Cassazione n. 12083/2023

pronunciato la seguente ORDINANZA INTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n. 11405/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] 44, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] G. PISANELLI 2, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] - controricorrente e ricorrente incidentale - nonché contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] G.P. [OSCURATO:PERSONA], 63, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di GENOVA n. 1296/2017 depositata il 13/10/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/04/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1296/2017 della Corte d’appello di Genova, pubblicata il 13 ottobre 2017. [OSCURATO:PERSONA] ha notificato controricorso, con cui si dichiara la proposizione altresì di “ricorso incidentale condizionato”. [OSCURATO:PERSONA] resiste con distinti controricorsi sia contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] che contro [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non hanno svolto attività difensive. 2. La trattazione dei ricorsi è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 2-quater, e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022. Il pubblico ministero non ha depositato le sue conclusioni scritte. I ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e il controricorrente [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato memorie. 3. Con citazione del 26 settembre 2005 [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], proprietari di un appezzamento di terreno in Garlenda (NCT Comune di Garlenda partita 2483, fgl. 19, part. 84), in forza di acquisto per atto 2 luglio 1999 da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], convennero dinanzi al Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, [OSCURATO:PERSONA], proprietario di terreno confinante (part. 408), domandando di accertare l’inopponibilità nei loro confronti della servitù di passaggio pedonale e veicolare vantata dal Cappato e costituita nell’atto di compravendita rogato in data 5 febbraio 1997 dal notaio [OSCURATO:PERSONA], che vedeva quali venditori i medesimi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. A tal fine, gli attori esponevano che la nota di trascrizione registro generale n. 1016, registro particolare n. 815 del 7 febbraio 1997, era relativa alla sola compravendita della part. 408, che vedeva quali venditori i signori Marcussi e Romano e quale compratore il Cappato, mentre riportava nel quadro D l’annotazione seguente: “la parte venditrice dichiarava e la parte acquirente ne prendeva atto che il mappale 84 da cui proviene il mappale 408 compravenduto è gravato da ipoteca in favore di [OSCURATO:SOCIETA] iscritta il 4/10/1994 ai nn. 863/6930 a garanzia di un debito attualmente estinto, vincolo che la parte venditrice si obbligava di cancellare a sua cura e spese. Convenivano le parti che l'immobile compravenduto distinto con il mappale 408 ha diritto di accesso pedonale e con veicoli a carico del terreno di proprietà dei venditori dal punto di congiungimento della strada pubblica percorrendo il terreno intorno alla casa. Tale strada sarà resa praticabilea cure e spese della parte acquirente e potrà essere utilizzata altresìdai venditori e loro aventi causa". Il convenuto [OSCURATO:PERSONA] domandò che venisse invece accertata l’opponibilità di detta servitù volontaria agli attori, o altrimenti che venisse dichiarata costituita per sentenza la stessa servitù, chiamando peraltro in causa per le relative responsabilità i suoi danti causa [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed il notaio rogante [OSCURATO:PERSONA]. Con sentenza del 27 luglio 2012 il Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, rigettò le domande degli attori, dichiarando opponibile agli stessi la servitù di cui alla nota di trascrizione n. 1016/n. 815 del 7 febbraio 1997. Proposero gravame [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], respinto dalla Corte d’appello di Genova in base alla seguente motivazione: “[n]el caso di specie, il mappale 408 del foglio 19 venduto al Cappato dai sigg. Romano - Marcucci con l'atto notaio Cauli del [OSCURATO:DATA_NASCITA] rep. n. 54318 derivava dal più ampio terreno contraddistinto col mappale 84 in allora rimasto evidentemente in proprietà dei venditori e successivamente venduto dagli stessi Romano - Marcucci ai sigg. Sorini - Doglio con l'atto notaio Valentino del 2.7.1999 rep. 6454. Nella nota di trascrizione del primo rogito (notaio Cauli) si dichiara nell'apposito quadro D che l'immobile compravenduto ha diritto di accesso pedonale e carra io a carico del terreno dei venditori specificandosi ‘ dal punto di congiungimento della strada pubblica percorrendo il terreno attorno alla casa’, essendo altresì convenuto che tale strada sarebbe stata resa praticabile a cure e spese della parte acquirente con diritto di utilizzo anche dei venditori. Sia dal titolo che dalla relativa nota risulta dunque che vi era un terreno (di proprietà dei venditori) asservito a quello compravenduto e detto terreno non poteva essere altro che quello identificato catastalmente con il mappale 84, poi trasferito dai medesimi venditori ai Sorini - Doglio. Ritiene la Corte che l'opponibilità ai terzi la pattuizione relativa alla servitù consegue alla esplicita menzione della stessa nel quadro D della nota relativa al trasferimento immobiliare ex art. 17, 4° c., L. 52/85, ancorché sarebbe stato senz'altro preferibile la redazione di un'apposita nota di trascrizione”. 4. Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] denuncia la violazione o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 2643 n. 4, 2659, 2665 e 2826 c.c., nonché la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. del codice civile, per aver ritenuto opponibile ai ricorrenti la nota di trascrizione relativa alla compravendita del terreno identificato al foglio 19 part. 408 tra i signori Romano - Marcucci ed il signor Cappato relativamente al diritto di servitù asseritamente indicato nella predetta nota a carico del terreno di cui al foglio 19 part. 84 di proprietà Sorini - Doglio, nonostante nella predetta nota fossero mancanti e/o incompleti i dati relativi al fondo servente; ovvero, nonostante "la situazione di incertezza (espressamente dichiarata in sentenza) venutasi a creare in ordine all'effettiva costituzione della servitù oggetto di causa sia dipesa dall'operato del notaio Cauli, che ben avrebbe potuto redigere un'apposita nota di trascrizione atta ad escludere ogni dubbio" , e ritenendo di poter sopperire a tale incertezza attraverso l'interpretazione della nota in questione attraverso "i consueti strumenti ermeneutici" applicabili ai contratti. In subordine, violazione e/o falsa applicazione dell'art. 132, n. 4, c.p.c. e dell'art. 111 Cost., per difetto di motivazione. Il secondo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 17, legge n. 52 del 1985, per avere la Corte d’appello ritenuto rispettata la richiamata disposizione con "l'esplicita menzion e della stessa nel quadroD della nota relativa al trasferimento immobiliare ex art. 17, 4° c., 52/85,ancorché sarebbe stata senz'altro preferibile la redazione di una apposita nota di trascrizione", mentre configurando la costituzione di servitù un negozio autonomo rispetto alla compravendita oggetto della nota di trascrizione, dovevano trovare applicazione il comma 2 ed il comma 3, dell'art. 17, legge n. 52 del 1985. 5. I due motivi del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] impongono a questa Corte di pronunciare sulle seguenti questioni di diritto: a) se, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985 (secondo cui “[c]iascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione”), è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, o se altrimenti rilevi comunque, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel cosiddetto “quadro D” della nota di trascrizione della vendita; b) se l’inosservanza di quanto prescritto nel terzo comma del citato art. 17 comporti una inesattezza della nota, agli effetti dell’art. 2665 c.c., che nuoce alla validità della trascrizione, da considerarsi, in concreto, occulta ai terzi, inducendo incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto; c) se le “condizioni o pattidi natura reale menzionati nella nota”, che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto “quadro D”), ai sensi del quarto comma dell’art. 17, legge n. 52 del 1985, attengono, o meno, unicamente ad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, e che possano costituire oggetto di autonoma nota, quanto ritenute piuttosto necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata, e dunque non rilevanti ai fini dell’opponibilità. La particolare rilevanza delle questioni di diritto rende perciò opportuna la trattazione in pubblica udienza. P. Q. M. La Corte rinvia la