Cassazione n. 17036/2026

a Generale dello Stato- ricorrente -contro- intimato -avverso la sentenza n. 1449/15/2018 della Commissione TributariaRegionale del LAZIO, depositata data 06/03/2018;udita la relazione svolta nella camera di consiglio non partecipata del giorno27/05/2026 dal Cons. [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 29398/2018Numero sezionale 4550/2026Numero di raccolta generale 17036/2026Data pubblicazione 30/05/20261. Dalla sentenza impugnata emerge che, a seguito dell’affidamento daparte della [OSCURATO:SOCIETA]. ad alcune società dell’appalto per larealizzazione di immobili su un terreno di sua proprietà e del successivoaffidamento in subappalto dei predetti lavori da parte delle societàappaltatrici alla [OSCURATO:SOCIETA]., quest’ultima e la [OSCURATO:SOCIETA]. indata 3 luglio 2009 stipularono un contratto preliminare di compravenditadei due immobili per un prezzo complessivo di 800mila euro oltre IVA.1.1. All’art. 4 del contratto le parti stabilirono che il prezzo sarebbestato pagato mediante trattenute del 10% dell’importo dei vari SAL e larestante parte con bonifici bancari.1.2. Agli artt. 6 e 9 del predetto preliminare, le parti stabilivano che lesomme trattenute sui vari SAL e quelle versate mediante bonifici fosseroricevute dalla [OSCURATO:SOCIETA]. a titolo di caparra confirmatoria e penaleconvenzionale ai sensi dell’art. 1385 c.c. e solo al momento del collaudofinale fossero imputate al prezzo di vendita.2. L’Agenzia delle entrate ritenendo che tali importi costituissero,invece, acconti sul prezzo di cessione dei due immobili, con riferimentoall’anno d’imposta 2009 emise un atto di contestazione con il quale applicòalla [OSCURATO:SOCIETA]. la sanzione di cui all’art. 6, comma 4, del d.P.R. n.633 del 1972 per omessa fatturazione delle somme ricevute dallaEdilcemencar s.r.l.3. La società contribuente impugnò l’atto dinanzi alla CTP di Roma cherespinse il ricorso ma con la sentenza in epigrafe indicata la CTR del Lazioaccolse l’appello della società contribuente sostenendo che, a fronte di unaespressa pattuizione contrattuale che prevedeva che gli importi che nonerano stati fatturati fossero dovuti dalla promissaria acquirente alla [OSCURATO:SOCIETA]. a titolo di caparra confirmatoria e penale convenzionale ex art.1385 c.c., come tali non costituenti il corrispettivo della cessione, almenofino alla stipula del definitivo, non era corretta la diversa imputazione diacconti sul prezzo fattane dall’Agenzia delle entrate, a tal fine non potendosiNumero registro generale 29398/2018Numero sezionale 4550/2026Numero di raccolta generale 17036/2026Data pubblicazione 30/05/2026valorizzare l’annotazione fatta dalla [OSCURATO:SOCIETA]. sulla scheda dimastro con la dizione “Acconti immobile Roma”.4. Avverso tale statuizione l’Agenzia delle entrate propone ricorso percassazione affidato a due motivi, illustrati da memoria, cui non replical’intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso la difesa erariale deduce, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., l’inammissibilità dei motivid’appello concernenti la presunta natura di caparra confirmatoria dellesomme versate in favore della società contribuente, per violazione dell’art.57, commi 1 e 2 del d.lgs. n. 546 del 1992.1.1. Sostiene che dal contenuto del ricorso di primo grado, riprodottoin parte qua nel motivo di ricorso, doveva desumersi che la societàcontribuente aveva impugnato l’atto impositivo soffermandosi «unicamentesull’oggettiva inesistenza dei pagamenti a se stessa ascritti, nonchésull’inesistenza di qualsivoglia danno a carico dell’Erario, essendo la Societàcontribuente, in realtà, creditrice del Fisco», mentre nel ricorso non sifaceva alcuna menzione alla «idoneità dei pagamenti in questione a esserequalificati come atti esecutivi di una caparra confirmatoria piuttosto qualiacconti sul prezzo».2. Il motivo è infondato.2.1. Nel ricorso introduttivo del giudizio, come detto riprodotto nelcorpo del motivo in esame, si legge che «Nell’anno 2009 gli unici incassi chehanno interessato la [OSCURATO:SOCIETA] in riferimento al contratto stipulato algiorno 23/12/2009 così come risulta dalle ricevute di pagamento, dagliassegni e cambiali ricevute (CFR All. 2) e dalla registrazione contabile sulmastrino “Caparra confirmatoria [OSCURATO:PERSONA]” (CFR All. 3)».2.2. Pertanto, diversamente da quanto sostiene la ricorrente, non solonon risulta da alcuna parte del ricorso di primo grado, riprodotto nel motivoin esame, che la società contribuente abbia sostenuto di aver incassatosomme dalla [OSCURATO:SOCIETA]. a titolo di acconto sul prezzo di vendita deiNumero registro generale 29398/2018Numero sezionale 4550/2026Numero di raccolta generale 17036/2026Data pubblicazione 30/05/2026beni immobili, ma anzi risulta che la società contribuente avevaspecificamente indicato di aver provveduto a registrate le somme incassatenel mastrino alla voce “Caparra confirmatoria [OSCURATO:PERSONA]”.Pertanto, il titolo da attribuire all’incasso di quegli importi (comecaparra confirmatoria) era stato già dedotto nel giudizio di primo grado conla conseguenza che nessuna inammissibilità per novità della questione puòporsi su tale aspetto della vicenda processuale con riferimento al giudiziod’appello.3. Con il secondo motivo la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 6,comma 4, del d.P.R. n. 633 del 1972 in combinato disposto dagli artt. 6,commi 1, 4 e 5, del d.lgs. n. 471 del 1997 e 1385 c.c.3.1. La ricorrente censura la statuizione impugnata che, ponendosi incontrasto con l’orientamento giurisprudenziale di cui a Cass. n. 24570/2010e n. 1320/2007, è carente nella parte in cui i giudici di appello omettono diaccertare se la caparra confirmatoria contrattualmente prevista dalle partiavesse funzione esclusivamente di rafforzamento della garanzia e nonavesse anche funzione di anticipo sul prezzo della compravendita.4. Il motivo è inammissibile e, comunque, anche infondato.4.1. È ben vero che l’orientamento di questa Corte in materia di caparraconfirmatoria è nel senso che, «Per stabilire quale sia il regime fiscaleapplicabile alle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, quandodetta clausola sia contenuta in un contratto preliminare di vendita di beni,il cui definitivo sia soggetto ad I.V.A., occorre valutare - con accertamentoche costituisce questione di fatto, rimessa al giudice di merito - se la caparramedesima abbia la funzione di anticipo sul prezzo, unitamente a quella dirafforzamento della garanzia o costituisca, invece, un elemento accidentaledel contratto; nel primo caso la dazione di denaro, corrispondente allacaparra, rivestendo la stessa natura della corresponsione del prezzo, èassoggettata ad I.V.A. ed all'imposta di registro in misura fissa, in ossequioal principio di alternatività tra imposta di registro ed imposta sul valoreNumero registro generale 29398/2018Numero sezionale 4550/2026Numero di raccolta generale 17036/2026Data pubblicazione 30/05/2026aggiunto, di cui all'art. 40 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; nel secondocaso, invece, avendo autonomia contrattuale rispetto al preliminare in cui èinserita, è assoggettabile, ex art. 21, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986,all'imposta di registro in misura proporzionale» (Cass. n. 24570/2010,citata dalla ricorrente; in termini, Cass. n. 8792/09 nonché Cass. n.35390/2022 e n. 34589/2025, pure citate in memoria dalla ricorrente).4.2. È anche vero, però, che, diversamente da quanto sostiene laricorrente, non può dirsi che sull’interpretazione delle relative clausolecontrattuali, quelle che la sentenza individua negli artt. 6 e 9 del contrattopreliminare, vi sia stata una valutazione dei giudici di appello limitata allasola «denominazione di caparra confirmatoria contenuta all’interno delcontratto» (ricorso, pag. 12).4.3. Al riguardo va peraltro ricordato che secondo un consolidatoorientamento giurisprudenziale, «Nell'interpretazione del contratto, il primostrumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioniadoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso aicanoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previstidall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c.» (Cass. n. 6444/2025).4.4. Inoltre, nella specie la ricorrente omette qualsiasi allegazione sulfatto che la valutazione resa dal giudice di merito si ponga in violazione dispecifici criteri legali di interpretazione negoziale o che comunque trovismentita in altre circostanze essenziali, dal giudice di merito omesse otravisate.4.5. E sotto tale ultimo profilo deve osservarsi che l'accertamento difatto concernente la qualificazione, in relazione al contratto preliminare,delle pattuizioni in esame come caparra confirmatoria non è stata neppureritualmente contestata: la qualificazione del contratto è subordinataall'esatta ricognizione della comune volontà delle parti, il cui accertamentoè attività devoluta in via esclusiva al giudice di merito, sindacabile perl'inosservanza dei canoni interpretativi di cui agli artt. 1362 c.c. e segg. oNumero registro generale 29398/2018Numero sezionale 4550/2026Numero di raccolta generale 17036/2026Data pubblicazione 30/05/2026per carenza od insufficienza della motivazione, che sono censure nellaspecie non dedotte.4.6. Pare opportuno ricordare che, nell'ipotesi in cui con il ricorso percassazione sia contestata la qualificazione attribuita dal giudice di merito alcontratto intercorso tra le parti, le relative censure, per essere esaminabili,non possono risolversi nella mera contrapposizione tra l'interpretazione delricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, ma debbono essereproposte sotto il profilo della mancata osservanza dei criteri ermeneutici dicui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. o dell'insufficienza o contraddittorietà dellamotivazione, e, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso,debbono essere accompagnate dalla trascrizione delle clausole individuativedell'effettiva volontà delle parti (la cui ricerca, che integra un accertamentodi fatto, è preliminare alla qualificazione del contratto), al fine di consentire,in sede di legittimità, la verifica dell'erronea applicazione della disciplinanormativa» (Cass. n. 13587/2010; v. anche Cass. n. 10306/2015).5. In estrema sintesi, il ricorso va rigettato senza necessità diprovvedere sulle spese in mancanza di costituzione in giudizio dell’intimata. P.Q.Mrigetta il ricorso.Così deciso in Roma in data 27 maggio 2026Il PresidenteGiuseppe [OSCURATO:PERSONA]