Cassazione n. 02559/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.11363/2022 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA].PI. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., con l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro AGENZIA ENTRATE con l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che larappresenta e difende -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALEdalla CAMPANIA, inNAPOLI n. 7973/2021 depositata i l 08/11/2021 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il c ontribuente ha propo sto ricorso con effetti di reclamo contro l’avviso di accertamento prot. n. NA0097540/2019 emesso a seguito della variazione di rendita proposta con Doc.Fa. del 19/04/2018 non ritenuta congrua dall’ufficioerariale. 2. Nello specifico la parte chiedeva la variazione di classamento da C6 (autorimessa senza scopo di lucro) a D8 (garage pubblico a pagamento) del piano seminterrato di un immobile sito in Napoli, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. 47/51, quartiere Vomero, identificato al [OSCURATO:PERSONA], al Foglio AVV/8, Particella 1219, Sub.12. 3. L’Agenzia, in fase di controllo di merito della dichiarazione di parte, ha rettifica to il saggio di fruttuosità proposto, pari a 0,025, attribuendo il saggio di fruttuosità corretto, pari a 0,02, nonché i valori unitari assegnati e ha inserito la rampa di accesso non dichiarata da parte contribuente. 4. Con la sentenza n. 6521/2020, la [OSCURATO:PERSONA] di Napoli ha rigetta to il ricorso e la contribuente ha interposto appello. 5. Con la sentenza in epigrafe meglio indicata, la CTR ha rigettato anche l’appello. In particolare, ha ritenuto sufficiente la motivazione dell’avviso di rettifica, anche se formulata per relationem, poiché i dati riportati consentivano al contribuente di comprendere le ragioni del provvedimento e ha giudicato infondata l’eccezione sulla necessità di una stima diretta per gli immobili di categoria D, rilevando che l’avviso indicava una valutazione effettuata su base economico-quantitativa e conforme alla giurisprudenza. Nel merito, ha considerato corretta la nuova rendita, ritenendo che la società contribuente non avesse fornito elementi oggettivi per dimostrarne l’eccessività e che l’aumento fosse giustificato dal cambio di destinazione dell’immobile da parcheggio privato a pubblico a pagamento,e dalla maggiore redditività connessa alla posizione in zona Vomero. 6. Avverso la suddetta sentenza di gravame la società contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a 3 motivi, cui ha resistito con controricorso l’Agenzia delle Entrate. 7. Successivamente parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 7 della legge 212/2000, del R.D.L. n. 1149 del 1942, art. 28 e dell'art. 10 del R.D. 652 del 1939 ai sensi dell'art 360 n. 3 c.p.c. Il criterio di valorizzazione adottato, cioè il metodo comparativo, sarebbe illegittimo per gli immobili classificati in categoria D, ed è inattendibile. 1.1. L’Agenzia controricorrente ha difeso la correttezza della propria operazione, ritenendo che, trattandosi di immobile di categoria D, la rendita è stata correttamente determinata mediante stima diretta, come previsto dalla normativa catastale (art. 37 DPR 917/86 e RDL 652/1939) e che tale metodo, fondato sul valore venale o sul reddito medio ordinario riferito all’epoca censuaria 1988/1989, è disciplinato dalle istruzioni catastali, che ammettono anche il procedimento indiretto senza sopralluogo. Ha inoltre evidenzia di aver utilizzato dati e immobili comparabili (autorimesse collettive con analoghe caratteristiche) presenti nei propri archivi, garantendo così una stima conforme alle disposizioni di legge. 1.2. Il motivo è infondato. 1.3. Le categorie catastali del gruppo D comprendono immobili a destinazione speciale, cioè costruiti per specifiche esigenze produttive, industriali o commerciali e non adattabili ad altri usi senza radicali trasformazioni. 1.4. A fronte di un primo, isolato, orientamento giurisprudenziale che ha ritenuto che per le stesse è sempre necessaria la stima diretta con sopralluogo (Cass. 06/03/2017, n. 5600 (Rv. 643328 - 01)) , s i è successivamente consolidato l’orientamento opposto, in base al quale in tema di classamento, l'attribuzione di rendita alle unità immobiliari costituite da opifici e più in generale ai fabbricati a destinazione speciale e particolare di cui all'art. 28 della l. n. 1231 del 1936, deve avvenire, come previsto anche dall'art. 37 del d.P.R. n. 917 del 1986 ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, mediante "stima diretta", senza che ciò presupponga, peraltro, l'effettuazione di un previo sopralluogo, che non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, integrando soltanto uno strumento conoscitivo del quale l'Amministrazione finanziaria può, ove necessario, avvalersi, ferma la possibilità di compiere le relative valutazioni in forza delle risultanze documentali a disposizione(Cass. 23/05/2018, n. 12743 (Rv. 648471 -01)). In termini si è espressa anche la giurisprudenza successiva (Cass. 07/03/2019, n. 6633 (Rv. 652794 - 01) ; 27/03/2019 , n. Cass.8529(Rv. 653348 - 01) ). 1.5. Non essendovi ragioni per un ripensamento di tale orientamento, va dunque confermato il principio sopra esposto, con conseguente reiezione del primo motivo. 2. Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell'art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., dell'art. 7 della legge 212/2000, ex art. 3 L. 241/1990 e in contrasto con l’art. 2697 c.c., nonché dell’art. 20 D.P.R. 643/73 e degli artt. 51 e 52 D.P.R. n. 131/1986. I giudici di prime cure avrebbero erroneamente applicato la norma distributiva dell’onere della prova, mentre i giudici del gravame avrebbero ritenuto adeguatamente motivato l’atto impositivo, il quale facendo riferimento ad atti comparativi, relativi ad immobili “similari” utilizzati dall’Agenzia del Territorio, non né trascriveva il contenuto né li allegava all’avviso. Ne sarebbe derivata la mancanza degli elementi di fatto che giustificano l'aumento di rendita. 2.1. La censura è inammissibile nella parte in cui si riferisce al giudice di prime cure ed infondata nel resto. 2.2. Questa Corte ha già chiarito che in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall'art. 2 del d.l. n. 16 del 1993, conv. in l. n. 75 del 1993, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura DOCFA) ed in base ad una stima diretta eseguita dall'Ufficio (come accade per gli immobili classificati nel gruppo catastale D), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione oallegazione all'avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazione (Cass. 09/07/2018, n. 17971(Rv. 649802 - 01)). 2.3. A ciò si aggiunga che gli atti comparativi sono certamente conoscibili una volta indicati nei loro estremi, senza che ciò determini un obbligo di allegazione o trascrizione, in quanto gli stessi sono certamente conoscibili al contribuente. Trattasi di orientamento consolidato di questa Corte, maturato ed espresso con riferimento a molteplici imposte (IMU, ICI, registro). Da ultimo: in tema di imposta di registro, l'avviso di accertamento riguardanteatti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, è sufficientemente motivato per relationem , ove contenga l'enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore imponibile e l'indicazione specifica dei beni oggetto di valutazione sintetico-comparativa (Cass. 13/01/2025, n. 867(Rv. 673701 - 01)). 2.4. Deve pertanto farsi applicazione del seguente principio di diritto: “anche in materia catastale, il provvedimento di rettifica della rendita è adeguatamente motivato, quando l’Agenzia faccia riferimento ad atti comparativi relativi ad immobili similari, senza necessità di trascriverne integralmente il contenuto né di allegarli al provvedimento, essendo sufficiente l’indicazione dei relativi dati catastali stessi, la quale consente alla parte interessata di avere piena conoscenza del contenuto e di poter effettuare le verifiche necessarie ad eventuali fini difensivi”. 3. Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione del R.D.L. n. 1149 del 1942, art. 28, per mancato riconoscimento della riduzione a titolo di coefficiente di obsolescenza tecnologica e funzionale fissato per gli opifici industriali. Parte ricorrente lamenta che la sentenza di secondo grado -confermando la legittimità e fondatezza degli accertamenti impugnati -sarebbe altresì inficiata da violazione e falsa applicazione delle norme regolanti il catasto urbano,in particolare del R.D.L. n. 652 del 1999, art. 9. 3.1. Il motivo è inammissibile. 3.2. Ancorché non sia stato indicato quale vizio tipico intenda invocare la difesa, deve ritenersi che lo stesso sia formulato in termini di violazione di legge riconducibile al n. 3 del comma I dell’art. 360 c.p.c. 3.3. Ciò premesso, vaosservato che il principio invocato è solo in astratto corretto, atteso che questa Corte ha a più riprese affermato che in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite -ovvero indiretto - che individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile, o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (Cass. 21/12/2024, n. 33799 (Rv.673185 - 01)) . Tuttavia, nel caso concreto non può essere invocato nei termini proposti, in quanto si sostanzia nella richiesta di un nuovo accertamento di fatto e di una diversa valutazione probatoria, inammissibile in questa sededi legittimità: “ Il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l'apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall'analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l'apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell'ambito di quest'ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all'uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Sez. 5 - , Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023, Rv. 669412 - 01) ” (Cass.26/04/2024, n.11180). 3.4. Ne consegue che anche il terzo motivo non può essere accolto, in quanto inammissibile. 4. In conclusione, l’intero ricorso va rigettato. 5. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo. 6. In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.M La Corte respinge il ricorso. Condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4305,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quaterdel d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte de