Cassazione n. 31059/2023

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 30594/2018 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] (cf. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al ricorso, dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] (C.F. MNSDRD 66M09A271Z) del foro di Pesaro ed elettivamente domiciliata in Roma, Largo G. [OSCURATO:PERSONA] n. 33presso lo studio dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA]; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA]: Vendita-Domanda per l’adempimento di preliminare di compravendita [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa in appello dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio in Roma, via della Balduina n. 187; -intimata- avverso la sentenza della Corte di a ppello di Roma n. 5789/2017 pubblicata il 15 settembre 2017 e non notificata. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12 maggio 2023dal [OSCURATO:PERSONA]. Osserva in fatto e in diritto Ritenuto che: - c on atto di citazione notificato il 30 settembre 1996, [OSCURATO:PERSONA] evocava, dinanzi al Tribunale Roma, [OSCURATO:PERSONA], esponendo che con scrittura privata del 15.03.1996 la convenuta le aveva promesso di vendere il terreno, di cui si era resa aggiudicataria in sede di asta fallimentare, sito in Roma, tenuta [OSCURATO:PERSONA] o Mandriola, dalla superficie di mg. 3.250, riportato nel nuovo catasto terreni del Comune di Roma sezione C, partita 30344, foglio 1163, particella 53 di are 31,50, e particella 59 di are 1,00, con sovrastanti capannoni, al prezzo di £ 220.000.000 corrisposto dall'attrice al momento della sottoscrizione della scrittura; quindi, chiedeva che venisse trasferita in suo favore, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la proprietà del terr eno di cui alla scrittura del 15.03.1996, con condanna della convenuta al risarcimento del danno provocato dal suo comportamento inadempiente; -instaurato il contraddittorio, nella resistenza della convenuta, che concludeva per il rigetto della domanda, e a cui veniva riunito il giudizio R.G. n. 63159/1999 instaurato da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti dei coniugi Scilipoti-Giambò e della Filannino, il giudice adito, c on sentenza non definitiva n. 5561/2003, depositata il 18.02.2003, pronunciava sulle domande reciprocamente proposte dalle parti e quanto al rapporto tra la Scilipoti e la Filannino, disponeva la prosecuzione del giudizio ritenendo che il trasferimento per potersi perfezionare necessitava di ulteriore istruttoria, per cui disponeva con separata ordinanza la prosecuzione del giudizio al fine di accertare la condizione giuridico - amministrativa, sotto il profilo della nor mativa urbanistica, quanto alle costruzioni insistenti sull'appezzamento di terreno del quale l’attrice chiedeva il trasferimento, riservando alla sentenza definitiva il regolamento delle spese di lite tra le dette parti. Disposta c.t.u., con sentenza definitiva n. 20451 del 2008 del 20 ottobre 2008, rigettava le domande attoree per essere gli immobili promessi in vendita dalla convenuta intestati per la quota del 50% a Caterina e [OSCURATO:PERSONA], per cui nonostante il decreto del curatore del fallimento del 24.11.1998 avesse autorizzato l’acquisto di detta quota senza alcun esborso, l’atto non era stato ancora formalizzato, pertanto difettava il requisito per la pronuncia di esecuzione in forma specifica del contratto non concluso e dichiarava interamente compensate trale parti le spese di lite; -sul gravame interposto dalla Filannino, la Corte di appello di Roma, con sentenza n. 5789/2017, pubblicata il 15 settembre 2017, in parzi a le accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata , condanna va [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione del prezzo ricevutodalla Filannino per la complessiva somma di euro 113.620.52 , compensate le spesedi lite nella misura di 1/3 e poste per la quota dei 2/3 a carico della appellata. Asostegno della decisione la corte di appello nel confermare il rigetto del la domanda ex art. 2932 c.c. , rilevava che la sentenza non definitiva n. 5561/2003, in ordine alla sussistenza dell’obbligo da parte della Scilipoti di concludere il contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile di cui al preliminare del 15 marzo 1996, aveva ad oggetto esclusivamente l’accertamento dell’autenticità della sottoscrizione apposta in calce al preliminare, disconosciuta dalla Scilipoti, per cui non poteva ritenersi formato alcun giudicato sulla questione relativa al trasferimento ex art. 2932 c.c. Del resto intestatarie dei beni per il 50% risultavano essere le Rapagnani, le quali avevano trasferito alla Scilipoti, solo con atto del notaio [OSCURATO:PERSONA] di Roma del 14 gennaio 1999, la loro quota di proprietà, nelle more trasferita d alla Scilipoti la sua originaria quota di proprietà a [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con atto del medesimo notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], per cui risultando il bene in questione appartenente per la metà a soggetti estranei al preliminare, non poteva essere pronunciata sentenza che disponesse il trasferimento alla promissaria acquirente dell'intero immobile. Di converso riteneva di accogliere la domanda di risarcimento dei danni che commisurava all’importo corrisposto, mentre nessun danno ulteriore poteva essere riconosciuto in mancanza di allegazione e prova del pregiudizio concretamente sofferto; - per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma, ricorre la Filannino, sulla base di tre motivi; -la Scilipoti sebbene ritualmente evocata è rimasta intimata; - in prossimità dell’adunanza camerale parte ricorrente ha curato anche il deposito di memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c. Atteso che: - con il primo motivo la ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360, comma 1 n. 5 c.p.c in relazione all’avvenuta trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e alla conseguente inopponibilità al promissario acquirente della successiva vendita dello stesso bene, con conseguente violazione dell’art. 2932 c.c. in relazione all’art. 2645 bis c.c. La Corte di appello non ha considerato che, al momento in cui l'odierna intimata ebbe a vendere con atto a rogito Notaio NicolaCapozzi di Roma del 30.12.1998 i diritti pari ad ½ dello stesso terreno di cui al compromesso di vendita stipulato con la Filannino la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. inerente il medesimoterreno era già stata trascritta, per la precisione in data 02.10.1996. Ne deriva che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2932 e 2645 bis c.c., nulla ostava all'emissione di un provvedimento giudiziale che tenesse il posto del contratto preliminare non concluso, non potendo il promissario acquirente di un bene immobile essere pregiudicato da unatto di vendita inerente il medesimo bene, fraudolentemente eseguito in suo danno dal promittente venditore ed in ogni caso trascritto solo successivamente alla trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. Per tale ragione, eventuali trascrizioni e/o iscrizioni successive alla trascrizione del preliminare, ovvero alla relativa domanda di esecuzione in forma specifica, sono radicalmente inefficaci nei confronti del promissario acquirente. Ha errato quindi la Corte d i merito nel ritenere inapplicabile l'art. 2932 c.c. sul presupposto dell'avvenuta alienazione dei diritti pari ad ½ del medesimo bene, non avendo considerato la circostanza fattuale dell'avvenuta previa trascrizione del domanda di esecuzione in forma specifica del citato preliminare avente ad oggetto il medesimobene immobile, il cui accoglimento non è affatto impedito dalla vendita realizzata con atto a rogito [OSCURATO:PERSONA] di Roma del [OSCURATO:DATA_NASCITA] e dalla relativa trascrizione, i cui effetti verrebbero anzi ex post caducati proprio per effetto della trascrizione dell'invocata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. La censura va accolta. Il giudice d'appello ha motivato il rigetto della domanda ex art.2932 c.c. sull’assunto che solo con atto del 14.01.1999 la promittente venditrice era divenuta intestataria dell’intero terreno, diritto dominicale che però era stato ceduto a terzi per la quota del 50%, con contratto di vendita, terzi nei cui confronti non poteva essere emessa alcuna pronuncia per non essere parti del giudizio. Siffatta ratio decidendi è giuridicamente errat a, giacchè a norma dell'art. 2652 n. 2 c.c., l'anteriorità della trascrizione delladomanda ex art. 2932 c.c., avvenuta in data 02 . 10 . 1996 , ha un effetto prenotativo capace di escludere l'opponibilità delle vendite trascritte posteriormente, atteso che tra la Filannino e la Scilipoti è intercorso un preliminare di vendita con scrittura privata del 15.03.1996, e quest’ultima ha venduto il medesimo terreno a [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con atto del notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], ossia in data posteriore alla trascrizione della domanda della Filannino, per cui deve essere verificata la sussistenza di entrambe le fattispecie (la risarcitoria e la prenotativa), i cui estremi il giudice d'appello ha negato su premesse giuridiche erronee. Valgono al riguardo i seguenti princìpi di diritto: a) la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. ha efficacia prenotativa ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c., rendendo inopponibili al promissario acquirente, una volta trascritta la sentenza di accoglimento, le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva alla trascrizione della domanda (Cass. 14 aprile 2000 n. 4819; Cass. 24 novembre 2014 n. 24960); tale effetto prenotativo non viene meno neppure se la domanda trascritta si riferisce ad un complesso immobiliare più ampio di quello oggetto della sentenza di accoglimento (Cass. 24 novembre 1983 n. 7047; Cass. 19 febbraio 2019 n. 4842); b) nell'ipotesi in cui il promittente venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare a un terzo e il promissario acquirente non abbia in precedenza trascritto la domanda di cui all'art. 2932 c.c., il promittente venditore risponde dell'inadempimento a titolo contrattuale, con presunzione di colpa ex art. 1218 c.c., mentre il terzo, estraneo al preliminare, risponde a titolo extracontrattuale se ha scientemente cooperato all'altrui inadempimento (Cass. 7 ottobre2016 n. 20251). Da tempo la giurisprudenza si è univocamente orientata nel senso che la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire la proprietà di un bene immobile, rendendo inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, rende anche "possibile" il trasferimento del bene in favore dell'attore, che, altrimenti, nel suddetto caso di successiva alienazione dell'immobile, secondo i principi generali, non potrebbe più avere luogo (Cass. 14 aprile 2000 n. 4819; Cass. 5 gennaio 1998 n. 42; Cass.16 dicembre 1992 n. 13282). Dal suddetto principio non vi sono ragioni per discostarsi, stante la sua coerenza con la previsione dell'efficacia "prenotativa" attribuita dall'art. 2652 n. 2 c.c. alla trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligazione di alienare un immobile, efficacia che verrebbe completamente frustrata, se potesse venir meno in seguito alla trascrizione successiva della vendita del bene a un terzo. Va, pertanto, riconosciuta la fondatezza del primo motivo del ricorso; - con il secondo motivo la ricorrente deduce error in iudicando ex art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. in relazione alla violazione degli artt. 113 c.p.c., 2697 e 1223 c.c. e 24 cost. per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto non assolto da parte della ricorrente l’onere probatorio in relazione alla spiegata domanda di risarcimento del danno derivante dalla mancata conclusione del contratto definitivo di trasferimento immobiliare. Invero, tale determinazione assunta dal Giudice del gravame, mediante la quale si è ritenuto necessario ed indefettibile ai fini dell'accoglimento del petituml'assolvimento da parte dell'odierna ricorrente di un onere probatorio ulteriore, si traduce in un manifesto error in iudicando , sovvertendo nella sostanza i principi sottesi alla ripartizione dell'onere probatorio, cosìcome enucleati ex art. 2697 c.c. , a rigor del quale "chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda. Come noto, infatti, la stipulazione di un contratto preliminare, pur non realizzando in via immediata l'interesse finale delle parti - ed in particolare pur non producendo, con particolare riferimento ad un preliminare di compravendita immobiliare come quello stipulato nel caso di specie, l'effetto traslativo del diritto reale - produce in ogni caso in capo a queste ultime, l'insorgenza dell'obbligo di stipulare il negozio definitivo, del quale peraltro cristallizza e contiene già tutti gli elementi essenziali. La conclusione di un accordo tale genera pertanto in via diretta in capo ai contraenti una situazione giuridica qualificata, intesa quale interesse soggettivo delle stesse all'acquisizione del bene finale, tutelata dall'ordinamento giuridico e che, proprio per tale ragione, qualora lesa, comporta pedissequamente l'insorgenza di una responsabilità di natura contrattuale nonché di un corrispondente obbligo risarcitorio in capo alla parte inadempiente, volto a sanare l'avvenuta frustrazione dell'interesse della controparte alla realizzazione degli effetti del contratto, e dunque di un interesse diverso ed ulteriore rispetto alla mera retroversione di quanto eventualmente già corrisposto in via anticipata a titolo di controprestazione. Con il terzo motivo la ricorrente evidenzia la violazione e la falsa applicazione di legge ex art. 360, comma 1 n.3 c.p.c. in relazione all’art. 91 c.p.c. con riferimento alla regolazione delle spese processuali. La Corte di appello di Roma ha compensato le spese processuali del primo e del secondo grado nella misura di 1/3, in considerazione dell'esito della lite, evidentemente sul presupposto della ritenuta inaccoglibilità della domanda formulata in via principale ex art. 2932 c.c. da parte della Filannino. Tuttavia, la Corte non ha considerato che la ritenuta inaccoglibilità della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dipenderebbe, a tutto voler concedere, da un atto fraudolentementeeseguito in danno dell'odierna ricorrente proprio da parte della Scilipoti che, in spregio alle obbligazioni contrattuali assunte con la scrittura privata del 15/03/1996, si è risolta successivamente ad alienare a terzi il medesimo terreno. Si tratta quindi di valutare sotto diverso profilo l'esito complessivo della lite, da cui la Filannino non è già uscita interamente vittoriosa solo ed unicamente per effetto di una condotta illecita posta in essere ai suoi danni dalla Scilipoti che, lo si ribadisce, ebbe ad alienare a terzi il terreno pur essendosi preventivamente obbligata a cederlo alla stessa Filannino. Gli ultimi due motivi restano assorbiti dall’accoglimento de l primo motivo di ricorso, recan do il secondo la denuncia di violazione dell’onere della prova sulla questione posta con il primo mezzo ed il terzo la determinazione sulle spese processuali. In conclusione, deve essere accolto il primo motivo di ricorso , assorbiti i restanti, e la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame in conformità ai princìpi di diritto espressi sopra. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P. Q. M. La Corte accoglie il primo motivo diricorso, assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione