Cassazione n. 20878/2026

tti, come da procurain calce al ricorso;– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA];- intimato -Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026avverso la sentenza n. 909/2020 della Corte d’appello di Brescia depositatal’01/09/2020 e non notificata.Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 02/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art.378, primo comma, c.p.c., in persona della [OSCURATO:PERSONA] generaledott.ssa [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto il rigetto del ricorso, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica;udito l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti.1. Con atto di citazione notificato in data 20 ottobre 2014 [OSCURATO:PERSONA],quale promissario acquirente, esponeva: di avere stipulato in data 28ottobre 2006 con [OSCURATO:PERSONA] un contratto preliminare dicompravendita immobiliare avente ad oggetto un terreno di cui la venditricegarantiva la edificabilità previa sottoscrizione di convenzione urbanistica dilottizzazione; che aveva versato la somma di € 150.000,00 a titolo dicaparra confirmatoria ed un ulteriore importo di € 96.000,00 a titolo diacconto; che le parti avevano previsto che il rogito sarebbe stato stipulatoentro trenta giorni dalla stipula della convenzione di lottizzazione, mentre,nell’ipotesi in cui non fosse stato possibile giungere alla stipula dellaconvenzione di lottizzazione nel termine del 30 luglio 2007, il compromessosi sarebbe risolto, a meno che il promissario acquirente non si fosse avvalsodella facoltà di stipulare il definitivo anche nell’ipotesi in cui fosse mancatala convenzione. Deduceva che, nonostante il lasso di tempo trascorso, laconvenzione di lottizzazione non era mai stata stipulata e quindi chiedevache si accertasse la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1353 c.c. o, insubordine, dell'art. 1456 c.c., nonché la condanna di controparte allarestituzione della somma complessivamente ricevuta pari ad € 246.000,00,oltre interessi dalla domanda al saldo.2 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026Si costituiva [OSCURATO:PERSONA], chiedendo in via riconvenzionale che siaccertasse il proprio diritto a trattenere la somma di € 246.000,00 a titolodi risarcimento dei danni.2. Il Tribunale di Bergamo dichiarava risolto il contratto preliminarestipulato fra le parti in data 28 ottobre 2006, condannava [OSCURATO:PERSONA] legali dalla domanda al saldo, respingeva la domandariconvenzionale e condannava la Fustinoni alla rifusione delle spese delgrado, ravvisando nella clausola n. 14 invocata dall'attore, nonostante fosserubricata come clausola risolutiva espressa, una condizione risolutivanegativa, che doveva ritenersi avverata dal momento che era pacifico,nonché documentato, che la convenzione di lottizzazione non era stataconclusa né nel termine del 30 luglio 2007, previsto in contratto, nésuccessivamente.3. Sull’impugnazione della Fustinoni, la Corte d’appello di Brescia rigettavail gravame, affermando che risultava per tabulas che l'attore aveva chiestoin via principale, ai sensi dell’art. 1353 c.c., che si accertasse l’avvenutoavveramento della condizione risolutiva della mancata adozione dellaconvenzione urbanistica di lottizzazione, che il promissario acquirente nonaveva mai manifestato la volontà di avvalersi della facoltà di acquistare oltrela data del 30 luglio 2007 anche nel caso in cui non fosse stata stipulata ladetta convenzione, che alla data in cui la causa era stata promossa (ottobre2014) la citata convenzione non era stata ancora adottata dal Comune, chenon era preclusiva all'accoglimento della domanda neppure la condotta delleparti di protrarre le trattative anche dopo la scadenza del termineinizialmente previsto del 30 luglio 2007, in attesa del provvedimentoamministrativo, che non poteva ravvisarsi nella decisione del promissarioacquirente di avvalersi della condizione risolutiva, a distanza di oltre setteanni dallo scadere del termine iniziale, alcun inadempimento, neppure alcanone della correttezza contrattuale di cui all'art. 1375 c.c., sicchè3 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026l’appellante non poteva invocare il disposto dell’art. 1385, comma 2, parteprima c.c., che con l'atto di citazione di primo grado, previo accertamentodell'intervenuta risoluzione del contratto (essendosi verificata al condizionerisolutiva), il [OSCURATO:PERSONA] aveva proposto, nei termini ed alle condizioni previstedall’art. 15 del contratto, la domanda di restituzione ex art. 2033 c.c.,essendo venuta meno la causa giustificativa dei pagamenti per gli importieffettuati, mentre nessun rilievo presentava la circostanza che non fossestato accertato alcun inadempimento a carico della promittente venditrice,non essendo stata chiesta la corresponsione del doppio della caparra.4. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], sulla base dicinque motivi, illustrati anche da memoria.[OSCURATO:PERSONA] non ha svolto difese.Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma,c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4),c.p.c., per aver la corte territoriale confermato la declaratoria di risoluzionedel contratto per avveramento della condizione risolutiva negativa(rappresentata dalla mancata adozione della convenzione urbanistica dilottizzazione), nonostante una condizione di tal fatta non fosse stata maiinvocata dall’attore né fosse stata mai convenuta dalle parti contraenti.1.1. Il motivo è infondato.L’originario attore, nell’atto di citazione introduttivo del giudizio, hadomandato dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare, in viaprincipale in forza dell’art. 1353 c.c. (e, quindi, in forza di condizionerisolutiva) e solo in via subordinata ai sensi dell’art. 1456 c.c. (clausolarisolutiva espressa).4 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026Partendo dal presupposto secondo cui l'inadempimento della controparte,nella specie, non era configurabile, trattandosi di “condizione mista”, inquanto dipendente da un terzo (la P.A.), la corte d’appello ha qualificato ladomanda ai sensi dell’art. 1353 c.c., come già chiesto dall’attore, in viaprincipale, nell’atto di citazione davanti al Tribunale.In tema di contratti, la condizione risolutiva postula che le parti subordininola risoluzione del contratto, o di un singolo patto, ad un evento, futuro edincerto, il cui verificarsi priva di effetti il negozio ab origine, laddove, invece,con la clausola risolutiva espressa, le stesse prevedono lo scioglimento delcontratto qualora una determinata obbligazione non venga adempiutaaffatto o lo sia secondo modalità diverse da quelle prestabilite, sicché larisoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari divolersene avvalere, senza necessità di provare la gravitàdell'inadempimento della controparte (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20854 del02/10/2014).Invero, nei contratti a prestazioni corrispettive, requisito comune al termineessenziale e alla clausola risolutiva espressa deve ritenersi l'inadempimentoimputabile ad una delle parti. Tale presupposto non si riscontra nella diversaipotesi in cui l'effetto solutorio sia connesso al mancato ottenimento entrouna determinata scadenza temporale di un provvedimento amministrativoper ragioni non ascrivibili al comportamento dei contraenti, dovendo taleevenienza essere riconducibile alla mancata verificazione di un eventofuturo ed incerto e, conseguentemente, qualificarsi come condizionerisolutiva negativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17181 del 24/06/2008).In particolare, la clausola che preveda la risoluzione di un contrattopreliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazionedel progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizionerisolutiva e non come condizione potestativa (c.d. unilaterale), in quanto laprima si limita a subordinare l'efficacia del contratto ad un evento, futuro eincerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti ab5 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026origine, la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizionesenza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione,implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativoil cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell'evento, dà vitaa un nuovo negozio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9550 del 18/04/2018).E così la pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, chepreveda la risoluzione ipso iure qualora il bene, che ne costituisce l'oggetto,non venga condonato sotto il profilo urbanistico entro una determinata data,per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, deve qualificarsi comecondizione risolutiva propria, piuttosto che come clausola risolutivaespressa, determinando l'effetto risolutivo di quel contratto, evidentementeconsistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenzadell'avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti (sebbenespecificamente dedotto pattiziamente) nonché dello spirare del termine,pure ritenuto nel loro interesse comune, e non quale sanzione del suoinadempimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22310 del 30/09/2013).In definitiva, presupposto per l'applicazione della clausola risolutivaespressa è l'inadempimento della controparte di chi se ne avvale; ove taleinadempimento non sussista, la clausola può rilevare alla stregua dicondizione risolutiva ex art. 1353 c.c., purché l'evento cui si riferisce siasufficientemente determinato, e non rimesso alla mera volontà di una parte(Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 24532 del 05/10/2018).Nel caso di specie, pertanto, si è in presenza di una corretta qualificazionedella domanda, qualificazione che peraltro è riservata al giudice di merito.Com’è noto, in virtù del principio iura novit curia di cui all'art. 113, comma1, c.p.c., il giudice ha il potere dovere di assegnare una diversaqualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in giudizio, purché i fattinecessari al perfezionamento della fattispecie ritenuta applicabilecoincidano con quelli della fattispecie concreta sottoposta al suo esame (idest, allegati nell'atto introduttivo). L'accertamento inteso a stabilire se un6 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026contratto sia sottoposto a condizione risolutiva ed a determinare l'effettivaportata della condizione stessa, nonché il suo avveramento, costituisceindagine devoluta al giudice del merito (Cass. n. 27320/2017; Cass. n.34861/2022; Cass. n. 4483/1996; cfr. altresì Cass. n. 1547/2019, secondola quale l'indagine del giudice del merito diretta ad accertare se un contrattosia stato sottoposto a condizione sospensiva o risolutiva non può esseresindacata in sede di legittimità, se condotta nel rispetto delle regole chedisciplinano l'interpretazione dei contratti).Del resto, l'interpretazione di un contratto, traducendosi in una operazionedi accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine difatto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione soltanto perviolazione delle regole ermeneutiche di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., ai sensidell'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., oppure per omesso esame di un fattodecisivo e oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5c.p.c., nella formulazione conseguente alla novella di cui al d.l. n. 83 del2012, nella specie ratione temporis applicabile (da ultimo, cfr. Cass. Sez. 3,14/07/2016, n. 14355).In quest’ottica, si rivela corretta, oltre che condivisibile, l’interpretazione,dapprima operata dal tribunale e poi confermata dalla corte d’appello, dellaclausola n. 14 contenuta nel contratto preliminare di compravenditaimmobiliare secondo cui, nelle ipotesi in cui non fosse stato possibilegiungere nel termine ultimo del 30.7.2007 alla stipula della convenzione dilottizzazione e nell’ipotesi in cui il promissario acquirente avesse deciso dinon avvalersi della facoltà di stipulare ciò nonostante il contratto definitivo,il compromesso sarebbe immediatamente ed inderogabilmente stato dalleparti ritenuto risolto.D’altra parte, l'indagine del giudice del merito diretta ad accertare se uncontratto sia stato sottoposto a condizione sospensiva o risolutiva non puòessere sindacata in sede di legittimità, se condotta nel rispetto delle regole7 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026che disciplinano l'interpretazione dei contratti (cfr. Cass. nn. 27330/2017 e1547/2019).1.2. Né può dirsi che si sia in presenza di una sentenza c.d. della terza via,come tale, in assenza della previsa instaurazione del contraddittorio tra leparti, comportante la nullità della sentenza.L'omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista difatto e di diritto, rilevata d'ufficio, sulla quale si fondi la decisione priva isoggetti processuali del potere di allegazione e di prova sulla questionedecisiva, con conseguente nullità della sentenza (c.d. "della terza via" o "asorpresa") per violazione del diritto di difesa tutte le volte in cui chi se nedolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto far valere qualorail contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamenteOrdinanza n. 21314 del 19/07/2023).Qualora, tuttavia, il giudice esamini d'ufficio una questione di puro diritto,senza procedere alla sua segnalazione alle parti onde consentire su di essal'apertura della discussione (c.d. terza via), non sussiste la nullità dellasentenza, in quanto da tale omissione non deriva la consumazione di vizioprocessuale diverso dall'error iuris in iudicando, ovvero dall'error iniudicando de iure procedendi, la cui denuncia in sede di legittimità consentela cassazione della sentenza solo se tale errore sia in concreto consumato(Cass. Sez. 1, Sentenza n. 16049 del 18/06/2018).Ebbene, fermo restando che, in ogni caso, i ricorrenti non hanno neppurededotto quali ragioni avrebbero potuto far valere qualora il contraddittoriosulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato, si è alcospetto di una questione di puro diritto concernente l’interpretazionegiuridica di una clausola.2. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4)c.p.c., per non aver, a loro dire, la corte di merito indicato esaustivamente8 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026i passaggi motivazionali impiegati per giungere alla statuizione conclusivainerente alla risoluzione.2.1. Il motivo è infondato.Invero, la motivazione della sentenza qui impugnata si pone senz’altro al disopra del c.d. minimo costituzionale, essendo fondata su un articolato iterargomentativo.In particolare, la corte d’appello ha rigettato il gravame proposto dallaa) risultava per tabulas che l'attore aveva chiesto in via principale, ai sensidell’art. 1353 c.c., che si accertasse che si era avverata la condizionerisolutiva della mancata adozione della convenzione urbanistica dilottizzazione;b) il promissario acquirente non aveva mai manifestato la volontà diavvalersi della facoltà di acquistare oltre la data del 30 luglio 2007 anchenel caso in cui non fosse stata stipulata la detta convenzione;c) alla data in cui la causa era stata promossa (ottobre 2014) la citataconvenzione non era stata ancora adottata dal Comune;d) non era preclusiva all'accoglimento della domanda neppure la condottadelle parti di protrarre le trattative anche dopo la scadenza del termineinizialmente previsto del 30 luglio 2007, in attesa del provvedimentoamministrativo;e) non poteva ravvisarsi nella decisione del promissario acquirente diavvalersi della condizione risolutiva, a distanza di oltre sette anni dalloscadere del termine iniziale, alcun inadempimento, neppure al canone dellacorrettezza contrattuale di cui all'art. 1375 c.c., sicchè l’appellante nonpoteva invocare il disposto dell’art 1385, comma 2, parte prima, c.c.;f) con l'atto di citazione di primo grado, previo accertamentodell'intervenuta risoluzione del contratto (essendosi verificata al condizione9 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026risolutiva), il [OSCURATO:PERSONA] aveva proposto, nei termini ed alle condizioni previstedall’art. 15 del contratto, la domanda di restituzione ex art. 2033 c.c.,essendo venuta meno la causa giustificativa dei pagamenti per gli importieffettuati, mentre nessun rilievo presentava la circostanza che non fossestato accertato alcun inadempimento a carico della promittente venditrice,non essendo stata chiesta la corresponsione del doppio della caparra.Da ultimo, in nessun passaggio della sentenza impugnata viene affermatoche il termine per il sopraggiungere della convenzione di lottizzazione eraessenziale, avendo, di contro, la corte d’appello rilevato che “nell’atto dicitazione di primo grado non è stato in alcun modo fatto riferimento allaapposizione di un termine essenziale […]” (cfr. pag. 17 della sentenza).3. Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono della violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4)c.p.c., per non avere la corte territoriale considerato che il termine indicatoall’art. 8 del contratto preliminare non poteva in nessun caso considerarsiessenziale.3.1. Il motivo è infondato, oltre che per le ragioni già esposte nell’analizzarela precedente censura e per essere estremamente confusionario (a tal puntoche non è chiaro in cosa si sarebbe sostanziata l’omissione di pronuncia), inquanto non attinge la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata, laquale si sostanzia non già nel ritenere essenziale il termine indicato nell’art.8 del contratto preliminare, bensì nel reputare che si fosse avverata lacondizione risolutiva negativa (mancata approvazione della convenzione dilottizzazione) cui era subordinata l’efficacia del contratto.4. Con il quarto motivo i ricorrenti denunziano la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4)c.p.c., per avere erroneamente, a suo dire, la corte di merito ritenuto chele parti avessero subordinato la vendita del terreno alla esclusiva condizioneche lo stesso fosse munito della sopraggiunta convenzione di lottizzazionee per non aver la medesima corte considerato che il promissario acquirente10 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026aveva sia nel corso delle trattative che successivamente sempremanifestato la volontà di divenire proprietario del bene.4.1. Il motivo è inammissibile, atteso che, da un lato, sollecita unarivalutazione delle risultanze istruttorie preclusa nella presente sede (inassenza di fatti storici il cui esame sarebbe stato omesso) e, dall’altro lato,si limita ad offrire una lettura alternativa delle stesse.Nel caso di specie, le parti avevano previsto che il rogito sarebbe statostipulato entro trenta giorni dalla stipula della convenzione di lottizzazione,mentre, nell’ipotesi in cui non fosse stato possibile giungere alla stipula dellaconvenzione di lottizzazione nel termine del 30 luglio 2007, il compromessosi sarebbe risolto, a meno che il promissario acquirente non si fosse avvalsodella facoltà di stipulare il definitivo anche nell’ipotesi in cui fosse mancatala convenzione.La corte d’appello ha valorizzato le circostanze che il promissario acquirentenon aveva mai manifestato la volontà di avvalersi della facoltà di acquistareoltre la data del 30 luglio 2007 anche nel caso in cui non fosse stata stipulatala detta convenzione, che alla data in cui la causa era stata promossa(ottobre 2014) la citata convenzione non era stata ancora adottata dalComune (come confermato dalla nota del Comune di Marpello del22.9.2014), che non era preclusiva all'accoglimento della domanda neppurela condotta delle parti di protrarre le trattative anche dopo la scadenza deltermine inizialmente previsto del 30 luglio 2007, in attesa delprovvedimento amministrativo, che non poteva ravvisarsi nella decisionedel promissario acquirente di avvalersi della condizione risolutiva, a distanzadi oltre sette anni dallo scadere del termine iniziale, alcun inadempimento,neppure al canone della correttezza contrattuale di cui all'art 1375 c.c.In proposito, è stata data corretta applicazione al principio consolidato(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22811 del 10/11/2010; conf. Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 20383 del 21/07/2025) secondo cui, nel caso in cui le partiabbiano condizionato l'efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi11 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmenteavverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia delcontratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (oper l'avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l'esigenzadella previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art.1183 c.c., quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso ditempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovutoverificare.Che la stipula della convenzione di lottizzazione rappresentasse, nelleintenzioni dei contraenti e nell’economia del rapporto, un elementofondamentale è desumibile dal tenore dell’art. 14 del contratto preliminare,a mente del quale (fatta salva la possibilità per il solo promissario acquirentedi avvalersi della facoltà di stipulare il definitivo anche nell’ipotesi in cuimancasse la detta convenzione), in difetto della stessa, il compromesso sisarebbe dovuto considerare “immediatamente ed inderogabilmente dalleparti ritenuto risolto”.Con riferimento alla qualificazione dell’evento futuro ed incerto, a cui le partiavevano subordinato la stipula del rogito notarile, in termini di condizionerisolutiva negativa, si rinvia all’analisi del primo motivo sub 1.1.5. Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4)c.p.c., per aver erroneamente, a loro dire, la corte territoriale escluso il lorodiritto a trattenere la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., nonostantel’inadempimento della controparte, e per aver condannato la loro dantecausa alla restituzione della somma percepita a titolo di caparra senza chele fosse imputabile alcun inadempimento.5.1. Il motivo è infondato.Avuto riguardo alla caparra confirmatoria di euro 150.000,00, versata dalTironi alla Fustinoni al momento della stipula del contratto preliminare dicompravendita, la pronuncia di risoluzione del contratto per impossibilità12 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026sopravvenuta dell'esecuzione (nel caso di specie, per essersi avverata lacondizione risolutiva negativa), in quanto fondata su un fatto estraneo allasfera di imputabilità dei contraenti, dà luogo ai soli obblighi restitutoriderivanti dallo scioglimento del vincolo contrattuale, essendo le prestazionirese divenute indebite, pur non consentendo di condannare il debitore alpagamento del doppio della caparra, atteso che questa costituisce unaforma risarcitoria limitata nel quantum e correlata al diritto di recesso, ilquale, in quanto strumento di risoluzione negoziale per giusta causa,presuppone l'inadempimento della controparte (Cass. Sez. 2, Sentenza n.23209 del 31/07/2023). Pertanto, la restituzione della somma versata atitolo di caparra prescinde, in una siffatta evenienza, dall’inadempimentoimputabile alla parte contraente tenuta alla restituzione.A tal proposito, è opportuno ricordare che, anche allorquando il contrattopreliminare si sia risolto non già per inadempimento del convenuto, ma perimpossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie dientrambe le parti (ex art. 1453, comma 2, c.c.), il giudice deve condannareil promittente venditore alla restituzione della sola caparra, la cui ritenzioneè divenuta sine titulo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11466 del 15/06/2020;v. altresì, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5033 del 28/02/2013).È chiaro poi che, essendo stata la restituzione della caparra disposta comeconseguenza della risoluzione del contratto per avveramento dellacondizione risolutiva, nessun inadempimento era ascrivibile al promissarioacquirente, tale da giustificare il trattenimento della caparra confirmatoriada parte della promittente venditrice. In particolare, la ritenzione dellacaparra presuppone l’accertamento della risoluzione del contratto perinadempimento del promissario acquirente, nella specie mai neppureallegato, e l’inadempimento non può certamente derivare dalla decisionedel promissario acquirente di avvalersi della condizione risolutiva, sicchè,nella fattispecie, non può trovare alcuna applicazione l’art. 1385 c.c.13 di 14Numero registro generale 6406/2021Numero sezionale 839/2026Numero di raccolta generale 20878/2026Data pubblicazione 19/06/2026Avuto riguardo alla somma ulteriore di euro 96.000,00 versata dalpromissario acquirente a titolo di acconto, non è revocabile in dubbio che lasua restituzione, quale conseguenza della declaratoria di risoluzione delcontratto ai sensi dell’art. 1353 c.c., era compresa nella domanda dicondanna della controparte alla restituzione della somma da quest’ultimacomplessivamente ricevuta di euro 246.000,00 (cfr., in tal senso, Cass. Sez.2, Sentenza n. 19502 del 30/09/2015).6. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita diessere accolto.Nessuna pronuncia va adottata in ordine alle spese del presente giudizio,non avendo l’intimato svolto difese.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte deiricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrentidell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma delcomma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile,tenutasi in data 2.4.2026.La PresidenteIl Consigliere estensore [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA] FalaschiDott. Andrea Penta14 di 14