della prova in modo erroneo, cioè attribuendo l’onus probandi a una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costitutivi ed eccezioni; viceversa, allorquando il motivo deducente la violazione del paradigma dell’art. 2697 cod.civ. non risulti argomentata in questi termini, ma solo con la postulazione (erronea) che la valutazione delle risultanze probatorie ha condotto ad un esito non corretto, il motivo stesso è inammissibile come motivo in iure ai sensi del n. 4 dell’art. 360 cod.proc.civ. (se si considera l’art. 2697 cod.civ. norma processuale) e ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod.proc.civ. (se si considera l’art. 2697 cod.civ. norma sostanziale, sulla base della vecchia idea dell’essere le norme sulle prove norma sostanziali) e, nel regime dell’art. 360 n. 5 oggi vigente si risolve in un surrettizio tentativo di postulare il controllo della valutazione delle prove oggi vietato ai sensi di quella norma scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costitutivi ed eccezioni (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, nn. 8053 e 8054; Cass., Sez. Un. 5/08/2016, n. 16598 e già Cass.10/06/2016, n. 11892); deve ulteriormente osservarsi che rilevato che il vizio di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. oltre a non poter essere dedotto nel caso di doppia conforme di merito, stante la preclusione processuale di cui all’art. 348 ter ult. comma, cod.proc.civ., neppure si configura nel caso di specie in cui la Corte d’appello ha esaminato non solo gli atti asseritamente omessi, ma anche i fatti che con essi si volevano dimostrare, pervenendo alla conclusione, che resiste alle censure di parte ricorrente, che non vi fosse prova dello stato dell’immobile al momento dell’inizio del rapporto locatizio; 3) con il terzo motivo, a sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., è denunciata la violazione dell’art. 96 cod.proc.civ., per avere la Corte d’appello ritenuto sussistente la colpa grave per avere insistito nella tardiva produzione di documenti (essenziali ai fini della decisione), formulando un motivo di impugnazione in parte generico, in parte manifestamente infondato ed in parte contraddetto da quanto indicato in sede di ricorso introduttivo (di primo grado) e per avere contestato il riparto dell’onere probatorio operato dal Tribunale senza considerare la specifica giurisprudenza di questa Corte sull’art. 1590 cod.civ.; il motivo è inammissibile, in quanto non si correla con la motivazione e non la critica efficacemente; non coglie il fatto che la Corte d'Appello ha applicato l’art. 96, 3° comma cod.proc.civ. e non già l’art- 96, 1° comma, cod.proc.civ. – i precedenti evocati per confutare la sentenza - che peraltro ha applicato la giurisprudenza di questa Corte, avendo fatto derivare la sanzione non già automaticamente dal rigetto della domanda o dalla inammissibilità o dall'infondatezza della impugnazione ma dall’accertamento in termini oggettivi degli atti processuali e del comportamento tenuto dalla parte (Cass. 30/09/2021, n. 26545) – non si rivelano pertinenti; 5) il ricorso è, pertanto, inammissibile; 6) le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo; il Collegio non ritiene di applicare l’art. 96, 3° comma, cod.proc.civ., come invece richiesto dalla parte resistente; 7) si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico delle ricorrenti l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna le ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 25.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei