Cassazione n. 16654/2026

ifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]/controricorrente incidentalecontroAgenzia Delle Entrate, rappresentata e difesa dall'[OSCURATO:PERSONA]/ricorrente incidentale-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] di Milano n.3694/2019 depositata il 01/10/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] (CTR) della Lombardiaaccoglieva parzialmente l’appello dell’Agenzia delle Entrate (ADE) avversola sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso della [OSCURATO:SOCIETA] (TAMARETE) contro l’atto di accertamento del valore di unfabbricato con annesso terreno, oggetto di una compravendita in regimeIVA, con riferimento all’imposta ipotecaria e catastale, rettificandolo dalNumero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/2026dichiarato di Euro 1.600.000,00 a Euro 7.546.000,00.2. In particolare, secondo il giudice di appello, l’atto di rettifica eracorrettamente motivato, tenuto conto che ad esso era stata allegata lastima dell’Agenzia del Territorio di Chieti che, oltre a descrivere l’immobilee la sua consistenza, faceva espresso riferimento al contratto di locazionegià in essere tra le parti quale parametro per la capitalizzazione dellarendita; nel merito, riteneva che, ai fini della determinazione della baseimponibile, si dovesse tener conto di tale stima che, però, andavacorretta, sottraendo dal canone di locazione, oggetto di capitalizzazione aifini del calcolo del valore del cespite, tutte le spese a carico della proprietà(spese per imposte dirette, IMU/ICI, assicurazione, canone consorzio). Inragione di ciò, la CTR riduceva, ai fini del calcolo dell’imposta ipotecaria ecatastale, il valore del compendio in Euro 4.521.679,28.3. Avverso siffatta pronuncia ha proposto ricorso in cassazioneTAMARETE affidandosi a 5 motivi.4. L’ADE ha depositato controricorso con ricorso incidentale affidato adun motivo.5. La controricorrente incidentale ha deposito controricorso incidentale.6. La Procura Generale, in persona del sost. proc. gen. GiovanniBattista Nardecchia, ha depositato memoria con cui chiede il rigetto delricorso.7. La ricorrente ha depositato memoria ex art.380 bis c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo proposto, TAMARETE lamenta la nullità dellasentenza per omessa motivazione in relazione all’art.360 comma 1 n.4)c.p,c., sostenendo che l’impugnata sentenza sia affetta da un grave viziomotivazionale per non aver tenuto conto della stima prodotta dallasocietà, valorizzato i soli elementi offerti dall’Ufficio, anziché considerareche l’accertamento si fosse basato su una relazione di stima che, invece divalutare il solo valore dell’immobile dedotto nel contratto oggetto diNumero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/2026tassazione, aveva ad oggetto l’intero compendio produttivocomprendente, oltre a tale immobile, anche la centrale termoelettrica,utilizzando il metodo della capitalizzazione diretta nonostante non nesussistessero i relativi presupposti.1.1. Il motivo è infondato.1.2. Secondo giurisprudenza unanime di questa Corte, il sindacato dilegittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispettodel "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost. (Cass.n. 13248/2020; n. 17196/2020), che viene violato qualora la motivazionesia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su uncontrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti o risulti perplessa edobiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali (Cass. 23580/2025; 23577/2025; 7090/2022; 22598/2018;sez. U. 8053/2014). Resta, invece, esclusa qualunque rilevanza delsemplice difetto di sufficienza della motivazione non è, cioè, consentitoalla ricorrente impugnare la sentenza per criticare la sufficienza deldiscorso argomentativo a giustificazione della decisione adottata sullabase degli elementi fattuali acquisiti e ritenuti dal giudice di meritodeterminanti ovvero scartati in quanto non pertinenti o recessivi (exmultis, Cass. 22748/2025, che cita Cass. 13366/2016; 21174/2024;2689/2023). Né può - in senso contrario - obiettarsi che il giudice delmerito sia tenuto a dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dallaparte, cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sullacondivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo,invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma,num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto postia fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi,per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, maconsiderati subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr. Cass.Numero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/202612732/2024; 3108/2022, che richiama Cass. 12652/2020; 18103/2021;10937/2016).1.3. Ebbene, alla stregua dei su richiamati princìpi, la motivazione dellasentenza si pone ben al di sopra del c.d. minimo costituzionale perché daessa si evince chiaramente l’iter logico-giuridico posto alla base decisione.In particolare, dal suo tenore si coglie chiaramente che la CTR, nelvalutare la stima posta alla base dell’accertamento redatta dall’Agenzia delTerritorio di Chieti, ha dedotto che essa riguardasse esclusivamente gliimmobili compravenduti, non il valore della centrale elettrica, rilevandocomunque che tali immobili traessero un significativo beneficio dallapotenzialità commerciale della centrale. Allo stesso tempo la CTR haillustrato chiaramente di aver tratto il valore degli immobili compravendutidalla capitalizzazione del canone di locazione (Euro 200.000,00 annui daaumentare ad Euro 250.000,00 a completamento dei capannoni)concordato dalle stesse parti che poi hanno posto in essere il contrattocompravendita tassato, tenendo conto che il contratto di locazioneriguardava anche i terreni su cui insistono i fabbricati con il relativoterreno di pertinenza oggetto dell’atto di compravendita; ciò, conl’ulteriore precisazione che il canone stabilito dalle parti non comprendevail godimento della centrale elettrica, considerato che l’allora locatrice, poivenditrice, [OSCURATO:PERSONA] srl, aveva concesso alla conduttrice,TAMARETE, il diritto di erigere qualsiasi opera pertinenziale necessaria perla costruzione e l’esercizio della nuova centrale elettrica. Oltre a ciò, laCTR ha dato conto nella motivazione di aver proceduto alla riduzione delcanone da capitalizzare, sottraendo dal canone di locazione, oggetto dicapitalizzazione ai fini del calcolo del valore del cespite, tutte le spese acarico della proprietà (spese per imposte dirette, IMU/ICI, assicurazione,canone consorzio). In ragione di ciò, la CTR ha, quindi, rideterminato, aifini del calcolo dell’imposta ipotecaria e catastale, il valore del compendioin Euro 4.521.679,28.Numero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/20261.4. Il che dimostra inequivocabilmente che, al di là, di ogniconsiderazione sulla correttezza giuridica della soluzione adottata dalgiudice di merito nella determinazione del valore dei cespiti, che lamotivazione della sentenza illustra chiaramente l’iter logico giuridico delladecisione, fermo restando, è bene sottolinearlo, che non è sufficiente adeterminare il vizio radicale della nullità della sentenza una diversavalutazione dei fatti di causa, come operata dal motivo in esame intriso diriferimenti a circostanze fattuali, né, tanto meno, l'evenienza che lamotivazione non soddisfi le aspettative di chi è rimasto soccombente(Cass. 21420/2025).2. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione dell’art.51 del TUR in relazione all’art.360 primo comma n.3c.p.c., sostenendo l’erroneità dell’impugnata sentenza per aver ritenutocorretto il riferimento al canone di locazione intervenuto tra le parti per lacapitalizzazione della rendita.2.1. Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.2.2. E’ inammissibile perché attraverso la prospettata violazione di leggela ricorrente mira, in realtà, a rimettere in discussione l’accertamento difatto compiuto dalla CTR che ha ritenuto, salvo le correzioni operate sulcanone capitalizzato in ragione delle spese a carico della proprietà, difondare il proprio convincimento sulla stima dei cespiti allegataall’accertamento, considerato che essa, secondo l’apprezzamento dimerito fattone, riguardava solo i cespiti oggetto di compravendita non lacentrale elettrica.2.3. Ritiene il Collegio, sulla scorta del consolidato orientamento diquesta Corte (vedi Cass. 29/10/2020, n. 23872, Cass. 07/04/2017n.9097) che con la proposizione del ricorso per cassazione, la TAMARETEnon possa contrapporre la propria diversa lettura degli atti istruttori circala pretesa inattendibilità della stima allegata all’accertamento, perrimettere in discussione l'apprezzamento in fatto compiuto dalla CTR nelNumero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/2026caso di specie, tratto dall'analisi degli elementi di valutazione disponibili edin sè coerente, atteso che l'apprezzamento dei fatti e delle prove èsottratto al sindacato di legittimità, dal momento che, nell'ambito diquest'ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il meritodella causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale edella correttezza giuridica, l'esame e la valutazione fatta dal giudice dimerito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimentoe, all'uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza escegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare ifatti in discussione.2.4. Il motivo è anche infondato2.5. Come già affermato da questa Corte (vedi Cass.22067/2022) inmateria di imposta di registro, l'Ufficio ha la possibilità di disconoscere ilcorrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita se ritenuto nonespressivo del valore venale in comune commercio. La norma checonsente tale rettifica è il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, che attribuisceall'Amministrazione finanziaria il potere di verificare la corrispondenza delcorrispettivo dichiarato rispetto al valore normale avendo riguardo: aitrasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anterioridi non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne producel'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessiimmobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (c.d. criteriocomparativo); al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili,capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessalocalità per gli investimenti immobiliari (c.d. criterio dellacapitalizzazione); ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla basedi indicazioni eventualmente fornite dai comuni. Del resto, comecorrettamente rilevato dal PG nella propria requisitoria, l'art. 51 TUR,comma 3, non contiene un'elencazione tassativa dei criteri che l'Ufficiopuò utilizzare al fine di rettificare il valore dei terreni ben potendoNumero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/2026utilizzare l'Amministrazione il criterio di valutazione che ritenga megliorispondente al caso, con l'unico obbligo di motivare l'atto impositivo(citato DPR, art. 52, comma 2 bis) mediante enunciazione del criterioeffettivamente adottato, con le specificazioni necessarie per consentire alcontribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delleragioni deducibili dall'amministrazione. (Cassazione civile sez. trib. n.8313/22).2.6. Ciò posto, la CTR ha fatto buon governo di siffatti principi,procedendo alla valorizzazione dei cespiti attraverso il metodo dellacapitalizzazione del canone di locazione, di cui all’art.51 cit., facendospecifico rifermento a quello che le stesse parti avevano concordato inriferimento ai terreni su cui insistono i fabbricati con il relativo terreno dipertinenza oggetto della compravendita tassata, salvo poi procedere allasua riduzione in ragione delle spese gravanti sulla proprietà. Il che escludein radice la prospettata violazione di legge.3. Con il terzo motivo la TAMARETE si duole della violazione e/o falsaapplicazione dell’art.7 L.212/2000 e dellart.24 Cost. in relazioneall’art.360 prima comma n.3. c.p.c., sostenendo che la sentenza avesseerroneamente ritenuto adeguatamente motivato l’atto di rettificanonostante l’Ufficio avesse acriticamente fatta propria la stima dell’ufficiodi Chieti allegata all’accertamento.3.1. Il motivo è infondato.3.2. Come recentemente ribadito da questa Corte in tema di imposta diregistro (vedi Cass.n.9146/2026) l'avviso di rettifica e liquidazione checontesti il valore dichiarato dei beni immobili è adeguatamente motivatoquando si fondi su una stima tecnica dell'Agenzia del Territorio allegataall'atto, nella quale siano indicati il criterio astratto di valutazione adottatoe gli elementi estimativi utilizzati, anche se gli atti comparativi richiamatinella stima non siano materialmente allegati all'avviso. In tale assetto,l'obbligo di motivazione si intende assolto mediante l'enunciazione delNumero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/2026criterio applicato, mentre nella successiva fase contenziosa incombesull'Amministrazione l'onere di provare i presupposti fattuali della rettifica,ferma la possibilità per il contribuente di contrapporre propri elementi divalutazione.3.3. Nel caso di specie, la CTR ha fatto buon governo delle norme di cuila ricorrente assume la violazione, avendo correttamente ritenuto assoltol’obbligo motivazionale dell’atto di accertamento in rettifica sulla scortadella stima allegata allo stesso, consentendo così la piena esplicazione deldiritto di difesa della contribuente, traendosi dalla stessa i dati posti allabase della valorizzazione operata dall’Ufficio dei cespiti oggetto dellacompravendita tassata.4. Con il quarto motivo, la ricorrente lamenta la nullità della sentenzaper omessa pronuncia in ordine alla disapplicazione delle sanzioni inrelazione all’art.360 comma 1 n.4 cpc, sostenendo che la CTR avesseomesso di esaminare l’eccepita illegittimità delle sanzioni, in forzadell’art.10 L.212/2000.4.1. Il motivo è infondato atteso che la CTR ha implicitamente rigettatola domanda concernente la pretesa illegittimità delle sanzioni per infedeledichiarazione, considerato che l’accertamento in rettifica è statosostanzialmente confermato, ancorchè con una riduzione del valore dicapitalizzazione, tenuto conto che, come più volte ribadito da questaCorte, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta lamancanza di un'espressa statuizione del giudice, ma è necessario che siastato completamente omesso il provvedimento che si palesaindispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica quandola decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dallaparte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione,dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesaavanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risultiincompatibile con l'impostazione logico-giuridica della pronuncia (Cass. n.Numero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/202620311/2011, Cass. n. 3756/2013, Cass. n. 29191/2017, Cass.16703/2022).5. Con il quinto motivo, la ricorrente lamenta, infine, subordinatamenteal mancato accoglimento del quarto motivo, la violazione dell’art.10L.212/2000, sotto il profilo dell’art.360 primo comma n.3 c.p.c.,assumendo che l’irrogazione delle sanzioni per infedele dichiarazionecontrasterebbe con il principio del legittimo affidamento.5.1. Il motivo è inammissibile per difetto di autosufficienza in ordine alladeduzione nel corso del giudizio degli elementi costitutivi della fattispecieastratta di cui alla norma che si assume violata considerato che lasituazione tutelabile è quella caratterizzata da: a) un'apparente legittimitàe coerenza dell'attività dell'Amministrazione finanziaria in senso favorevoleal contribuente; b) dalla buona fede del contribuente rilevabile dalla suacondotta, in quanto connotata dall'assenza di qualsiasi violazione deldovere di correttezza gravante sul medesimo; c) dall'eventuale esistenzadi circostanze specifiche e rilevanti, idonee a indicare la sussistenza deidue presupposti che precedono e delle prove offerte.5.2. Il motivo è comunque infondato considerato che le imposteipotecarie e catastali operano su un piano diverso rispetto alle operazionisoggette a IVA quindi, la mancata contestazione del prezzo dellacompravendita a fini IVA, non può costituire alcun legittimo affidamentosulle imposte di cui è causa, che seguono il regime dell’imposta diregistro, anche con riferimento alle relative sanzioni.6. Con l’unico motivo del ricorso incidentale, l’ADE si duole dellaViolazione o falsa applicazione dell’art.51 comma 4 del DPR 131/86,perché, secondo l’Ufficio, nell’operare il calcolo del reddito netto il giudicedi secondo grado secondo grado avrebbe errato per nel comprendere nellepassività anche le imposte versate dalla proprietà e le altre spese indicatein sentenza, dovendosi invece considerare le sole passività che risultanodalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa.Numero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/20266.1. Il motivo è infondato.6.2. La disposizione che l’ADE assume violata concerne gli atti cheabbiano ad oggetto aziende o diritti reali su di esse, mentre lacompravendita oggetto di tassazione ha ad oggetto meri fabbricati conannessa area pertinenziale come risulta chiaramente dall’art.2 delcontratto di compravendita oggetto di tassazione.6.3. Il che esclude in radice la fondatezza della censura proposta, tenutoconto che nella determinazione dei valori dei beni immobili e dei dirittireali immobiliari devono essere utilizzati i criteri previsti dal comma 3dell’art.51 cit. (vedi Cass.15444/2001), non quelli previsti dal successivocomma 4 che concerne, come appena fatto cenno, la cessione di aziende odiritti reali sulle stesse.7. In definitiva, il ricorso principale e quello incidentale vanno rigettati.8. In ragione della reciproca soccombenza, le spese del giudizio dilegittimità vanno integralmente compensate tra le parti.9. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della TAMARETE, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art.13, se dovuto.10. Si esclude la sussistenza dei presupposti per il raddoppio delcontributo unificato in relazione al rigetto del ricorso incidentale, inapplicazione del principio, ripetutamente affermato da questa Corte,secondo cui, nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiaratainammissibile o improcedibile, l'obbligo di versare, ai sensi dell'art. 13,comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, nel testo introdotto dall'art. 1,comma 17, legge n. 228/2012, un ulteriore importo a titolo di contributounificato, non può trovare applicazione nei confronti delle Amministrazionidello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sonoesentate dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processoNumero registro generale 12594/2020Numero sezionale 3744/2026Numero di raccolta generale 16654/2026Data pubblicazione 28/05/2026(tra le tante: Cass., 1778/2016; 2615/2022; 3314/2022; 3814/2022;3831/2022; 19747/2022; 29956/2023; 26720/2024). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale.Compensa interamente tra le parti le spese del giudizio dilegittimità.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della sola ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma1-bis del citato art. 13, se dovutoCosì deciso a Roma, nella camera di consiglio della SezioneTributaria del 30/4/2026.Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]