Cassazione n. 03198/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 8664/2021 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] , rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] , rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 277/2021 , depositata il 03/02/2021; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2025dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] convenneinnanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] esponendo di aver acquistato, con contratto definitivo del 05.10.2004, un’unità immobiliare a uso ufficio sita in Firenze posta al piano seminterrato, al prezzo di €. 150.000,00, per ivi svolgere la propria attività di artigiano orafo. Esponeva l'attore che,a seguito di verifiche effettuate da un tecnico da lui incaricato,emergeva che la destinazione d'uso non poteva essere a ufficio ma solo commerciale (magazzino): pertanto, l’immobile consegnato risultava essere un bene diverso, assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente; chiedeva la risoluzione del contratto ex art. 1453 cod. civ. e, in via subordinata , l’annullamento del contratto per vizio del consenso, nonché, in ogni caso, il risarcimento del danno. Il Tribunale di Firenze riconosceva una vendita di aliud pro alio , dichiarava risolto il contratto ex art. 1453 cod. civ. e condannava il venditore al risarcimento dei danni in favore dell’attore per complessivi €. 207.411,00. 2. La sentenza veniva impugnata da [OSCURATO:PERSONA] innanzi alla Corte d’Appello di Firenze, che accoglieva l’appellocosì decidendo, per quanto ancora di interesse: -il bene oggetto della vendita era un locale immobiliare pervenuto a Ranfagni attraverso i vari trasferimenti nella sua consistenza originaria (si trattava di un immobile del XVI secolo, che probabilmente aveva ospitato [OSCURATO:PERSONA]), acquistato e utilizzato da Ranfagni per svolgere la sua attività artigianale per circa quattro anni; -i difetti inerenti alla situazione catastale dell'immobile, lamentati e accertati dal CTU, attenevano più propriamente a vizi della cosa alienata o che ne potevano diminuire in modo apprezzabile il valore (ex art. 1490 cod. civ.), ma non erano tali da determinare la mancanza di qualità essenziali per l'uso a cui era destinata (ex art. 1497 cod. civ.); neanche poteva ritenersi fondata la domanda diRanfagni in merito alla risoluzione del contratto per aliud pro alio , atteso che il bene consegnato non era completamente diverso da quello pattuito; -erano inammissibili le ulteriori domande formulate dall'appellato Ranfagni, in quanto non erano state proposte con appello incidentale condizionato. 3. Avverso la sentenzain epigrafe [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazione, affidandolo a cinque motivi e illustrandolo con memoria. [OSCURATO:PERSONA] con controricorso. All’esito della camera di consiglio del 10-12-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione di legge. Violazione degli artt. 1362 ss. cod. civ. Violazione delle norme di cui agli artt. 1218, 1453, 1455 cod. civ. Violazione e falsa applicazione delle norme di cui all’art. 1497 e 1495 cod. civ.Violazione dell’art. 132 cod. prov. civ. – Motivazione contraddittoria e/o solo apparente. Il ricorrente si duole della mancata valutazione, da parte della Corte di merito, dell ’ effettiva natura dell’immobile venduto e, in particolare, se lo stesso fosse realmente destinato a uso ufficio. Sostiene che la Corte abbia errato, perché dall’interpretazione del contratto non ha ricavato le promesse sulle qualità dell’immobile, e nemmeno le indicazioni delle qualità essenziali che questo doveva possedere, con ciò incorrendo nella falsa applicazione dell’art. 1362 cod. civ.,per aver ignorato l’obbligo di valutare la lettera del contratto al di sopra di ogni diverso criterio ermeneutico. 1.1. Il motivo è infondato. Infatto, è utile precisare che la sentenza impugnata (pag.11) ha esaminato analiticamente la cronologia degli atti di trasferimento dell’immobile in questione, accertando che l’immobile era stato oggetto di successivi atti di trasferimento, nella consistenza e conformazione corrispondente a quella che aveva al momento del trasferimento tra le parti in causa; in particolare, ha rilevato che nell’atto del notaio Galvani del 25-10-1990, con il quale l’immobile era stato venduto a [OSCURATO:PERSONA], era stata indicata la destinazione a studio professionale,che nell’atto da Trizzino a Ranfagni era stata indicata la destinazione a uso ufficio e che l’appellante Trizzino (pag. 4 e 5 della sentenza) aveva sempre indicatotrattarsi di destinazione da riferirsi all’ accatastamento A/10. Anche il consulente d’ufficio aveva accertato che la consistenza planimetrica dell’immobile era rimasta immutata (pag.13 della sentenza), seppure aveva prospettatola non conformità dell’immobile alla destinazione a uso ufficio e aveva piuttosto riconosciuto all’immobileuna destinazione d’uso commerciale (classabile in C1, C2 o C3),inidonea ad autorizzare l’accertamento di conformità depositato dal venditore a completamento della domanda di sanatoria ex legen. 724 del 1994. Da un tanto - accertamento in fatto estraneo al sindacato di legittimità, in quanto non censurato in termini ammissibili dal ricorrente- la Corte d’Appello ha tratto la conseguenza che non si potesse ravvisare, nel caso di specie, un’ipotesi di consegna di un bene del tutto privo delle qualità di genere e delle caratteristiche funzionali promesse in vendita (v. sentenza p. 14, 1° capoverso), dovendosi semmai ipotizzare che i «lamentati difetti inerenti alla situazione catastale dell’immobile ed accertati dal C.T.U., attenevano più propriamente a vizi della cosa alienata che potevano renderla inidonea, in tutto e/o in parte, all’uso cui era destinata o che ne potevano diminuire in modo apprezzabile il valore (art. 1490 )…» (v. sentenza p. 13, ultimi 7 righi). La pronuncia si sottrae alle critiche del ricorrente, in quanto la SupremaCorte ha chiarito che sussiste consegna di aliud pro alio , che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo a un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (Cass., Sez. 2, n. 5199 del 27/02/2025; Sez. 2, n. 13214 del 14/05/2024; Sez. 3, n. 26897 del 20/09/2023; Sez. 2, n. 7557 del 23/03/2017; Sez. 1, n. 2313 del 05/02/2016). La Corte territorialeha fatto corretta applicazione di tali principi, esattamente ritenendo che l’incertezza su lla legittimità dell’accatastamento dell’immobile venduto non bastava a mutarne il genere, la natura, l’individualità, la consistenza, la destinazione e la funzionalità; ciò, anche considerando le più recenti vicende del bene, utilizzatodopo l’acquisto per circa quattro anni da [OSCURATO:PERSONA] per lo svolgimento della sua attività professionale(v. sentenza p. 13, righi 4-9); l’attività e l’utilizzo dell’immobile,peraltro, erano assicurati anche nell’ambito del diverso accatastamento C2che, secondo il ricorrente, era quello corrispondente alle caratteristiche dell’immobile; con la conseguenza che correttamente la Corte d’appello ha ritenuto che la questione siponesse nell’ambito di applicazione dell’art. 1490 cod. civ. , e perciò nei limiti di decadenza e prescrizione previsti dall ’ art. 1495 cod. civ. 1.2.La Corte territoriale ha altresì osservato che dall’interpretazione del contratto di vendita non erano emerse promesse sulle qualità dell’immobile, ovvero su quelle essenziali che doveva possedere (v. sentenza p. 12, 3° capoverso).Il motivo punta a censurare l’interpretazione dell’atto negoziale che, per pacifica giurisprudenza della SupremaCorte, costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità, se non nella ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui all’art. 1362 e segg. cod. civ. o di vizio di motivazione, nei limiti in cui rilevante in sede di legittimità(cfr., ex multis,Cass., Sez. 1 n. 9461 del 9- 4- 2021, Cass. Sez. 3 n. 28319 del 28-11-2017, Cass., Sez. L, n. 17168 del 09/10/2012; Sez. 2, n. 13242 del 31/05/2010). Ipotesi che nel caso di specie non ricorrono, avendo la Corte territoriale fondato il suo ragionamento sul canone letterale (assenza di clausole espresse sulle qualità dell’immobile ovvero su quelle essenziali) e considerando il criterio logico - sistematico, dando rilievo al comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto (utilizzo prolungat o nel tempo dell’immobile per l’attività artigianaleda parte dell’acquirente). 2. Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione di legge. Violazione degli artt. 342, 346 e 112 cod. prov. civ.Violazione di legge. Violazione dell’art. 132 cod. prov. civ.contraddittoria e/o solo apparente motivazione. Il ricorrente ritiene che la Corte abbia errato nello statuire che erano inammissibili le sue ulteriori domande in quanto non svolte con appello incidentale, incorrendo quindi anche in uno scorretto impiego degli artt. 343 e 346 cod. prov. civ.Al contrario, sostiene il ricorrente di aver riproposto per intero e con espressi richiami tutte le domande ed eccezioni già propost e , restando quindi inspiegabile la relativa decisione dellaCorte territoriale. 2.1. Il motivo è fondato. Il Tribunale, ritenendo sussistente i potesi di vendita di aliud pro alio, aveva accolto la domandaprincipale di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare e la relativa domanda di risarcimento dei danni;non aveva esaminato la domanda, proposta in via subordinata, di annullamento del contratto per vizi del consenso e la relativa domanda di risarcimento dei danni. La domand a non accolt a , di annullamento e di relativo risarcimento del danno, l’appellato vittorioso ha riproposto in appello, perché non si è limita to a chiedere il rigetto dell’appello, ma ha espressamente ripropo sto tutte le domande già formulate in primo grado . L e domande erano state non solo testualmente, ma anche concettualmente svolte in via subordinataed erano tra loro compatibili, perché la prospettazione dell’attore era nel sensoche l’immobile a lui trasferito non corrispondeva a quello oggetto del contratto e, perciò,egli voleva ottenere una pronuncia che facesse venire meno gli effetti del contratto e gli riconoscesse il risarcimento del danno; in via principale, per l’inadempimento del venditore tale che vi era stato trasferimento di aliud pro alio, in via subordinata per il vizio del consenso dell’acquirente, viziocaduto sull’oggetto del contratto. Erroneamente la Corte d’appello non ha proceduto a esaminare nel merito ledomande subordinate riproposte , sulla base dell’assunto della mancanza di appello incidentale condizionato. Infatti, l’accoglimento della domanda principale non obbliga l’attore,che voglia insistere sulla domanda, alternativa o subordinata , compatibile e non accolta, a proporre appello incidentale; a tal fine èsufficiente la riproposizione ai sensi dell’art. 346 cod. prov. civ., così da evitare la presunzione di rinunzia derivante da un contegno omissivo ai sensi dell'art. 346 cod. prov. civ.(ex multis: Cass., Sez. 3, n. 33649 del 01/12/2023; Sez. 1, n. 25840 del 23/09/2021; Sez. 1 n. 9265 del 6/4/2021; Sez. U, Sentenza n. 13195 del 25/05/2018). Invece, è necessario proporre l’appello incidentale, eventualmente condizionato all’accoglimento dell’appelloprincipale, nel caso in cui siano proposte , in via alternativa o subordinata, domande tra loro concettualmente incompatibili , sia stata accolta in primo grado la domanda subordinata e l’attore originario voglia insistere nella domanda alternativa incompatibile non accoltao nella domanda principale non accolta; ciò, in quanto solo in tal modo l’appellato può evitare la formazione del giudicato sull’accertamento dei fatti posti a fondamento della pretesa accolta e incompatibili con quella disattesa ( Cass. , Sez. 1 n. 36572 del 14/12/2022; Sez. 3, n. 8674 del 04/04/2017 ; Sez. 2, n. 13602 del 30/5/2013). Nella fattispecie non vi era stato in primo grado alcun accertamento di fatti posti a fondamento della pretesa accolta e incompatibili con l’altra domanda,che - come già evidenziato - era stata proposta in termini concettualmente compatibili con la domanda principale accolta e non era stata esaminata semplicemente perché l’esitodi fare venire meno gli effetti del contratto e ottenere il relativo risarcimento del danno, al quale tendeva l’attore, eragià stato ottenuto attraverso l’accoglimento della domanda principale. Pertanto, la sentenza deveessere cassata in parte qua, spettando al giudice del rinvio esaminare la domanda di annullamento del contratto e direlativo risarcimento del danno . 3. Con il terzo motivo si deduce violazione di legge. Violazione delle norme ex art. 112 cod. prov. civ. Omessa pronunzia sulla domanda risarcitoria proposta. Lamenta il ricorrente che la Corte territoriale non si sia espressa nemmeno sulla domanda risarcitoria proposta in via autonoma, e che doveva essere valutata in virtù del fatto che quell’immobile, anche ove viziato in relazione agli artt. 1497 e 1495 cod. civ., meritava tutela risarcitoria. 3.1. Il motivo è in parte infondatoe in parte assorbito, nei termini di seguito esposti. La domanda risarcitoria era stata proposta «in ogni caso» dall’attore originario, in quanto derivante dall’inadempimento del venditore e quale conseguenza immediata della risoluzione del contratto, nonché quale conseguenza dell’annullamento del contratto. Atteso che la domanda principale di risoluzione del contratto di vendita è stata rigettata dal secondo giudice-e tale pronuncia resiste in sede di legittimità-non rimane spazio per la disamina della domanda riferita alrelativo risarcimento del danno. Né ha pregio la tesi del ricorrente, secondo la quale la domanda risarcitoria fossesvincolata da termini di decadenza e prescrizione. Sul punto la Suprema Corte ha chiarito che devono ricorrere tutti i presupposti dell’azione di garanzia,anche nel caso in cui il compratore rinunci a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzoed esercit i la sola azione di risarcimento del danno dipendente dai vizi della cosa: quindi,il compratore deve dimostrare la sussistenza e la rilevanza dei vizi e l’osservanza dei termini di decadenza e di prescrizione (Cass. Sez. 2, n. 1218 del 17/01/2022; Sez. 2, n. 15481 del 06/12/2001). Tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione non ricorrono nel caso che ci occupa, ove l’azione principale di risoluzione del contratto per vizi della cosa è stata rigettata e sono trascorsi inutilmente i determini di decadenza e prescrizione indicati dall’art.1495 cod. civ. 3.2.Invece, con riguardo alla domanda di risarcimento del danno conseguente all’annullamento del contratto, il motivo è assorbito in quantosarà il giudice del rinvio che , esaminata e decisa la domanda di annullamento del contratto, deciderà di conseguenza anche in ordine al relativo risarcimento del danno. 4. Con il quarto motivo si deduce l’ammissibilità delle prove dedotte da parte attrice, sia in relazione alla domanda principale, sia in relazione alle domandesubordinate. Il ricorrente sostiene che il giudice del rinvio dovrà ammettere le prove dedotte dalla ricorrente già nel precedente giudizio di appello. 4.1.Il motivo è inammissibile con riguardo ai mezzi di provariferiti alla domanda principale perché, in via assorbente rispetto a ogni altra questione, manca qualsiasi deduzione finalizzata a illustrare la decisività dei mezzi di prova non ammessi (Cass., Sez. 3 n. 30810 del 6/11/2023). 4.2.Il motivo è assorbito con riguardo ai mezzi di prova relativi alla domanda di annullamentodel contratto , che dovranno essere valutati dal giudice del rinvio. 5. Con il quinto motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione di legge. Violazione delle norme di cui all’art. 91 ss. cod. prov. civ. – ordine di restituzione delle somme percepite dall’Arch. [OSCURATO:PERSONA]. Il ricorrente sostiene che la Corte di Appello in sede di rinvio, debba liquidare e condannare Trizzino alle spese di lite per tutti i gradi di giudizio. 5.1.Il motivo è assorbito, in quanto il giudice del rinvio dovrà procedere a una nuova liquidazione delle spese, sulla base dell’esito complessivo della controversia. 6.In conclusione, la sentenza impugnata è cassata inrelazione al secondo motivo accolto , con rinvi o alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione, che deciderà facendo applicazione dei principi enunciati e attenendosi a quanto sopra esposto. Il giudice del rinvio statuirà anche sulle spese del presente giudizio. P.Q.M La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, rigetta il primo e parzialmente il terzo e il quarto, per il resto assorbiti, così come il quinto; cassala sentenza impugnata in relazione al motiv