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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 2 aprile 2026

Cassazione n. 08217/2026

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difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] in viaGavinana n.1 -domicilio digitale alle PEC:[OSCURATO:EMAIL],[OSCURATO:EMAIL] efrancescopecora@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentatie difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -domicilio digitaleNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026alle PEC: [OSCURATO:EMAIL] ecarlasgarito@avvocatiagrigento.it--controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 3531/2023depositata il 15/12/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del16/10/2025 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA] dell'Erba, che ha concluso per il rigetto del ricorso.Udito per il ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], presente all’udienza.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualitàdi promissari acquirenti, avevano agito in giudizio convenendo davanti alTribunale di [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:SOCIETA]., promittente venditrice,chiedendo accertarsi la legittimità del recesso da loro esercitato dalcontratto preliminare di compravendita immobiliare intervenuto tra le partiper inadempimento della società convenuta, con condanna della stessaalla restituzione del doppio della caparra ricevuta.La società [OSCURATO:SOCIETA]. si era costituita opponendosi alledomande degli attori e svolgendo domande riconvenzionali, sulpresupposto che gravemente inadempienti fossero da considerare ipromissari acquirenti.Tra la società costruttrice promittente venditrice [OSCURATO:SOCIETA].- poi divenuta GD di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. - e Natalia IgorevnaMatveeva era stato concluso il 21.11.2014 un contratto preliminare dicompravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento inOspedaletti per il corrispettivo di € 400.000,00 oltre IVA; l’importocapitale era stato interamente versato e la promissaria acquirente erastata immessa nel possesso del bene fin dal 25.11.2014; era seguito, il3.4.2015, un altro contratto preliminare avente ad oggetto lo stessoNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026immobile, con il quale [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevanopromesso di acquistare la nuda proprietà e [OSCURATO:PERSONA] l’usufruttodell’immobile, per il corrispettivo di € 415.000,00 oltre IVA; nel secondocontratto le parti avevano concordato che l’importo di € 400.000,00, giàcorrisposto, si doveva considerare versato a titolo di caparraconfirmatoria, e avevano indicato, alla clausola 8, il termine per la stipuladel definitivo in trenta giorni dal passaggio in giudicato delle decisioni deiricorsi pendenti avanti alle [OSCURATO:PERSONA], e comunqueentro e non oltre il 2.4.2018; l’immobile avrebbe dovuto essere inoltreliberato dai vincoli ipotecari che lo gravavano entro il 31.12.2015; il30.3.2018 i promissari acquirenti avevano invitato [OSCURATO:SOCIETA]. a concludere ilcontratto definitivo con fissazione della data di comparizione avanti alnotaio per il giorno 12.4.2018, senza successo (la ricostruzione sinteticadei fatti che hanno portato all’instaurazione del giudizio è tratta dallasentenza della Corte d’Appello di Milano, oggetto di ricorso in questa sede,non essendovi contestazioni sul materiale articolarsi degli eventi secondol’iter descritto).L’adito Tribunale aveva dichiarato la propria incompetenza, dovendoritenersi competente il Tribunale di Monza, dinanzi al quale il giudizio erastato ritualmente riassunto e nel quale le parti avevano riproposto lerispettive pretese e difese.Il Tribunale di Monza aveva accolto, con la sentenza n. 164/2023, ledomande dei promissari acquirenti - di declaratoria di legittimità delrecesso e di condanna della società promittente venditrice alla restituzionedel doppio della caparra - e la domanda riconvenzionale di [OSCURATO:SOCIETA]., dicondanna delle controparti al pagamento delle spese condominialiordinarie maturate nel periodo di concreto utilizzo esclusivo dell’immobileda parte loro, dell’indennità di occupazione e delle spese di ripristino.Proposto appello da GD di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., già Regina delMare s.r.l., la Corte d’Appello di Milano aveva confermato – con laNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026sentenza n. 3531/2023 - la suddetta decisione di primo grado, ancheriguardo alla condanna alla restituzione del doppio dell’importo versato almomento della stipula del primo contratto preliminare, ritenendo chedetto importo dovesse essere effettivamente considerato quale caparraconfirmatoria.La Corte di merito aveva così motivato, per quanto qui ancorainteressa, la pronuncia del Tribunale brianzolo:- Nel caso di specie che le parti volessero attribuire valore dicaparra confirmatoria alla somma in precedenza versata emerge, oltre chedalle espressioni usate, anche dall’avere stabilito una ridotta variazione inaumento del corrispettivo totale (da € 400.000 a € 415.000), passaggioindispensabile per poter attribuire alla dazione natura di caparraconfirmatoria.

Deve infatti ritenersi che il limite non valicabile dalle parti,allorché prevedano la consegna di una somma di danaro a titolo di caparraconfirmatoria è quello della corrispondenza con l’ammontare dellaprestazione dovuta dal contraente che versa la caparra.

Nel caso dicoincidenza tra caparra e prezzo, la dazione perderebbe la funzione digaranzia dell’adempimento per divenire mero adempimento.

Infine lacircostanza che il versamento anticipi l’imputazione non è incompatibilecon la natura reale del patto.

Ammessa la possibilità che la consegna dellacaparra sia differita a un momento successivo alla conclusione delpreliminare, purché anteriore al termine di scadenza delle obbligazionipattuite con il preliminare (Cass. Sez. 2 -, Ordinanza n. 35068 del29/11/2022), non vi è ragione per escludere che le parti possanoconclusione del preliminare.

Una volta escluso che le parti avessero intesoimputare la somma di € 400.000,00 esclusivamente ad acconto prezzo,occorre interrogarsi se vi sia spazio per accogliere l’invito rivoltodall’appellante a rilevare la nullità del contratto sulla scia delleNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026argomentazioni contenute nelle ordinanze n. 248/2013 e 77/2014 dellaCorte costituzionale ;- [OSCURATO:PERSONA], nel rigettare la questione di costituzionalità dell’art.1385 c.c. per la mancata previsione della possibilità di ridurre ad equità lacaparra confirmatoria, ha in obiter riconosciuto dei margini di intervento algiudice in caso di clausole contemplanti importi manifestamente eccessivi“in ragione della rilevabilità, ex officio, della nullità (totale o parziale) exarticolo 1418 cod. civ., della clausola stessa, per contrasto con il precettodell'articolo 2 Cost., (per il profilo dell'adempimento dei doveri inderogabilidi solidarietà) che entra direttamente nel contratto, in combinato contestocon il canone della buona fede, cui attribuisce vis normativa,«funzionalizzando così il rapporto obbligatorio alla tutela anchedell'interesse del partner negoziale nella misura in cui non collida conl'interesse proprio dell'obbligato”.

Non risulta a questa Corte che di taleprincipio sia stata fatta concreta applicazione dalla giurisprudenza dimerito e di legittimità.

La ragione è verosimilmente legata ai moltepliciaspetti di criticità che solleva.

In primo luogo, come numerosi interpretihanno sottolineato, si dovrebbe ritenere l’efficacia precettiva diretta dellanorma costituzionale nella sfera dei rapporti privati.

Il tema involge ingenerale il sindacato sull’equilibrio economico del contratto: l’art. 2 Cost.opererebbe con la funzione di integrare la clausola generale di buona fedein presenza di situazioni di forte squilibrio economico, a fronte delle qualisi imporrebbe il sacrificio del principio di autonomia negoziale.

A riguardosi osserva che l’ordinamento prevede, accanto al rimedio contrattualedell’azione di rescissione per lesione di cui all’art. 1448 c.c., alcune ipotesidi nullità connesse alla peculiare situazione di debolezza di una partecontraente rispetto all’altra.

È il caso ad esempio del contratto conclusodal consumatore (artt. 33 e 34 cod. cons.) e quello del contratto disubfornitura (art. 9 legge 1998 n. 192).

Si tratta di ipotesi di nullitàspeciali, previste dalla legge e finalizzate a tutelare la parte, sia essaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026consumatore o professionista, in tutti quei rapporti negoziali nei quali ildisequilibrio economico è, per definizione, a carico solo della partecontrattualmente debole.

Nella fattispecie in esame GD, operatoreprofessionale del mercato immobiliare, non ha certamente lecaratteristiche del contraente debole.

In virtù dell’attività svolta era infattiperfettamente consapevole del significato e degli effetti del patto relativoalla caparra.

A ciò si aggiunga che, stante il carattere bilaterale dellacaparra, lo squilibrio economico conseguente alla previsione di unacaparra di importo elevato si atteggia in eguale misura per entrambi icontraenti.

Entrambe ne possono beneficiare in eguale misura, tant’è cheè la stessa appellante a proporre in via riconvenzionale domanda diaccertamento del legittimo diritto di GD a recedere dal contratto e atrattenere la caparra confirmatoria di € 400.000,00.

Da questo punto divista il rischio di un abusivo utilizzo del patto di caparra da parte di uncontraente in danno dell’altro non pare ipotizzabile.

Alla luce di taliconsiderazioni ritiene la Corte che la mera previsione di una caparra diimporto elevato, in assenza di ulteriori esigenze di tutela dei contraenti,non giustifichi un intervento giudiziale correttivo a discapitodell’autonomia privata .GD di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso per cassazioneaffidandolo a due motivi.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoresistito con controricorso.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato conclusioni scritte,chiedendo il rigetto del ricorso.Le parti costituite hanno depositato memorie illustrative dellerispettive difese.Alla pubblica udienza del 16.10.2025, dopo la relazione delConsigliere, il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba haNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026richiamato e illustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA]Pecora, presente per [OSCURATO:SOCIETA]., ha concluso per l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo di ricorso proposto [OSCURATO:SOCIETA]. lamenta la Violazione e falsa applicazione degli art. 1175, 1375, 1385, 1418 cod.civ., 2 Cost. che comporta violazione di legge ex art. 360 c.1 n.3 c.p.c.:omesso accertamento della nullità parziale o totale del contrattopreliminare .Rileva la ricorrente che la questione giuridica del primo motivo puòessere riassunta come segue: se sia valido o meno un patto di caparradi importo pressoché pari al prezzo pattuito e ciò a prescindere dallaqualità dei contraenti .Si evidenzia al riguardo che la Corte di merito ha ritenuto irrilevante,sotto il profilo della proposta nullità ex art. 1418 c.c., la mera previsionedi una caparra di importo elevato, in assenza di ulteriori esigenze di tuteladei contraenti, perché essa non giustificherebbe un interventogiudiziale correttivo a discapito dell’autonomia privata ; in tal modo nonavrebbe adeguatamente considerato il rilievo dell’impossibilità di interventidi riduzione sulla caparra confirmatoria in analogia con il disposto dell’art.1384 c.c., con la conseguenza che l’unica tutela per la parte è quella delrilievo di nullità -sollevato dalla ricorrente solo in appello ma comunqueoperabile anche d’ufficio - quando, come nel caso di specie, l’entità dellacaparra sia praticamente corrispondente a quella del prezzo da pagare; intal caso essa presupporrebbe un regolamento degli opposti interessi nonequo e gravemente sbilanciato in danno di una parte in violazione dell’art.2 Cost.

Ciò sarebbe del resto stato evidenziato dalla Corte costituzionaleche, pur dichiarando inammissibile la questione di illegittimitàcostituzionale dell’art. 1385 c.c. - proposta sul presuppostodell’impossibilità di interventi correttivi ad opera del Giudice -, hasottolineato la possibilità di utilizzo del rilievo di nullità nel caso in cui siaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026violato l’art. 2 Cost. sotto il profilo dell’adempimento dei doveriinderogabili di solidarietà, in combinato con il canone della buona fede,che farebbe assurgere il principio di proporzionalità tra le prestazioni …a norma imperativa, la cui violazione comporta la nullità del contrato, exart. 1418 c.c. .La sentenza d’appello afferma inoltre, non condivisibilmente secondola ricorrente, che l’intervento giudiziale correttivo richiederebbe laricorrenza di ulteriori esigenze di tutela dei contraenti e che nel caso dispecie dette ulteriori esigenze non ci sarebbero: in particolare, non cisarebbero secondo la Corte di merito specifiche esigenze di tutela per laposizione contrattale di [OSCURATO:SOCIETA]., che non sarebbe contraente debole inquanto operatore professionale del mercato immobiliare ma, cosìargomentando, la Corte di merito non considera che il dovere disolidarietà di cui all’art. 2 Cost. non grava solo sui contraenti forti; lasentenza impugnata non sarebbe condivisibile nemmeno perl’affermazione che, atteggiandosi lo squilibrio economico in egual misuraper entrambe le parti, non vi sarebbe il rischio di un abusivo utilizzo delpatto di caparra da parte di un contraente in danno dell’altro, perché ciònon renderebbe mai operativo il principio di contemperamento implicitonell’art. 2 Cost. qualora la parte danneggiata non si potesse individuare exante ma solo ex post nell’applicazione concreta della clausola; inoltre, lavalutazione della Corte d’Appello di Milano non terrebbe conto del criteriodella buona fede oggettiva, strumento che permetterebbe al Giudice dicontrollare lo statuto negoziale in funzione di garanzia del giusto equilibriodegli opposti interessi.1.1.

Il motivo è infondato.Va rilevato che il fatto che la caparra confirmatoria non sia soggetta alpotere di riduzione ex art. 1384 c.c. non comporta che l’entità della suamisura - se contenuta nei limiti della prestazione garantita, nei termini diseguito precisati - possa implicare la nullità, totale o parziale, dellaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026clausola che la prevede - o addirittura del contratto che detta clausolacontiene, come pure proposto dalla ricorrente - per contrarietà al doveredi solidarietà ex art. 2 Cost. e al canone di buona fede oggettiva, in tesivalorizzati ex art. 1418 c.c. .La società ricorrente richiama le ordinanze della Corte costituzionale n.248/2013 e n. 77/2014 e, più specificamente, il riferimento incidentalecontenuto nelle motivazioni di entrambe alla possibilità di superarel’assenza di previsione della riducibilità della caparra confirmatoriae alla loro possibile rilevanza appunto ex art. 1418 c.c. .Si osserva, però, che dette ordinanze non implicano alcun vincolointerpretativo perché con esse è stata dichiarata la manifestainammissibilità della questione di incostituzionalità dell’art. 1385 c.c.,ancorata alla mancata previsione della possibilità di riduzione dellacaparra, e perché si limitano ad obiter dicta che non risolvono, népretendono di risolvere, le problematiche legate alla potenzialeeffetto limitativo dell’ambito dell’autonomia privata, senza la mediazionelegislativa per l’individuazione dei presupposti oggettivi e soggettiviindicatori dello squilibrio economico suscettibile di tutela (come accade,per esempio, nella previsione dell’art. 1448 c.c. e con la normativa ditutela disciplinata dal Codice del consumo).Il motivo per cui la giurisprudenza di questa Corte è costante nelsostenere che la riduzione della caparra non sia consentita risiede sia nelfatto che la norma di cui all’art. 1384 c.c., la quale prevede il potere delgiudice di ridurre equamente la penale, ha carattere eccezionale e non è,di conseguenza, applicabile analogicamente oltre l’ambito della clausolapenale, alla quale testualmente si riferisce (cfr. Cass. n. 17715/2020;Cass. n. 14776/2014; Cass. n. 15391/2000; Cass. n. 8995/1993; Cass. n.1143/1982; Cass. n. 4856/1977); sia nelle differenze strutturali eNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026funzionali intercorrenti tra i due istituti, perché la caparra, pur assolvendo,come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente ildanno da inadempimento, svolge l’ulteriore funzione di anticipato parzialepagamento per l’ipotesi di adempimento.

In questa prospettiva, ladisposizione di cui all’art. 1384 c.c., che contempla l’attribuzione al giudicedel potere di incidere in un caso del tutto peculiare sulle pattuizioni privatee di modificare il relativo contenuto (così permettendo un interventoautoritativo nell’ambito dell’autonomia privata), è norma che fa eccezionealla regola generale di sistema desumibile dall’art. 1322 c.c., che impone ilrispetto dell’autonomia contrattuale dei privati, e non è di conseguenzapassibile di applicazione analogica a situazioni diverse da quella in essaspecificamente previste.L’impostazione che precede mantiene validità anche se si valorizza ilfatto che i due istituti condividono la medesima ratio rispetto alla funzionedi autotutela, che è l’unica a persistere – anche nel caso della caparra –nella sola fase attuativa del rapporto ove ricorra un difetto funzionalesopravvenuto, ossia se, nella fase dell’esecuzione, sopravvengal’inadempimento di una delle parti (sulla funzione di predeterminazioneforfetaria del danno da inadempimento patito anche per la caparraconfirmatoria, ove sia chiesto l’accertamento del suo diritto alla ritenzionealla stregua del legittimo esercizio del recesso ovvero la condanna alpagamento del suo doppio, cfr., tra le altre, Cass. n. 35068/2022; Cass.n. 10953/2012; Cass. n. 11356/2006); la richiamata funzione dipredeterminazione forfetaria del danno nella fase attuativa non puòelidere il rilievo delle altre finalità della caparra, da valutare conriferimento al momento della sua pattuizione e non fa venire meno la ratiodell’esclusione – del resto chiaramente voluta dal legislatore, che non l’haprevista nell’ambito dell’art. 1385 c.c., nonostante i due istituti dellaclausola penale e della caparra confirmatoria siano disciplinati nella stessaunità sistematica – del potere di riduzione anche in considerazione delleNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026caratteristiche specifiche del contenuto della pattuizione relativa allacaparra confirmatoria; queste caratteristiche sono significative pure perescludere che l’impossibilità della sua riduzione da parte del Giudicecomporti una diretta incidenza dell’entità della caparra da trattenere orestituire nel doppio, valutata in rapporto alla prestazione concordata,sulla validità della clausola stessa - o, addirittura, del contratto cui accede-, attraverso una verifica di eventuale sproporzione.Gli elementi costitutivi della caparra confirmatoria – con specificoriferimento all’ipotesi in cui essa abbia ad oggetto una somma di denaro ocomunque una quantità di altre cose fungibili omogenea rispetto allaprestazione principale del contratto cui accede – escludono, infatti, inradice che essa possa essere manifestamente eccessiva.

In particolare, lacircostanza che in caso di adempimento, ai sensi dell’art. 1385 co. 1 c.c.,la caparra debba essere imputata alla prestazione dovuta (daintendere come prestazione principale dovuta) comporta necessariamenteche essa non possa eguagliare e, a fortiori, superare l’importo di taleprestazione principale: questo elemento qualifica la stessa struttura dellacaparra (e il meccanismo mediante il quale essa opera) che, quanto alcontratto preliminare di compravendita costituisce, per definizione, unafrazione e, quindi, una parte, del prezzo concordato.La giurisprudenza di questa Corte, nel valorizzare la dazione dellacaparra confirmatoria quale principio di pagamento, ne configuraontologicamente la natura quale anticipato parziale pagamento o conto prezzo (Cass. n. 23592/2025; Cass. n. 7935/1997; Cass. n.1101/1988; Cass. n. 727/1980).

Questa limitazione quantitativa dellacaparra confirmatoria – che appunto non può uguagliare e, a fortiori,superare la prestazione cui è imputata in caso di adempimento – postulache la misura della caparra sia già calmierata ex lege entro la soglia delcorrispettivo dovuto quale prestazione principale, tanto da escluderneintrinsecamente la manifesta eccessività e la necessità di ricondurla adNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026equità, così da legittimare la previsione – a cura delle parti – della caparraconfirmatoria in relazione alla – e in vista della – sua intangibilità.

Inquesta dimensione la libertà delle parti di attribuire un valoreconvenzionale ex ante al danno eventuale e comunque futuro (valore personalizzato e definito in relazione all’interesse delle parti allacorretta conclusione ed esecuzione dello specifico rapporto negoziato,vagliato in relazione alle loro condizioni personali ed economiche) non siscontra con la conseguente coercibilità in ogni caso, proprio per la suapredefinita limitazione entro lo sbarramento della prestazioneprincipale, tanto da assicurare un regolamento degli opposti interessitendenzialmente equo e bilanciato.Queste caratteristiche rendono diversa la caparra confirmatoriarispetto alla clausola penale, la cui misura è liberamente concordata dalleparti, senza alcun limite o tetto rappresentato dall’entità della prestazioneprincipale: ragione, questa, che appare dirimente ai fini di giustificare laprevisione normativa della sua possibile diminuzione equitativa da partedel Giudice e che non permette di valorizzare la mancanza di un’analogaprevisione per la caparra ai fini della valutazione di legittimità dellaclausola che la dispone o addirittura - come vorrebbe la ricorrente - delcontratto.

La garanzia preventiva della limitazione quantitativa entro lasoglia del corrispettivo dovuto costituisce in sé un elemento costitutivoqualificante della caparra confirmatoria, rispetto al quale non è stataavvertita l’esigenza di prevedere un potere di riduzione ( ulteriore rispetto al limite ontologico prefissato per sua natura dalla norma), sulpresupposto che il contenimento entro la soglia indicata costituiscasufficiente garanzia per escludere che, in concreto, la misura della caparraconfirmatoria possa essere manifestamente eccessiva.

E ciò anche se, apriori, la proporzione dell’entità della caparra rispetto al danno futuro dainadempimento non è prevedibile al momento della pattuizione (né ineccesso né in difetto).Numero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026A questa imprevedibilità a priori fa da contraltare il contenimento dellacaparra entro il tetto della misura della prestazione principale, in ragionedi un patto bilaterale che giova o nuoce ad entrambe le parti nei medesimitermini, in modo da prevenire qualsiasi asimmetria funzionale.Infatti, la caparra confirmatoria opera in senso bidirezionale, in basead un rischio che le parti si assumono reciprocamente sin dal momentodella convenzione: essa produce effetti pregiudizievoli nella stessa misura,qualsiasi sia successivamente la parte che si riveli inadempiente.

Lanatura bidirezionale – o il funzionamento bilaterale – del meccanismo dicui all’art. 1385 co. 2 c.c. è idonea ad indurre le parti a commisurareadeguatamente la sua entità o comunque ad assumersi preventivamente ilrischio delle conseguenze omologhe dell’inadempimento, sempre entro lasoglia prefissata, rischio – come tale – limitato preventivamente e ritenutotollerabile dall’ordinamento (secondo Cass. n. 4856/1977, nel caso dellacaparra confirmatoria l’autocontrollo nel determinare l’ammontare deldatum è automatico, poiché la caparra opera nei confronti di entrambe leparti, imponendo, così, alle stesse una comune cautela).Mentre la caparra confirmatoria grava sia sul tradens sia sull’accipiens,la penale – per contro – è unilaterale, poiché è promessa da una parte infavore dell’altra e non reciprocamente (o almeno non reciprocamente invia fisiologica), il che rafforza l’esigenza di stabilirne la diminuzione ovesia manifestamente eccessiva, appunto allo scopo di evitare che essapossa diventare uno strumento di sopraffazione a carico della parteobbligata inadempiente, senza che la previsione delle parti sia ancorata adalcun tetto.

D’altronde, la caparra confirmatoria – diversamente dallaclausola penale – si contraddistingue per la sua realità , ossia siperfeziona con la consegna -cioè con la dazione effettiva e non già con lapromessa - che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di unadeterminata quantità di altre cose fungibili per il caso d’inadempimentodelle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato - ancheNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026ove sia prevista la dazione differita essa deve compiersi primadell’attuazione del programma negoziale (cfr. Cass. n. 19425/2025; Cass.n. 3506/2022; Cass. n. 21506/2021; Cass. n. 4661/2018; Cass. n.24563/2013; Cass. n. 10056/2013; Cass. n. 17127/2011; Cass. n.5424/2002; Cass. n. 5644/1995; Cass. n. 3704/1988) -, il che costituisceun indice prognostico che induce gli interessati a prestare maggioreeffetti.

Ciò si evince anche dalla constatazione che la sua operatività ècondizionata al fatto che la parte gravata si renda colpevole di uninadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. in relazioneall’interesse dell’altro contraente, le cui conseguenze risarcitorie sonoprevedibili per entrambe le parti - sulla necessità che il legittimo eserciziodel recesso ex art. 1385 c.c. sia supportato da un inadempimento gravedella controparte ex art. 1455 c.c., cfr., tra le altre, Cass. n. 21209/2019;Cass. n. 21206/2019; Cass. n. 409/2012; Cass. n. 398/1989; Cass. n.4451/1985; Cass. n. 4011/1984 -.

La rivendicazione del diritto della partead incamerare - trattenendola o ottenendone il doppio, cioè il rimborso delversato oltre ad una somma ad esso pari - la caparra confirmatoria nellamisura previamente concordata e versata esige, dunque, che lacontroparte si sia resa colpevole di un grave inadempimento,tale da legittimare l’esercizio del diritto potestativo di recesso, a garanziadel quale la caparra è stata debitamente prevista.Da quanto esposto consegue che solo ove la clausola che contempla lacaparra confirmatoria preveda una quantificazione della somma dovuta incaso di inadempimento uguale o eccedente l’ammontare della prestazioneprincipale, essa sarà nulla per violazione della norma imperativa di cuiall’art. 1385 c.c. - nullità virtuale ex art. 1418, primo comma, c.c.-,finendo per essere snaturata la sua stessa identità di caparra - e, perciò,la sua funzione -, la quale – secondo gli elementi strutturali intrinseci cheNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026la connotano – consiste in una frazione della prestazione principale -sempre che vi sia omogeneità tra caparra e prestazione dovuta-.In definitiva, la previsione secondo cui la caparra, in caso diadempimento, deve essere imputata al pagamento dellaprestazione dovuta lascia intendere che sia elemento qualificante einderogabile dell’istituto il suo contenimento sotto la soglia dellaprestazione principale, con la conseguenza che la previsione di unacaparra di importo pari o superiore all’ammontare della prestazioneprincipale - solitamente il prezzo - lede lo schema entro cui la figura sidelinea, per perseguire scopi che non sono ad essa propri.

D’altronde,l’affidamento nell’attuazione del rapporto – che si realizza nella somma didenaro ricevuta all’atto del preliminare da parte del promissario cheriponga fiducia nell’attuazione dello scambio – in tanto può giustificareragionevolmente nell’accipiens il diritto a disporre di quanto ricevuto, inquanto il relativo importo, per un verso, non sfori la misura delcorrispettivo e, per altro verso, postuli il successivo versamento del saldoa cura del tradens -inadempimento in conseguenza del quale l’accipienspotrà definitivamente trattenere la somma già versata, esercitando ildiritto di recesso dal contratto–.

Ove l’entità della caparra sia uguale osuperiore alla prestazione pattuita verrebbe in sostanza incisa la causaconcreta della previsione della caparra confirmatoria, con lesione degliinteressi di rilevanza generale che, attraverso la disposizione, il legislatoreha inteso salvaguardare.

In altri termini la norma che impone, anche aprescindere dalla pattuizione delle parti, che l’oggetto della caparraconfirmatoria abbia determinate caratteristiche –e segnatamente consistain una frazione o in una parte della prestazione principale– è una norma divalidità - Cass. n. 26487/2024; Cass. n. 25222/2010 -: la somma versataa titolo di caparra confirmatoria sarà, al più, qualificabile come anticipatopagamento dell’intero, allorché il suo importo sia pari a quello dellaprestazione principale, mentre se la sua misura superi l’ammontare dellaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026prestazione principale l’invalidità della clausola derivata dalla perdita dellasua giustificazione comporterà che l’importo versato dovrà essererestituito alla controparte.

Tale meccanismo che, in ragione delcontenimento entro il tetto della prestazione principale e alla stregua dellasua operatività bidirezionale, esclude la possibilità di riduzione, preservaaltresì il pieno e libero esercizio della libertà di scelta delle opzionicontemplate dall’art. 1385, co. 3, c.c.In conclusione, la circostanza che la caparra confirmatoria siastrutturalmente confinata al di sotto del limite (anche se in un quantumnon particolarmente rilevante) rappresentato dalla misura dellaprestazione principale, con una convergente previsione che coinvolge, intermini strutturali e simmetrici, entrambe le parti, alla luce della realità del relativo patto, giustifica la scelta del legislatore di nonestendere la previsione sulla diminuzione anche alla caparra, esclude chel’impossibilità di riduzione possa incidere nella valutazione di legittimità diuna caparra ed esclude, altresì, che possa costituire una violazione delprecetto dell’art. 2 Cost. la previsione di una caparra prossima all’entitàdel prezzo convenuto purché ad esso inferiore.Esaminando il motivo di ricorso alla luce delle considerazioni cheprecedono si osserva che non sono più in discussione l’inadempimento diGD s.r.l., di gravità tale da giustificare, ex art. 1455 c.c., l’esercizio delrecesso ad opera della controparte, né la qualificazione come caparraconfirmatoria del versamento di € 400.000,00, effettuato dai promissariacquirenti a fronte di un prezzo previsto per la compravendita immobiliarepari ad € 415.000,00.La ricorrente lamenta infatti: la sproporzione della caparra, tale daapparire eccessivamente onerosa e riflettente un regolamento degliopposti interessi non equo e gravemente sbilanciato in danno di unaparte; il fatto che i promissari acquirenti abbiano goduto per annidell’immobile e, nonostante siano stati chiamati a rogitare, non abbianoNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026aderito alla richiesta richiedendo il versamento del doppio della caparrasenza proporzione con il valore dell’immobile rilasciato in evidentecontrasto con i parametri di buona fede; il fatto che non sia stataconsiderata sufficiente l’obiettiva sproporzione degli effetti della clausolaindividuando come elemento ulteriore, attraverso il richiamo alledisposizioni in materia di tutela del consumatore, che detta sproporzionedanneggi un soggetto debole .Nessuno dei rilievi della ricorrente è, però, in grado di superare quantosopra rilevato in ordine alla sostanza della caparra confirmatoria qualepatto bilaterale che giova o nuoce ad entrambe le parti nei medesimitermini, con esclusione di asimmetria funzionale perché il rischio che leparti si assumono reciprocamente sin dal momento della convenzione èequivalente ed è considerato tollerabile dall’ordinamento purché simantenga al di sotto del prezzo pattuito come prestazione principale.In concreto, infatti, entrambe le parti hanno subito, legittimamenteessendo la caparra inferiore al prezzo pattuito, il rischio di perdere l’importo ad essa corrispondente, che avrebbe potuto essere trattenuto daGD s.r.l. ove gravemente inadempienti fossero stati i promissari acquirentimentre avrebbe dovuto essere versato, assieme al pari importoconcretamente percepito, se inadempiente fosse stato, come in concreto èstato accertato nel giudizio, la promittente venditrice, cioè [OSCURATO:SOCIETA]. -questa, restituendo il doppio della caparra, ridarà ciò che avevaeffettivamente ricevuto e che avrebbe dovuto essere imputato al prezzoove il contratto definitivo fosse stato stipulato, più un pari importocostituente la preventiva forfetizzazione del danno -.I rilievi riguardanti un prospettato comportamento contrario a buonafede dei promissari acquirenti sono stati valutati dal Giudice di merito, cheha provveduto sulle ulteriori domande della società volte ad ottenere ilriconoscimento economico dell’utilizzo dell’immobile effettuato daiNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026controricorrenti e che non li ha ritenuti inadempienti agli obblighi assuntinegozialmente.L’irrilevanza della prospettata lesione del vincolo di solidarietà è statafatta derivare non dalla circostanza che la società ricorrente non siaqualificabile come consumatrice - con conseguente non applicabilità dellarelativa normativa di tutela -, ma, prima di tutto, dall’inesistenza deipresupposti per affermare la nullità della caparra confirmatoriaconcordata, essendo stata la stessa specificamente pattuita nell’ambitodell’autonomia negoziale, nel rispetto dei presupposti individuabili nell’art.1385 c.c. e consoni alla sua ratio, come sopra esplicitati e quindi conassunzione dello stesso rischio da parte di ognuno dei contraenti perl’ipotesi di inadempimento grave della controparte - con correlatoassorbimento (ovvero irrilevanza) dell’eventuale sproporzione tra l’importodella caparra e l’entità del danno prevedibile, accettata e incidente inegual misura su entrambi i contraenti non essendo possibile, al momentodella stipula, prevedere se e quale dei due si sarebbe rivelatoinadempiente -.2.

Con il secondo motivo di critica la società ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli art.1175, 1375, 1385, 1418 cod.civ., 2 Cost.: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che èstato oggetto di discussione tra le parti ex art.360 co. 1 n. 5 c.p.c. ed inparticolare omessa verifica in concreto delle qualità delle parti contraenti edelle circostanze del caso .[OSCURATO:SOCIETA]. che qualora si ritenga che, ai fini della declaratoria dinullità del patto di caparra, debba essere indagata la qualità deicontraenti, la questione sarebbe se una valutazione del genere possaessere effettuata esaminando solo la parte danneggiata e solo sulla basedella circostanza che si tratti di società nell’esercizio della sua attivitàimprenditoriale caratteristica o se, piuttosto, si debba tenere conto di tuttele circostanze del caso concreto.

Non si porrebbe, in concreto, loNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026 sbarramento della conformità delle pronunce in primo e in secondogrado, perché la questione di nullità della clausola relativa alla caparra èstata sollevata solo in appello.2.1.

Il motivo in esame è in parte inammissibile, in parte infondato.Si richiamano le considerazioni svolte sopra per ribadire che ai finidella verifica di nullità della caparra non è la qualità dei contraenti chedeve essere indagata ma l’entità dell’importo costituente la caparra inrelazione all’entità economica della prestazione principale pattuita, conesclusione della possibilità che vi sia sproporzione - in tesi rilevante ex art.2 Cost. - nell’ipotesi in cui, come nel caso di specie, la caparra siainferiore.La ricorrente individua inoltre come fatto omesso, discusso, dicarattere decisivo, la omessa verifica in concreto delle qualità delleparti contraenti e delle circostanze del caso , elencando nel corpo delmotivo alcune circostanze di fatto - l’età del legale rappresentante diRegina del [OSCURATO:SOCIETA]. (ora [OSCURATO:SOCIETA].), ingegnere e non avvocato; il fattoche la promittente venditrice non era assistita da un legale, a differenzadelle controparti; il fatto che il secondo preliminare fu modificato solo sulprezzo; il fatto che [OSCURATO:SOCIETA]. non avrebbe avuto la qualità di contraentedebole mentre l’avrebbero avuta le controparti, nonostante l’entità delversamento della caparra e le modalità della sua corresponsione fosserocontrastanti con una loro qualifica quali consumatori -, senza neancheindividuarne la decisività che avrebbe dovuto essere riferita ad ogni fattosingolarmente: quella che la ricorrente vuole in concreto evidenziare nonè, quindi, l’omessa considerazione - la sola rilevante ex art.360 co. 1 n .5c.p.c.- di un fatto storico discusso e decisivo - il fatto omesso deveconsistere in un fatto storico precisamente individuato: cfr., per tutte,Cass. a SU n.8053/2014, alla quale si sono adeguate tutte le pronuncesuccessive -, ma l’interpretazione e valutazione della rilevanza daNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026motivazione - dalla Corte di merito nel complesso degli elementi istruttoriacquisiti in senso diverso rispetto a quanto proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.3.

In conclusione, alla stregua delle argomentazioni complessivamentesvolte, il ricorso deve essere integralmente respinto.4.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e si liquidano come in dispositivo.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di unulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per laproposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. al pagamento delle spese processuali relative al presentegiudizio di legittimità a favore [OSCURATO:PERSONA], LeonardoRovani e [OSCURATO:PERSONA], liquidate in complessivi € 6.200,00 per compensi,oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in €200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 16 ottobre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] in viaGavinana n.1 -domicilio digitale alle PEC:[OSCURATO:EMAIL],[OSCURATO:EMAIL] efrancescopecora@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentatie difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -domicilio digitaleNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026alle PEC: [OSCURATO:EMAIL] ecarlasgarito@avvocatiagrigento.it--controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 3531/2023depositata il 15/12/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del16/10/2025 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA] dell'Erba, che ha concluso per il rigetto del ricorso.Udito per il ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], presente all’udienza.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualitàdi promissari acquirenti, avevano agito in giudizio convenendo davanti alTribunale di [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:SOCIETA]., promittente venditrice,chiedendo accertarsi la legittimità del recesso da loro esercitato dalcontratto preliminare di compravendita immobiliare intervenuto tra le partiper inadempimento della società convenuta, con condanna della stessaalla restituzione del doppio della caparra ricevuta.La società [OSCURATO:SOCIETA]. si era costituita opponendosi alledomande degli attori e svolgendo domande riconvenzionali, sulpresupposto che gravemente inadempienti fossero da considerare ipromissari acquirenti.Tra la società costruttrice promittente venditrice [OSCURATO:SOCIETA].- poi divenuta GD di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. - e Natalia IgorevnaMatveeva era stato concluso il 21.11.2014 un contratto preliminare dicompravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento inOspedaletti per il corrispettivo di € 400.000,00 oltre IVA; l’importocapitale era stato interamente versato e la promissaria acquirente erastata immessa nel possesso del bene fin dal 25.11.2014; era seguito, il3.4.2015, un altro contratto preliminare avente ad oggetto lo stessoNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026immobile, con il quale [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevanopromesso di acquistare la nuda proprietà e [OSCURATO:PERSONA] l’usufruttodell’immobile, per il corrispettivo di € 415.000,00 oltre IVA; nel secondocontratto le parti avevano concordato che l’importo di € 400.000,00, giàcorrisposto, si doveva considerare versato a titolo di caparraconfirmatoria, e avevano indicato, alla clausola 8, il termine per la stipuladel definitivo in trenta giorni dal passaggio in giudicato delle decisioni deiricorsi pendenti avanti alle [OSCURATO:PERSONA], e comunqueentro e non oltre il 2.4.2018; l’immobile avrebbe dovuto essere inoltreliberato dai vincoli ipotecari che lo gravavano entro il 31.12.2015; il30.3.2018 i promissari acquirenti avevano invitato [OSCURATO:SOCIETA]. a concludere ilcontratto definitivo con fissazione della data di comparizione avanti alnotaio per il giorno 12.4.2018, senza successo (la ricostruzione sinteticadei fatti che hanno portato all’instaurazione del giudizio è tratta dallasentenza della Corte d’Appello di Milano, oggetto di ricorso in questa sede,non essendovi contestazioni sul materiale articolarsi degli eventi secondol’iter descritto).L’adito Tribunale aveva dichiarato la propria incompetenza, dovendoritenersi competente il Tribunale di Monza, dinanzi al quale il giudizio erastato ritualmente riassunto e nel quale le parti avevano riproposto lerispettive pretese e difese.Il Tribunale di Monza aveva accolto, con la sentenza n. 164/2023, ledomande dei promissari acquirenti - di declaratoria di legittimità delrecesso e di condanna della società promittente venditrice alla restituzionedel doppio della caparra - e la domanda riconvenzionale di [OSCURATO:SOCIETA]., dicondanna delle controparti al pagamento delle spese condominialiordinarie maturate nel periodo di concreto utilizzo esclusivo dell’immobileda parte loro, dell’indennità di occupazione e delle spese di ripristino.Proposto appello da GD di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., già Regina delMare s.r.l., la Corte d’Appello di Milano aveva confermato – con laNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026sentenza n. 3531/2023 - la suddetta decisione di primo grado, ancheriguardo alla condanna alla restituzione del doppio dell’importo versato almomento della stipula del primo contratto preliminare, ritenendo chedetto importo dovesse essere effettivamente considerato quale caparraconfirmatoria.La Corte di merito aveva così motivato, per quanto qui ancorainteressa, la pronuncia del Tribunale brianzolo:- Nel caso di specie che le parti volessero attribuire valore dicaparra confirmatoria alla somma in precedenza versata emerge, oltre chedalle espressioni usate, anche dall’avere stabilito una ridotta variazione inaumento del corrispettivo totale (da € 400.000 a € 415.000), passaggioindispensabile per poter attribuire alla dazione natura di caparraconfirmatoria. Deve infatti ritenersi che il limite non valicabile dalle parti,allorché prevedano la consegna di una somma di danaro a titolo di caparraconfirmatoria è quello della corrispondenza con l’ammontare dellaprestazione dovuta dal contraente che versa la caparra. Nel caso dicoincidenza tra caparra e prezzo, la dazione perderebbe la funzione digaranzia dell’adempimento per divenire mero adempimento. Infine lacircostanza che il versamento anticipi l’imputazione non è incompatibilecon la natura reale del patto. Ammessa la possibilità che la consegna dellacaparra sia differita a un momento successivo alla conclusione delpreliminare, purché anteriore al termine di scadenza delle obbligazionipattuite con il preliminare (Cass. Sez. 2 -, Ordinanza n. 35068 del29/11/2022), non vi è ragione per escludere che le parti possanoconclusione del preliminare. Una volta escluso che le parti avessero intesoimputare la somma di € 400.000,00 esclusivamente ad acconto prezzo,occorre interrogarsi se vi sia spazio per accogliere l’invito rivoltodall’appellante a rilevare la nullità del contratto sulla scia delleNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026argomentazioni contenute nelle ordinanze n. 248/2013 e 77/2014 dellaCorte costituzionale ;- [OSCURATO:PERSONA], nel rigettare la questione di costituzionalità dell’art.1385 c.c. per la mancata previsione della possibilità di ridurre ad equità lacaparra confirmatoria, ha in obiter riconosciuto dei margini di intervento algiudice in caso di clausole contemplanti importi manifestamente eccessivi“in ragione della rilevabilità, ex officio, della nullità (totale o parziale) exarticolo 1418 cod. civ., della clausola stessa, per contrasto con il precettodell'articolo 2 Cost., (per il profilo dell'adempimento dei doveri inderogabilidi solidarietà) che entra direttamente nel contratto, in combinato contestocon il canone della buona fede, cui attribuisce vis normativa,«funzionalizzando così il rapporto obbligatorio alla tutela anchedell'interesse del partner negoziale nella misura in cui non collida conl'interesse proprio dell'obbligato”. Non risulta a questa Corte che di taleprincipio sia stata fatta concreta applicazione dalla giurisprudenza dimerito e di legittimità. La ragione è verosimilmente legata ai moltepliciaspetti di criticità che solleva. In primo luogo, come numerosi interpretihanno sottolineato, si dovrebbe ritenere l’efficacia precettiva diretta dellanorma costituzionale nella sfera dei rapporti privati. Il tema involge ingenerale il sindacato sull’equilibrio economico del contratto: l’art. 2 Cost.opererebbe con la funzione di integrare la clausola generale di buona fedein presenza di situazioni di forte squilibrio economico, a fronte delle qualisi imporrebbe il sacrificio del principio di autonomia negoziale. A riguardosi osserva che l’ordinamento prevede, accanto al rimedio contrattualedell’azione di rescissione per lesione di cui all’art. 1448 c.c., alcune ipotesidi nullità connesse alla peculiare situazione di debolezza di una partecontraente rispetto all’altra. È il caso ad esempio del contratto conclusodal consumatore (artt. 33 e 34 cod. cons.) e quello del contratto disubfornitura (art. 9 legge 1998 n. 192). Si tratta di ipotesi di nullitàspeciali, previste dalla legge e finalizzate a tutelare la parte, sia essaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026consumatore o professionista, in tutti quei rapporti negoziali nei quali ildisequilibrio economico è, per definizione, a carico solo della partecontrattualmente debole. Nella fattispecie in esame GD, operatoreprofessionale del mercato immobiliare, non ha certamente lecaratteristiche del contraente debole. In virtù dell’attività svolta era infattiperfettamente consapevole del significato e degli effetti del patto relativoalla caparra. A ciò si aggiunga che, stante il carattere bilaterale dellacaparra, lo squilibrio economico conseguente alla previsione di unacaparra di importo elevato si atteggia in eguale misura per entrambi icontraenti. Entrambe ne possono beneficiare in eguale misura, tant’è cheè la stessa appellante a proporre in via riconvenzionale domanda diaccertamento del legittimo diritto di GD a recedere dal contratto e atrattenere la caparra confirmatoria di € 400.000,00. Da questo punto divista il rischio di un abusivo utilizzo del patto di caparra da parte di uncontraente in danno dell’altro non pare ipotizzabile. Alla luce di taliconsiderazioni ritiene la Corte che la mera previsione di una caparra diimporto elevato, in assenza di ulteriori esigenze di tutela dei contraenti,non giustifichi un intervento giudiziale correttivo a discapitodell’autonomia privata .GD di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso per cassazioneaffidandolo a due motivi.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoresistito con controricorso.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato conclusioni scritte,chiedendo il rigetto del ricorso.Le parti costituite hanno depositato memorie illustrative dellerispettive difese.Alla pubblica udienza del 16.10.2025, dopo la relazione delConsigliere, il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba haNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026richiamato e illustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA]Pecora, presente per [OSCURATO:SOCIETA]., ha concluso per l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso proposto [OSCURATO:SOCIETA]. lamenta la Violazione e falsa applicazione degli art. 1175, 1375, 1385, 1418 cod.civ., 2 Cost. che comporta violazione di legge ex art. 360 c.1 n.3 c.p.c.:omesso accertamento della nullità parziale o totale del contrattopreliminare .Rileva la ricorrente che la questione giuridica del primo motivo puòessere riassunta come segue: se sia valido o meno un patto di caparradi importo pressoché pari al prezzo pattuito e ciò a prescindere dallaqualità dei contraenti .Si evidenzia al riguardo che la Corte di merito ha ritenuto irrilevante,sotto il profilo della proposta nullità ex art. 1418 c.c., la mera previsionedi una caparra di importo elevato, in assenza di ulteriori esigenze di tuteladei contraenti, perché essa non giustificherebbe un interventogiudiziale correttivo a discapito dell’autonomia privata ; in tal modo nonavrebbe adeguatamente considerato il rilievo dell’impossibilità di interventidi riduzione sulla caparra confirmatoria in analogia con il disposto dell’art.1384 c.c., con la conseguenza che l’unica tutela per la parte è quella delrilievo di nullità -sollevato dalla ricorrente solo in appello ma comunqueoperabile anche d’ufficio - quando, come nel caso di specie, l’entità dellacaparra sia praticamente corrispondente a quella del prezzo da pagare; intal caso essa presupporrebbe un regolamento degli opposti interessi nonequo e gravemente sbilanciato in danno di una parte in violazione dell’art.2 Cost. Ciò sarebbe del resto stato evidenziato dalla Corte costituzionaleche, pur dichiarando inammissibile la questione di illegittimitàcostituzionale dell’art. 1385 c.c. - proposta sul presuppostodell’impossibilità di interventi correttivi ad opera del Giudice -, hasottolineato la possibilità di utilizzo del rilievo di nullità nel caso in cui siaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026violato l’art. 2 Cost. sotto il profilo dell’adempimento dei doveriinderogabili di solidarietà, in combinato con il canone della buona fede,che farebbe assurgere il principio di proporzionalità tra le prestazioni …a norma imperativa, la cui violazione comporta la nullità del contrato, exart. 1418 c.c. .La sentenza d’appello afferma inoltre, non condivisibilmente secondola ricorrente, che l’intervento giudiziale correttivo richiederebbe laricorrenza di ulteriori esigenze di tutela dei contraenti e che nel caso dispecie dette ulteriori esigenze non ci sarebbero: in particolare, non cisarebbero secondo la Corte di merito specifiche esigenze di tutela per laposizione contrattale di [OSCURATO:SOCIETA]., che non sarebbe contraente debole inquanto operatore professionale del mercato immobiliare ma, cosìargomentando, la Corte di merito non considera che il dovere disolidarietà di cui all’art. 2 Cost. non grava solo sui contraenti forti; lasentenza impugnata non sarebbe condivisibile nemmeno perl’affermazione che, atteggiandosi lo squilibrio economico in egual misuraper entrambe le parti, non vi sarebbe il rischio di un abusivo utilizzo delpatto di caparra da parte di un contraente in danno dell’altro, perché ciònon renderebbe mai operativo il principio di contemperamento implicitonell’art. 2 Cost. qualora la parte danneggiata non si potesse individuare exante ma solo ex post nell’applicazione concreta della clausola; inoltre, lavalutazione della Corte d’Appello di Milano non terrebbe conto del criteriodella buona fede oggettiva, strumento che permetterebbe al Giudice dicontrollare lo statuto negoziale in funzione di garanzia del giusto equilibriodegli opposti interessi.1.1. Il motivo è infondato.Va rilevato che il fatto che la caparra confirmatoria non sia soggetta alpotere di riduzione ex art. 1384 c.c. non comporta che l’entità della suamisura - se contenuta nei limiti della prestazione garantita, nei termini diseguito precisati - possa implicare la nullità, totale o parziale, dellaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026clausola che la prevede - o addirittura del contratto che detta clausolacontiene, come pure proposto dalla ricorrente - per contrarietà al doveredi solidarietà ex art. 2 Cost. e al canone di buona fede oggettiva, in tesivalorizzati ex art. 1418 c.c. .La società ricorrente richiama le ordinanze della Corte costituzionale n.248/2013 e n. 77/2014 e, più specificamente, il riferimento incidentalecontenuto nelle motivazioni di entrambe alla possibilità di superarel’assenza di previsione della riducibilità della caparra confirmatoriae alla loro possibile rilevanza appunto ex art. 1418 c.c. .Si osserva, però, che dette ordinanze non implicano alcun vincolointerpretativo perché con esse è stata dichiarata la manifestainammissibilità della questione di incostituzionalità dell’art. 1385 c.c.,ancorata alla mancata previsione della possibilità di riduzione dellacaparra, e perché si limitano ad obiter dicta che non risolvono, népretendono di risolvere, le problematiche legate alla potenzialeeffetto limitativo dell’ambito dell’autonomia privata, senza la mediazionelegislativa per l’individuazione dei presupposti oggettivi e soggettiviindicatori dello squilibrio economico suscettibile di tutela (come accade,per esempio, nella previsione dell’art. 1448 c.c. e con la normativa ditutela disciplinata dal Codice del consumo).Il motivo per cui la giurisprudenza di questa Corte è costante nelsostenere che la riduzione della caparra non sia consentita risiede sia nelfatto che la norma di cui all’art. 1384 c.c., la quale prevede il potere delgiudice di ridurre equamente la penale, ha carattere eccezionale e non è,di conseguenza, applicabile analogicamente oltre l’ambito della clausolapenale, alla quale testualmente si riferisce (cfr. Cass. n. 17715/2020;Cass. n. 14776/2014; Cass. n. 15391/2000; Cass. n. 8995/1993; Cass. n.1143/1982; Cass. n. 4856/1977); sia nelle differenze strutturali eNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026funzionali intercorrenti tra i due istituti, perché la caparra, pur assolvendo,come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente ildanno da inadempimento, svolge l’ulteriore funzione di anticipato parzialepagamento per l’ipotesi di adempimento. In questa prospettiva, ladisposizione di cui all’art. 1384 c.c., che contempla l’attribuzione al giudicedel potere di incidere in un caso del tutto peculiare sulle pattuizioni privatee di modificare il relativo contenuto (così permettendo un interventoautoritativo nell’ambito dell’autonomia privata), è norma che fa eccezionealla regola generale di sistema desumibile dall’art. 1322 c.c., che impone ilrispetto dell’autonomia contrattuale dei privati, e non è di conseguenzapassibile di applicazione analogica a situazioni diverse da quella in essaspecificamente previste.L’impostazione che precede mantiene validità anche se si valorizza ilfatto che i due istituti condividono la medesima ratio rispetto alla funzionedi autotutela, che è l’unica a persistere – anche nel caso della caparra –nella sola fase attuativa del rapporto ove ricorra un difetto funzionalesopravvenuto, ossia se, nella fase dell’esecuzione, sopravvengal’inadempimento di una delle parti (sulla funzione di predeterminazioneforfetaria del danno da inadempimento patito anche per la caparraconfirmatoria, ove sia chiesto l’accertamento del suo diritto alla ritenzionealla stregua del legittimo esercizio del recesso ovvero la condanna alpagamento del suo doppio, cfr., tra le altre, Cass. n. 35068/2022; Cass.n. 10953/2012; Cass. n. 11356/2006); la richiamata funzione dipredeterminazione forfetaria del danno nella fase attuativa non puòelidere il rilievo delle altre finalità della caparra, da valutare conriferimento al momento della sua pattuizione e non fa venire meno la ratiodell’esclusione – del resto chiaramente voluta dal legislatore, che non l’haprevista nell’ambito dell’art. 1385 c.c., nonostante i due istituti dellaclausola penale e della caparra confirmatoria siano disciplinati nella stessaunità sistematica – del potere di riduzione anche in considerazione delleNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026caratteristiche specifiche del contenuto della pattuizione relativa allacaparra confirmatoria; queste caratteristiche sono significative pure perescludere che l’impossibilità della sua riduzione da parte del Giudicecomporti una diretta incidenza dell’entità della caparra da trattenere orestituire nel doppio, valutata in rapporto alla prestazione concordata,sulla validità della clausola stessa - o, addirittura, del contratto cui accede-, attraverso una verifica di eventuale sproporzione.Gli elementi costitutivi della caparra confirmatoria – con specificoriferimento all’ipotesi in cui essa abbia ad oggetto una somma di denaro ocomunque una quantità di altre cose fungibili omogenea rispetto allaprestazione principale del contratto cui accede – escludono, infatti, inradice che essa possa essere manifestamente eccessiva. In particolare, lacircostanza che in caso di adempimento, ai sensi dell’art. 1385 co. 1 c.c.,la caparra debba essere imputata alla prestazione dovuta (daintendere come prestazione principale dovuta) comporta necessariamenteche essa non possa eguagliare e, a fortiori, superare l’importo di taleprestazione principale: questo elemento qualifica la stessa struttura dellacaparra (e il meccanismo mediante il quale essa opera) che, quanto alcontratto preliminare di compravendita costituisce, per definizione, unafrazione e, quindi, una parte, del prezzo concordato.La giurisprudenza di questa Corte, nel valorizzare la dazione dellacaparra confirmatoria quale principio di pagamento, ne configuraontologicamente la natura quale anticipato parziale pagamento o conto prezzo (Cass. n. 23592/2025; Cass. n. 7935/1997; Cass. n.1101/1988; Cass. n. 727/1980). Questa limitazione quantitativa dellacaparra confirmatoria – che appunto non può uguagliare e, a fortiori,superare la prestazione cui è imputata in caso di adempimento – postulache la misura della caparra sia già calmierata ex lege entro la soglia delcorrispettivo dovuto quale prestazione principale, tanto da escluderneintrinsecamente la manifesta eccessività e la necessità di ricondurla adNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026equità, così da legittimare la previsione – a cura delle parti – della caparraconfirmatoria in relazione alla – e in vista della – sua intangibilità. Inquesta dimensione la libertà delle parti di attribuire un valoreconvenzionale ex ante al danno eventuale e comunque futuro (valore personalizzato e definito in relazione all’interesse delle parti allacorretta conclusione ed esecuzione dello specifico rapporto negoziato,vagliato in relazione alle loro condizioni personali ed economiche) non siscontra con la conseguente coercibilità in ogni caso, proprio per la suapredefinita limitazione entro lo sbarramento della prestazioneprincipale, tanto da assicurare un regolamento degli opposti interessitendenzialmente equo e bilanciato.Queste caratteristiche rendono diversa la caparra confirmatoriarispetto alla clausola penale, la cui misura è liberamente concordata dalleparti, senza alcun limite o tetto rappresentato dall’entità della prestazioneprincipale: ragione, questa, che appare dirimente ai fini di giustificare laprevisione normativa della sua possibile diminuzione equitativa da partedel Giudice e che non permette di valorizzare la mancanza di un’analogaprevisione per la caparra ai fini della valutazione di legittimità dellaclausola che la dispone o addirittura - come vorrebbe la ricorrente - delcontratto. La garanzia preventiva della limitazione quantitativa entro lasoglia del corrispettivo dovuto costituisce in sé un elemento costitutivoqualificante della caparra confirmatoria, rispetto al quale non è stataavvertita l’esigenza di prevedere un potere di riduzione ( ulteriore rispetto al limite ontologico prefissato per sua natura dalla norma), sulpresupposto che il contenimento entro la soglia indicata costituiscasufficiente garanzia per escludere che, in concreto, la misura della caparraconfirmatoria possa essere manifestamente eccessiva. E ciò anche se, apriori, la proporzione dell’entità della caparra rispetto al danno futuro dainadempimento non è prevedibile al momento della pattuizione (né ineccesso né in difetto).Numero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026A questa imprevedibilità a priori fa da contraltare il contenimento dellacaparra entro il tetto della misura della prestazione principale, in ragionedi un patto bilaterale che giova o nuoce ad entrambe le parti nei medesimitermini, in modo da prevenire qualsiasi asimmetria funzionale.Infatti, la caparra confirmatoria opera in senso bidirezionale, in basead un rischio che le parti si assumono reciprocamente sin dal momentodella convenzione: essa produce effetti pregiudizievoli nella stessa misura,qualsiasi sia successivamente la parte che si riveli inadempiente. Lanatura bidirezionale – o il funzionamento bilaterale – del meccanismo dicui all’art. 1385 co. 2 c.c. è idonea ad indurre le parti a commisurareadeguatamente la sua entità o comunque ad assumersi preventivamente ilrischio delle conseguenze omologhe dell’inadempimento, sempre entro lasoglia prefissata, rischio – come tale – limitato preventivamente e ritenutotollerabile dall’ordinamento (secondo Cass. n. 4856/1977, nel caso dellacaparra confirmatoria l’autocontrollo nel determinare l’ammontare deldatum è automatico, poiché la caparra opera nei confronti di entrambe leparti, imponendo, così, alle stesse una comune cautela).Mentre la caparra confirmatoria grava sia sul tradens sia sull’accipiens,la penale – per contro – è unilaterale, poiché è promessa da una parte infavore dell’altra e non reciprocamente (o almeno non reciprocamente invia fisiologica), il che rafforza l’esigenza di stabilirne la diminuzione ovesia manifestamente eccessiva, appunto allo scopo di evitare che essapossa diventare uno strumento di sopraffazione a carico della parteobbligata inadempiente, senza che la previsione delle parti sia ancorata adalcun tetto. D’altronde, la caparra confirmatoria – diversamente dallaclausola penale – si contraddistingue per la sua realità , ossia siperfeziona con la consegna -cioè con la dazione effettiva e non già con lapromessa - che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di unadeterminata quantità di altre cose fungibili per il caso d’inadempimentodelle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato - ancheNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026ove sia prevista la dazione differita essa deve compiersi primadell’attuazione del programma negoziale (cfr. Cass. n. 19425/2025; Cass.n. 3506/2022; Cass. n. 21506/2021; Cass. n. 4661/2018; Cass. n.24563/2013; Cass. n. 10056/2013; Cass. n. 17127/2011; Cass. n.5424/2002; Cass. n. 5644/1995; Cass. n. 3704/1988) -, il che costituisceun indice prognostico che induce gli interessati a prestare maggioreeffetti. Ciò si evince anche dalla constatazione che la sua operatività ècondizionata al fatto che la parte gravata si renda colpevole di uninadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. in relazioneall’interesse dell’altro contraente, le cui conseguenze risarcitorie sonoprevedibili per entrambe le parti - sulla necessità che il legittimo eserciziodel recesso ex art. 1385 c.c. sia supportato da un inadempimento gravedella controparte ex art. 1455 c.c., cfr., tra le altre, Cass. n. 21209/2019;Cass. n. 21206/2019; Cass. n. 409/2012; Cass. n. 398/1989; Cass. n.4451/1985; Cass. n. 4011/1984 -. La rivendicazione del diritto della partead incamerare - trattenendola o ottenendone il doppio, cioè il rimborso delversato oltre ad una somma ad esso pari - la caparra confirmatoria nellamisura previamente concordata e versata esige, dunque, che lacontroparte si sia resa colpevole di un grave inadempimento,tale da legittimare l’esercizio del diritto potestativo di recesso, a garanziadel quale la caparra è stata debitamente prevista.Da quanto esposto consegue che solo ove la clausola che contempla lacaparra confirmatoria preveda una quantificazione della somma dovuta incaso di inadempimento uguale o eccedente l’ammontare della prestazioneprincipale, essa sarà nulla per violazione della norma imperativa di cuiall’art. 1385 c.c. - nullità virtuale ex art. 1418, primo comma, c.c.-,finendo per essere snaturata la sua stessa identità di caparra - e, perciò,la sua funzione -, la quale – secondo gli elementi strutturali intrinseci cheNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026la connotano – consiste in una frazione della prestazione principale -sempre che vi sia omogeneità tra caparra e prestazione dovuta-.In definitiva, la previsione secondo cui la caparra, in caso diadempimento, deve essere imputata al pagamento dellaprestazione dovuta lascia intendere che sia elemento qualificante einderogabile dell’istituto il suo contenimento sotto la soglia dellaprestazione principale, con la conseguenza che la previsione di unacaparra di importo pari o superiore all’ammontare della prestazioneprincipale - solitamente il prezzo - lede lo schema entro cui la figura sidelinea, per perseguire scopi che non sono ad essa propri. D’altronde,l’affidamento nell’attuazione del rapporto – che si realizza nella somma didenaro ricevuta all’atto del preliminare da parte del promissario cheriponga fiducia nell’attuazione dello scambio – in tanto può giustificareragionevolmente nell’accipiens il diritto a disporre di quanto ricevuto, inquanto il relativo importo, per un verso, non sfori la misura delcorrispettivo e, per altro verso, postuli il successivo versamento del saldoa cura del tradens -inadempimento in conseguenza del quale l’accipienspotrà definitivamente trattenere la somma già versata, esercitando ildiritto di recesso dal contratto–. Ove l’entità della caparra sia uguale osuperiore alla prestazione pattuita verrebbe in sostanza incisa la causaconcreta della previsione della caparra confirmatoria, con lesione degliinteressi di rilevanza generale che, attraverso la disposizione, il legislatoreha inteso salvaguardare. In altri termini la norma che impone, anche aprescindere dalla pattuizione delle parti, che l’oggetto della caparraconfirmatoria abbia determinate caratteristiche –e segnatamente consistain una frazione o in una parte della prestazione principale– è una norma divalidità - Cass. n. 26487/2024; Cass. n. 25222/2010 -: la somma versataa titolo di caparra confirmatoria sarà, al più, qualificabile come anticipatopagamento dell’intero, allorché il suo importo sia pari a quello dellaprestazione principale, mentre se la sua misura superi l’ammontare dellaNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026prestazione principale l’invalidità della clausola derivata dalla perdita dellasua giustificazione comporterà che l’importo versato dovrà essererestituito alla controparte. Tale meccanismo che, in ragione delcontenimento entro il tetto della prestazione principale e alla stregua dellasua operatività bidirezionale, esclude la possibilità di riduzione, preservaaltresì il pieno e libero esercizio della libertà di scelta delle opzionicontemplate dall’art. 1385, co. 3, c.c.In conclusione, la circostanza che la caparra confirmatoria siastrutturalmente confinata al di sotto del limite (anche se in un quantumnon particolarmente rilevante) rappresentato dalla misura dellaprestazione principale, con una convergente previsione che coinvolge, intermini strutturali e simmetrici, entrambe le parti, alla luce della realità del relativo patto, giustifica la scelta del legislatore di nonestendere la previsione sulla diminuzione anche alla caparra, esclude chel’impossibilità di riduzione possa incidere nella valutazione di legittimità diuna caparra ed esclude, altresì, che possa costituire una violazione delprecetto dell’art. 2 Cost. la previsione di una caparra prossima all’entitàdel prezzo convenuto purché ad esso inferiore.Esaminando il motivo di ricorso alla luce delle considerazioni cheprecedono si osserva che non sono più in discussione l’inadempimento diGD s.r.l., di gravità tale da giustificare, ex art. 1455 c.c., l’esercizio delrecesso ad opera della controparte, né la qualificazione come caparraconfirmatoria del versamento di € 400.000,00, effettuato dai promissariacquirenti a fronte di un prezzo previsto per la compravendita immobiliarepari ad € 415.000,00.La ricorrente lamenta infatti: la sproporzione della caparra, tale daapparire eccessivamente onerosa e riflettente un regolamento degliopposti interessi non equo e gravemente sbilanciato in danno di unaparte; il fatto che i promissari acquirenti abbiano goduto per annidell’immobile e, nonostante siano stati chiamati a rogitare, non abbianoNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026aderito alla richiesta richiedendo il versamento del doppio della caparrasenza proporzione con il valore dell’immobile rilasciato in evidentecontrasto con i parametri di buona fede; il fatto che non sia stataconsiderata sufficiente l’obiettiva sproporzione degli effetti della clausolaindividuando come elemento ulteriore, attraverso il richiamo alledisposizioni in materia di tutela del consumatore, che detta sproporzionedanneggi un soggetto debole .Nessuno dei rilievi della ricorrente è, però, in grado di superare quantosopra rilevato in ordine alla sostanza della caparra confirmatoria qualepatto bilaterale che giova o nuoce ad entrambe le parti nei medesimitermini, con esclusione di asimmetria funzionale perché il rischio che leparti si assumono reciprocamente sin dal momento della convenzione èequivalente ed è considerato tollerabile dall’ordinamento purché simantenga al di sotto del prezzo pattuito come prestazione principale.In concreto, infatti, entrambe le parti hanno subito, legittimamenteessendo la caparra inferiore al prezzo pattuito, il rischio di perdere l’importo ad essa corrispondente, che avrebbe potuto essere trattenuto daGD s.r.l. ove gravemente inadempienti fossero stati i promissari acquirentimentre avrebbe dovuto essere versato, assieme al pari importoconcretamente percepito, se inadempiente fosse stato, come in concreto èstato accertato nel giudizio, la promittente venditrice, cioè [OSCURATO:SOCIETA]. -questa, restituendo il doppio della caparra, ridarà ciò che avevaeffettivamente ricevuto e che avrebbe dovuto essere imputato al prezzoove il contratto definitivo fosse stato stipulato, più un pari importocostituente la preventiva forfetizzazione del danno -.I rilievi riguardanti un prospettato comportamento contrario a buonafede dei promissari acquirenti sono stati valutati dal Giudice di merito, cheha provveduto sulle ulteriori domande della società volte ad ottenere ilriconoscimento economico dell’utilizzo dell’immobile effettuato daiNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026controricorrenti e che non li ha ritenuti inadempienti agli obblighi assuntinegozialmente.L’irrilevanza della prospettata lesione del vincolo di solidarietà è statafatta derivare non dalla circostanza che la società ricorrente non siaqualificabile come consumatrice - con conseguente non applicabilità dellarelativa normativa di tutela -, ma, prima di tutto, dall’inesistenza deipresupposti per affermare la nullità della caparra confirmatoriaconcordata, essendo stata la stessa specificamente pattuita nell’ambitodell’autonomia negoziale, nel rispetto dei presupposti individuabili nell’art.1385 c.c. e consoni alla sua ratio, come sopra esplicitati e quindi conassunzione dello stesso rischio da parte di ognuno dei contraenti perl’ipotesi di inadempimento grave della controparte - con correlatoassorbimento (ovvero irrilevanza) dell’eventuale sproporzione tra l’importodella caparra e l’entità del danno prevedibile, accettata e incidente inegual misura su entrambi i contraenti non essendo possibile, al momentodella stipula, prevedere se e quale dei due si sarebbe rivelatoinadempiente -.2. Con il secondo motivo di critica la società ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli art.1175, 1375, 1385, 1418 cod.civ., 2 Cost.: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che èstato oggetto di discussione tra le parti ex art.360 co. 1 n. 5 c.p.c. ed inparticolare omessa verifica in concreto delle qualità delle parti contraenti edelle circostanze del caso .[OSCURATO:SOCIETA]. che qualora si ritenga che, ai fini della declaratoria dinullità del patto di caparra, debba essere indagata la qualità deicontraenti, la questione sarebbe se una valutazione del genere possaessere effettuata esaminando solo la parte danneggiata e solo sulla basedella circostanza che si tratti di società nell’esercizio della sua attivitàimprenditoriale caratteristica o se, piuttosto, si debba tenere conto di tuttele circostanze del caso concreto. Non si porrebbe, in concreto, loNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026 sbarramento della conformità delle pronunce in primo e in secondogrado, perché la questione di nullità della clausola relativa alla caparra èstata sollevata solo in appello.2.1. Il motivo in esame è in parte inammissibile, in parte infondato.Si richiamano le considerazioni svolte sopra per ribadire che ai finidella verifica di nullità della caparra non è la qualità dei contraenti chedeve essere indagata ma l’entità dell’importo costituente la caparra inrelazione all’entità economica della prestazione principale pattuita, conesclusione della possibilità che vi sia sproporzione - in tesi rilevante ex art.2 Cost. - nell’ipotesi in cui, come nel caso di specie, la caparra siainferiore.La ricorrente individua inoltre come fatto omesso, discusso, dicarattere decisivo, la omessa verifica in concreto delle qualità delleparti contraenti e delle circostanze del caso , elencando nel corpo delmotivo alcune circostanze di fatto - l’età del legale rappresentante diRegina del [OSCURATO:SOCIETA]. (ora [OSCURATO:SOCIETA].), ingegnere e non avvocato; il fattoche la promittente venditrice non era assistita da un legale, a differenzadelle controparti; il fatto che il secondo preliminare fu modificato solo sulprezzo; il fatto che [OSCURATO:SOCIETA]. non avrebbe avuto la qualità di contraentedebole mentre l’avrebbero avuta le controparti, nonostante l’entità delversamento della caparra e le modalità della sua corresponsione fosserocontrastanti con una loro qualifica quali consumatori -, senza neancheindividuarne la decisività che avrebbe dovuto essere riferita ad ogni fattosingolarmente: quella che la ricorrente vuole in concreto evidenziare nonè, quindi, l’omessa considerazione - la sola rilevante ex art.360 co. 1 n .5c.p.c.- di un fatto storico discusso e decisivo - il fatto omesso deveconsistere in un fatto storico precisamente individuato: cfr., per tutte,Cass. a SU n.8053/2014, alla quale si sono adeguate tutte le pronuncesuccessive -, ma l’interpretazione e valutazione della rilevanza daNumero registro generale 3390/2024Numero sezionale 2466/2025Numero di raccolta generale 8217/2026Data pubblicazione 02/04/2026motivazione - dalla Corte di merito nel complesso degli elementi istruttoriacquisiti in senso diverso rispetto a quanto proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.3. In conclusione, alla stregua delle argomentazioni complessivamentesvolte, il ricorso deve essere integralmente respinto.4. Le spese del presente giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e si liquidano come in dispositivo.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di unulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per laproposizione dell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. al pagamento delle spese processuali relative al presentegiudizio di legittimità a favore [OSCURATO:PERSONA], LeonardoRovani e [OSCURATO:PERSONA], liquidate in complessivi € 6.200,00 per compensi,oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in €200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 16 ottobre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]