Cassazione n. 17193/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 29725/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], già ATAHOTELS – [OSCURATO:PERSONA] Spa con socio unico, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] V. Colonna, 39 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]. 2019n. 29725 sez. S3 - ud. 21 - 02 - 20 23 -2- [OSCURATO:PERSONA] a s ocio u nico, in persona del Presidente del CdA, nonché legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] d i Leone, 78 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che l a rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente – avverso la sentenza n. 531/2019 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 7/03/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/02/2023 dal Cons. Dott.[OSCURATO:PERSONA] . [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., già [OSCURATO:SOCIETA]., propose appello avverso la sentenza n. 52 43 / 18 del Tribunale di Milano , con cui erano state rigettate le domande dalla medesima società proposte contro E npam [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. volte alla condanna della convenuta alla restituzione delle somme di euro 1.354.475,00 e di euro 12.998,00 asseritamente percepite indebitamente in esecuzione del contratto di locazione di immobilead uso alberghiero stipulato da dette parti in data 13 marzo 2003 ed in particolare delle clausole relative alla misura del canone, modificato in aumento in corso di rapporto, e, quindi, nulle o in subordine di euro 3.249,00, pari all'adeguamento Istat stabilito e versato in misura superiore al limite di cui all'art. 32 della legge 392/78. L'appellante censurò la sentenza di primo grado per aver il Tribunale erroneamente ritenuto che l'azione di ripetizione fosse preclusa per il decorso del termine di decadenza di cui all'art.79 della legge 392/78 laddove in realtà il rilascio dell'immobile era avvenuto il 10 febbraio 2016 e la domanda era stata proposta con l'introduzione della procedura obbligatoria di mediazione in data 19 luglio 2016. Ric. 2019n. 29725 sez. S3 - ud. 21 - 02 - 20 23 -3- Sostenne inoltre l'appellante che la sentenza impugnata avrebbe dovuto essere riformata per aver il Tribunale ritenuto che il decorso del termine di sei mesi di cui all'art. 79 citato precludesse al locatore di far valere il diritto alla ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e limiti stabilit i dalla legge 392/78, mentre l'unica conseguenza sarebbe stata la possibilità,per il locatore, di far valere la prescrizione dei crediti eventualmente maturata. Infine l’appellante censur ò la disposta sua condanna al pagamento delle spese processuali,stante l'esistenza di orientamenti giurisprudenziali difformi sul punto dirimente della controversia,il che avrebbe dovuto indurre alla compensazione integrale delle spese. La società appellata,costituendosi, chiese il rigetto dell'appello . La Corte di appello di Milano, con sentenza n . 5 3 1/2019, pubblicata il 7 marzo 2019, rigettò l'appello e condann ò l'appellante alle spese di quel grado. Avverso la sentenza della Corte di merito [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., già [OSCURATO:SOCIETA]- C ompagnia I taliana A ziende T uristiche A lberghiere S. p . a . , con socio unico ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattromotivi. Ha resistito con controricorso E npam Real E state S. r . l . a socio unico. La trattazione è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. e il P.M. non ha depositato conclusioni scritte. Sia la ricorrente che la controricorrent e hanno depositato memorie. RAGIONI DELLA DECISIONEq 1. Il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. 3, c.p.c., è così rubricato: «Violazione e/o falsa applicazione dell'art . 7, c . 2, L. n . 392/1978 nella parte in cui la Corte di Appello ha ritenuto tardiva Ric. 2019n. 29725 sez. S3 - ud. 21 - 02 - 20 23 -4- l'azione di [OSCURATO:SOCIETA] per mancato rispetto del termine di mesi sei (invece non decorso)». Con tale mezzo la ricorrente sostiene chela Corte territoriale - nel riteneretardiva l’azione proposta reputando che il termine semestrale di cui al secondo comma dell’art. 79 della legge 392/78 sarebbe iniziato a decorrere dal momento in cui le parti risolsero il contratto di locazione (31.12.2011), rimanendo invece irrilevante che l’immobile fosse stato riconsegnato in un momento successivo (10.2.2016), atteso che il mutam e nto del titolo in virtù del quale l ’ a ttuale ricorrente conduceva l’Hotel RipamontiDue, avvenuto il 31.12.2011, quando le parti avevano concordato che [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe continuato a detenere l’immobile per occuparsi della guardiania e della manutenzione ordinaria, dovrebbe considerarsi equivalente alla riconsegna dell’immobile locato - a v rebbe violato e/o falsament e applicato l’articolo richiamato, in quanto il termine semestrale di cui alla citata norma inizierebbe a decorrere non dal momento in cui cessa o muta il rapporto giuridico tra le parti bensì quando l’immobile locato viene riconsegnato materialmente al locatore. Ad avviso della ricorrente, l’azione dalla medesima proposta non sarebbe tardiva, avendo l a stessa : a) riconsegnato l’Hotel RipamontiDue il [OSCURATO:DATA_NASCITA] e non il 31.12.2010, «interrotto il termine di decadenza» ex art. 79 della legge 392/78 il 19.7.2 016, data di notifica all’attuale controricorrente del la domanda di mediazione obbligatoria, il cui effetto interruttivo si sarebbe protratto sino alla conclusione della relativa procedura (20.9.2016) col deposito del verbale negativo; b) depositato il ricorso introduttivo del presente giudizio il 20.3.2017, così rispettando il termine di sei mesi di cui alla norma già più volte richiamata decorrente dalla data di conclusione di mediazione obbligatoria (20.9.2017). Ric. 2019n. 29725 sez. S3 - ud. 21 - 02 - 20 23 -5- 1.1. Il motivo è infondato La ricorrente senza alcuna valida e convincente ragione giuridica vorrebbe ancorare il momento del rilascio alla scadenza dell’accordo di custodia che, invece, presupponeva la cessazione della locazione, il conseguente rilascio dell’immobile o comunque il venir meno dell’obbligazione di rilascio e, quindi, la sua estinzione, in quanto ricollegata al contratto di locazione, e l’insorgere ex novo di una obbligazione di custodia e manutenzione giustificativa della persistenza della relazione con il bene in virtù, però , di un rapporto contrattuale nuovo e diverso , come correttamente ha ritenuto la Corte di merito(v. sentenza impugnata p. 3). 2. Con il secondo motivo, lamentando, ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. 3, c.p.c., «Violazione e/o falsa applicazione dell'art 79, c . 2 , L. n. 392/1978 nella parte in cui la Sentenza ha qualificato ildetto termine semestrale come di “ decadenza ” in senso tecnico ha quindi ritenuto che [OSCURATO:SOCIETA] avesse perduto il diritto di promuovere l'azione di ripetizione», la ricorrente censura la decisione impugnata per aver la Corte di merito erroneamente affermato che il mancato rispetto del termine semestrale in parola comporti, come effetto sostanziale, la perdita del diritto in capo al conduttore di ripetere le somme corrisposte al locatore in violazione della legge mentre, ad avviso della ricorrente, secondo la pac ifica giurisprudenza di legittimità , l’unico effetto del mancato rispetto di tale termine sarebbe il rischio, per il conduttore, di vedersi eccepita dal locatore la prescrizione dei crediti eventualmente già maturata. 2.1. Il motivo è manifestamente fondato, non avendo sul punto la Corteterritoriale fatto corretta applicazione dei principi affermati dalla ormai consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo cui i l termine semestrale di decadenza per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle Ric. 2019n. 29725 sez. S3 - ud. 21 - 02 - 20 23 -6- somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, previsto dall'art. 79, secondo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, fa sì che, se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione (Cass. n. 10128 del 26/05/2004; Cass. n. 11897 del 13/05/2008; Cass. n. 25274 del 16/10/2008; Cass. n. 10964 del 6/05/2010; Cass. n. 16009 del 7/07/2010; Cass. n. 20554 del 30/09/2014 ; Cass.7/11/2019, n. 28615). Peraltro la Corte di merito, nel discostarsi dalla ricordata giurisprudenza, non ha offerto alcun convincente argomento che non sia stato già esaminato e disatteso dalla consolidata giurisprudenza di legittimità sul punto, ribadita da ultimo anche da Cass., ord., n. 31321 del 24/10/2022). 3. Dall’accoglimento del secondo motivo resta assorbito l’esame dei restanti mezzi proposti. 4. Conclusivamente va rigettato il primo motivo di ricorso, va accolto il secondo motivo e va dichiarato assorbito l’esame del terzo e del quarto motivo; la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Milano in diversa composizione. 5. Stante l’accoglimento, sia pure parziale, del ricorso, va dato atto della insussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. Ric. 2019n. 29725 sez. S3 - ud. 21 - 02 - 20 23 -7- 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13. P.Q.M. La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo motivo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, a