Cassazione n. 23386/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.27288/2018 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 110, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] G. PISANELLI, 4, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende -controricorrente- nonchè [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 2, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 1016/2018 depositata il14/02/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/05/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il giudizio trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Tivoli da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] con la quale chiese dichiararsi la legittimità del recesso dal contratto preliminare stipulato tra le parti in data 2.7.2008, avente ad oggetto un locale commerciale da destinare a farmacia oltre al pagamento del doppio della caparra, pari ad € 300.000,00. L’attrice espose che il contratto, con il quale si era obbligata ad acquistare detto locale con destinazione d’uso commerciale, rientrante nella categoria C1 era risultato privo del certificato di abitabilità; per tale ragione, in data 19.3.2009 aveva sollecitato il promittente venditore ad attivarsi per il rilascio del certificato ma, in assenza di alcuna risposta, in data 12.10.2009 aveva esercitato il diritto di recesso. Nel corso del giudizio di primo grado intervenne ex art.105 c.p.c., la [OSCURATO:PERSONA] sas per aderire alla domanda dell’attrice. Il Tribunale di Tivoli accolse la domanda. La Corte d’appello di Roma, con sentenza del 14.2.2018, confermò la sentenza di primo grado. La Corte di merito escluse che il contratto fosse stato concluso da [OSCURATO:PERSONA] in nome e per conto del marito [OSCURATO:PERSONA] in quanto non risultava la spendita del nome del coniuge; conseguentemente, rigettò l’istanza di integrazione del contraddittorio degli eredi di [OSCURATO:PERSONA], deceduto nelle more del giudizio d’appello. La Corte ritenne legittimo il recesso esercitato dalla promissaria acquirente in quanto l’immobile, destinato ad attività commerciale, era privo del certificato di abitabilità ed il promittente venditore non si era attivato per ottenerne il rilascio in tempi ragionevoli sicchè era venuto meno l’interesse dell’attrice all’acquisto dopo oltre un anno dalla conclusione del contratto preliminare. Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA] sulla base di tre motivi. Hanno resistito con distinti controricorsi [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, con riferimento ad un assegno dell’importo di € 50.000,00 emesso da [OSCURATO:PERSONA] in favore del promittente venditore, dal quale si evincerebbe che [OSCURATO:PERSONA] agiva in nome e per conto del marito [OSCURATO:PERSONA] e che non tutti gli assegni versati a titolo di caparra erano stati dalla stessa sottoscritti, come erroneamente affermato in sentenza. Altri documenti di cui la Corte d’appello avrebbe omesso l’esame riguarderebbero l’atto con cui la Gheorghe informava l’agenzia immobiliare della morte del Sanasi, l’atto con cui chiedeva la posticipazione del rogito in seguito al decesso dello stesso e quello in cui si qualificava sua erede. Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 116 c.p.c. e 102 c.p.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.4 c.p.c. perché la Corte d’appello avrebbe dovuto integrare il contraddittorio nei confronti degli eredi di [OSCURATO:PERSONA], in qualità di parte del contratto preliminare e per avere errato nella valutazione del materiale probatorio- segnatamente le comunicazione tra avvocati, l’intestazione delle e- mail e le dichiarazioni della Gheorghe contenute nel contratto in cui la predetta faceva riferimento ad una “delega “ricevuta dal Sanasi”, oltre all’assegno emesso dal Sanasi, a titolo di pagamento di parte della caparra confirmatoria . I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono in parte inammissibili ed in parte infondati. Il primo motivo è inammissibile perché, in presenza di una cosiddetta doppia conforme, ex art.348 ter , comma V c.p.c., non è consentito dedurre il vizio di cui all’art.360, comma 1, n.5 c.p.c. Inoltre, è dedotto per la prima volta in cassazione un fatto nuovo, non essendo mai stato contestato nei gradi di merito che la caparra confirmatoria fosse stata parzialmente corrisposta dal Sanasi , circostanza, che, in assenza di altri elementi non è comunque idonea a provare che la Gheorghe agisse in nome e per conto del marito. Come correttamente affermato dalla Corte di merito, trattandosi di contratto per cui è prescritta la forma scritta ad substantiam, la spendita del nome del rappresentato doveva essere espressa, e non tacita, né basata su elementi presuntivi (Cass. Civ., Sez. I, 7.7.2021, n. 19306; Cass. 3364/2010). Nell’ambito dell’apprezzamento del materiale istruttorio, la Corte d’appello, con puntuale motivazione, ha ritenuto che non fosse sufficiente che nell’epigrafe del contratto [OSCURATO:PERSONA] si definisse “delegata” da [OSCURATO:PERSONA], trattandosi di formulazione ambigua che non richiamava la spendita del nome del rappresentato. Anche la procura del Sanasi in favore della Gheorghe, prodotta dal Giacomazzi non solo non era menzionata nel contratto ma era risultata apocrifa, presentava una data posteriore alla stipula del preliminare ed era assolutamente generica in quanto non riportava alcun riferimento al contratto oggetto di causa. Anche la documentazione successiva intercorsa tra le parti, secondo l’apprezzamento della Corte di merito, non conteneva espressi riferimenti al Sanasi quale parte del preliminare di vendita. Il ricorso, sotto le vesti del vizio di violazione di legge, contesta la valutazione delle prove sulle quali la Corte d’appello ha basato il suo convincimento, sollecitando questa Corte ad un nuovo esame. La violazione dell'art.116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il su o "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellatoart.360, comma 1, n.5 c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cassazione civile sez. un., 30/09/2020, n.20867). Discende dall’assenza della qualifica di parte di [OSCURATO:PERSONA] che la Corte distrettuale non aveva l’obbligo di integrare il contraddittorio nei confronti degli eredi. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 c.c., 1455 e 1353 c.c. , in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c.: il ricorrente sostiene che l’assenza del certificato di abitabilità non integri l’aliud pro alio se sussistano le condizioni per ottenerlo sicchè avrebbe errato la Corte di merito a non considerare che il certificato di agibilità era stato ottenuto dal promittente venditore e che il ritardo era imputabile al Comune di Guidonia. La Corte avrebbe equiparato la mera mancanza temporanea del certificato con l’impossibilità di ottenerlo. Inoltre, la Corte di merito non avrebbe considerato che il certificato di agibilità era esistente già prima della sottoscrizione del contratto definitivo anche se per l’esercizio dell’attività di palestra e che tale destinazione non sarebbe incompatibile con l’utilizzo dell’immobile da parte della promissaria acquirente in quanto i requisiti richiesti per l’attività di palestra sarebbero più stringenti rispetto a quelli previsti per l’attività di farmacia. A ciò si aggiunga che il preliminare non conteneva alcun riferimento sulla destinazione dell’immobile e non rileverebbe la circostanza che nel preliminare fosse indicato l’immobile come appartenente alla classe C1 mentre l’immobile aveva la classe C3, trattandosi di classi omologhe. Il ricorrente evidenzia, in ogni caso, che l’immobile era stato trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e quindi con la dichiarazione di agibilità esistente; il ricorrente, solo per spirito collaborativo, si sarebbe attivato per ottenere un nuovo certificato di abitabilità, senza però esserne obbligato. Il motivo è infondato. Risulta dall’impugnata sentenza che il promittente venditore si era obbligato a traferire un bene accatastato nella categoria C1, ossia un locale idoneo ad essere adibito ad attività commerciale mentre l’immobile aveva la destinazione d’uso di palestra, diversa da quella promessa, a nulla rilevando l’assenza del riferimento all’esercizio del locale a farmacia, essendo sufficiente la destinazione ad uso commerciale che l’immobile non possedeva al momento della conclusione del preliminare. Tanto premesso, era onere del promittente venditore ottenere il cambio di destinazione affinchè il locale potesse essere utilizzato per lo svolgimento dell’attività commerciale. La Corte d’appello non dimostra di ignorare la costante giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, nella vendita di immobili, pur costituendo il certificato di abitabilitàun requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il successivo rilascio. In tali casi, non è configurabile l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" ( Cass.13.8.2020, n.17123; Cass. Civ., Sez. II, 18.9.2019, n.23265; Cass. Civ., Sez. II, 18.3.2010, n. 6548). Nel caso di specie, però, l’inadempimento è stato fondato sulla tardività del rilascio e sull’inerzia prolungata del promittente venditore, il quale, sollecitato dalla Gheorghe, aveva omesso di fornire ragguagli e, solo dopo l’esercizio del recesso, si era attivato per ottenere il certificato di abitabilità. In tema di ritardo nell’adempimento del contratto, è consolidato l’orientamento secondo cui l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità delcontratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se ilritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza; il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura delcontratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione delcontratto ed al persistente interesse dell'altrocontraente alla prestazione dopo un certo tempo ( Cass. Civ., Sez. II, 4.3.2016, n.4314; Cass. Civ., Sez. II, 29.3.1995, n.3688). Nel caso di specie, la Corte d’appello ha valutato il profilo della tardività dell’adempimento, ritenendo che il lasso temporale intercorso dopo la conclusione del contratto senza che il promittente venditore si fosse attivato per ottenere il certificato, pari ad oltre un anno, era tale da far venir meno l’interesse alla prestazione, come desumibile dalla corrispondenza tra le parti (pag.7-8 della sentenza impugnata). Infatti, concluso il contratto in data 2.7.2008 privo del certificato per uso commerciale, con raccomandata del 19.3.2009, la Gheorghe comunicò a [OSCURATO:PERSONA] l’impossibilità di addivenire alla stipula del definitivo, cui seguì la rassicurazione di essersi attivato per l’ottenimento del certificato. Dopo altri sei mesi la Gheorghe esercitò il recesso, attesa la prolungata inerzia del promittente venditore ed il sopravvenuto disinteresse alla prestazione tardiva, consid erata la rilevanza dell’operazione per fini commerciali. Ne conseguiva, secondo l’apprezzamento della Corte di merito, la sussistenza della non scarsa importanza dell’inadempimento nell’economia del rapporto che aveva comportato uno squilibrio sensibile nel sinallagma contrattuale tale da rendere legittimo l’esercizio del diritto di recesso. Il ricorso va, pertanto, rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo. Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di ciascun controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 7800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.