Cassazione n. 21634/2026

arlo Selis- controricorrente-avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari-sez. distaccata diSassari n. 217/2022, depositata il 12 luglio 2022 e notificata il 23settembre 2022.udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23giugno 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 28335/2022Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 21634/2026Data pubblicazione 24/06/20261. [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un’unità immobiliare sita in unedificio condominiale a [OSCURATO:PERSONA], convenne [OSCURATO:PERSONA] innanzial Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], lamentando – fra l’altro, e perquanto in questa sede ancora di interesse – che questi avevarealizzato una piscina fuori terra, le cui tubazioni erano stateposizionate anche all’interno della sua proprietà, e comunque inviolazione delle prescrizioni dei regolamenti edilizi in materia didistanze minime fra costruzioni.Chiese dunque la condanna del convenuto al ripristino dello statodei luoghi, al rilascio dell’area illegittimamente occupata e alrisarcimento del danno.Il tribunale respinse la domanda, ritenendo non provato il fattoche il Kohlmann fosse il proprietario della costruzione asseritamenteillegittima.2. [OSCURATO:PERSONA] impugnò la sentenza innanzi alla Corte d’appello diCagliari-sezione distaccata di Sassari, la quale, con la pronunzia inepigrafe, accolse il gravame per quanto di ragione.I giudici distrettuali ritennero anzitutto provata la proprietà delmanufatto in capo al Kohlmann.Quindi, richiamate le risultanze della consulenza tecnica esperita,rilevarono che la piscina, per circa la metà dell’area occupata(comprensiva di scale, patio e locali tecnici), era stata realizzataall’interno della fascia di cinque metri dal confine della proprietà delMereu, in violazione di quanto previsto dalle N.T.A. del pianourbanistico, mentre le tubature risultavano addirittura «appoggiateall’interno del terreno del Mereu».Pertanto, per la parte interessata da tale edificazione, le ragionidel Mereu erano fondate; né, al riguardo, il Kohlmann poteva invocareNumero registro generale 28335/2022Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 21634/2026Data pubblicazione 24/06/2026il criterio della prevenzione, idoneo a consentirgli l’edificazione adistanza inferiore a quella prescritta, la cui operatività era esclusa dalfatto che le due proprietà non presentavano una linea di confinecomune, essendo separate da una striscia di terreno appartenente aterzi, avente ampiezza inferiore alla misura del distacco imposta.3. [OSCURATO:PERSONA] ha impugnato la sentenza d’appello con ricorsoper cassazione affidato a tre motivi.L’intimato ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo denunzia violazione dell’art. 873 c.c.Il ricorrente assume che la Corte d’appello avrebbe anzituttoerrato nel ritenere applicabile alla fattispecie oggetto di controversiala disciplina relativa alle distanze fra edifici, che, essendo finalizzataad evitare la formazione di strette intercapedini fra le costruzioni perragioni igieniche, non potrebbe concernere un manufattocompletamente interrato come una piscina.2. Con il secondo motivo, che agita identica questione, la sentenzaimpugnata è sottoposta a critica anche nella parte in cui ha ritenutoinapplicabile la regola della prevenzione.Ad avviso del ricorrente, tale regola sarebbe invece destinata adoperare, in quanto il vicino, avvisato del fatto che le opere sarebberostate realizzate, non vi si era opposto.3. Infine, con il terzo motivo, denunziando violazione di legge e«contrasto con la motivazione della sentenza», il ricorrente assumeche i giudici d’appello avrebbero errato nel condannarloall’arretramento della piscina.Tale rimedio, in particolare, sarebbe «irragionevole e ingiusto»rispetto alla diversa soluzione dell’interramento del manufatto, pureprospettata nella motivazione della sentenza e poi non adottata.Numero registro generale 28335/2022Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 21634/2026Data pubblicazione 24/06/20264. Va preliminarmente scrutinata l’eccezione di inammissibilità delricorso, sollevata dal controricorrente in relazione agli artt. 77 e 365c.p.c., sul presupposto che il sottoscrittore della procura rilasciata aldifensore del Kohlmann sarebbe un suo procuratore generale,sprovvisto di poteri specifici in relazione al presente giudizio.L’eccezione è infondata.In tema di rappresentanza processuale, infatti, questa Corte hapiù volte affermato che, mentre la persona fisica che sottoscrive laprocura speciale per il ricorso in cassazione nella sua qualità di organodella persona giuridica (o in forza di potere rappresentativo derivantedall’atto costitutivo o dallo statuto) non ha l’onere di dimostrare taleveste, laddove il conferimento dei poteri rappresentativi avvenga conprocura notarile questa vada depositata con il ricorso, a pena diinammissibilità (per tutte Cass. 5 gennaio 2021, n. 576).Tale onere è stato assolto dal ricorrente, che ha allegato all’attodi impugnazione la procura notarile conferita al propriorappresentante con atto pubblico registrato il 29 luglio 2022, sullabase della quale, poi, quest’ultimo ha conferito al difensore la procuraspeciale riferita al presente giudizio.5. Ciò posto, e passando all’esame delle censure nel merito, ilprimo motivo è infondato.Nel ritenere applicabile al caso di specie la disciplina recatadall’art. 873 c.c., la sentenza impugnata ha affermato che, venendoin rilievo una piscina solo parzialmente interrata e i manufatti ad essapertinenti, si è in presenza di «costruzioni» ai fini dell’osservanza dellenorme in materia di distanze legali, poiché si tratta di opere noncompletamente interrate e munite dei caratteri di stabilità, solidità eimmobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dal livello diposa dell’opera stessa.Numero registro generale 28335/2022Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 21634/2026Data pubblicazione 24/06/2026Tale statuizione si pone in linea con il consolidato orientamento diquesta Corte (fra le altre, Cass. 18 maggio 2025, n. 13157; Cass. 2ottobre 2018, n. 23856; Cass. 20 luglio 2011, n. 15972), dal quale ilricorso non offre argomenti per discostarsi.Peraltro, con specifico riferimento alla fattispecie che qui occupa,è stato affermato che «in tema di distanze legali, la nozione dicostruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende aqualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri dellasolidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo,indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata; ne consegueche in presenza di norma del piano regolatore generale, integrativarispetto alla disciplina dettata dal codice civile nelle materie regolatedagli artt. 873 e seguenti c.c., che stabilisce unadeterminata distanza minima delle costruzioni dal confine del fondodeve computarsi, per la misurazione di detta distanza, altresìla piscina, solo in parte interrata e contenuta da un terrapieno diriporto e da un muro in calcestruzzo armato, trattandosi di opera cherivela i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo eche si connota per uno spazio ben definito, strutturalmente limitatoin maniera definitiva e non precaria» (Cass. 5 gennaio 2024, n. 345)6. Anche il secondo motivo è infondato per ragioni analoghe.La Corte d’appello ha infatti escluso l’applicabilità della regoladella prevenzione mediante un pertinente e argomentato richiamoalla giurisprudenza di questa Corte, che ne predica l’inconferenza alcaso in cui i fondi non siano direttamente confinanti, ma separati dauna proprietà di terzi, in quanto la presenza di un fondo intermedioosta alla configurabilità di un «confine» nel senso previsto dalla norma(Cass. 8 marzo 2017, n. 5874; Cass. n. 17 gennaio 2003, n. 627).Numero registro generale 28335/2022Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 21634/2026Data pubblicazione 24/06/2026Il ricorrente assume che i giudici distrettuali avrebbero dovutodiscostarsi da tale indirizzo interpretativo, ma non dà ragione di talerichiesta, salvo invocare l’esistenza di una «mancata opposizione» delproprietario frontista all’esecuzione dei lavori, circostanza null’affattopertinente con la questione applicativa che qui occupa e, a benvedere, con lo stesso tema dell’edificazione in violazione delleprevisioni codicistiche e regolamentari in materia di distanze fracostruzioni.7. Anche il terzo motivo, infine, è infondato.La Corte d’appello, accertata la violazione di una disposizioneregolamentare integrativa della disciplina codicistica, ha condannatol’odierno ricorrente «ad arretrare la costruzione sino al rispetto delladistanza di legge del manufatto costruito all’interno della suaproprietà, nonché a rimuovere le tubazioni idriche in polietilene […]ed il cavidotto corrugato».Ora, è noto che, in relazione al contenuto del provvedimento ditutela giurisdizionale per il caso di violazione della normativa inmateria di distanze, vige il principio di proporzionalità, nel senso chetale provvedimento è chiamato a realizzare integralmente l’interessesostanziale protetto dal diritto accertato in giudizio con il minorsacrificio dell’interesse dell’obbligato (Cass. 21 aprile 2025, n. 10395;Cass. 26 febbraio 2025, n. 5080; Cass. 4 settembre 2023, n. 25680).Tale principio (peraltro affermato in relazione ai rapporti fra ilrimedio dell’arretramento e quello della demolizione totale delfabbricato) richiede, per la sua applicazione, la materiale possibilitàdi adozione del rimedio che si assume proporzionato e la richiesta diesercizio del relativo potere rivolta dalla parte onerata al giudice delmerito (in questo senso si vedano, fra le altre, Cass. 23 ottobre 2020,n. 23184 e Cass. 11 luglio 2012, n. 11729).Numero registro generale 28335/2022Numero sezionale 1618/2026Numero di raccolta generale 21634/2026Data pubblicazione 24/06/2026Il ricorrente non risulta aver mai effettuato tale richiesta; né, delresto, emergono elementi circa la relativa praticabilità del rimedio,non corrispondendo l’assunto in base al quale la sentenza impugnataavrebbe indicato anche l’interramento del manufatto come possibilesoluzione idonea a rimuovere il vulnus arrecato alla proprietà vicina,poiché in nessuna parte della decisione impugnata si fa riferimento atale possibilità.8. L’infondatezza di tutti i motivi articolati comporta il rigetto delricorso.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, vadato atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma delcomma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, cheliquida in € 3.500,00 per compensi professionali ed € 200,00 peresborsi, oltre rimborso forfetario al 15% e accessori di legge.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SupremaCorte di cassazione, il 23 giugno 2026.Il PresidenteMauro Mocci