Cassazione n. 09786/2022

o la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 9288/2017 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA], rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] (BG) il [OSCURATO:DATA_NASCITA], rappresentata nel giudizio di secondo grado e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], nonché dal procuratore domiciliatario avv. [OSCURATO:PERSONA], del foro di Brescia; - intimata - [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] (BG), rappresentato e difeso nel giudizio di secondo grado giudizio 0A, dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con studio in Bergamo, in via XX Settembre, 29 -intimato- [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA], residente in Lurano (BG), via Fermi 14 -intimata- avverso la sentenza della Corte d'appello di Brescia, pubblicata ed emessa il 1.2.2017, notificata il 10.2.2017; udita la relazione svolta nell'adunanza camerale del 20 gennaio 2022 dal [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] stipulò il 21 marzo 2007 un contratto preliminare di compravendita dell'immobile di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per il prezzo complessivo di euro 300.000,00, versando contestualmente euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Al contratto di cui innanzi, seguirono due ulteriori scritture private volte, la prima (del 18 dicembre 2017), a posticipare la stipulazione dell'atto definitivo, con contestuale versamento di ulteriori euro 60.000,00, a titolo di caparra confirrnatoria, e, la seconda (dell'Il giugno 2008), volta ad immettere in via anticipata la promissaria acquirente nel possesso del bene. 2.Le parti, tuttavia, non addivennero alla stipula del contratto definitivo di talché l'odierna ricorrente agì in giudizio per far accertare la validità del contratto preliminare stipulato, l'inadempimento da parte dei promissari venditori ed il conseguente risarcimento del danno. Al contempo la ricorrente ribadì la propria disponibilità all'adempimento del contratto, con versamento del prezzo residuo mediante sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. Il giudizio di primo grado, nel quale si costituirono i promittenti venditori (chiedendo tra le altre cose di dichiararsi la nullità del contratto per difetto di volontà negoziale di [OSCURATO:PERSONA]), si concluse con sentenza dichiarativa della nullità del contratto preliminare stipulato tra le parti, nonché delle successive scritture private, con conseguente obbligo per [OSCURATO:PERSONA] di restituire l'immobile. 3.La sentenza venne impugnata da [OSCURATO:PERSONA] per non essere stato riconosciuto il danno da occupazione abusiva, il danno derivante dalla incommerciabilità del bene, il danno conseguente alla apertura di un contratto di finanziamento del mutuo e il mancato riconoscimento in via equitativa del danno. L'odierna ricorrente si costituì nel giudizio e propose appello incidentale nella parte in cui la sentenza aveva statuito la nullità del contratto de quo, chiedendo di accertarne la validità e conseguentemente di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., previa riduzione del prezzo, e condanna degli appellanti al conseguente risarcimento del danno. 4.11 [OSCURATO:PERSONA] di seconde cure accolse parzialmente l'appello formulato da [OSCURATO:PERSONA], dichiarò la validità del contratto preliminare stipulato il 21 marzo 2007 disponendo il trasferimento della proprietà dell'immobile in suo favore, previo pagamento del corrispettivo residuo determinato in euro 230.000,00 (essendo state versate già complessive 70.000,00 a titolo di caparra confirmatoria). La Corte, per quel che rileva in questa sede, rigettò la domanda di riduzione del prezzo formulata dalla ricorrente e contestualmente accolse parzialmente l'appello di [OSCURATO:PERSONA], condannando l'appellante incidentale al versamento di euro 8.911,00, oltre interessi, quali interessi passivi del finanziamento richiesto nel gennaio 2008, per euro 240.000,00 quando "confidando di incassare entro il 31 maggio 2008 il prezzo pattuito per la vendita da [OSCURATO:PERSONA], si era determinata all'acquisto di altro immobile".In particolare, la Corte ritenne non esente da critiche il comportamento contrattuale dell'odierna ricorrente, la quale, immessa nel possesso dell'immobile, non pagò il relativo prezzo. La Corte nel dettaglio affermò che le parti avevano liberamente concordato, in assenza di condizioni di vessatorietà, che l'immobile "... si intende venduto e acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trova, come visto e gradito...". Inoltre, la Corte d'appello statuì che "già prima della stipula dell'accordo ([OSCURATO:DATA_NASCITA]) e anche successivamente stante il versamento di una seconda tranche di caparra confirmatoria (18.12.2007) e l'immissione in possesso (1'[OSCURATO:DATA_NASCITA]) l'acquirente aveva avuto modo di visitare e valutare il bene, prima della pattuizione del prezzo e poi per trasferirvisi. Sicché "le doglianze relative ai vizi risultano del tutto infondate". Il giudice di seconde cure prese in considerazione anche la documentazione esibita dall'odierna ricorrente escludendo che la stessa, anche in via meramente presuntiva, potesse costituire prova del fatto che tali spese dovessero essere effettuate dai venditori e "non già riferibili ad una sistemazione conseguente alla normale usura quando si acquista un immobile di costruzione non recente, bensì risalente nel tempo". La Corte d'appello inoltre escluse, in forza della citata documentazione e dei capitoli di prova formulati dalla Ambiveri, che si potesse trattare nella specie di vizi occulti e/o non facilmente riconoscibili. I lamentati vizi, infatti, erano "(asseritamente) riconducibili alla sostituzione della caldaia, alla pulitura degli impianti da calcare, alla sostituzione di parte della rubinetteria, alla necessità di due salvavita, alla sistemazione del tetto, del box e dell'impianto citofonico". Le spese del giudizio vennero infine compensate in forza delle molteplicità delle questioni trattate nonché delle parziali reciproche soccombenze.[OSCURATO:PERSONA] ricorre, con 3 motivi, per la cassazione della sentenza, indicata in epigrafe mentre [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sono rimasti intimati. In prossimità dell'udienza la ricorrente ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il ricorso è in parte infondato ed in parte inammissibile e, pertanto, deve essere rigettato. 2.1. Con il motivo n. 1, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. si deduce la violazione degli artt. 1490, 1492, 1494 c.c., anche in relazione all'art. 1351 c.c., per essere stata omessa ogni valutazione e disattese le domande di riduzione del prezzo e quella correlativa di risarcimento del danno nonché ex art. :360, n. 5 c.p.c. per omessa e/o insufficiente motivazione di un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Nella sostanza la doglianza, al ch là del generico richiamo a numerose norme sostanziali che sarebbero state violate dalla Corte d'appello, si risolve nella pretesa di contrastare il risultato dell'attività svolta in ordine all'interpretazione della clausola contenuta nel contratto preliminare nonché in una critica dell'apprezzamento operato dal giudice di merito della documentazione prodotta dalla ricorrente (che ha portato al mancato accoglimento della domanda di riduzione del prezzo e del connesso implicito rigetto delle istanze istruttorie formulate) senza chiarire in quali termini il giudice di secondo avrebbe errato nell'escludere la sussistenza dei presupposti per la riduzione del prezzo. 3.11 vizio della sentenza previsto dall'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. deve essere invero dedotto, a pena di inammissibilità del motivo giusta la disposizione dell'art. 366, n. 4, c.p.c.,, con l'indicazione delle norme che si assumono violate ma anche, soprattutto, mediante specifiche argomentazioni intellegibili ed esaurienti, intese a motivatamente dimostrare in qual modo determinate affermazioni di diritto contenute nella sentenza impugnata debbano ritenersi in contrasto con le indicate norme regolatrici della fattispecie o con l'interpretazione delle stesse fornite dalla giurisprudenza di legittimità, diversamente impedendo alla corte regolatrice di adempiere al suo compito istituzionale di verificare il fondamento della lamentata violazione.(Cass.I, n.16700/2020). Nella specie, come innanzi evidenziato, la ricorrente non chiarisce i termini della asserita violazione di legge da parte del [OSCURATO:PERSONA] di seconde cure. 4.Nessuna violazione di legge risulta, peraltro, essere stata compiuta dal [OSCURATO:PERSONA] il quale, muovendo esattamente dai presupposti dell'azione di riduzione del prezzo, ha ritenuto che, nella specie, non sussistessero per una molteplicità di ragioni tutte convergenti nel senso della insussistenza delle condizioni della citata azione (le parti avevano convenuto infatti che l'acquisto del bene sarebbe avvenuto nello stato di fatto in cui l'immobile si trovava; avevano inoltre stipulato la clausola "visto e piaciuto"; la ricorrente aveva avuto diverse possibilità di visionare l'immobile; la documentazione prodotta era inidonea a dimostrare la sussistenza di vizi e la riconducibilità delle spese ad obblighi gravanti sulla parte venditrice). 5.Deve inoltre ricordarsi che ai fini dell'esperimento dell'azione di riduzione del prezzo è necessario che il vizio non sia palese ma occulto ovvero non facilmente riconoscibile. Nella specie, la Corte ha ritenuto che dalla documentazione prodotta, alcune fatture e preventivi di pagamento, non potesse, nemmeno in via presuntiva, ritenersi che i lavori in esse descritti potessero essere univocamente a carico dei venditori e non riferibili alla normale usura determinata dall'acquisto di un immobile di non recente costruzione.Il giudice di seconde cure si è, inoltre, interrogato sulla possibilità di qualificare il vizio come occulto o non facilmente riconoscibile e lo ha escluso proprio alla luce della documentazione prodotta e degli stessi capitoli di prova formulati dalla ricorrente. Nella restante parte il motivo si appalesa come inammissibile per difetto di autosufficienza non risultando indicato quale circostanza sarebbe stata omessa dal giudice di seconde cure ed in relazione a quale fatto controverso e decisivo per H giudizio. 6.Non sussistendo alcuna violazione delle disposizioni che disciplinano l'azione quanti minoris ne deriva il rigetto del primo motivo. 7.Con il secondo motivo la ricorrente impugna la sentenza per ritenuta violazione dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. in relazione all'art. 2697 c.c., con riferimento agli artt. 115, 116 c.p.c., 191 e ss c.p.c., 228 e seguenti c.p.c., 244 e seguenti c.p.c. nonché in relazione all'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. per omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. La ricorrente ritiene che avendo il giudice disatteso le domande formulate, ha "finito per porsi in contrasto con quelle norme che, autorizzando l'ammissione delle istanze istruttorie dedotte, avrebbero consentito di ritenere integrati i presupposti della richiesta riduzione del corrispettivo". In realtà [OSCURATO:PERSONA] si duole, anche con questo motivo, della valutazione che il giudice ha effettuato del compendio probatorio opponendo alla stessa la propria ricostruzione. Deve al riguardo osservarsi che la ricorrente si lamenta, invero, di aver provato il fatto costitutivo del diritto e cioè di aver provato l'esistenza del vizio occulto mentre, diversamente da quanto dalla ricorrente affermato, il [OSCURATO:PERSONA] di seconde cure ha escluso che la documentazione prodotta, anche alla luce dei capitoli di prova formulati dalla ricorrente, fosse idonea a dimostrare l'esistenza del vizio. La valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un'attività riservata in via esclusiva all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione (da ultimo, ex multis, Cass. n. 20553/2021). Sicché non trovano spazio le ulteriori doglianze sulla mancata ammissione della prova testimoniale nonché della valutazione della mancata presentazione a rendere l'interrogatorio dei convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Nella specie la Corte, motivando sul punto, ha chiarito che i documenti prodotti non avessero alcuna valenza probatoria non essendo idonei a dimostrare, nemmeno in via presuntiva, non solo che fossero spese da porsi a carico del venditore ma che costituissero spese effettuate per far fronte a vizi occulti del bene, rilevanti, non conosciuti né conoscibili dalla ricorrente. Deve in questa sede ribadirsi che il giudice di seconde cure, come innanzi evidenziato, ha preso in considerazione anche la documentazione esibita dall'odierna ricorrente escludendo che la stessa, anche in via meramente presuntiva, possa costituire prova del fatto che tali spese dovessero essere effettuate dai venditori e "non già riferibili ad una sistemazione conseguente alla normale usura quando si acquista un immobile di costruzione non recente, bensì risalente nel tempo". 5.Circa la omessa ammissione della prova testimoniale, deve ricordarsi che tale vizio può essere denunciato solo nel caso in cui esso investa un punto decisivo della controversia e quindi ove, la prova non ammessa o non esaminata in concreto sia idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare con un giudizio di certezza e non di mera probabilità l'efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato in giudice di merito in modo che la ratio decidenti risulti priva di fondamento. (Cass. n. 16214 del 2016). Alla luce di quanto innanzi evidenziato non risultano i presupposti per l'ammissibilità di tale profilo del motivo di ricorso. 6.Né la ricorrente può inoltre dolersi della mancata ammissione della consulenza tecnica o della valutazione della mancata presentazione di alcuni dei convenuti a rendere l'interrogatorio formale. 6.1. In tema di procedimento civile sono infatti "riservate al giudice del merito l'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell'attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta tra le risultanze probatorie di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento" (Cass. n. 21187/2019). Il giudice di merito è infatti 'libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze di prova che ritenga più attendibili e idonee alla formazione dello stesso, né gli è richiesto di dar conto, nella motivazione, dell'esame di tutte le allegazioni e prospettazioni delle parti e di tutte le prove acquisite al processo, essendo sufficiente che egli esponga - in maniera concisa ma logicamente adeguata - gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione e le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi implicitamente disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo svolto" (Cass.n. 29730/2020). 6.1.In merito alla consulenza tecnica il giudice ha, inoltre, esplicitamente ritenuto non sussistenti i presupposti per la sua ammissione "in quanto non può sostituirsi all'onere della prova a carico delle parti" ed ha al contempo escluso che la quantificazione demandata al mezzo istruttorio fosse " così altamente tecnica e specifica da non poter essere raggiunta con altro mezzo". Nella restante parte il motivo (omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio) si appalesa come inammissibile per difetto di autosufficienza non risultando indicato quale circostanza sarebbe stata omessa dal giudice di seconde cure ed in relazione a quale fatto controverso e decisivo per il giudizio. 7.Con il terzo motivo la ricorrente deduce la violazione dell'art. 360 n. 3 c.p.c., in relazione agli artt. 1281 c.c., 1224 c.c., 2043 c.c., nella parte in cui il giudice di seconde cure ha condannato [OSCURATO:PERSONA] al pagamento in favore dell'appellante [OSCURATO:PERSONA] dell'importo di euro 9811,00 oltre interessi legali "a titolo di rifusione degli interessi passivi nel periodo giugno 2008-febbraio 2009". La determinazione giudiziale violerebbe le disposizioni innanzi citate in quanto "il percorso argomentativo seguito dalla Corte di merito non" sarebbe agevole. Se, infatti, deve ritenersi pacifica l'erogazione della somma ed il maturare degli interessi, gli ulteriori presupposti della condanna non sono stati chiariti". [OSCURATO:PERSONA] non vi sarebbe alcun collegamento, quindi, tra l'acquisizione del finanziamento e la sua responsabilità. 8.In merito, tuttavia, la Corte ha chiarito espressamente che la condanna della ricorrente deriva dall'essere stata la sua condotta causa del finanziamento, temporalmente collegati, evidenziando in motivazione il nesso di causalità esistente tra la condotta ed il danno sofferto. In particolare è stato affermato, in relazione al conteggio degli interessi passivi del finanziamento richiesto dalla Ubbiali,"quando confidando di incassare entro il 31 maggio 2008 il prezzo pattuito per la vendita da [OSCURATO:PERSONA], si era determinata all'acquisto di altro immobile." Sicché il giudice di seconde cure ha quindi affermato che "la temporalità della richiesta e il mancato 'utilizzo della somma che risulta ancora in giacenza nel febbraio 2009 sono elementi presuntivi sufficienti a ricondurre il finanziamento alle argomentazioni dell'appellante portando a ritenere che sfumando un affare ne sia in effetti sfumato anche un altro". 9.Alla luce di quanto innanzi evidenziato, non risulta sussistente la prospettata violazione delle norme e la censura, lungi dal riguardare un'erronea applicazione delle norme, si risolve in una contestazione della ricostruzione dei fatti operata dal giudice di merito, non censurabile in questa sede. 10.11 motivo contiene un ulteriore profilo di doglianza. Il ricorrente si duole del fatto che la sentenza "non chiarisca come sia pervenuta all'indicazione numerica in punto di interessi, poi oggetto di condanna." Al riguardo appare evidente che sotto le mentite spoglie di una violazione dell'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. viene in verità sindacato una insufficienza motivazionale non più deducibile nel giudizio di legittimità. Tuttavia è opportuno evidenziare che la Corte esplicita il criterio attraverso il quale è pervenuta all'importo di euro 8,911.00. Essa infatti muove dal documento in atti costituito dalla dichiarazione dell'istituto erogante risalente al 10 marzo 2009 dalla quale "si evince che gli interessi passivi„ a fronte del finanziamento per Euro 240.000,00= con causale "finanziare acquisto immobile in Urgnano" addebitati ammontano ad E 16.542,99= per il periodo dal 25 luglio 2008 (data della notifica della citazione del primo grado) sino al 28 febbraio 2009, la Corte può riconoscere per tale voce, in favore dell'appellante, l'importo di E 8.911,00=". 11.11 ricorso in conclusione deve essere rigettato. Nulla per le spese non avendo gli intimati svolto attività difensive.Sussistono i presupposti per il versamento da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, ove dovuto. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Nulla per le spese, non avendo gli intimati svolto attività difensive. Ai sensi dell'art.13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a qu