Cassazione n. 22447/2026

i Medici, dall’avvocato prof. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato prof.[OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-controAgenzia Delle Entrate in persona del legale rappresentante protempore, [OSCURATO:PERSONA], in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentati e difesi dall'AvvocaturaGenerale Dello Stato;controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, n.2171/2020 depositata il 15/07/2020;Numero registro generale 4999/2021Numero sezionale 306/2026Numero di raccolta generale 22447/2026Data pubblicazione 30/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.[OSCURATO:PERSONA] impugnò l’avviso di accertamento con il qualel’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al riclassamento della sua unitàimmobiliare sita in Roma, nella microzona 19 (Parioli), in via BarnabaOriani 91, categoria A/1 che veniva portato a A/4 e di un altro piccoloappartamento seminterrato al quale veniva confermata la categoria A/4 edincrementata la classe dalla seconda alla quarta.La C.T.P. di Roma respinse il ricorso. Anche l’appello seguì lamedesima sorte.Il giudice di gravame ritenne, per quel che rileva in questa sede, chel’avviso fosse stato sufficientemente motivato anche in ragione dellecaratteristiche signorili dell’immobile avente originariamente categoriaA/1.Per quanto concerne l’appartamento del piano seminterrato(abitazione popolare) fu ritenuta corretta la variazione della classe da 2 a4 in ragione della rivalutazione del mercato immobiliare registrata nelcontesto urbano e dalle caratteristiche dell’unità immobiliare estrinseche.Contro la predetta decisione è formulato ricorso affidato a due motivida [OSCURATO:PERSONA]. L’agenzia delle Entrate resiste con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo strumento impugnatorio si denuncia la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 inriferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.Con tale doglianza si censura la decisione per aver ritenutocorrettamente motivato l’originario accertamento sebbene fondato sul solorichiamo alla procedura adottata ed allo scostamento dei valori senza unreale riferimento alle qualità intrinseche ed estrinseche dell’immobilericlassato.Numero registro generale 4999/2021Numero sezionale 306/2026Numero di raccolta generale 22447/2026Data pubblicazione 30/06/20262.Con il secondo motivo si denuncia la violazione dell’art. 1, comma335, della l. n. 311 del 2004, del r.d.l. n. 652 del 1939, della legge n. 408del 1949 in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.Il mutamento di classamento sarebbe stato effettuato senza chiarirequali fossero le mutate condizioni intrinseche dell’immobile fondanti lavariazione dello stato precedente.A sostegno del proprio assunto vengono riportati ulteriori ed amplistralci dell’avviso in origine impugnato.3. Il primo ed il secondo motivo di ricorso, da trattarsi congiuntamenteperché connessi, sono fondati.La questione su quale debba essere il contenuto motivazionaleminimo necessario, per rendere adeguato a parametri di tutela delcontribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale delclassamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzonecomunali, è stata risolta da questa Corte, che ha ribadito il principioconsolidato secondo cui è necessaria una rigorosa - e cioè completa,specifica e razionale - motivazione dell'atto di riclassamento: quando sitratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione di ufficio delclassamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali aisensi dell'art. 1 comma 335, L. 311/2004, la ragione giustificativa non puòconsistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essereaccertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona(Cass. Sez. 5, n. 9603/2020; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019; Cass. Sez. 5,n. 10403/2019; Cass. Sez. 5, n. 9770/2019; Cass. Sez. 5, n.23051/2019; Cass. Sez. 5, n. 27180 del 2019).Ne consegue la necessità che nell'avviso di accertamento sianoprecisate le ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificared'ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agliastratti presupposti normativi che hanno giustificato l'avvio dellaprocedura di riclassamento.Numero registro generale 4999/2021Numero sezionale 306/2026Numero di raccolta generale 22447/2026Data pubblicazione 30/06/2026L'amministrazione è tenuta, pertanto, ad indicare in modo dettagliatoquali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portatol'area alla riqualificazione, risultando inidonei i richiami ad espressioni distile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. Sez. 5, n.3156/2015).L'obbligo di motivazione in tali fattispecie, proprio in considerazionedel carattere "diffuso" dell'operazione, anche secondo la Corte cost., n.249 del 2017 (che ha convalidato la legittimità del peculiare strumentointrodotto con la legge finanziaria 2005, in quanto esente da profilid'irragionevolezza), deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo taleda porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni chegiustificano il provvedimento (§7.3 Corte cost. 249/17, cit.).Nella procedura di revisione di classamento, peraltro, si deve tenerconto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici diciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l'unità èsita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sullaqualificazione della stessa.Con specifico riferimento al riclassamento di unità immobiliari site nelComune di Roma, quale è l’immobile oggetto della presente controversia,Cass. Sez. 5 n. 19810/2019 ha statuito che il provvedimento diriclassamento, atteso il carattere diffuso dell'operazione, deve essereadeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelliindicati nell'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, come la qualità urbana delcontesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona dimercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato edella singola unità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diversoclassamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente siaposto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano inconcreto l'emanazione (conf. Cass. Sez. 5 n. 23051/2019; Cass. Sez. 6-5,n. 9770/2019). In definitiva, il contribuente, assoggettato all'iniziativaNumero registro generale 4999/2021Numero sezionale 306/2026Numero di raccolta generale 22447/2026Data pubblicazione 30/06/2026ufficiosa delle amministrazioni, rivolta a modificare un quadro giàstabilizzato di definizione della capacità contributiva, deve essere posto incondizione di poter completamente controllare e se del caso contestare -sul piano fattuale oltre che su quello della qualificazione giuridica – lasussistenza dei presupposti per l'applicazione della revisione delclassamento di cui al comma 335 dell'art. 1 della legge n. 311 del 2004.Non può, quindi, ritenersi congruamente motivato il provvedimento diriclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, equindi generici, a rapporto tra il valore di mercato e il valore catastaledella microzona considerata rispetto all'analogo rapporto sussistentenell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento, aiprovvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, così senzaspecificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavatied elaborati. Viceversa, l'atto deve contenere l'indicazione: a) deglielementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona;b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unitàimmobiliare (Cass. Sez. 5, n. 27180/2019; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019;Cass. Sez. 5, n. 23051/2019).Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimitàdell'operato dell'amministrazione, così come non è sufficiente il merorichiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente lamera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modochiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, deicriteri impiegati e delle tecniche applicate oltre che della attendibilità deidati di fatto sui quali si è basata l'elaborazione statistica.Il mero richiamo, così come nella fattispecie, ad espressioni di stileavulse dalla concreta considerazione di ciascuna unità immobiliarericlassata non soddisfa l'obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.Nella fattispecie sub iudice, dalla motivazione della sentenzaimpugnata e dalle stesse prospettazioni difensive dell'Agenzia delleNumero registro generale 4999/2021Numero sezionale 306/2026Numero di raccolta generale 22447/2026Data pubblicazione 30/06/2026Entrate, oltre che dal ricorso, nel quale sono trascritti per specificità irelativi passi della motivazione dell'atto tributario, il tenore di quest'ultimonon risulta rispondere ai requisiti indefettibili sinora richiamati,diversamente da quanto affermato dal giudice di seconde cure.Non risultano infatti indicati le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cuisono stati acquisiti, e valutati, i dati relativi al rapporto tra valore dimercato e valore catastale nella microzona, né quelli relativi all'insiemedelle altre microzone comunali. Pertanto, il sostenuto scostamento non èstato compiutamente motivato, traducendosi nell'indicazione di valoriquantitativi la cui genesi non è quindi realmente comprensibile everificabile. Inoltre, anche per effetto di tale carenza, l'avviso diaccertamento non risulta motivato sufficientemente in ordine agli elementispecifici che, in concreto, hanno inciso sulla revisione in relazione allecaratteristiche proprie del singolo immobile.L'impugnata sentenza si è quindi discostata dal consolidatoorientamento di questa Corte nella materia controversa.Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolti il primo edil secondo motivo, va cassata la decisione e accolto l'originario ricorsodella contribuente non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto(art. 384, secondo comma, c.p.c.).4. Le spese della fase di merito vanno compensate in ragione dellacomplessità della vicenda e del succedersi nel tempo delle interpretazionigiurisprudenziali mentre gli oneri processuali della presente fase seguonola soccombenza. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo lacausa nel merito, accoglie l'originario ricorso della contribuente;compensa, tra le parti, le spese dei gradi di merito e condanna l’Agenziacontroricorrente al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese delgiudizio di legittimità che liquida per compensi in euro 6.000,00 oltre alleNumero registro generale 4999/2021Numero sezionale 306/2026Numero di raccolta generale 22447/2026Data pubblicazione 30/06/2026spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati ineuro 200 ed agli accessori di legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 gennaio 2026.Il PresidenteLiberato Paolitto