Cassazione n. 13322/2026

o registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026avverso il decreto del Tribunale di Bari n. 6055/2025 depositato il18/07/2025.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA]Aquino.Lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del SostitutoProcuratore [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso perl’accoglimento «del ricorso».1. Il Comune di Bari ha proposto opposizione allo stato passivo,avverso il rigetto della domanda di rivendica di beni immobili acquisiti alpatrimonio indisponibile del Comune. L’opponente ha dedotto l’intervenutoscioglimento ex art. 81 l.fall. dell’originaria convenzione urbanistica tra ilComune di Bari e l’[OSCURATO:PERSONA] per scritturaautenticata [OSCURATO:PERSONA] in data 31 gennaio 1990 Rep. n. 71096, inforza della quale era stata costituita in favore della Associazione SportivaVilla Camilla (dante causa della società poi dichiarata fallita) un diritto disuperficie della durata di 99 anni su un terreno di proprietà comunale,finalizzata alla realizzazione e alla gestione di un impianto sportivo. Hadedotto, in particolare, l’opponente che il fallimento del concessionariocomporta lo scioglimento della convenzione, con conseguente estinzionedel diritto di superficie.2. Con la medesima domanda, il Comune di Bari ha allegato chel’associazione sportiva aveva stipulato in data 22 luglio 2013 un contrattodi affitto di azienda per la gestione degli impianti con F.W.A. SSD a r.l. eha proposto ulteriore opposizione avverso il rigetto della consequenzialedomanda di ammissione del credito da ripetizione dei canoni di affittomaturati dopo la dichiarazione di fallimento, quali frutti civili. Ha, infine,proposto impugnazione del credito già di [OSCURATO:SOCIETA]. per €7.532.047,03 per contratto di mutuo in data 8 luglio 2007, con ipotecan. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026iscritta «su proprietà superficiaria», per invalidità della garanzia prestata,stante l’intervenuta estinzione del diritto reale di godimento gravato.3. Il Tribunale di Bari, con il decreto qui impugnato, ha accolto sial’opposizione, sia l’impugnazione del Comune di Bari. Il Tribunale haqualificato il rapporto tra il Comune di Bari e l’associazione sportiva qualeconcessione-contratto, avente a oggetto la concessione in uso di unterreno comunale rientrante nel patrimonio indisponibile del Comune, concostituzione del diritto di superficie sugli edificandi impianti e fabbricatisportivi per la durata di 99 anni. Ha ascritto la costituzione del diritto disuperficie alla convenzione del 31 gennaio 1990 e ha ritenuto applicabile atale convenzione in via analogica l’art. 81 l.fall. in tema di contratto diappalto in luogo dell’art. 72 l.fall., in quanto norma applicabile agli appaltipubblici. Per l’effetto, il Tribunale ha ritenuto sciolta la convenzione inassenza di dichiarazione di subentro da parte del Comune di Bari. Haaggiunto che la dichiarazione di fallimento costituisce evento impeditivodell’attuazione dell’assetto di interessi concordato tra le parti con laconcessione-contratto e che, essendo il suolo acquisito al patrimonioindisponibile del Comune, lo stesso è inespropriabile. Ha, pertanto,disposto la restituzione al Comune di Bari dei canoni di affitto a titolo difrutti civili, corrisposti dall’affittuario alla curatela del fallimento dalmomento della dichiarazione di fallimento.4. Ha, infine, ritenuto che l’estinzione del diritto di superficie comportiil venir meno dell’ipoteca iscritta sulla proprietà superficiaria e, inparticolare, sull’impianto sportivo realizzato dalla società fallita, conconseguente ammissione del credito della banca allo stato passivo alchirografo.5. Propone ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] S.p.A., quale procuratoredi [OSCURATO:PERSONA] 2018 S.r.l., affidato a un unico motivo, nonché ulteriorericorso la curatela del fallimento, affidato a quattro motivi. Resiste conn. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026controricorso il Comune di Bari. Hanno depositato memorie illustrative ilRAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. va qualificato come ricorso principale,essendo stato notificato per primo (16 settembre 2025, ore 17:27:48, ilricorso del Fallimento è stato notificato lo stesso giorno, ore 19:44:15),per cui il ricorso del Fallimento diviene ricorso incidentale.2. Con l’unico motivo il ricorrente principale deduce, in relazione all’art.360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., violazione e/o falsa e noncorretta applicazione dell’art. 2816, primo comma, cod. civ., nella parte incui il decreto impugnato ha ritenuto estinta l’ipoteca per effettodell’estinzione della proprietà superficiaria temporanea. Si osserva chel’ipoteca sul diritto di superficie si estingue per effetto della devoluzionedel diritto di superficie al proprietario del suolo per decorso del termine,continuando l’ipoteca a gravare sulle costruzioni ivi edificate. La riunionein unico proprietario del suolo e delle costruzioni comporterebbe, in questocaso, l’applicazione dell’art. 2816, secondo comma, cod. civ., secondo cuila riunione della proprietà superficiaria con la proprietà del suolo per causediverse dal decorso del termine grava di ipoteca i diritti separatamente; larisoluzione della convenzione urbanistica non potrebbe, quindi, far venirmeno retroattivamente l’ipoteca iscritta sulla proprietà superficiaria.3. Il ricorso principale è fondato. Dispone l’art. 2816, primo comma,cod. civ., «le ipoteche che hanno per oggetto il diritto di superficie siestinguono nel caso di devoluzione della superficie al proprietario del suoloper decorso del termine». Stante l’autonoma ipotecabilità del diritto disuperficie (art., 2810, primo comma, n. 3, cod. civ.), come anche dellaproprietà superficiaria (art. 952, secondo comma, cod. civ.), ove questasia sottoposta a tempo determinato (art. 953 cod. civ.), l’estinzione deldiritto reale di godimento del superficiario per decorso del termine, al paridi quanto avviene per l’usufrutto (art. 2814, primo comma, primo periodo,n. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026cod. civ.), comporta l’estinzione del diritto reale di garanzia. Il che ècoerente con la natura del diritto di superficie (art. 952 cod. civ.), il quale– quale eccezione al principio dell’accessione (art. 934 cod. civ.) –consente al superficiario, titolare di un diritto reale di godimento adtempus, di sottoporlo a garanzia reale per tutta la durata dello stesso,laddove – in assenza di tale norma – l’ipoteca iscritta su bene altruiseguirebbe la disciplina generale dell’art. 2822, primo comma, cod. civ.(cfr. Cass., n. 5628/2014). A ulteriore tutela del creditore ipotecario, siprevede che l’ipoteca si estende all’eventuale corrispettivo legato al dirittodi superficie e, in ogni caso, è escluso che il creditore ipotecario tollerieventuali iscrizioni a carico del proprietario del suolo («le ipoteche iscrittecontro il proprietario del suolo non si estendono alla superficie»). Ilcreditore ipotecario sulla superficie o sulla proprietà superficiaria vede,quindi, estinguersi la garanzia nel solo caso di estinzione del diritto delsuperficiario dovuta a consolidamento della superficie con la proprietà delsuolo in esito alla scadenza del termine apposto al diritto reale digodimento.4. L’art. 2816, secondo comma, cod. civ., dispone, inoltre, che «se peraltre cause si riuniscono nella medesima persona il diritto del proprietariodel suolo e quello del superficiario, le ipoteche sull'uno e sull'altro dirittocontinuano a gravare separatamente i diritti stessi». A riprova di quantoosservato, nei casi di consolidamento del diritto di proprietà diversi dallascadenza del termine del diritto di superficie a tempo determinato,l’ipoteca continua a gravare il diritto di superficie, attesa l'autonomia deldiritto del superficiario da quello del proprietario. È solo nel caso in cui ildiritto di superficie sia costituito a titolo precario e ne sia decorso iltermine che la garanzia ipotecaria sulla superficie si estingue. L’estinzionedella garanzia reale circoscritta a questo caso consente al mercato divalutare ex ante la convenienza dell’operazione finanziaria e dell’iscrizionedella garanzia, indipendentemente da altre vicende (negoziali o meno) chen. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026determinino il consolidamento della superficie in capo al proprietario delsuolo.5. Principio, del resto, già affermato da questa Corte, secondo cui«l’estinzione dell’ipoteca costituita sul diritto di superficie e sulla proprietàsuperficiaria (…) si determina solamente nell’ipotesi dell’estinzione deldiritto di superficie per scadenza del termine (…) Non comportano, invece,alcun effetto dissolutivo della garanzia reale ipotecaria le altre cause di«riunione» nella persona del proprietario del suolo del diritto di superficiee/o della proprietà superficiaria che potrebbero configurarsi in caso dirinuncia al diritto di superficie del titolare o di risoluzione del titolo diacquisto del diritto. (…) Ne consegue, nella specie, che, a prescinderedall’avvenuto scioglimento dalla convenzione di concessione per effetto delfallimento della società concessionaria (…) non solo l’ipoteca sullaproprietà superficiaria non poteva ritenersi venuta meno, non essendodecorso il termine di scadenza previsto dal titolo costitutivo, ma ilin favore della società in bonis, non essendo lo stesso stato oggetto ditrasferimento o di rinuncia mediante atti opponibili a terzi (Cass., n.13983/2023)».6. Va, pertanto, enunciato il seguente principio di diritto:«L’ ipoteca gravante sul diritto di superficie non si estingue salvo che incaso di estinzione del diritto di superficie per decorso del termine».Il decreto impugnato non è conforme al principio e va cassato.7. Con il primo motivo del ricorso incidentale si deduce, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsaapplicazione degli artt. 72 e 81 l.fall. e dell’art. 14 prel., nella parte in cuiil decreto impugnato ha fatto erronea applicazione in via analogica dell’art.81 l.fall., «norma eccezionale e come tale non estensibile, in luogo dellaregola generale della sospensione dei contratti pendenti ex art. 72 L.F.,ignorando altresì la volontà di prosecuzione manifestata dalla Curatela pern. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026facta concludentia». Osserva parte ricorrente che alla concessione-contratto si applica la regola generale dell’art. 72 l.fall., essendo l’art. 81l.fall. norma eccezionale. Evidenzia, in proposito, il ricorrente incidentaleche nella concessione di costruzione e gestione il rischio permane in capoal concessionario, laddove nel contratto di appalto il rischio va a gravaresul committente. Deduce, in ogni caso, di avere manifestato allacontroparte l’interesse alla prosecuzione del rapporto per factaconcludentia.8. Con il secondo motivo del medesimo ricorso si deduce, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsaapplicazione degli artt. 934, 952, 954, 2643 e 2816 cod. civ., nella partein cui il decreto impugnato ha dichiarato estinto il diritto di superficiequale conseguenza della risoluzione del contratto tra il Comune di Bari el’[OSCURATO:PERSONA], con particolare riferimento alla «violazione delprincipio di tipicità dei modi di estinzione dei diritti reali e la nettadistinzione tra il piano del rapporto obbligatorio e quello del diritto reale,la cui estinzione richiede cause tassative o specifiche clausole opponibili aiterzi». Si osserva che il diritto reale di superficie non può che estinguersinelle forme previste dalla legge, evidenziandosi che dalla convenzioneurbanistica non si evince alcuna clausola che subordini la sopravvivenzadel diritto reale alla vigenza del rapporto concessorio, così come ladichiarazione di fallimento non comporta il venir meno, di per sé, dellaconcessione.9. Con il terzo motivo del medesimo ricorso si deduce in via gradata, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., nullità deldecreto per motivazione meramente apparente e, in subordine, nullitàdella statuizione sulla restituzione dei canoni, «la cui motivazione, fondatasulla mera “preponderanza” della componente immobiliare, è apodittica enon consente di ricostruire l’iter logico-giuridico seguito dal Tribunale pern. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026rigettare la specifica eccezione della Curatela» in punto ammontare nelquantum dei canoni oggetto di restituzione.10. Con il quarto motivo del medesimo si deduce in via ulteriormentegradata, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti e, in via gradata, omesso esame del fatto costituitodalla «composizione eterogenea dell’azienda affittata, la cuiconsiderazione avrebbe imposto un accertamento sul quantum e impeditola condanna alla restituzione dell’intero canone».11. I primi due motivi del ricorso incidentale, sul quale si incentranole conclusioni scritte del Pubblico Ministero (non estranee al themadisputandum, come erroneamente deduce il controricorrente), sonofondati, con assorbimento degli ulteriori due motivi. Va premesso che ilgiudice del merito ha accertato che «il rapporto tra il Comune di Bari el’[OSCURATO:PERSONA] va qualificato come una c.d.concessione-contratto».12. Questa Corte ha affermato il principio secondo cui l’art. 81 l.fall.in tema di contratto di appalto è norma speciale rispetto all’art. 72 l.fall.(Cass., Sez. U., n. 5694/2023) e, in generale, al principio di sospensionedei rapporti pendenti all’atto dell’apertura del fallimento. Nel solo casodell’art. 81 l.fall. il legislatore ha ritenuto incompatibile la prosecuzione delcontratto di appalto con la dichiarazione di fallimento di una delle parti,con scioglimento del contratto all’atto della dichiarazione di fallimento;salva, per gli appalti privati, la dichiarazione di subentro del curatore e, incaso di intuitus personae dell’appaltatore, il benestare del committente.13. La norma dell’art. 81 l.fall. non può, invece, trovare applicazioneestensiva in caso di rapporti di diversa natura, come la concessione dicostruzione e gestione. Vero è che l’art. 81 l.fall. si dice applicabile ancheai contratti di appalto di opera pubblica (Cass., n. 23810/2015; Cass., n.4616/2015), ma «con giurisprudenza sostanzialmente univoca si è infattin. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026affermato che "l'equiparazione agli appalti prevista "ai fini della tutelagiurisdizionale" dalla L. 11 febbraio 1994, n. 109, art. 31-bis, è limitataalle concessioni di sola costruzione di opere pubbliche, restando inveceesclusi i casi in cui il provvedimento concessorio abbia un oggetto piùesteso e si riferisca anche alla progettazione ed alla gestione dell'impiantoda costruire, così generando un rapporto non assimilabile all'appalto"(Cass., S.U., n. 17926 del 2008; Cass., S.U., n. 3518 del 2008, cit.;Cass., S.U., n. 13623 del 2001)» (Cass., Sez. U., n. 21585/2013; conf.Cass., Sez. U., n. 23155/2024 e giurisprudenza ivi richiamata). E ciò inconformità al diritto dell’Unione, secondo cui la concessione di costruzionee gestione, al pari delle concessioni di servizi derivanti da opere nonesistenti ma da realizzare, si distingue dall’appalto pubblico, allorquando –come osserva correttamente il ricorrente incidentale - le modalità diremunerazione pattuite consistono nel diritto del prestatore di sfruttare lapropria prestazione e implicano che quest’ultimo assuma il rischio legatoalla gestione dei servizi in questione (CGUE, 13 novembre 2008, C-437/07, Commissione c/Italia, punto 29; CGUE, 18 luglio 2007, C-382/05,Commissione/Italia, punto 34; CGUE, 7 dicembre 2000, causa C-324/98, Telaustria e Telefonadress, punto 58; più di recente CGUE, 5febbraio 2026, C-810/24, [OSCURATO:PERSONA], punto 31; CGUE, 10 novembre2022, C-486/21, Sharengo, punto 61).14. Né può condividersi la tesi dell’automatico scioglimento delrapporto concessorio per effetto della dichiarazione di fallimento delconcessionario, tesi che «non trova in realtà fondamento in nessunanorma, nemmeno nelle regole sui contratti e i lavori pubblici» (Cass., n.13983/2023, cit.), atteso che, secondo la giurisprudenza di questa Corte,per effetto della dichiarazione di fallimento, fatte salve le ipotesi di cuiall’art. 46 l.fall., tutte le attività del fallito vengono acquisite all’attivo, ivicomprese le situazioni di interesse legittimo nei confronti della Pubblican. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026Amministrazione ovvero quelle di diritto acquisite a seguito diprovvedimenti amministrativi (Cass., n. 12140/2009; Cass., 15698/2016).15. Parimenti, non è condivisibile «l'affermazione della intangibilitàdei beni facenti parte del patrimonio indisponibile del comune, posto che ilregime giuridico dei beni del patrimonio indisponibile è tracciato dall'art.828 cod. civ., secondo cui essi sono soggetti alle regole particolari che liconcernono e, in quanto non sia diversamente disposto, alle regole delcodice civile, e non possono essere sottratti alla loro destinazione se nonnei modi all'uopo stabiliti, con ciò volendo specificare che detti beni sonosottoposti al vincolo della incommerciabilità e della imprescrittibilità non insenso assoluto, come è stabilito per i beni demaniali, ma solorelativamente a quei fatti giuridici che siano incompatibili con la lorodestinazione (così, Sez. U, Sentenza n. 477 del 16/02/1966)» (Cass., n.11986/2020).16. Attesa la qualificazione operata dal giudice del merito, laconcessione di costruzione e gestione, in base alla quale viene costituitoun diritto di superficie per 99 anni, funzionale alla realizzazione di impiantisportivi, costituisce posta attiva della società assoggettata a fallimento e ilrapporto, in quanto pendente ex art. 72 l.fall. all’atto della dichiarazione difallimento, è sospeso e il curatore del fallimento può subentrarvi. Restasalvo che l’Amministrazione possa, nei casi previsti dalla legge, disporre larevoca, la decadenza o la risoluzione del rapporto concessorio in presenzadei presupposti e ne ricorra il pubblico interesse, come avvenuto negliarresti indicati dal controricorrente (Cass., n. 7260/2023; Cass., n.3897/2024).17. Va, pertanto, enunciato l’ulteriore principio di diritto:«Alla convenzione di costruzione e gestione pendente al momento delladichiarazione di fallimento del concessionario non si applica l’art. 81 l.fall.(secondo cui il contratto si scioglie per effetto della dichiarazione difallimento di una delle parti e, in particolare, del concessionario),n. 19031/2025 R.G.Numero registro generale 19031/2025Numero sezionale 1926/2026Numero di raccolta generale 13322/2026Data pubblicazione 08/05/2026trattandosi di norma speciale che non può essere estesa a rapporti diversidall’appalto; ne segue che alla convenzione di costruzione e gestione vaapplicato l’art. 72 l.fall., norma generale in materia di rapporti pendenti».Il decreto impugnato, nella parte in cui ha ritenuto applicabile l’art. 81l.fall. alla Convenzione 31 gennaio 1990 per fallimento del concessionario,non è conforme al principio e va cassato.18. Il ricorso principale va pertanto accolto come anche i primi duemotivi del ricorso incidentale, cassandosi il decreto impugnato con rinvioper nuovo esame; al giudice del rinvio, che si uniformerà ai principiesposti, è rimessa la decisione in ordine alle spese processuali del giudiziodi legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso principale e il primo e il secondo motivo delricorso incidentale, dichiara assorbiti gli ulteriori motivi del ricorsoincidentale; cassa il decreto impugnato con rinvio al Tribunale di Bari, indiversa composizione, anche per la regolazione e la liquidazione dellespese processuali del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28/04/2026.[OSCURATO:PERSONA]. 19031/2025 R.G.