Cassazione n. 07960/2026

C.C. 11-3-2026ORDINANZAsul ricorso n. 5507/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] S.A.S. [OSCURATO:PERSONA], in persona del socioaccomandatario e legale rappresentante pro tempore [OSCURATO:PERSONA],rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Bonaccicontroricorrentiavverso la sentenza n. 3617/2020 della Corte d’appello di Roma,depositata il 17-7-2020,udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno11-3-2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1.Con sentenza n. 545/2017 depositata il 28-2-2017 il [OSCURATO:PERSONA] ha accolto l’opposizione proposta da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AlfioBortolozzi (e a seguito della morte di quest’ultimo proseguita dalle sueeredi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]) al decreto ingiuntivo con ilNumero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026quale agli opponenti era stato ingiunto il pagamento dell’importo di €2.656.884,61, a suo tempo versato dalla società ingiungente inesecuzione del contratto preliminare del 27-6-2006 per l’acquisto diterreno sito a Marino; ha accertato il carattere non essenziale deltermine del 31-5-2011 previsto per la stipula del contratto definitivo,avendolo le parti più volte prorogato, nonché l’inesistenza del vincolourbanistico del Parco dell’[OSCURATO:PERSONA] sul terreno oggetto di vendita;per l’effetto ha dichiarato l’illegittimità del recesso esercitato dallasocietà opposta, stante assenza di inadempimento imputabile aipromittenti venditori; accertato l’inadempimento della società per nonavere accettato l’invito del [OSCURATO:DATA_NASCITA] per la stipula dell’atto pubblico,in accoglimento della domanda riconvenzionale, ha affermato l’obbligodella società opposta di stipulare il contratto definitivo.Avverso la sentenza [OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto appello, chela Corte d’appello di Roma ha integralmente rigettato con sentenza n.3617/2020 pubblicata il 17-7-2020.2.[OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto ricorso per cassazione affidatoa tre motivi.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistitocon controricorso.In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe leparti hanno depositato memoria illustrativa.All’esito della camera di consiglio del giorno 11-3-2025 la Corte hariservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3cod. proc. civ., per violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss.cod. civ., la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere esclusoche la previsione nel contratto preliminare di realizzazione di mc.43.896 costituisse condizione sospensiva; sostiene che l’efficacia delNumero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026contratto non era subordinata alla sola eliminazione del vincolo delparco, ma anche al verificarsi della condizione posta al punto b) dellepremesse del contratto preliminare, dal quale risultava che la societàera interessata all’acquisto alla condizione che la porzione oggetto dinegoziazione diventasse effettivamente edificabile, con il conseguenterilascio di provvedimento amministrativo che consentisse larealizzazione della cubatura prevista; evidenzia che tale condizionerisultava anche dall’art. 3 del contratto preliminare, secondo il quale,nel caso in cui gli strumenti urbanistici avessero previsto unadiminuzione di cubatura effettivamente realizzabile per unapercentuale superiore al 20% di quella prevista, era facoltà dellapromissaria acquirente procedere all’acquisto per i mc realizzabili alprezzo di Euro 180,00 al mc o di recedere con restituzione delle sommeversate. Quindi lamenta che la sentenza, escludendo la rilevanza dellapremessa del contratto, laddove si faceva riferimento alla possibilità diedificare una cubatura pari a mc 43.896, e fermandosi alla lettura degliartt. 2 e 6 del contratto, abbia violato l’art. 1363 cod. civ., senzagiustificare il percorso argomentativo seguito.Il motivo è infondato.È acquisito e si deve premettere che l’interpretazione delcontratto, concretandosi in una operazione di accertamento dellavolontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico, sitraduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito; quindi ilricorrente, al fine di fare valere la violazione dei canoni legali diinterpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., nonsolo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione,ma è tenuto altresì a precisare in quale modo e con quali considerazioniil giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti comeviolati, o se lo stesso li abbia applicati sulla base di considerazioniillogiche o insufficienti; non può la censura risolversi nella meraNumero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accoltadalla sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unicaastrattamente possibile, ma solo una delle plausibili interpretazioni(Cass. Sez. 1 9-4-2021 n. 9461, Cass. Sez. 3 28-11-2017 n. 28319,Cass. Sez. 1 15-11-2017 n. 27136, per tutte).La sentenza impugnata (punto 1.1) ha espressamente consideratoche l’art. 2 del contratto preliminare prevedeva che la compravendita,effettuata per mc 43.896,00, era sottoposta alla condizione di cui allalett.a) che avvenisse la cancellazione del vincolo del parco dell’AppiaAntica; che l’art. 6, per l’ipotesi in cui tale condizione non si fosseverificata, riconosceva al promissario acquirente la facoltà di recederedal contratto e di ottenere la restituzione delle somme versate o distipulare ugualmente il contratto definitivo. Posto che l’inesistenza delvincolo edilizio alla data del 31-5-2011 costituiva circostanza pacifica,ha altresì considerato che, con riguardo alla realizzazione dellacubatura di mc 43.896,00, non si trattava di una condizione sospensivadel contratto, in quanto gli artt. 2 e 6 del preliminare individuavanoespressamente come condizione solo quella di cui all’art. 2 lett. a); haaltresì considerato che l’art. 3 attribuiva al promissario acquirente lafacoltà di recedere nel caso in cui gli strumenti urbanistici avesserodeterminato una diminuzione percentuale della cubatura realizzabilesuperiore al 20% rispetto a quella pattuita; ha evidenziato come fossepacifico in causa che, alla data del 31-5-2001, la cubatura ammissibileera di mc 41.755 e che con missiva del 18-1-2012 la società avevachiesto la restituzione delle somme versate, specificando che larisoluzione del contratto era riferita al mancato avveramento dellacondizione sospensiva relativa alla cancellazione del vincolo del parcodell’[OSCURATO:PERSONA], per cui ha escluso che sussistessero i presuppostistabiliti contrattualmente ai fini del recesso dal contratto.Numero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026Con un tal contenuto la sentenza si sottrae a tutte le critiche dellaricorrente, perché ha specificamente considerato che la compravenditaera avvenuta con riferimento alla cubatura di mc 43.896 e le partiavevano disciplinato anche l’ipotesi in cui la cubatura assentita fosseinferiore di quella oggetto dell’accordo, con la previsione del diritto direcesso della società acquirente nel caso in cui gli strumenti urbanisticiavessero determinato una diminuzione percentuale superiore al 20%rispetto a quella pattuita.All’evidenza, la circostanza che la cubatura edificabile fossecompresa nello stesso oggetto del contratto in sé esclude che potessecostituire anche condizione sospensiva e, infatti, la sentenza haconsiderato come l’unica condizione esplicitata dalle parti fosse quelladi cui al punto 2 lett.a), relativa alla cancellazione del vincolo.Nel contempo, la sentenza ha escluso che il dato che la cubaturaassentita fosse di 41.755 mc incidesse sugli effetti del contratto, inquanto la volontà delle parti era stata nel senso di prevedere il dirittodi recesso del promissario acquirente solo nel caso in cui vi fosse unadiminuzione percentuale superiore al 20% rispetto a quella prevista.In questo modo, la Corte d'appello non ha violato alcun canoneermeneutico, in quanto ha eseguito non solo l’interpretazione letteraledelle clausole contrattuali, ma ha anche interpretato le clausole le uneper mezzo delle altre; ha tenuto conto anche del comportamento dellasocietà contraente successivo al contratto, laddove ha esercitato ilrecesso soltanto lamentando l’esistenza del vincolo e non conriferimento alla questione della cubatura.Per altro verso, è la lettura del testo contrattuale proposta dallaricorrente che non corrisponde al contenuto del contratto, perché sirisolve nel negare qualsiasi significato alla previsione relativa allafacoltà di recesso del promissario acquirente nel caso in cui gliNumero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026strumenti urbanistici avessero determinato una diminuzionepercentuale superiore al 20% rispetto a quella pattuita.2.Con il secondo motivo la ricorrente deduce l’omesso esame difatto decisivo oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 co. 1 n. 5cod. proc. civ. e la violazione ex art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ.dell’art. 1537 cod. civ., con riguardo all’erronea individuazione delprezzo della compravendita.Lamenta che la sentenza impugnata, limitandosi ad affermare chealla data del 31-5-2011 la cubatura ammissibile era di mc 41.755,abbia omesso di considerare il dato dell’insussistenza di un definitivoprovvedimento amministrativo che determinasse la cubaturaeffettivamente realizzabile; sostiene che si tratti di fatti essenziali che,se valutati, avrebbero comportato il rigetto della domanda dicontroparte; aggiunge che tale omissione si è risolta anche nelladeterminazione del prezzo della compravendita in difformità delleclausole contrattuali e dell’art. 1537 cod. civ., in quanto il prezzo eradeterminato non a corpo ma a misura, per euro 180 al mc.Il motivo, laddove proposto ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 cod.proc. civ. è inammissibile ai sensi dell’art. 348-ter co.5 cod. proc. civ.ratione temporis vigente, in ragione dell’introduzione del giudiziod’appello successivamente all’[OSCURATO:DATA_NASCITA] e all’introduzione del giudiziodi cassazione prima del 28-2-2023, poiché si verte in ipotesi di "doppiaconforme", avendo la Corte d’appello integralmente confermato lasentenza di primo grado. In tale caso il ricorso per cassazione propostoper il motivo di cui al n.5 dell'art. 360 cod. proc. civ. è inammissibilese non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, delladecisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello,dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 28-2-2023 n.5947, Cass. Sez. 1 22-12-2016 n. 26774, per tutte). Al contrario laricorrente, limitandosi a lamentare che la Corte d’appello non abbiaNumero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026esaminato le sue deduzioni, presuppone l’inesistenza di una diversitàdelle ragioni di fatto poste a fondamento delle decisioni di primo e disecondo grado.Il motivo, laddove proposto per violazione delle disposizioni sullavendita a misura è in primo luogo inammissibile per novità, in quantola sentenza impugnata non tratta in alcun modo la questione delladeterminazione del prezzo a misura e non a corpo. È acquisito ilprincipio secondo il quale, in tema di ricorso per cassazione, qualorasiano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenzaimpugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità della censura,non solo allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito,ma anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò siaavvenuto, onde consentire alla Corte di verificare ex actis l’esattezzadell’affermazione; ciò in quanto i motivi di ricorso devono investirequestioni già comprese nel thema decidendum del giudizio di appello,essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione diquestioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nella fase di meritoné rilevabili d’ufficio (Cass. Sez. 2 9-8-2018 n. 20694, Cass. Sez. 6-113-6-2018 n. 15430, Cass. Sez. 1 18-10-2013 n. 23675).La ricorrente si limita a richiamare il dato che il prezzo era statodeterminato nel preliminare in € 180,00 al mc, ma ciò non comporta insé e automaticamente che la vendita fosse a misura, mentrel’accertamento della tipologia della vendita a corpo o a misuraappartiene al giudice di merito (Cass. Sez. 2 26-5-2021 n. 14592);quindi, la ricorrente, al fine di dedurre la violazione delle disposizionilegali e contrattuali sulla vendita a misura, avrebbe dovuto indicare diavere posto la relativa questione nei termini anzidetti.3.Con il terzo motivo la ricorrente sostiene la nullità della sentenzaex art. 360 co. 1 n. 4 cod. proc. civ. per violazione dell’art. 112 cod.proc. civ., in ragione dell’omessa pronuncia sulla risoluzione delNumero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026contratto per la scadenza del termine di stipula del contratto definitivofissato per il 31-5-2011, non più consensualmente prorogato; ciò, siaperché entro quel termine non si erano realizzate le condizioni, siaperché era trascorso un termine assai lungo -essendo il contratto del2007- senza che si fossero realizzate entrambe le condizioni.Il motivo è infondato in ordine al mancato avveramento dellecondizioni, in quanto la sentenza impugnata, pronunciando sul primo esecondo motivo di appello, ha accertato in fatto che l’inesistenza delvincolo del parco dell’[OSCURATO:PERSONA] alla data del [OSCURATO:DATA_NASCITA] -di scadenzadel termine concordato per la conclusione del contratto definitivo-costituiva circostanza pacifica e ha, altresì, escluso che la realizzabilitàdi costruzione per mc. 43.896 fosse condizione sospensiva.Quindi, non è ravvisabile alcuna omissione di pronuncia sul puntoe, poiché già la sentenza di primo grado aveva accertato -senza cherisulti impugnazione sul punto- che la promissaria acquirente era statainadempiente per non avere accettato l’invito del [OSCURATO:DATA_NASCITA] per lastipula del contratto definitivo, non si pongono a riguardo altrequestioni da esaminare in questa sede.In ordine alla risoluzione del contratto in ragione del lungo lassodi tempo intercorso tra il momento della sua conclusione nel 2007 e il2011, nel caso in cui gli argomenti della ricorrente debbano essere lettianche in tal senso, il motivo è inammissibile. A fronte del dato che lasentenza di primo grado ha accertato in fatto che le parti avevano piùvolte prorogato consensualmente il termine per la stipula del contrattodefinitivo e, in questo modo, aveva pronunciato sul punto e laricorrente non ha dedotto di avere proposto motivo di appello cheimponesse alla Corte d’appello di accertare nuovamente se le prorogheper la stipula del contratto definitivo fossero state o meno concordate.Infine, si dà atto che non può trovare ingresso nel giudizio dilegittimità quanto allegato dalla ricorrente nella memoria illustrativa,Numero registro generale 5507/2021Numero sezionale 601/2026Numero di raccolta generale 7960/2026Data pubblicazione 31/03/2026con riguardo al contenuto del Decreto del Ministero per i Beni e leAttività Culturali di data 11-3-2020; in via assorbente rispetto a ogniulteriore rilievo, si osserva come si tratti di decreto avente dataprecedente sia alla sentenza impugnata che al ricorso per cassazione,per cui la relativa deduzione in memoria è tardiva.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato e, inapplicazione del principio della soccombenza, la ricorrente ècondannata alla rifusione a favore delle controricorrenti delle spese delgiudizio di legittimità.In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenzadei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente,di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;condanna la ricorrente alla rifusione a favore delle controricorrenti dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in € 200,00 per esborsi ed€ 20.000,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborsoforfettario delle spese, iva e cpa ex lege.Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 ipresupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente diulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Corte di cassazione in data 11-3-2026Il PresidenteGiuseppe Grasso