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CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 08118/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

ORDINANZAsul ricorso n. 25679/2022 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] S.P.A., in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dagli [OSCURATO:PERSONA] eAntonella [OSCURATO:PERSONA];- Ricorrente -controAgenzia delle Entrate, in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa, per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA];- Resistente -- avverso la sentenza n. 1287/05/2022 depositata dalla Commissionetributaria regionale del Lazio, sez. 5, in data 18/3/2022 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott.ssa MargheritaLibri;Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/20261.

Con sentenza n. 1287/05/2022, depositata il 18 marzo 2022, laCommissione tributaria regionale del Lazio ha accolto in parte l’appelloproposto dalla società, odierna ricorrente, avverso la decisione di primecure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso diaccertamento catastale recante rettifica della dichiarazione di variazione“docfa” presentata dalla contribuente con riferimento a un complessoimmobiliare censito in catasto al fol. 422, p.lla 237, sub. 4, per diversadistribuzione degli spazi interni.

La rendita catastale era stata rettificatada euro 84.320,00 a euro 570.000,00.1.1.

Il giudice del gravame ha considerato che:- l’Ufficio ha provveduto all’attribuzione del classamento e dellarendita, sulla dichiarazione di variazione catastale presentata dallacontribuente;- gli elementi di fatto relativi alle caratteristiche del complessoimmobiliare sono rimasti invariati, mentre le diverse categorie e la classevalutazione tecnica in relazione al valore economico dei beni;- l’avviso di accertamento risulta emesso tempestivamente rispetto aun termine comunque ordinatorio – quello previsto dall’art. 1, terzocomma, del D.M. n. 701/1994 – e validamente sottoscritto,adeguatamente motivato e fondato su una stima diretta, dalla qualepoteva desumersi il giudizio di carattere eminentemente tecnico sul valoreeconomico dei beni oggetto del classamento;- l’Ufficio ha tenuto conto della peculiarità della superficie scoperta alfine della più concreta attribuzione della rendita catastale, riducendola damq. 18.000 come dichiarata dalla contribuente a mq. 15.000, cosìescludendo la superficie di metri quadrati 3.000, ritenuta di difficileaccessibilità;Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026- l’Ufficio, anche a seguito di sopralluogo, ha attribuito la renditacatastale sulla base dei dati desunti dall’Osservatorio immobiliare BIR diRoma e provincia, nonché dalla banca dati dell’OMI, riconducendoli albiennio 1988/1989;- la rendita catastale attribuita al complesso immobiliare di proprietàdell’appellante andava tuttavia corretta applicando il tasso di fruttuositànella misura percentuale dell’1,5385%, in luogo di quella del 2% calcolatadall’Ufficio.2. [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. ricorre per la cassazione della sentenza sullabase di tre motivi e deposita memoria con la quale chiede rilevarsil’inammissibilità del controricorso, per mancata rituale notificazione entroil termine previsto dall’art. 370 c.p.c. nella formulazione vigente rationetemporis.3.

L’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso, deducendol’inammissibilità dell’impugnazione e l’infondatezza dei motivi.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Preliminarmente va rilevata l’inammissibilità del controricorsodell’Agenzia delle Entrate, che appare notificato non già, come previstodall’art. 370 c.p.c., nella formulazione vigente “ratione temporis”, aldomicilio eletto dalla società ricorrente nel ricorso, ma presso l’Avv.[OSCURATO:PERSONA], il quale non risulta essere il procuratore domiciliatariodella parte (Cass., n. 5500/2020 – RV 657367-01).

Il controricorso èstato, dunque, notificato a persona diversa da quella cui l’atto dovevaessere consegnato.2.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., violazione e falsa applicazione del RDL n.652/1939, conv. in L. n. 1249/1939, del d.P.R. n. 1142/1949, del DM n.701/1994 e dell’art. 1, comma 244 Legge n. 190/2014, e lamenta che laNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026Commissione tributaria regionale abbia ritenuto legittimi l’accertamentocatastale eseguito dall’Ufficio e la determinazione della rendita, fondatisulla stima del fabbricato in base al costo di costruzione, omettendo diapplicare il coefficiente di deprezzamento, in violazione delle norme chedisciplinano le modalità di determinazione delle rendite catastali adestinazione speciale e particolare e, segnatamente, dell’art. 28 delRegolamento n. 1142/1949, come integrato e specificato dalla Circolare n.6/2012, espressamente recepita dall’Art. 1 comma 244 della Legge n.190/1994, vigenti anche in relazione alle procedure cd. docfa.2.1.

La censura è infondata e va disattesa.In caso di classamento di immobili con destinazione speciale -comeavviene per gli immobili rientranti nella categoria D/02 - l’attribuzionedella rendita catastale, proposta dal proprietario con la procedura DOCFA,è determinata, ai sensi dell’articolo 10 del regio decreto legge numero652 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità, potendo avveniretanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordoordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite,quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sulvalore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobileovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, deldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello diobsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854/20).Ai sensi degli articoli 27 e 28 del d.P.R. n. 1142 del 1949, devedistinguersi, nell’ambito del procedimento indiretto di stima, una volta chesia escluso quello diretto, incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibiledal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario imperniatosul valore di mercato dell’unità immobiliare (secondo il relativo mercatodelle compravendite) da quella che fa riferimento al costo di ricostruzione,rilevando anche “un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale delle unità immobiliari”, non applicabile ai cespiti edificatiNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026successivamente al biennio 1988-89 (cfr. Cass. n. 888/18, Cass. n.1476/18 e Cass. n. 13778/19).

Il procedimento indiretto di stima, sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, implica, pertanto, ai finidell’attribuzione della rendita catastale, la valutazione del capitalefondiario basato sul valore di mercato dell’immobile oppure laconsiderazione del costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuariadelle stime catastali (anni 1988-89), in questo caso con l’applicazione diun “adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari”, per i cespiti realizzati in epoca antecedente a talebiennio.2.2.

A tale proposito, la circolare emanata dall’amministrazionefinanziaria il 30 novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazionedella rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale eparticolare: profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dallalegge numero 190 del 2014, ha precisato (al paragrafo 2) che per “stimadiretta” deve intendersi la stima effettuata in maniera puntuale sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non sia possibilefare riferimento al sistema delle tariffe, ribadendo, comunque, che larendita catastale può essere determinata con procedimento diretto o conprocedimento indiretto.

Tale circolare, quindi, ha recepito e fatto proprio -sul piano delle indicazioni interne di prassi- il dettato legislativo (articoli27 e 28 del decreto del Presidente della Repubblica numero 1142 del1949), dal quale, in ultima analisi, discende l’imperatività normativa chegoverna il settore, pur sempre riconducibile, dunque, all’impianto di leggepredisposto dal legislatore e non alla circolare in quanto tale (cfr. Cass. n.1002/23).2.3.

In tema di classamento di immobili con destinazione speciale ecensiti nei gruppi D ed E, quindi, l’accertamento della rendita catastale,proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazioneNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta per ognisingola unità, utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sulreddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e sulladetrazione delle spese e delle eventuali perdite- ovvero indiretto – o unprocedimento indiretto, che individua il valore del capitale fondiario,costituito dal valore di mercato dell’immobile, o il valore di costo diricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari (cfr. Cass. n. 13778/19, Cass. n. 7984/22 e Cass. n.33799/24), laddove, come questa Corte ha già rilevato, l'accertamentodel perfetto stato di manutenzione degli impianti «costituisce motivataragione della mancata applicazione di "un adeguato coefficiente diriduzione" che, ai sensi della medesima disposizione, va rapportato "allostato attuale delle unità immobiliari"» (cfr. Cass., 15 marzo 2019, n.7377).2.4.

Nel caso di specie, il giudice di merito ha considerato correttal’attribuzione della rendita catastale “sulla base dei dati desuntidall’osservatorio immobiliare BIR di Roma e provincia nonché dalla bancadati dell’OMI, riconducendoli al biennio 1988/1989”, dando attodell’applicazione da parte dell’Ufficio del criterio della stima diretta perimmobili a destinazione speciale e del criterio del “valore venale” siccomedesumibile dal valore di mercato dell’immobile.

Il riferimento alcoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari assume, invece, rilevanza nel contesto della stima fondata sulcosto di ricostruzione, stima non presa in considerazione dalla sentenza,che non è in questa sede censurabile rispetto al compiuto accertamento difatto.3.

Con il secondo motivo, la ricorrente deduce, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 3 l.n. 241/1990 e dell’art. 7 l. n. 212/2000, anche in relazione all’art. 24Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026Cost., lamentando che i giudici d’appello abbiano ritenuto adeguatamentemotivato l’avviso di accertamento, sull’assunto della conferma deglielementi di fatto relativi alle caratteristiche del complesso immobiliare edella diversa valutazione tecnica operata dall’Ufficio in ordine al valoreeconomico dei beni.

Osserva la contribuente che la Commissionetributaria regionale ha errato a reputare idonea la motivazione attraversoil richiamo ai dati identificativi del complesso immobiliare, alla suacollocazione urbana, alle caratteristiche di costruzione, allo stato diconservazione e manutenzione, alla complessiva consistenza e al criteriodi stima prescelto.

Richiama, con riferimento alla “complessivaconsistenza”, la contestazione riferita all’illegittimo ampliamento dellasuperficie utile con l’inserimento nell’avviso impugnato della particella1126, non oggetto della domanda di variazione docfa e rileva che solo conil deposito delle controdeduzioni l’Ufficio aveva integrato la motivazionedell’avviso di accertamento fornendo una ricostruzione delle vicenderelative alla particella 1126.3.1.

La censura è infondata e va disattesa.3.2.

In tema di estimo catastale, l’obbligo di motivazione a caricodell’amministrazione finanziaria si atteggia diversamente, a seconda chela stessa operi d’iniziativa o su sollecitazione del contribuente; lacostituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per unavariazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamentoo sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione,nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata incatasto; la dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avvienecon la presentazione all’Agenzia del Territorio, attivando la procedura cd.DOCFA; a fronte di tali dichiarazioni l’ufficio può quindi effettuare i dovuticontrolli e attivare eventuali rettifiche d’ufficio, che vanno notificate aisoggetti intestatari.Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/20263.3.

Questa Corte ha reiteratamente ritenuto che, in tema di estimocatastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensidell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambitodi una revisione dei parametri catastali della microzona nella qualel’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapportotra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapportosussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento diriclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essereadeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelliindicati nell’art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, come la qualitàurbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientaledella zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie delfabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hannoinciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché ilcontribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che negiustificano in concreto l’emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5, 17febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378;Cass., Sez. 6°-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile2019, n. 9770; Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5°,(…) marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e2201; Cass., Sez. 6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile2021, n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218;Cass., Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile2024, n. 9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448).3.4.

Qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga invece aseguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativoavviso, secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questa Corte,è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classedisattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta eNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante ilvalore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversavalutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere piùapprofondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire ilpieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitarel'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr. Cass., n.25144 del 2024, n.25682 del 2023, n. 4955 del 2021, nn. 12777 e 31809 del 2018, n. 12497del 2016) 9381 del 10.4.2025).

Del tutto diverso è, quindi, il casodell’accertamento operato all’esito di procedura DOCFA, in cui ilcontribuente presenta, ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile1994, n. 701, dichiarazione “per l’accertamento delle unità immobiliariurbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per laformazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto delPresidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142”, ovverodichiarazione “di variazione dello stato dei beni, di cui all’art. 20 del regiodecreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituito dall’art. 2 del decretolegislativo 8 aprile 1948, n. 514”.

In tali ipotesi, come innanzi rilevato,l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con l’indicazionedei dati amministrativo – censuari (categoria, classe, consistenza,superficie e rendita), all’esito della verifica eseguita d’ufficio, qualora glielementi indicati dal contribuente non siano stati disattesidall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i dati esposti e idati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile.

In questocaso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità trala classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA deriviNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez.

V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez.

VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).3.5.

Nel caso di specie, trattandosi di unità immobiliare dellacategoria speciale, non ordinaria, la rendita non va attribuita perclassificazione tariffaria ma dietro stima diretta.La Corte ha rimarcato che, - laddove viene in rilievo qualepresupposto, e fondamento (motivazionale), dell'avviso di classamento, -la stima diretta dell’unità immobiliare (r.d.l. n. 652 del 1939, art. 10;d.p.r. n. 1142 del 1949, artt. 8 e 30) esplicita «un giudizio sul valoreeconomico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazioneal quale la presenza e l'adeguatezza, o non, della motivazione rilevano aifini, non già della legittimità ma, della attendibilità concreta del giudiziocennato, e, in sede contenziosa della verifica della bontà delle ragionioggetto della pretesa (v., ex plurimis, Cass., 9 luglio 2018, n. 17971;Cass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7giugno 2006, n. 13319).3.6.

La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile a taleipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi,ma soltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della rendita dell'immobile.

Ne discende che la sentenzaimpugnata ha fatto applicazione dei principi enunciati affermando che“deve quindi pervenirsi alla conclusione che, con una motivazione idoneaNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026ad assolvere al proprio onere probatorio, l’Ufficio abbia espresso le ragionidella attribuzione di un classamento diverso rispetto a quello proposto dalcontribuente, così chiarendo le ragioni dello scostamento mediante laindicazione dei dati identificativi del complesso immobiliare, la suacollocazione urbana, le caratteristiche di costruzione e lo stato di suaconservazione e manutenzione, nonché la complessiva consistenza e ilcriterio di stima prescelto.

In particolare, sotto tale ultimo aspetto la CTPha giustamente richiamato l’insegnamento fornito dalla Corte diCassazione, nel senso di ritenere che la stima diretta operata dall’Ufficio,la quale integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avvisodi accertamento, esprime appunto un giudizio di carattere eminentementetecnico sul valore economico dei beni oggetto del classamento; altresìcostituendo un atto conosciuto o comunque agevolmente conoscibile daparte del contribuente, poiché posto in essere nell’ambito di unaprocedura a struttura fortemente partecipativa (così Cass. 3111/2021).”4.

Con il terzo motivo, in rubrica “Omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art.360 c.p.c., comma 1, n. 5)-“, la ricorrente censura la sentenza dellaCommissione tributaria regionale, che ha omesso di considerare iprospettati vizi derivanti: dalla mancata sottoscrizione della dichiarazioneDOCFA da parte del legale rappresentante della società proprietaria delcomplesso immobiliare; dalla violazione del contraddittorio, atteso che ilsopralluogo eseguito in data 17 maggio 2016 si era svolto in assenza deirappresentanti della società ricorrente.4.1.

Il motivo è inammissibile.La censura attiene a vizi la cui sussistenza è stata negata daentrambe le sentenze dei giudici di merito.4.2.

Nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348 – ter,quinto comma, c.p.c., questa Corte ha chiarito (cfr. Cass. 13/01/2017, n.743; 14/12/2018, n. 32436; 14/12/2018, n. 32437) che il ricorrente inNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026cassazione - per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n.5, c.p.c. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. edapplicabile alle sentenze pubblicate dal giorno 11 settembre 2012) - deveindicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione diprimo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che essesono tra loro diverse.» (Cass. 22/12/2016, n. 26774; in senso conforme:Cass.

Sez.

U. 21/09/2018, n. 22430).4.3.

Nella specie, posto che il giudizio d’appello è iniziato nel 2018,la doglianza, formulata con il terzo motivo, è inammissibile poiché ledecisioni dei gradi di merito, di rigetto in ordine alle richiamate censure(c.d. doppia conforme), si fondano sulle medesime ragioni di fatto.

Lasentenza di secondo grado, invero, conferma sul punto il percorsomotivazionale seguito dalla sentenza di primo grado per giungere, sullabase delle risultanze processuali, alla ritenuta infondatezza dei profili dicensura prospettati.5.

Alla stregua delle suesposte argomentazioni, il ricorso varigettato.6.

Nulla per le spese, in difetto di rituale costituzione dell’Agenziadelle Entrate.

P.Q.MRigetta il ricorso.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citatoart. 13, se dovuto.Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 26marzo 2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZAsul ricorso n. 25679/2022 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] S.P.A., in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dagli [OSCURATO:PERSONA] eAntonella [OSCURATO:PERSONA];- Ricorrente -controAgenzia delle Entrate, in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa, per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA];- Resistente -- avverso la sentenza n. 1287/05/2022 depositata dalla Commissionetributaria regionale del Lazio, sez. 5, in data 18/3/2022 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott.ssa MargheritaLibri;Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/20261. Con sentenza n. 1287/05/2022, depositata il 18 marzo 2022, laCommissione tributaria regionale del Lazio ha accolto in parte l’appelloproposto dalla società, odierna ricorrente, avverso la decisione di primecure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso diaccertamento catastale recante rettifica della dichiarazione di variazione“docfa” presentata dalla contribuente con riferimento a un complessoimmobiliare censito in catasto al fol. 422, p.lla 237, sub. 4, per diversadistribuzione degli spazi interni. La rendita catastale era stata rettificatada euro 84.320,00 a euro 570.000,00.1.1. Il giudice del gravame ha considerato che:- l’Ufficio ha provveduto all’attribuzione del classamento e dellarendita, sulla dichiarazione di variazione catastale presentata dallacontribuente;- gli elementi di fatto relativi alle caratteristiche del complessoimmobiliare sono rimasti invariati, mentre le diverse categorie e la classevalutazione tecnica in relazione al valore economico dei beni;- l’avviso di accertamento risulta emesso tempestivamente rispetto aun termine comunque ordinatorio – quello previsto dall’art. 1, terzocomma, del D.M. n. 701/1994 – e validamente sottoscritto,adeguatamente motivato e fondato su una stima diretta, dalla qualepoteva desumersi il giudizio di carattere eminentemente tecnico sul valoreeconomico dei beni oggetto del classamento;- l’Ufficio ha tenuto conto della peculiarità della superficie scoperta alfine della più concreta attribuzione della rendita catastale, riducendola damq. 18.000 come dichiarata dalla contribuente a mq. 15.000, cosìescludendo la superficie di metri quadrati 3.000, ritenuta di difficileaccessibilità;Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026- l’Ufficio, anche a seguito di sopralluogo, ha attribuito la renditacatastale sulla base dei dati desunti dall’Osservatorio immobiliare BIR diRoma e provincia, nonché dalla banca dati dell’OMI, riconducendoli albiennio 1988/1989;- la rendita catastale attribuita al complesso immobiliare di proprietàdell’appellante andava tuttavia corretta applicando il tasso di fruttuositànella misura percentuale dell’1,5385%, in luogo di quella del 2% calcolatadall’Ufficio.2. [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. ricorre per la cassazione della sentenza sullabase di tre motivi e deposita memoria con la quale chiede rilevarsil’inammissibilità del controricorso, per mancata rituale notificazione entroil termine previsto dall’art. 370 c.p.c. nella formulazione vigente rationetemporis.3. L’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso, deducendol’inammissibilità dell’impugnazione e l’infondatezza dei motivi.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente va rilevata l’inammissibilità del controricorsodell’Agenzia delle Entrate, che appare notificato non già, come previstodall’art. 370 c.p.c., nella formulazione vigente “ratione temporis”, aldomicilio eletto dalla società ricorrente nel ricorso, ma presso l’Avv.[OSCURATO:PERSONA], il quale non risulta essere il procuratore domiciliatariodella parte (Cass., n. 5500/2020 – RV 657367-01). Il controricorso èstato, dunque, notificato a persona diversa da quella cui l’atto dovevaessere consegnato.2. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., violazione e falsa applicazione del RDL n.652/1939, conv. in L. n. 1249/1939, del d.P.R. n. 1142/1949, del DM n.701/1994 e dell’art. 1, comma 244 Legge n. 190/2014, e lamenta che laNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026Commissione tributaria regionale abbia ritenuto legittimi l’accertamentocatastale eseguito dall’Ufficio e la determinazione della rendita, fondatisulla stima del fabbricato in base al costo di costruzione, omettendo diapplicare il coefficiente di deprezzamento, in violazione delle norme chedisciplinano le modalità di determinazione delle rendite catastali adestinazione speciale e particolare e, segnatamente, dell’art. 28 delRegolamento n. 1142/1949, come integrato e specificato dalla Circolare n.6/2012, espressamente recepita dall’Art. 1 comma 244 della Legge n.190/1994, vigenti anche in relazione alle procedure cd. docfa.2.1. La censura è infondata e va disattesa.In caso di classamento di immobili con destinazione speciale -comeavviene per gli immobili rientranti nella categoria D/02 - l’attribuzionedella rendita catastale, proposta dal proprietario con la procedura DOCFA,è determinata, ai sensi dell’articolo 10 del regio decreto legge numero652 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità, potendo avveniretanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordoordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite,quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sulvalore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobileovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, deldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello diobsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854/20).Ai sensi degli articoli 27 e 28 del d.P.R. n. 1142 del 1949, devedistinguersi, nell’ambito del procedimento indiretto di stima, una volta chesia escluso quello diretto, incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibiledal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario imperniatosul valore di mercato dell’unità immobiliare (secondo il relativo mercatodelle compravendite) da quella che fa riferimento al costo di ricostruzione,rilevando anche “un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale delle unità immobiliari”, non applicabile ai cespiti edificatiNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026successivamente al biennio 1988-89 (cfr. Cass. n. 888/18, Cass. n.1476/18 e Cass. n. 13778/19). Il procedimento indiretto di stima, sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, implica, pertanto, ai finidell’attribuzione della rendita catastale, la valutazione del capitalefondiario basato sul valore di mercato dell’immobile oppure laconsiderazione del costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuariadelle stime catastali (anni 1988-89), in questo caso con l’applicazione diun “adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari”, per i cespiti realizzati in epoca antecedente a talebiennio.2.2. A tale proposito, la circolare emanata dall’amministrazionefinanziaria il 30 novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazionedella rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale eparticolare: profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dallalegge numero 190 del 2014, ha precisato (al paragrafo 2) che per “stimadiretta” deve intendersi la stima effettuata in maniera puntuale sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non sia possibilefare riferimento al sistema delle tariffe, ribadendo, comunque, che larendita catastale può essere determinata con procedimento diretto o conprocedimento indiretto. Tale circolare, quindi, ha recepito e fatto proprio -sul piano delle indicazioni interne di prassi- il dettato legislativo (articoli27 e 28 del decreto del Presidente della Repubblica numero 1142 del1949), dal quale, in ultima analisi, discende l’imperatività normativa chegoverna il settore, pur sempre riconducibile, dunque, all’impianto di leggepredisposto dal legislatore e non alla circolare in quanto tale (cfr. Cass. n.1002/23).2.3. In tema di classamento di immobili con destinazione speciale ecensiti nei gruppi D ed E, quindi, l’accertamento della rendita catastale,proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazioneNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta per ognisingola unità, utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sulreddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e sulladetrazione delle spese e delle eventuali perdite- ovvero indiretto – o unprocedimento indiretto, che individua il valore del capitale fondiario,costituito dal valore di mercato dell’immobile, o il valore di costo diricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari (cfr. Cass. n. 13778/19, Cass. n. 7984/22 e Cass. n.33799/24), laddove, come questa Corte ha già rilevato, l'accertamentodel perfetto stato di manutenzione degli impianti «costituisce motivataragione della mancata applicazione di "un adeguato coefficiente diriduzione" che, ai sensi della medesima disposizione, va rapportato "allostato attuale delle unità immobiliari"» (cfr. Cass., 15 marzo 2019, n.7377).2.4. Nel caso di specie, il giudice di merito ha considerato correttal’attribuzione della rendita catastale “sulla base dei dati desuntidall’osservatorio immobiliare BIR di Roma e provincia nonché dalla bancadati dell’OMI, riconducendoli al biennio 1988/1989”, dando attodell’applicazione da parte dell’Ufficio del criterio della stima diretta perimmobili a destinazione speciale e del criterio del “valore venale” siccomedesumibile dal valore di mercato dell’immobile. Il riferimento alcoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari assume, invece, rilevanza nel contesto della stima fondata sulcosto di ricostruzione, stima non presa in considerazione dalla sentenza,che non è in questa sede censurabile rispetto al compiuto accertamento difatto.3. Con il secondo motivo, la ricorrente deduce, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 3 l.n. 241/1990 e dell’art. 7 l. n. 212/2000, anche in relazione all’art. 24Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026Cost., lamentando che i giudici d’appello abbiano ritenuto adeguatamentemotivato l’avviso di accertamento, sull’assunto della conferma deglielementi di fatto relativi alle caratteristiche del complesso immobiliare edella diversa valutazione tecnica operata dall’Ufficio in ordine al valoreeconomico dei beni. Osserva la contribuente che la Commissionetributaria regionale ha errato a reputare idonea la motivazione attraversoil richiamo ai dati identificativi del complesso immobiliare, alla suacollocazione urbana, alle caratteristiche di costruzione, allo stato diconservazione e manutenzione, alla complessiva consistenza e al criteriodi stima prescelto. Richiama, con riferimento alla “complessivaconsistenza”, la contestazione riferita all’illegittimo ampliamento dellasuperficie utile con l’inserimento nell’avviso impugnato della particella1126, non oggetto della domanda di variazione docfa e rileva che solo conil deposito delle controdeduzioni l’Ufficio aveva integrato la motivazionedell’avviso di accertamento fornendo una ricostruzione delle vicenderelative alla particella 1126.3.1. La censura è infondata e va disattesa.3.2. In tema di estimo catastale, l’obbligo di motivazione a caricodell’amministrazione finanziaria si atteggia diversamente, a seconda chela stessa operi d’iniziativa o su sollecitazione del contribuente; lacostituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per unavariazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamentoo sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione,nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata incatasto; la dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avvienecon la presentazione all’Agenzia del Territorio, attivando la procedura cd.DOCFA; a fronte di tali dichiarazioni l’ufficio può quindi effettuare i dovuticontrolli e attivare eventuali rettifiche d’ufficio, che vanno notificate aisoggetti intestatari.Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/20263.3. Questa Corte ha reiteratamente ritenuto che, in tema di estimocatastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensidell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambitodi una revisione dei parametri catastali della microzona nella qualel’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapportotra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapportosussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento diriclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essereadeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelliindicati nell’art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, come la qualitàurbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientaledella zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie delfabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hannoinciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché ilcontribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che negiustificano in concreto l’emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5, 17febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378;Cass., Sez. 6°-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile2019, n. 9770; Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5°,(…) marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e2201; Cass., Sez. 6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile2021, n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218;Cass., Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile2024, n. 9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448).3.4. Qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga invece aseguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativoavviso, secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questa Corte,è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classedisattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta eNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante ilvalore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversavalutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere piùapprofondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire ilpieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitarel'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr. Cass., n.25144 del 2024, n.25682 del 2023, n. 4955 del 2021, nn. 12777 e 31809 del 2018, n. 12497del 2016) 9381 del 10.4.2025). Del tutto diverso è, quindi, il casodell’accertamento operato all’esito di procedura DOCFA, in cui ilcontribuente presenta, ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile1994, n. 701, dichiarazione “per l’accertamento delle unità immobiliariurbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per laformazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto delPresidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142”, ovverodichiarazione “di variazione dello stato dei beni, di cui all’art. 20 del regiodecreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituito dall’art. 2 del decretolegislativo 8 aprile 1948, n. 514”. In tali ipotesi, come innanzi rilevato,l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con l’indicazionedei dati amministrativo – censuari (categoria, classe, consistenza,superficie e rendita), all’esito della verifica eseguita d’ufficio, qualora glielementi indicati dal contribuente non siano stati disattesidall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i dati esposti e idati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile. In questocaso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità trala classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA deriviNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez. V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).3.5. Nel caso di specie, trattandosi di unità immobiliare dellacategoria speciale, non ordinaria, la rendita non va attribuita perclassificazione tariffaria ma dietro stima diretta.La Corte ha rimarcato che, - laddove viene in rilievo qualepresupposto, e fondamento (motivazionale), dell'avviso di classamento, -la stima diretta dell’unità immobiliare (r.d.l. n. 652 del 1939, art. 10;d.p.r. n. 1142 del 1949, artt. 8 e 30) esplicita «un giudizio sul valoreeconomico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazioneal quale la presenza e l'adeguatezza, o non, della motivazione rilevano aifini, non già della legittimità ma, della attendibilità concreta del giudiziocennato, e, in sede contenziosa della verifica della bontà delle ragionioggetto della pretesa (v., ex plurimis, Cass., 9 luglio 2018, n. 17971;Cass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7giugno 2006, n. 13319).3.6. La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile a taleipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi,ma soltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della rendita dell'immobile. Ne discende che la sentenzaimpugnata ha fatto applicazione dei principi enunciati affermando che“deve quindi pervenirsi alla conclusione che, con una motivazione idoneaNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026ad assolvere al proprio onere probatorio, l’Ufficio abbia espresso le ragionidella attribuzione di un classamento diverso rispetto a quello proposto dalcontribuente, così chiarendo le ragioni dello scostamento mediante laindicazione dei dati identificativi del complesso immobiliare, la suacollocazione urbana, le caratteristiche di costruzione e lo stato di suaconservazione e manutenzione, nonché la complessiva consistenza e ilcriterio di stima prescelto. In particolare, sotto tale ultimo aspetto la CTPha giustamente richiamato l’insegnamento fornito dalla Corte diCassazione, nel senso di ritenere che la stima diretta operata dall’Ufficio,la quale integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avvisodi accertamento, esprime appunto un giudizio di carattere eminentementetecnico sul valore economico dei beni oggetto del classamento; altresìcostituendo un atto conosciuto o comunque agevolmente conoscibile daparte del contribuente, poiché posto in essere nell’ambito di unaprocedura a struttura fortemente partecipativa (così Cass. 3111/2021).”4. Con il terzo motivo, in rubrica “Omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art.360 c.p.c., comma 1, n. 5)-“, la ricorrente censura la sentenza dellaCommissione tributaria regionale, che ha omesso di considerare iprospettati vizi derivanti: dalla mancata sottoscrizione della dichiarazioneDOCFA da parte del legale rappresentante della società proprietaria delcomplesso immobiliare; dalla violazione del contraddittorio, atteso che ilsopralluogo eseguito in data 17 maggio 2016 si era svolto in assenza deirappresentanti della società ricorrente.4.1. Il motivo è inammissibile.La censura attiene a vizi la cui sussistenza è stata negata daentrambe le sentenze dei giudici di merito.4.2. Nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348 – ter,quinto comma, c.p.c., questa Corte ha chiarito (cfr. Cass. 13/01/2017, n.743; 14/12/2018, n. 32436; 14/12/2018, n. 32437) che il ricorrente inNumero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026cassazione - per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n.5, c.p.c. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. edapplicabile alle sentenze pubblicate dal giorno 11 settembre 2012) - deveindicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione diprimo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che essesono tra loro diverse.» (Cass. 22/12/2016, n. 26774; in senso conforme:Cass. Sez. U. 21/09/2018, n. 22430).4.3. Nella specie, posto che il giudizio d’appello è iniziato nel 2018,la doglianza, formulata con il terzo motivo, è inammissibile poiché ledecisioni dei gradi di merito, di rigetto in ordine alle richiamate censure(c.d. doppia conforme), si fondano sulle medesime ragioni di fatto. Lasentenza di secondo grado, invero, conferma sul punto il percorsomotivazionale seguito dalla sentenza di primo grado per giungere, sullabase delle risultanze processuali, alla ritenuta infondatezza dei profili dicensura prospettati.5. Alla stregua delle suesposte argomentazioni, il ricorso varigettato.6. Nulla per le spese, in difetto di rituale costituzione dell’Agenziadelle Entrate. P.Q.MRigetta il ricorso.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citatoart. 13, se dovuto.Numero registro generale 25679/2022Numero sezionale 2811/2026Numero di raccolta generale 8118/2026Data pubblicazione 01/04/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 26marzo 2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 08118/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris