Cassazione n. 09379/2025

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12365 – 2020R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e dife sa ope legis dal l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO -ricorrente- contro [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da gli Avv ocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale in calce al controricorso -controricorrente– avverso la sentenza n. 4621/2019 della [OSCURATO:PERSONA] della LOMBARDIA,depositata il 20/11/2019 ; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA] DELL'[OSCURATO:PERSONA] Agenzia delle entrate propone ricorso, affidato a tre motiv i , per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del la Lombardia aveva respinto l’appello erariale avverso la sentenza n. 176/2018 emessa dalla Commissione t ributaria provinciale di Lecco, in accoglimentodel ricorso propostoda [OSCURATO:SOCIETA]. avverso avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato larendita catastale, proposta con denuncia DOCFA, relativa a nove unità immobiliari della contribuente, ricavate dalla suddivisione e ristrutturazione di un unico immobile, sito nel Comune di [OSCURATO:SOCIETA]. resiste con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1.1. Con il primo motivo laricorrente denuncia, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 40 del Decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che le porzioni immobiliari,originate dalla suddivisione e ristrutturazione di un immobile già classificato in categoria A/8, dovessero definirsi come cespiti indipendenti. 1.2.Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 36 d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546per avere la Commissione tributaria regionale omesso di valutare le caratteristiche delle singole unità immobiliari, pur avendo ritenuto che non costituissero un unico compendio accatastabile in A/8. 2.1. Il primo ed il terzo motivo vanno esaminati congiuntamente, in quanto strettamente connessi.2.2.Va premesso, per una più chiara comprensione della controversia in esame, che il Quadro generale delle Categorie stabilito con regolamento dalla Direzione Generale del Catasto e dei [OSCURATO:PERSONA] ai fini della qualificazione delle unità immobiliari urbane in esecuzione del R.D.L. 13 aprile 1939 («Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano») convertito nella L. 11 agosto 1939 n. 1249,divide tutti gli edifici in cinque gruppi. 2.3. Il gruppo «A»è ripartito nelle seguenti categorie:A-1 - Abitazione di tipo signorile; A - 2 - Abitazioni di tipo civile; A - 3 - Abitazioni di tipo economico; A - 4 - Abitazioni di tipo popolare; A - 5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare; A - 6 - Abitazioni di tipo rurale: A - 7 - Abitazioni in villini; A-8- Abitazioni in villa; A - 9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici;A-10 - U ffici e studi privati; A - 11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. 2.4. Il secondo gruppo (B) comprende collegi, caserme, case di cura, prigioni, uffici pubblici, biblioteche, accademie, gallerie, musei che non abbiano sede in edifici della categoria A-9, cappelle e magazzini sotterranei. 2.5. Il terzo gruppo (C) comprende negozi, botteghe, magazzini, laboratori, stabilimenti balneari e sportivi etc. 2.6. Il quarto gruppo (D) comprende immobili c.d. «a destinazione speciale»(opifici, alberghi e pensioni, teatri etc). 2.7. Il quinto gruppo (E) comprende immobili c.d. «a destinazione particolare»(stazioni di servizio, fortificazioni, fari, chiese, cimiteri etc.). 2.8. Ciò posto va anche premesso che la legittimità del surriportato Quadro Generale delle Categorie costituisce tutt'ora la base portante per la determinazione dei redditi immobiliari urbani. 2.9. Se è vero, dunque, che, a norma dell'art. 3 del R.D.L. 652 del 1939, l'accertamento generale degli immobili urbani deve essere fatto per «unità immobiliare», che si considera tale, in base al successivo art. 5, «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio», e che ai sensi dell’art. 8, comma primo, del R.D.L. 652 del 1939,e degli art. 6, comma 1 e 61, comma 2, d.P.R. n. 1142/1949,la categoria e la classe catastali debbono essere attribuite in ragione delle caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari, avendo così riguardo l’accatastamento alla situazione reale o di fatto, ben può, quindi, anche un singolo immobile scindersi, agli effetti catastali, in tante unità immobiliari distinte quando sono ciascuna idonea a produrre un reddito suo proprio. 2.10. In ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia catastale di un edificio non determina, dunque, automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che ne faccia parte, occorrendo tener conto de lle relative condizioni concrete e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (in termini cfr. Cass. nn. 25805del 2022, 14867 del 2013, 10013 del 2003). 2.11. Nel caso in esame, la Commissione tributaria regionale ha rilevato che ciascuna delle nove unità immobiliari — derivanti dal frazionamento di unità immobiliare accatastata come A/8— , di dimensioni inferiori a 209 mq, senza finiture «di livello superiore all’ordinario», non potevano ritenersi unità autonome, costituendo, «di fatto, appartamenti condominiali», escludendo pertanto dal punto di vista catastale la sussistenza di «un unico compendio», e confermando l’accatastamento, proposto dalla contribuente, nella categoria A/2, classe 4. 2.12. Le affermazioni dei Giudici di appello sonoconseguentemente conformi ai principi di diritto dianzi illustrati. 3.1.Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 6 del Decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre1949, n. 1142, come applicato sulla base dei criteri individuati dalla Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 della Direzione Generale del catasto e dei SS.TT.EE., e dell’art. 2697 c.c. per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che l’immobile della contribuente fosse privo di finiture «di livello superiore all’ordinario», pur trovandosi in un’area di pregio da un punto di vista paesaggistico, facilmente raggiungibile, con un’ottima collocazione nel territorio, dotato di darsena, piscina riscaldata, parco di grandi dimensioni, ed infissi e impianti di pregio. 3.2. Il secondo motivo è inammissibile in quanto trattasi di censure esclusivamente in fatto circa la presenza di caratteristiche di pregio degli immobili, come dianzi riportate, pur vertendosi in ipotesi di doppia conforme ex art. 348-ter, quinto comma, c.p.c., rispetto alla quale la ricorrente non ha indicato profili di divergenza tra le ragioni di fatto a base della decisione di primo grado e quelle a base del rigetto dell'appello, com'era invece necessario per dar ingresso alla censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. nn. 26774del 2016, 5528 del 2014) . 4. Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto. 5. Poiché l'orientamento giurisprudenziale di questa Corte, in base al quale si è decisa la causa, si è consolidato successivamente alla proposizione del ricorso per cassazione, si ritiene opportuno compensare tra le parti le spese processuali. P.Q.M La Corte rigettail ricorso; compensa tra le parti le spese processuali . Così deciso in Roma, nella