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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 7 giugno 2022

Cassazione n. 18322/2022

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pposti - Disponibilità di fatto del bene in base a possesso legittimo o a detenzione lecita - [OSCURATO:PERSONA] - Presidente - [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere - R.G.N. 33708/2019 [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere - [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. - Cron. [OSCURATO:PERSONA]Utri - Consigliere - CC – 04/05/2022 ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 33708/2019 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]; – ricorrenti – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]; – controricorrente – e nei confronti di F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; – intimati – avverso la sentenza della Corte d’appello di [OSCURATO:PERSONA], n. 674/2018 depositata il 5 ottobre 2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4 maggio 2022 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]

1. Giuseppa e [OSCURATO:PERSONA] convennero in giudizio, avanti il Tribunale di Palmi, [OSCURATO:PERSONA], quale conduttore di immobile di loro proprietà in virtù di rapporto locativo in tesi gestito per loro conto dal fratello [OSCURATO:PERSONA], chiedendone la condanna al pagamento dei canoni maturati e maturandi dal 1° gennaio 1994 e fino al rilascio; chiesero anche dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento.

Resistette il convenuto deducendo di avere regolarmente corrisposto i canoni, dopo la morte del suddetto, alla vedova [OSCURATO:PERSONA], che aveva chiarito che il bene era di proprietà del defunto marito.

2. Esteso il contraddittorio nei confronti di quest’ultima, chiamata in garanzia dal convenuto, il tribunale rigettò la domanda.

Pur ritenendo indubbio che la proprietà dell’immobile si appartenesse alle attrici, considerava nondimeno valida la locazione conclusa tra il Bernava e [OSCURATO:PERSONA], con la conseguenza che il canone, dopo la morte di quest’ultimo, doveva ritenersi legittimamente corrisposto alla vedova.

3. Con la sentenza in epigrafe la Corte d’appello di [OSCURATO:PERSONA] ha confermato tale decisione, rilevando che: — non era stata data prova dell’avvenuto conferimento a [OSCURATO:PERSONA] d'un mandato a locare e, dunque, d'una legittimazione quale mero rappresentante a stipulare la locazione intercorsa con il Bernava F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 e ad esercitarne i diritti soltanto per conto altrui; — era anzi da presumere che il predetto godesse di un diritto su detta res (sebbene ne restasse ignota l’indole personale o reale) includente la facoltà di detenerla e di goderne e quindi di locarla, data l'ininterrotta continuità dal 1974 del rapporto in essere senza contestazioni da parte delle proprietarie; — queste, infatti, nulla avevano eccepito di fatto fino all'ottobre del 1993 (e, quindi, per circa quindici mesi dopo il decesso del fratello) e con la missiva del 25 ottobre 1993 si erano limitate a segnalare al conduttore di voler formalizzare «altra» locazione e con un «nuovo» contratto, con decorrenza dal 1° gennaio 1994, ed «a loro nome»; — se ne desumeva che queste ritenessero che, con la morte del fratello, si fosse determinata l’estinzione del diritto che lo aveva legittimato alla detenzione, sul presupposto che esso fosse di natura personale, il che trarrebbe conferma anche dalle deposizioni dei testi Casa e Trimarchi, emergendo in tal modo «un profilo o di compossesso o di codetenzione»; — del fatto però che si trattasse di diritto di godimento di natura personale e non reale le attrici non avevano dato prova e, di conseguenza, doveva concludersi che legittimamente e con effetto solutorio il Bernava aveva continuato a pagare i canoni alla vedova del predetto, «potendosi riconoscere sussistenti in capo a [OSCURATO:PERSONA] prima, ed alla sua erede dopo, tutti i diritti del locatore non dominus».

4. Per la cassazione di tale sentenza Giuseppa e [OSCURATO:PERSONA] propongono ricorso nei confronti degli eredi del Bernava (deceduto nelle more del giudizio di appello) affidato a due mezzi, cui resiste [OSCURATO:PERSONA], depositando controricorso.

Gli altri eredi del Bernava e [OSCURATO:PERSONA] non svolgono difese nella presente sede.F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022

5. La trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ..

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

Le ricorrenti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA]

1. Con il primo motivo le ricorrenti denunciano, con riferimento all’art. 360, comma primo, num. 3, cod. proc. civ., «violazione - falsa applicazione degli artt. 1453, 1571 e 1587 cod. civ. anche in relazione agli artt. 1372, 1418 e 1421 cod. civ.»: la decisione avrebbe erroneamente sminuito la circostanza che con sentenza n. 690 del 2007, confermata in appello e passata in giudicato, il tribunale aveva rigettato le domande di usucapione proposte dalla Musolino e dichiarato la piena proprietà delle sorelle Locoteta con il contestuale rilascio in favore di queste ultime, dovendosi per ciò stesso escludere qualsivoglia disponibilità e/o possesso e/o detenzione della Musolino quale erede del preteso originario locatore [OSCURATO:PERSONA], mancando in capo ad essi la disponibilità giuridica del bene (e, per la Musolino, anche quella di fatto).

Rilevano che se è vero che la locazione stipulata a non domino non dà luogo alla invalidità del contratto, è altrettanto vero che nei confronti del terzo proprietario che reclama il bene, «la contrattazione è di totale inefficacia».

2. Con il secondo motivo le ricorrenti deducono «violazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione all'art. 112 cod. proc. civ.; omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti» (così testualmente in rubrica).

Premettono che in primo grado e poi con l’appello esse avevano avanzato domanda di risoluzione e rilascio del bene in ragione del fatto che all'interno del fabbricato erano stati fatti dei lavori con l'abbattimento di una parete muraria e la creazione di una porta che dava accesso ad altro fabbricato confinante, presumibilmente in F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 proprietà al conduttore.

Rilevano che, sebbene si trattasse di circostanza non contestata dal convenuto, il quale anzi aveva dichiarato di non opporsi alla chiusura della porta ed al ripristino dei luoghi, il tribunale aveva rilevato che solo il locatore se ne sarebbe potuto dolere.

Lamentano che sul punto la corte d’appello ha del tutto omesso di pronunciarsi.

3. Il primo motivo è inammissibile, per aspecificità, in violazione dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ., sotto diversi profili: a) non vi è traccia alcuna, nell’illustrazione del motivo, del come del perché sarebbero state violate o falsamente applicate le norme di cui alla sua intestazione; b) non si fornisce alcuna chiara indicazione della motivazione che si vorrebbe criticare; c) l’errore della sentenza è enunciato in termini meramente assertori e senza individuazione del suo oggetto, cioè della motivazione che l’avrebbe commesso: si dice, genericamente, che dal giudice di appello «un punto focale della controversia appare confinato e sminuito nella importanza»; tale «punto», però, non viene individuato, dato che subito dopo, senza spiegare che cosa nel giudizio si era dedotto sulla base di esse, si fa generico riferimento a due sentenze, l’una di primo grado e l’altro di secondo grado, che si dice hanno rigettato la domanda di usucapione della Musolino: è evidente che tale riferimento, in disparte l’omessa riproduzione del contenuto di tali atti (uno solo dei quali, peraltro, si dice prodotto in chiusura del ricorso), non vale ad individuare che cosa sarebbe stato il «punto focale», non senza che debba rilevarsi l’assoluta mancanza di individuazione della motivazione che avrebbe effettuato il «confinamento» e la deminutio; d) del tutto incomprensibile come censura risulta l’asserto finale espresso dalle ultime sei righe dell’illustrazione a pag. 12 del ricorso:F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 non è dato comprendere come e perché, in relazione alla domanda delle ricorrenti, fondata sull’essere esse da considerare locatrici, la sopravvenienza ivi indicata dovesse avere rilievo.

4. Varrà comunque ribadire che l'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità ma l'inefficacia del contratto, la quale opera soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l’attuazione del rapporto obbligatorio (Cass. 19/11/2013, n. 25911; 05/06/2019, n. 15292).

4.1. La legittimazione consiste, infatti, nel potere di un soggetto di disporre dell'oggetto del contratto; la mancanza di essa non comporta l'invalidità del contratto, perché quest'ultimo non può ritenersi difforme dallo schema legale sol perché stipulato da persona non legittimata; la mancanza di legittimazione in capo allo stipulante comporta dunque soltanto l'inefficacia del contratto, cioè l'inidoneità a produrre gli effetti suoi propri.

L’indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto.

Ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all'art. 1575 cod. civ., ciò che però rileva nei rapporti interni tra le parti del contratto e sul piano (del tutto estraneo all’odierno tema di lite) funzionale del contratto (quale presupposto, nel concorso delle altre condizioni, di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) non già della sua validità.

Unica eccezione a tale principio è rappresentata dall'ipotesi in cui F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico (come nel caso dell'usurpatore): ma in tali casi l'invalidità del contratto deriverebbe dall'illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore.

Il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessario «solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato» (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 8411, in motivazione § 2.2).

Il difetto, dunque, del potere dispositivo in capo al locatore non è di per sé sufficiente per ritenere il contratto stipulato a non domino non vincolante per le parti del contratto medesimo.

Nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, pertanto, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l'ipotesi estrema già ricordata (nella specie non ricorrente, non essendo al riguardo accertato né dedotto alcunché) in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente.

4.2. Tutto ciò premesso, ne discende nella specie che: a) l’accertata insussistenza di un possesso utile ad usucapire in capo al [OSCURATO:PERSONA] non varrebbe comunque di per sé ad escludere la validità del contratto di locazione tra lo stesso e il Bernava e il conseguente diritto del primo (e poi della sua erede) a riscuoterne i canoni; b) l’insussistenza di un diritto autonomo di godimento opponibile dal locatore alle proprietarie non legittima certo queste ultime a pretendere ex se i canoni pattuiti con il conduttore ma solo ad ottenere il rilascio dell’immobile, senza che a tale pretesa possa da parte del locatore e/o del conduttore opporsi, appunto, l’esistenza del F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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Nella specie però, secondo quanto emergente dalla sentenza, non era questa la pretesa azionata dalle proprietarie, ma solo quella di ottenere dal Bernava il pagamento dei canoni a suo tempo convenuti con il fratello, sul presupposto che esse fossero le effettive titolari, dal lato attivo, del rapporto locativo: presupposto esplicitamente negato, però, in sentenza, non fatta segno sul punto di alcuno specifico motivo di impugnazione.

5. Il secondo motivo è parimenti inammissibile, sotto più profili.

5.1. Anzitutto per la sovrapposizione, sia nell’intestazione che nella successiva illustrazione del motivo, di argomentazioni equivocamente ed incompatibilmente ricondotte ora al vizio di omessa pronuncia (error in procedendo ex art. 360, comma primo, num. 4, cod. proc. civ.) ora a quello di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art. 360, comma primo, num. 5, cod. proc. civ.).

5.2. In secondo luogo, perché, nella prima prospettiva censoria (omessa pronuncia), le ricorrenti omettono di precisare se con l’appello fosse stato proposto motivo di omessa pronuncia (come sarebbe stato necessario, posto che esse stesse affermano che sulla domanda di rilascio del bene il primo giudice nulla aveva statuito).

Il rispetto degli oneri di specificità ex art. 366 n. 6 cod. proc. civ. avrebbero a tal fine peraltro richiesto l’indicazione: a) della domanda per come svolta nell’atto introduttivo; b) della decisione di primo grado per una ampiezza tale da poter fondatamente apprezzare l’omessa pronuncia; c) dei termini in cui tale vizio era stato dedotto con l’appello.

Tanto non risulta stato fatto e l’omissione è tanto più rilevante ove si consideri che, da quanto esposto nella prima parte del ricorso, si desume che il tribunale in realtà si occupò della domanda di risoluzione, rigettandola sul rilievo che le proprietarie dell’immobile F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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Data pubblicazione 07/06/2022 È dunque del tutto verosimile che tutte le domande, compresa quella di rilascio dell’immobile, furono in quella sede esaminate (e rigettate, esplicitamente o implicitamente) in tale prospettiva causale, ossia perché infondatamente proposte in ragione del preteso inadempimento degli obblighi derivanti da contratto di locazione.

L’omessa pronuncia sarebbe stata, dunque, in tal caso deducibile e, in ipotesi, apprezzabile, a condizione che fosse anche specificata l’esistenza, sin dall’atto introduttivo, di una diversa e alternativa causa petendi (iure proprietatis) del preteso rilascio, il che non risulta nella specie sia stato fatto.

5.3. In terzo luogo (il motivo è inammissibile) perché, a tutto concedere, quand’anche si possa ritenere che fosse stato ritualmente dedotto con l’appello un vizio di omessa pronuncia, le ricorrenti hanno tuttavia omesso di precisare se tale doglianza venne mantenuta in sede di precisazione delle conclusioni.

Va al riguardo rammentato che, secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, cui va data continuità, la parte che, in sede di ricorso per cassazione, deduce che il giudice di appello sarebbe incorso nella violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. per non essersi pronunciato su un motivo di appello o, comunque, su una conclusione formulata nell'atto di appello, è tenuta, ai fini dell'astratta idoneità del motivo ad individuare tale violazione, a precisare - a pena di inammissibilità - che il motivo o la conclusione sono stati mantenuti nel giudizio di appello fino al momento della precisazione delle conclusioni (Cass. n. 5087 del 03/03/2010; cui adde Cass. n. 41205 del 22/12/2021).

6. Il ricorso deve essere in definitiva dichiarato inammissibile, sebbene meriti di essere rimarcato che ciò che si consolida per effetto della presente decisione è una decisione di rigetto di una domanda iure locationis, che lascia impregiudicata ogni pretesa di rilascio F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S .

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Data pubblicazione 07/06/2022

7. Alla soccombenza segue la condanna delle ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo.

8. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M. dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna le ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, addì 4 maggio 2022 Il Presidente ([OSCURATO:PERSONA]) F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
pposti - Disponibilità di fatto del bene in base a possesso legittimo o a detenzione lecita - [OSCURATO:PERSONA] - Presidente - [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere - R.G.N. 33708/2019 [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere - [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. - Cron. [OSCURATO:PERSONA]Utri - Consigliere - CC – 04/05/2022 ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 33708/2019 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]; – ricorrenti – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]; – controricorrente – e nei confronti di F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; – intimati – avverso la sentenza della Corte d’appello di [OSCURATO:PERSONA], n. 674/2018 depositata il 5 ottobre 2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4 maggio 2022 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Giuseppa e [OSCURATO:PERSONA] convennero in giudizio, avanti il Tribunale di Palmi, [OSCURATO:PERSONA], quale conduttore di immobile di loro proprietà in virtù di rapporto locativo in tesi gestito per loro conto dal fratello [OSCURATO:PERSONA], chiedendone la condanna al pagamento dei canoni maturati e maturandi dal 1° gennaio 1994 e fino al rilascio; chiesero anche dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento. Resistette il convenuto deducendo di avere regolarmente corrisposto i canoni, dopo la morte del suddetto, alla vedova [OSCURATO:PERSONA], che aveva chiarito che il bene era di proprietà del defunto marito. 2. Esteso il contraddittorio nei confronti di quest’ultima, chiamata in garanzia dal convenuto, il tribunale rigettò la domanda. Pur ritenendo indubbio che la proprietà dell’immobile si appartenesse alle attrici, considerava nondimeno valida la locazione conclusa tra il Bernava e [OSCURATO:PERSONA], con la conseguenza che il canone, dopo la morte di quest’ultimo, doveva ritenersi legittimamente corrisposto alla vedova. 3. Con la sentenza in epigrafe la Corte d’appello di [OSCURATO:PERSONA] ha confermato tale decisione, rilevando che: — non era stata data prova dell’avvenuto conferimento a [OSCURATO:PERSONA] d'un mandato a locare e, dunque, d'una legittimazione quale mero rappresentante a stipulare la locazione intercorsa con il Bernava F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 e ad esercitarne i diritti soltanto per conto altrui; — era anzi da presumere che il predetto godesse di un diritto su detta res (sebbene ne restasse ignota l’indole personale o reale) includente la facoltà di detenerla e di goderne e quindi di locarla, data l'ininterrotta continuità dal 1974 del rapporto in essere senza contestazioni da parte delle proprietarie; — queste, infatti, nulla avevano eccepito di fatto fino all'ottobre del 1993 (e, quindi, per circa quindici mesi dopo il decesso del fratello) e con la missiva del 25 ottobre 1993 si erano limitate a segnalare al conduttore di voler formalizzare «altra» locazione e con un «nuovo» contratto, con decorrenza dal 1° gennaio 1994, ed «a loro nome»; — se ne desumeva che queste ritenessero che, con la morte del fratello, si fosse determinata l’estinzione del diritto che lo aveva legittimato alla detenzione, sul presupposto che esso fosse di natura personale, il che trarrebbe conferma anche dalle deposizioni dei testi Casa e Trimarchi, emergendo in tal modo «un profilo o di compossesso o di codetenzione»; — del fatto però che si trattasse di diritto di godimento di natura personale e non reale le attrici non avevano dato prova e, di conseguenza, doveva concludersi che legittimamente e con effetto solutorio il Bernava aveva continuato a pagare i canoni alla vedova del predetto, «potendosi riconoscere sussistenti in capo a [OSCURATO:PERSONA] prima, ed alla sua erede dopo, tutti i diritti del locatore non dominus». 4. Per la cassazione di tale sentenza Giuseppa e [OSCURATO:PERSONA] propongono ricorso nei confronti degli eredi del Bernava (deceduto nelle more del giudizio di appello) affidato a due mezzi, cui resiste [OSCURATO:PERSONA], depositando controricorso. Gli altri eredi del Bernava e [OSCURATO:PERSONA] non svolgono difese nella presente sede.F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 5. La trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.. Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Le ricorrenti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo le ricorrenti denunciano, con riferimento all’art. 360, comma primo, num. 3, cod. proc. civ., «violazione - falsa applicazione degli artt. 1453, 1571 e 1587 cod. civ. anche in relazione agli artt. 1372, 1418 e 1421 cod. civ.»: la decisione avrebbe erroneamente sminuito la circostanza che con sentenza n. 690 del 2007, confermata in appello e passata in giudicato, il tribunale aveva rigettato le domande di usucapione proposte dalla Musolino e dichiarato la piena proprietà delle sorelle Locoteta con il contestuale rilascio in favore di queste ultime, dovendosi per ciò stesso escludere qualsivoglia disponibilità e/o possesso e/o detenzione della Musolino quale erede del preteso originario locatore [OSCURATO:PERSONA], mancando in capo ad essi la disponibilità giuridica del bene (e, per la Musolino, anche quella di fatto). Rilevano che se è vero che la locazione stipulata a non domino non dà luogo alla invalidità del contratto, è altrettanto vero che nei confronti del terzo proprietario che reclama il bene, «la contrattazione è di totale inefficacia». 2. Con il secondo motivo le ricorrenti deducono «violazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione all'art. 112 cod. proc. civ.; omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti» (così testualmente in rubrica). Premettono che in primo grado e poi con l’appello esse avevano avanzato domanda di risoluzione e rilascio del bene in ragione del fatto che all'interno del fabbricato erano stati fatti dei lavori con l'abbattimento di una parete muraria e la creazione di una porta che dava accesso ad altro fabbricato confinante, presumibilmente in F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 proprietà al conduttore. Rilevano che, sebbene si trattasse di circostanza non contestata dal convenuto, il quale anzi aveva dichiarato di non opporsi alla chiusura della porta ed al ripristino dei luoghi, il tribunale aveva rilevato che solo il locatore se ne sarebbe potuto dolere. Lamentano che sul punto la corte d’appello ha del tutto omesso di pronunciarsi. 3. Il primo motivo è inammissibile, per aspecificità, in violazione dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ., sotto diversi profili: a) non vi è traccia alcuna, nell’illustrazione del motivo, del come del perché sarebbero state violate o falsamente applicate le norme di cui alla sua intestazione; b) non si fornisce alcuna chiara indicazione della motivazione che si vorrebbe criticare; c) l’errore della sentenza è enunciato in termini meramente assertori e senza individuazione del suo oggetto, cioè della motivazione che l’avrebbe commesso: si dice, genericamente, che dal giudice di appello «un punto focale della controversia appare confinato e sminuito nella importanza»; tale «punto», però, non viene individuato, dato che subito dopo, senza spiegare che cosa nel giudizio si era dedotto sulla base di esse, si fa generico riferimento a due sentenze, l’una di primo grado e l’altro di secondo grado, che si dice hanno rigettato la domanda di usucapione della Musolino: è evidente che tale riferimento, in disparte l’omessa riproduzione del contenuto di tali atti (uno solo dei quali, peraltro, si dice prodotto in chiusura del ricorso), non vale ad individuare che cosa sarebbe stato il «punto focale», non senza che debba rilevarsi l’assoluta mancanza di individuazione della motivazione che avrebbe effettuato il «confinamento» e la deminutio; d) del tutto incomprensibile come censura risulta l’asserto finale espresso dalle ultime sei righe dell’illustrazione a pag. 12 del ricorso:F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 non è dato comprendere come e perché, in relazione alla domanda delle ricorrenti, fondata sull’essere esse da considerare locatrici, la sopravvenienza ivi indicata dovesse avere rilievo. 4. Varrà comunque ribadire che l'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità ma l'inefficacia del contratto, la quale opera soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l’attuazione del rapporto obbligatorio (Cass. 19/11/2013, n. 25911; 05/06/2019, n. 15292). 4.1. La legittimazione consiste, infatti, nel potere di un soggetto di disporre dell'oggetto del contratto; la mancanza di essa non comporta l'invalidità del contratto, perché quest'ultimo non può ritenersi difforme dallo schema legale sol perché stipulato da persona non legittimata; la mancanza di legittimazione in capo allo stipulante comporta dunque soltanto l'inefficacia del contratto, cioè l'inidoneità a produrre gli effetti suoi propri. L’indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto. Ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all'art. 1575 cod. civ., ciò che però rileva nei rapporti interni tra le parti del contratto e sul piano (del tutto estraneo all’odierno tema di lite) funzionale del contratto (quale presupposto, nel concorso delle altre condizioni, di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) non già della sua validità. Unica eccezione a tale principio è rappresentata dall'ipotesi in cui F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico (come nel caso dell'usurpatore): ma in tali casi l'invalidità del contratto deriverebbe dall'illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore. Il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessario «solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato» (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 8411, in motivazione § 2.2). Il difetto, dunque, del potere dispositivo in capo al locatore non è di per sé sufficiente per ritenere il contratto stipulato a non domino non vincolante per le parti del contratto medesimo. Nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, pertanto, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l'ipotesi estrema già ricordata (nella specie non ricorrente, non essendo al riguardo accertato né dedotto alcunché) in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente. 4.2. Tutto ciò premesso, ne discende nella specie che: a) l’accertata insussistenza di un possesso utile ad usucapire in capo al [OSCURATO:PERSONA] non varrebbe comunque di per sé ad escludere la validità del contratto di locazione tra lo stesso e il Bernava e il conseguente diritto del primo (e poi della sua erede) a riscuoterne i canoni; b) l’insussistenza di un diritto autonomo di godimento opponibile dal locatore alle proprietarie non legittima certo queste ultime a pretendere ex se i canoni pattuiti con il conduttore ma solo ad ottenere il rilascio dell’immobile, senza che a tale pretesa possa da parte del locatore e/o del conduttore opporsi, appunto, l’esistenza del F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 Data pubblicazione 07/06/2022 contratto. Nella specie però, secondo quanto emergente dalla sentenza, non era questa la pretesa azionata dalle proprietarie, ma solo quella di ottenere dal Bernava il pagamento dei canoni a suo tempo convenuti con il fratello, sul presupposto che esse fossero le effettive titolari, dal lato attivo, del rapporto locativo: presupposto esplicitamente negato, però, in sentenza, non fatta segno sul punto di alcuno specifico motivo di impugnazione. 5. Il secondo motivo è parimenti inammissibile, sotto più profili. 5.1. Anzitutto per la sovrapposizione, sia nell’intestazione che nella successiva illustrazione del motivo, di argomentazioni equivocamente ed incompatibilmente ricondotte ora al vizio di omessa pronuncia (error in procedendo ex art. 360, comma primo, num. 4, cod. proc. civ.) ora a quello di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art. 360, comma primo, num. 5, cod. proc. civ.). 5.2. In secondo luogo, perché, nella prima prospettiva censoria (omessa pronuncia), le ricorrenti omettono di precisare se con l’appello fosse stato proposto motivo di omessa pronuncia (come sarebbe stato necessario, posto che esse stesse affermano che sulla domanda di rilascio del bene il primo giudice nulla aveva statuito). Il rispetto degli oneri di specificità ex art. 366 n. 6 cod. proc. civ. avrebbero a tal fine peraltro richiesto l’indicazione: a) della domanda per come svolta nell’atto introduttivo; b) della decisione di primo grado per una ampiezza tale da poter fondatamente apprezzare l’omessa pronuncia; c) dei termini in cui tale vizio era stato dedotto con l’appello. Tanto non risulta stato fatto e l’omissione è tanto più rilevante ove si consideri che, da quanto esposto nella prima parte del ricorso, si desume che il tribunale in realtà si occupò della domanda di risoluzione, rigettandola sul rilievo che le proprietarie dell’immobile F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 non avevano titolo ad avanzare pretese su base contrattuale. Data pubblicazione 07/06/2022 È dunque del tutto verosimile che tutte le domande, compresa quella di rilascio dell’immobile, furono in quella sede esaminate (e rigettate, esplicitamente o implicitamente) in tale prospettiva causale, ossia perché infondatamente proposte in ragione del preteso inadempimento degli obblighi derivanti da contratto di locazione. L’omessa pronuncia sarebbe stata, dunque, in tal caso deducibile e, in ipotesi, apprezzabile, a condizione che fosse anche specificata l’esistenza, sin dall’atto introduttivo, di una diversa e alternativa causa petendi (iure proprietatis) del preteso rilascio, il che non risulta nella specie sia stato fatto. 5.3. In terzo luogo (il motivo è inammissibile) perché, a tutto concedere, quand’anche si possa ritenere che fosse stato ritualmente dedotto con l’appello un vizio di omessa pronuncia, le ricorrenti hanno tuttavia omesso di precisare se tale doglianza venne mantenuta in sede di precisazione delle conclusioni. Va al riguardo rammentato che, secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, cui va data continuità, la parte che, in sede di ricorso per cassazione, deduce che il giudice di appello sarebbe incorso nella violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. per non essersi pronunciato su un motivo di appello o, comunque, su una conclusione formulata nell'atto di appello, è tenuta, ai fini dell'astratta idoneità del motivo ad individuare tale violazione, a precisare - a pena di inammissibilità - che il motivo o la conclusione sono stati mantenuti nel giudizio di appello fino al momento della precisazione delle conclusioni (Cass. n. 5087 del 03/03/2010; cui adde Cass. n. 41205 del 22/12/2021). 6. Il ricorso deve essere in definitiva dichiarato inammissibile, sebbene meriti di essere rimarcato che ciò che si consolida per effetto della presente decisione è una decisione di rigetto di una domanda iure locationis, che lascia impregiudicata ogni pretesa di rilascio F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f Numero registro generale 33708/2019 Numero sezionale 914/2022 Numero di raccolta generale 18322/2022 fondata sul diritto dominicale delle ricorrenti. Data pubblicazione 07/06/2022 7. Alla soccombenza segue la condanna delle ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo. 8. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13. P.Q.M. dichiara inammissibile il ricorso. Condanna le ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, addì 4 maggio 2022 Il Presidente ([OSCURATO:PERSONA]) F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E
Sentenza Cassazione n. 18322/2022 — Fons Iuris — Fons Iuris