Cassazione n. 09264/2026

MASSIMO, 21, presso lo studiodell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO LECCE n. 1176/2021depositata il 28/10/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel 2013 [OSCURATO:PERSONA] conveniva la Regione [OSCURATO:PERSONA] dinanzi alTribunale di Brindisi, domandando in via principale l’accertamentodell’acquisto per usucapione ultraventennale del fondo sito in BrindisiNumero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026Numero di raccolta generale 9264/2026alla C.da Betlemme 1° e in via subordinata l’accertamentoData pubblicazione 13/04/2026dell’acquisto a titolo derivativo per affrancazione dall’originarioproprietario. Chiedeva inoltre la condanna della Regione allarestituzione della somma di € 3.554,65 versata quale prima rata diacquisto, la riduzione del prezzo e la dichiarazione di prescrizionequinquennale o, in subordine, decennale del credito ai canoni d’uso.Esponeva che: (a) il fondo era stato assegnato a [OSCURATO:PERSONA] indata 30 dicembre 1961 (atto rogato il 18 gennaio 1962) ai sensi delleleggi sulla riforma fondiaria nel Mezzogiorno (ll. nn. 230/1950,841/1950 e 224/1953) dall’Ente per lo Sviluppo dell’Irrigazione e latrasformazione fondiaria in [OSCURATO:PERSONA] e Molise — SezioneSpeciale per la [OSCURATO:PERSONA], al prezzo di lire 97.000, dilazionatoin trent’anni, con patto di riservato dominio a favore dell’Ente sinoall’integrale pagamento del prezzo; (b) il fondo gli era stato vendutodal Fontò con scrittura privata priva di data — riferita dall’attoremedesimo al 1975 (cfr. atto di citazione introduttivo del giudizio diprimo grado, p. 1, punto 1, nonché p. 5 nell’elenco dei documentiallegati) — al prezzo di lire 3.000.000, con clausola per cui laripetizione in forma pubblica e il trasferimento della proprietàsarebbero avvenuti dopo che il Fontò avesse ultimato il pagamentodelle rate residue. La scrittura prevedeva altresì l’impegnodell’acquirente a tenere strettamente riservata la notizia deltrasferimento. Egli ne aveva preso immediato possesso, stabilendovila residenza con utenze intestate; nel 1976 vi aveva edificato unacasa per civile abitazione con recinzione; aveva presentato domandadi condono edilizio ai sensi della l. n. 47/1985 e domanda di verificastraordinaria del classamento catastale; la stessa Regione, con notaERSAP prot. 0011094 del 1° settembre 2011, aveva accertato cheegli «conduceva precariamente da oltre trent’anni la particella»,invitandolo a formulare domanda di acquisto ai sensi dell’art. 13 dellalegge regionale n. 20/1999. Con lettera del 21 marzo 2012, loSchena e la moglie [OSCURATO:PERSONA] formulavano domanda di acquisto2 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026Numero di raccolta generale 9264/2026ed accettavano espressamente il prezzo di € 31.110,73, versando unData pubblicazione 13/04/2026deposito cauzionale di € 3.554,65. L’acquisto non si perfezionava.[OSCURATO:PERSONA], nel costituirsi, contestava il fondamento delledomande, evidenziando che i beni di proprietà regionale destinatialla riforma fondiaria appartengono al patrimonio indisponibile esono inusucapibili ai sensi degli artt. 828 co. 2 e 830 c.c., e chiedevala condanna dello Schena per lite temeraria.Il Tribunale di Brindisi accoglieva la domanda principale edichiarava l’avvenuta usucapione, ordinando la trascrizione. Il primogiudice riteneva applicabile l’art. 4 della l. n. 379/1967, in forza delquale il termine trentennale di inalienabilità, decorrentedall’assegnazione (30 dicembre 1961), era spirato il 30 dicembre1991, rendendo il bene disponibile e usucapibile; computava ilpossesso utile dal 30 dicembre 1991; escludeva efficacia interruttivaalla delibera commissariale di revoca dell’assegnazione del 1978;riteneva che la domanda di acquisto del 2012 fosse successiva alperfezionamento dell’usucapione e come tale inidonea ad escluderel’animus possidendi.[OSCURATO:PERSONA] proponeva appello, censurando: la violazione ederrata interpretazione dell’art. 4 della l. n. 379/1967 in relazione aifatti di causa, nonché l’errata interpretazione dei fatti in ordine alpossesso pacifico ed ininterrotto e la violazione degli artt. 830 e 828co. 2 c.c.Schena si costituiva invocando la declaratoria di inammissibilitàdell’appello ex artt. 342 e 348-ter c.p.c. e, nel merito, il rigettodell’impugnazione, riproponendo tutte le domande di primo grado.Con la sentenza in epigrafe, la Corte d’appello di Lecce accoglieval’appello e, in totale riforma della sentenza impugnata, rigettavatutte le domande dello Schena, con condanna alle spese di entrambii gradi.La Corte territoriale, in particolare: premetteva che il fondo erastato assegnato al Fontò ai sensi delle leggi n. 230/1950 e n.3 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026Numero di raccolta generale 9264/2026841/1950 con patto di riservato dominio; rilevava che la vendita alloData pubblicazione 13/04/2026Schena, contenuta in una scrittura privata priva di data riferita dalmedesimo al 1975, recava la clausola per cui il trasferimentodefinitivo sarebbe avvenuto dopo che il Fontò avesse ultimato ilpagamento delle rate residue; osservava che, a seguito dellacostruzione di fabbricati abusivi, l’assegnazione era stata revocatacon deliberazione commissariale del 6 dicembre 1978; riteneva chenon vi fosse prova del pagamento delle quindici annualità del prezzo,sicché il riservato dominio non era mai spirato; affermava che ilbene, in mancanza di riscatto, aveva mantenuto la natura dipatrimonio indisponibile, inusucapibile ai sensi degli artt. 830 e 828co. 2 c.c.; qualificava come precario l’utilizzo riconosciuto nella notaERSAP del settembre 2011; ravvisava nella domanda di acquisto del21 marzo 2012, corredata di accettazione del prezzo e versamentodel deposito cauzionale, una rinuncia tacita all’usucapione;escludeva la prescrizione dei canoni d’uso, qualificandoli come quotadel prezzo di alienazione ex art. 13 della legge regionale n. 20/1999.Ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA] con quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degliartt. 1158, 1165, 1324, 1362, 2937 e 2697 c.c. e degli artt. 115 e116 c.p.c., nonché l’omessa valutazione di un fatto decisivo oggettodi discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360 co. 1 nn. 3 e 5 c.p.c.Il motivo articola quattro profili: (i) la Corte d’appello avrebbeaccolto una domanda nuova e tardiva, relativa alla mancataaffrancazione, in violazione dell’art. 115 c.p.c. e del principio di noncontestazione, non avendo la Regione contestato in primo grado cheil Fontò non avesse riscattato il terreno; (ii) in subordine, l’onere diprovare la mancata affrancazione spettava alla Regione inapplicazione del principio di vicinanza della prova; (iii) la revocadell’assegnazione del 1978 era nulla, giacché il riservato dominio era4 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026già spirato dopo il pagamento della quindicesima annualità (art. 10Numero di raccolta generale 9264/2026l. n. 386/1976); (iv) la revoca era in ogni caso inidDoantae puab bliacadzio ne 13/04/2026interrompere il possesso ad usucapionem, non essendo stata seguitadallo spossessamento materiale.Il motivo è infondato per le ragioni che seguono.Il fondo fu assegnato a [OSCURATO:PERSONA] il 30 dicembre 1961, conpatto di riservato dominio a favore dell’Ente ai sensi dell’art. 17 dellal. n. 230/1950, ove si configurava l’assegnazione come vendita conpagamento rateale del prezzo in trent’anni e con dominio riservatoall’Ente sino all’integrale pagamento. Fino al completamento delriscatto, il Fontò avrebbe rivestito la qualità di detentore del fondo enon quella di possessore (cfr. Cass. n. 7399 del 1986).La vendita dal Fontò allo Schena era nulla ex art. 18 della l. n.230/1950, secondo il quale, fino al pagamento integrale del prezzo,qualsiasi atto tra vivi di disposizione o di affitto o comunque dicessione in uso totale o parziale, avente per oggetto il terrenoassegnato, è nullo. Viceversa, il ricorrente pretende che la vicendasia sottoposta alla disciplina della l. n. 386/1976, ove (art. 10) sidispone che il patto di riservato dominio si intende risolto con ilpagamento della quindicesima annualità di prezzo. Senonché lavendita è avvenuta nel 1975, come è affermato dallo stessoricorrente (v. la narrazione di fatti di causa), cosicché non si applicaal caso di specie la l. n. 386/1976 e ciò che ne consegue.Cadono pertanto tutti i profili di censura fatti valere con il primomotivo di ricorso. Infatti, essi presuppongono l’avvenutaaffrancazione del fondo, esclusa da una corretta ricostruzione equalificazione della vicenda. Poiché la vendita dal Fontò allo Schenaè avvenuta prima dell’entrata in vigore della l. n. 386/1976, essa(si ripete) è affetta da nullità ex art. 18 della l. n. 230/1950.In considerazione dell’anteriorità della vendita rispetto alla leggedel 1976 e della conseguente nullità dell’atto, è irrilevante stabilire5 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026Numero di raccolta generale 9264/2026questione se il venditore abbia successivamente acquistato la pienaData pubblicazione 13/04/2026proprietà per effetto del pagamento delle quindici rate.2. - Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione efalsa applicazione dell’art. 4 della l. n. 379/1967, con la seguenteargomentazione. Il termine di riservato dominio era spirato nel1976; nel 1991 scadeva il trentennio ex art. co. 2 cit. dalla primaassegnazione; il Tribunale aveva accertato il possesso uti dominus;la Corte d’appello ha omesso di valutare la nota ERSAP del 1°settembre 2011, nella quale l’Ente affermava che lo Schenaconduceva la particella da oltre trent’anni, mentre l’espressione“conduce precariamente” è smentita dalle prove documentali relativeall’edificazione, alla residenza e alle utenze.Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsaapplicazione degli artt. 922, 1158, 1165 e 2937 c.c., con la seguenteargomentazione. L’art. 2937 c.c. è inapplicabile all’usucapionematurata, la quale produce effetti acquisitivi reali ex lege, rinunciabilisolo nelle forme tipiche di trasferimento dei diritti reali immobiliari;la domanda di acquisto del 2012, essendo successiva al pretesomaturarsi dell’usucapione, non poteva integrare rinuncia a un dirittogià acquisito; in via subordinata, è applicabile l’usucapioneabbreviata quinquennale per fondi rustici (art. 1159-bis co. 2 c.c.) oquindicennale (art. 1159-bis co. 1 c.c.), con accessione nel possessoex art. 1146 c.c.; si è verificata una sdemanializzazione di fatto delbene, desumibile dalla proposta di vendita formulata dalla stessaRegione.Il secondo e il terzo motivo possono essere esaminaticontestualmente.Essi sono rigettati.È un corollario della pronuncia di rigetto del primo motivo che loSchena non ha conseguito il possesso, bensì la detenzione del fondo.Egli ha acquistato dal Fontò, all’epoca solo assegnatario con patto diriservato dominio e dunque detentore, in forza di una vendita nulla6 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026ai sensi dell’art. 18 della l. n. 230/1950. La relazione materiale delloNumero di raccolta generale 9264/2026Schena con il bene si è pertanto configurata sin dall’origiDnaeta pcubobmlicaezio ne 13/04/2026detenzione, inidonea a fondare l’acquisto per usucapione.L’edificazione della casa, la residenza e l’intestazione delle utenzerisultano irrilevanti ai fini dell’interversione del possesso ai sensidell’art. 1141 co. 2 c.c., avendo la sentenza accertato che ilricorrente aveva rinunciato ad avvalersi dell’usucapione.Quanto alla nota ERSAP del settembre 2011, la Corte d’appello neha fornito un’interpretazione non censurabile in sede di legittimità:l’espressione “conduce precariamente”, lungi dal riconoscere unpossesso uti dominus, descrive un utilizzo senza titolo del bene diproprietà regionale, qualificando espressamente la situazione comeoccupazione precaria. La valutazione della natura della relazionemateriale con il bene, quale accertamento di fatto, è sindacabile incassazione nei soli limiti dell’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c. e il ricorrentenon ha allegato l’omesso esame di un fatto storico specifico edecisivo, limitandosi a proporre una diversa valutazione dellemedesime risultanze.E’ decisivo osservare che la Corte territoriale ha correttamenteravvisato nella domanda di acquisto del 21 marzo 2012 — corredatadi espressa accettazione del prezzo e versamento del depositocauzionale, senza riserva alcuna — una condotta radicalmenteincompatibile con la volontà di avvalersi dell’acquisto a titolooriginario.Le contestazioni, al riguardo, sono infondate.La parte che rinuncia a far valere l’acquisto per usucapionerinuncia unicamente ad avvalersi della tutela giuridica apprestatadall’ordinamento per garantire la stabilità dei rapporti giuridici,sicché a tale rinuncia è inapplicabile l’art. 1350 n. 5 c.c., che imponel’osservanza della forma scritta, a pena di nullità, per gli atti dirinuncia a diritti reali su beni immobili (Cass. n. 1363 del 2018).7 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026Numero di raccolta generale 9264/2026Avendo la sentenza stabilito – con statuizione che trova confermaData pubblicazione 13/04/2026in questa sede, poiché non superata dai rilievi di parte ricorrente –che la domanda di acquisto e l’accettazione del prezzo, unitamenteal versamento del deposito cauzionale, escludevano la volontà diavvalersi dell’usucapione, tale rinuncia non può che operare conriguardo a ogni tipologia di usucapione invocata, ordinaria oabbreviata.3. - Con il quarto motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsaapplicazione dell’art. 13 della legge regionale [OSCURATO:PERSONA] n. 20/1999 inrelazione agli artt. 2943–2948 c.c. e agli artt. 2, 3 e 97 Cost., con laseguente argomentazione. I canoni d’uso sono un credito autonomosoggetto a prescrizione quinquennale o decennale; la stima tecnicaindica un valore inferiore; l’interpretazione della Corte d’appellorenderebbe incostituzionale l’art. 13 della legge regionale; la notadel 21 marzo 2012 non integra riconoscimento di debito ex art. 2943c.c.Il motivo è rigettato.La Corte d’appello ha correttamente interpretato l’art. 13 dellalegge regionale n. 20/1999 e successive modificazioni. La normadisciplina, al co. 3, l’alienazione in deroga dei fondi già assegnatidall'ERSAP a favore degli attuali possessori, a un prezzo determinatodalla sommatoria di due componenti: il valore di stima dell’[OSCURATO:PERSONA] e l’ammontare dei canoni concessori o d’uso comedeterminati dall’ERSAP.L’importo corrispondente ai canoni d’uso non è dunque l’oggettodi una autonoma pretesa creditoria dell’Ente, bensì una componentedel prezzo complessivo dell’alienazione in deroga, ossia un criterio dicalcolo del prezzo. In quanto quota del prezzo — e non credito perprestazioni periodiche — tale importo non è soggetto allaprescrizione di cui agli artt. 2946–2948 c.c.Inoltre, la Corte territoriale ha correttamente osservato che loSchena, con la lettera del 21 marzo 2012, aveva espressamente8 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026Numero di raccolta generale 9264/2026accettato il prezzo proposto di € 31.110,73, effettuando altresì ilData pubblicazione 13/04/2026versamento del deposito cauzionale di € 3.554,65. L’accettazioneespressa del prezzo nell’ambito della procedura di acquisto in derogapreclude la successiva contestazione del medesimo in sedegiudiziaria.La questione di legittimità costituzionale dell’art. 13 della leggeregionale n. 20/1999 è manifestamente infondata. La disciplina chedetermina il prezzo di alienazione in deroga a favore dei possessoridi beni del patrimonio indisponibile non viola l’art. 3 Cost.,rispondendo a un criterio perequativo razionale: chi ha fruitogratuitamente di un bene pubblico per un lungo periodo è tenuto,nel momento in cui ne acquista la proprietà a condizioni agevolate,a compensare tale fruizione mediante il pagamento dei canoni d’usopregressi. Non sussiste violazione dell’art. 2 Cost. né dell’art. 97Cost., giacché la norma bilancia ragionevolmente l’interesse delpossessore alla stabilizzazione della propria posizione con l’interessepubblico alla corretta gestione del patrimonio e alla compensazionedell’utilità pregressa.4. - Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese del giudizio dilegittimità seguono la soccombenza e si liquidano come indispositivo.Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dàad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quellaprevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente arimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio,che liquida in € 3.500 per compensi, oltre a € 200 per esborsi, allespese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.9 di 10Numero registro generale 11007/2022Numero sezionale 551/2026Numero di raccolta generale 9264/2026Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad operaData pubblicazione 13/04/2026della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella previstaper il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.Così deciso in Roma, il 04/03/2026, nella camera di consiglio dellaSeconda sezione civile.Il PresidenteGIUSEPPE FORTUNATO10 di 10