Cassazione n. 19369/2026

a del legale rappresentantep.t. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA],domiciliata ex lege come da indirizzo pec indicato, per procura su foglioseparato allegato al ricorso,- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] Similda e MOSTIAndrea, questi ultimi quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA],domiciliati ex lege come da indirizzo pec indicato, per procura su foglioseparato allegato al controricorso,- controricorrenti -per la cassazione della sentenza n. 6713/2022 della CORTE d'APPELLO diRoma pubblicata il 26.10.2022;Pag. 1 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 5.5.2026 dalConsigliere dott. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] PROCESSO1. Con atto di intimazione e contestuale citazione [OSCURATO:PERSONA] e LauraCinelli chiedevano, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] della Rocca – RistoranteIncannucciata [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., la convalida della licenza perfinita locazione per il giorno 31.5.2013 del contratto del 29.5.1989, aventea oggetto l’immobile sito in Tivoli, piazzale delle Nazioni Unite n. 19, daloro locato ad uso commerciale.La conduttrice si costituiva e deduceva che nel contratto il canoneera stato fissato in Lire 2.000.000 per mese per il primo anno, in Lire2.500.000 per il secondo e fissato, mediante la scrittura privata del5.6.1989, in Lire 3.000.000 al mese; che tali clausole erano contrarieall’art. 79 l. 392/1978 e chiedeva la dichiarazione di nullità del contratto ein via riconvenzionale, previo accertamento del canone dovuto, lacondanna delle intimanti al pagamento della somma di euro 179.281,09 odella minor somma, limitata agli aggiornamenti Istat pur ritenuti nondovuti nella misura richiesta, di euro 23.324,86.Emessa ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito daparte del Tribunale, nel corso del giudizio, avvenuto il deposito di memorieintegrative, era svolta una C.T.U.All’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], l’intimata chiedeva che il giudizio fosseriunito a quelli rubricati ai nn. R.G. 1719/2015 e R.G. 30151/2016pendenti dinanzi al Tribunale di Tivoli, tra essa e il Demanio,asseritamente aventi lo stesso oggetto di quello promosso dalle [OSCURATO:PERSONA],precisando, in particolare, come in quei giudizi il Demanio si fossedichiarato proprietario anche dell’immobile concesso in locazione dalleintimanti e paventando, quindi, una probabile loro carenza di titolarità e,in ogni caso, la necessità di dover accertare l’effettiva proprietà dei beni inquestione.Pag. 2 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026Il Tribunale di Tivoli, con sentenza pubblicata in data 8.9.2016,respingeva l’opposizione, dichiarava che il contratto di locazione del29.5.1989, come rettificato con scrittura del 5.6.1989, era scaduto il31.5.2013, confermava l’ordinanza di rilascio del 9.5.2012 e respingeva ladomanda riconvenzionale della conduttrice, ponendo definitivamente acarico di entrambe le parti le spese di C.T.U. e compensando le spese dilite.Il Tribunale, rigettata la richiesta riunione dei procedimenti promossidalla conduttrice verso il Demanio, per essere limitato l’oggetto delgiudizio alla sola pretesa nullità delle clausole di maggiorazione delcanone, stante l’avvenuto rilascio del bene, osservava che la clausolaconvenzionale prevedente la determinazione del canone in misuradifferenziata e crescente per successive frazioni di tempo, ovvero recantela previsione di un aumento in relazione a eventi oggettivi predeterminatidel tutto indipendenti dalle variazioni annuali del potere di acquisto, eraconforme agli artt. 32 e 79 l. 392/1978. Tale ipotesi ricorreva nelcontratto oggetto di causa, per essere previsti aumenti esattamentedeterminati (lire 2.000.000 mensili per il primo anno; lire 2.500.000mensili per il secondo). Caratteristiche sussistenti anche nella clausoladell’atto di rettifica stipulato e registrato solo una settimana dopo laredazione del contratto, ove le parti avevano determinato un ulterioreaumento del canone in lire 3.000.000 mensili a partire dal terzo anno dilocazione, mentre non sussistevano elementi per poter inferire l’intenzionefraudolenta del locatore di aggirare la previsione di leggesull’adeguamento monetario del canone.2. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza pubblicata il 26.10.2022,rigettava l’appello proposto dalla società conduttrice e la condannava allespese del grado in favore delle appellate.La Corte d’appello riteneva irrilevante l’erroneo riferimento delTribunale all’avvenuto rilascio del bene, poiché la mancata esecuzionedell’ordinanza di rilascio non incideva sulla decisione in ordine alla dedottaPag. 3 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026nullità delle clausole sui canoni crescenti e perché, comunque, l’eventualecredito della conduttrice non legittimava il diritto di ritenzione; rilevavache il giudizio aveva ad oggetto il contratto intercorso tra le locatrici e laconduttrice, distinto dal rapporto concessorio con il Demanio, e che ladelimitazione dei beni risultava dagli elementi istruttori acquisiti (foto,planimetrie, contratti, C.T.U.), senza specifiche contestazioni sul punto;osservava che non era stata efficacemente censurata l’affermazione delTribunale secondo cui la qualità di locatore può spettare anche a chi abbiala mera disponibilità del bene; affermava, infine, la legittimità delleclausole di determinazione differenziata del canone per successive frazionidi tempo, richiamando l’orientamento di legittimità che ne ammette lavalidità salvo intento elusivo dei limiti di cui all’art. 32, con conseguentenullità ex art. 79 l. n. 392 del 1978, e rilevava che, nella specie, lacomune volontà delle parti era di prevedere un corrispettivo crescente intermini reali («aumento del canone») e non un «adeguamento delcanone», in difetto di elementi idonei a dimostrare un intento elusivo dellalegge.3. Per la cassazione della sentenza ricorre [OSCURATO:PERSONA] della Rocca –[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., sulla base dicinque motivi. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],Similda e [OSCURATO:PERSONA], questi ultimi quali eredi di [OSCURATO:PERSONA].La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, aisensi dell'art. 380-bis.1. cod. proc. civ.Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha presentato conclusioniscritte.Entrambe le parti hanno depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo è denunciata la violazione degli artt. 112 cod.proc. civ., 1241 e 1243 cod. civ.La ricorrente lamenta che la Corte territoriale erroneamente hareputato irrilevante l’errore in cui è incorso il primo giudice a propositoPag. 4 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026della permanenza della conduttrice nei locali ed ha respinto, conargomentazioni apodittiche, il collegamento tra detta permanenza e lamancata restituzione delle somme dovute. La legittimità della permanenzarisiederebbe, invece, nel meccanismo della compensazione tra debiti,assumendo che, in presenza di pagamenti eccedenti il dovuto, ciòcondurrebbe o alla nullità con obbligo restitutorio o alla tacita rinnovazionedel contratto.1.1. Il motivo è inammissibile.La ricorrente articola una censura senza individuare puntualmente lastatuizione impugnata e si duole dell’affermazione con cui la Corted’appello avrebbe ritenuto irrilevante il “grave errore” in cui sarebbeincorso il Tribunale in ordine alla permanenza della conduttrice nei locali.Anche a voler riferire la censura a quanto affermato dalla corteterritoriale a pagina 6 della sentenza impugnata, nei capoversi terzo,quarto e quinto, in sede di esame del primo motivo d’appello, concernentel’asserita erronea ricostruzione dei fatti in ordine al rilascio dell’immobile,va rilevato che la Corte d’appello non ha espresso sul punto una autonomaratio decidendi. Il giudice di secondo grado si è, infatti, limitato adaffermare l’irrilevanza dell’erroneo inciso contenuto nella sentenza diprimo grado circa l’avvenuto rilascio del bene, evidenziando che lamancata esecuzione dell’ordinanza di rilascio e la conseguentepermanenza della conduttrice nell’immobile non incidevano sulladecisione, fondata sull’esclusione tanto della nullità delle clausolecontrattuali quanto della sussistenza di un credito in favore dellaconduttrice, indipendentemente dalla permanenza o meno nell’immobile.Ha, inoltre, precisato che l’eventuale nullità delle clausole e l’affermazionedi un obbligo restitutorio non avrebbero comunque potuto legittimare lapermanenza dell’appellante nell’immobile locato, essendo l’esecuzione delprovvedimento di rilascio subordinata, ai sensi dell’art. 34, comma 3, l. n.392 del 1978, alla corresponsione dell’indennità per la perditadell’avviamento commerciale, mentre nessun diritto di ritenzione potevaPag. 5 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026configurarsi in relazione a un eventuale credito restitutorio derivantedall’asserita nullità di clausole del contratto di locazione.Il motivo è inammissibile, sotto un concorrente profilo, anche nellaparte in cui deduce ulteriori ragioni a sostegno del protrarsi delladetenzione dell’immobile, richiamando la compensazione tra debiti eassumendo che l’esistenza di pagamenti eccedenti il dovuto condurrebbe oalla nullità con obbligo restitutorio ovvero alla tacita rinnovazione delcontratto. Si tratta, invero, di questione nuova, non trattata nellasentenza impugnata, né la ricorrente ha assolto l’onere di allegarnel’avvenuta deduzione nel giudizio di merito e di indicare in quale atto loabbia fatto, così da consentire a questa Corte il controllo ex actis. Trovaquindi applicazione il principio, più volte affermato da questa Corte,secondo cui, qualora una questione giuridica implicante un accertamentodi fatto non risulti esaminata nella sentenza impugnata, il ricorrente che laproponga in sede di legittimità, per non incorrere nell’inammissibilità pernovità della censura, deve non solo allegarne l’avvenuta deduzione dinanzial giudice di merito, ma anche indicare, in ossequio al principio diautosufficienza del ricorso per cassazione, in quale atto del giudizioprecedente ciò sia avvenuto (Cass., sez. V, 11 febbraio 2025, n. 3473;Cass., sez. lav., 1° luglio 2024, n. 18018; Cass., sez. 6-V, 13 dicembre2019, n. 32804).2. Con il secondo motivo è denunciata “violazione o falsa applicazione”degli artt. 112 cod. proc. civ., 1325 e 1346 cod. civ. (“e norme connesse,nullità radicale dei contratti stipulati tra l’odierna ricorrente e [OSCURATO:PERSONA] eDemanio …”).Richiamata la ferma contestazione della C.T.U. svolta dal C.T.P.(geom. Acciani), la ricorrente si duole del rigetto dell’eccezione di nullitàper indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto dei due contratti(locazione e concessione demaniale), con riguardo alla delimitazione dellerispettive proprietà e alla legittimità di presunte proprietà private in areademaniale. La ricorrente sostiene che gli elementi valorizzati dalla CortePag. 6 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026d’appello (foto, planimetrie, C.T.U.), in quanto successivi, non possanointegrare l’oggetto del contratto che doveva essere determinato sindall’inizio. Aggiunge, inoltre, che la cantina è di proprietà del Demanio eche l’Agenzia del Demanio le ha concesso in uso alcuni locali siti all’internodell’immobile denominato “Stallone degli Estensi quale sede del ristorantel’Incannucciata”; pertanto, la sovrapposizione dei due rapporti ha finitoper aggravare l’incertezza, determinando la nullità insanabile delcontratto.2.1. Il motivo è inammissibile.La ricorrente richiama un solo breve passo della sentenza impugnata— quello di pagina 6, ultimo capoverso, riferito all’esame del secondomotivo d’appello relativo al rigetto dell’istanza di riunione con gli altri duegiudizi promossi nei confronti del Demanio — ma non chiarisce se ladedotta nullità per indeterminatezza o indeterminabilità dell’oggetto delcontratto di locazione e della concessione demaniale sia stataeffettivamente proposta nei gradi di merito nei termini oggi prospettati.Né riproduce, nelle parti essenziali, i passi dell’atto di appello e idocumenti sui quali il motivo dovrebbe fondarsi.La censura è, dunque, nuova. Ed è inammissibile, sotto concorrenteprofilo, anche per difetto di specificità ex art. 366, primo comma, n. 6,cod. proc. civ., con riguardo alla dedotta contestazione della C.T.U. Laricorrente si limita, infatti, ad affermare che “è sufficiente scorrere laC.T.P. del geom. Acciani (all. G fasc. I grado), per leggere tutte lecontestazioni, d’altra parte chiaramente formulate e non ‘ventilate’ findall’inizio”, ma non ne trascrive né ne riassume il contenuto rilevante.Come questa Corte ha già affermato, “Quando il ricorso si fonda sudocumenti, il ricorrente ha l’onere di indicarli in modo specifico nel ricorso,a pena d’inammissibilità (art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6). ‘Indicarli inmodo specifico’ vuol dire, secondo la costante giurisprudenza di questaCorte: 1) trascriverne il contenuto, oppure riassumerlo in modo esaustivo;2) indicare in quale fase processuale siano stati prodotti; c) indicare aPag. 7 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026quale fascicolo siano allegati, e con quale indicizzazione” (Cass., sez. III, 6luglio 2020, n. 13861).Nella specie, la ricorrente non ha né trascritto né riassunto ilcontenuto della relazione del consulente di parte, ma si è limitata aindicare il numero dell’allegato nel fascicolo di primo grado, poi richiamatonella parte finale del ricorso. Ciò non consente a questa Corte diapprezzare la rilevanza e la decisività del documento che si assume nonesaminato dalla Corte d’appello.Va ribadito che i requisiti di forma del ricorso ne condizionanol’ammissibilità e precedono, perciò, ogni esame del merito, che restaprecluso in caso di loro difetto. In tale prospettiva, l’art. 366, primocomma, cod. proc. civ. esige che il ricorso consenta a questa Corte diricostruire, dal suo solo contenuto, il fatto sostanziale e quello processualein modo chiaro e completo, senza necessità di attingere ad altre fonti oagli atti del fascicolo, ivi compresa la sentenza impugnata (Cass., Sez.Un., 28 novembre 2018, n. 30754).3. Con il terzo motivo è denunciata “Violazione o falsa applicazione dinorme di diritto – Violazione dell’art. 112 c.p.c. – Violazione o falsaapplicazione dell’art. 950 c.c. – Omesso esame di fatto decisivo che èstato oggetto di discussione tra le parti”.La ricorrente denuncia l’inquadramento della vicenda di causanell’ambito dell’azione di regolamento di confini ex art. 950 cod. civ.,sostenendo che non verrebbe in rilievo un confine incerto tra titolari didiritti reali, ma l’accertamento dell’oggetto dei due contratti (“quellolocatizio e la concessione demaniale”). Se l’oggetto era indeterminabile almomento della stipula, ne deriva la nullità del contratto con obbligo direstituzione delle somme versate.3.1. La ricorrente deduce la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. einvoca il paradigma dell’art. 360, comma primo, n. 5, cod. proc. civ. inmodo del tutto irrituale.Pag. 8 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026La ricorrente, nuovamente, non indica il punto della motivazionecriticata e non precisa se la questione sollevata si colleghi alle domandesvolte e a quanto emergente dagli atti.In secondo luogo, il principio della corrispondenza fra il chiesto e ilpronunciato riguarda soltanto l'ambito oggettivo della pronunzia e nonanche le ragioni di diritto e di fatto assunte a sostegno della decisione (v.Cass., Sez. II, 21 aprile 1976, n. 1397; più di recente Cass., sez. II, 12luglio 2024, n. 19241), sì che non ricorre la violazione di tale disposizioneallorché si lamenti che il giudice del merito abbia optato per undeterminato inquadramento della vicenda oggetto di lite, per tacere delfatto che dal tenore della sentenza impugnata neppure si scorge l’asseritoerroneo inquadramento.Da ultimo, nel richiamare l’art. 360, comma primo, n. 5, cod. proc.civ., neppure si indica quale sarebbe il fatto decisivo, il cui esame sarebbestato omesso. La norma indicata nella sua attuale formulazione, invece,presuppone l’omesso esame di un preciso accadimento o una precisacircostanza in senso storico – naturalistico, non assimilabile in alcun modoa "questioni" o "argomentazioni" che, pertanto, risultano irrilevanti, conconseguente inammissibilità delle censure irritualmente formulate (v.Cass. civ., sez. I, ord., 29 febbraio 2024, n. 5375; Cass., sez. V, ord., 23febbraio 2024, n. 4942; Cass., sez. III, ord., 15 febbraio 2024, n. 4163;Cass., sez. lav., ord., 22 gennaio 2024, n. 2226; Cass., sez. III, ord., 14dicembre 2023, n. 35106).La censura, pertanto, è nel complesso inammissibile.4. Con il quarto motivo è denunciata “Violazione o falsa applicazione dinorme di diritto – Violazione dell’art. 112 c.p.c. – Violazione degli artt.1571 c.c. e segg. – Nullità contrattuale per difetto di legittimazione dellocatore – Omesso esame di fatto decisivoLa ricorrente lamenta che la Corte d’appello, in violazione dell’art.1571 cod. civ., ha dato rilievo, al fine dell’assunzione della qualifica dilocatore, alla mera disponibilità materiale del bene, occorrendo, invece,Pag. 9 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026una detenzione qualificata in base a un titolo, mai prodotto in lite dalleintimanti.4.1. Il motivo è inammissibile.La ricorrente censura l’affermazione della Corte d’appello secondocui, ai fini dell’assunzione della qualità di locatore, può rilevare anche lamera disponibilità del bene, deducendo che sarebbe invece necessaria unadetenzione qualificata fondata su titolo, nella specie non prodotto. Lacensura, tuttavia, non si confronta in modo puntuale con la ratio decidendidella sentenza impugnata, la quale, nel rigettare il secondo motivo diappello, ha espressamente affermato in chiusura che «la concessione inlocazione di un immobile non costituisce atto esclusivo del proprietario,potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbiala mera disponibilità del bene medesimo (Cass. 17913/2003;14395/2004)», aggiungendo che, «laddove, come affermatodall’appellante, le [OSCURATO:PERSONA] non avessero mai avuto la disponibilità del bene,non si comprende come avrebbero potuto locarlo» (pag. 7, secondocapoverso).Né la ricorrente indica, con la necessaria specificità, se, dove e inquali termini la questione relativa alla legittimazione alla stipulazione delcontratto fosse stata specificamente devoluta al giudice di appello; sicché,in difetto di puntuali allegazioni sul contenuto dell’atto di gravame, non èconsentito apprezzare la decisività della censura oggi proposta.Deve essere osservato, peraltro, che la deduzione è comunque nonpertinente nella parte in cui prospetta la nullità del contratto, poiché,secondo il consolidato orientamento di questa Corte, «salvo il caso in cuine abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità(giuridica o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto dilegittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discendenon già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo nei solirapporti con l’effettivo legittimato» (Cass., sez. III, 5 giugno 2019, n.15292; Cass., sez. III, 19 novembre 2013, n. 25911).Pag. 10 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/20265. Con il quinto motivo viene denunciata “Violazione o falsaapplicazione di norme di diritto – Violazione dell’art. 112 c.p.c. –Violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978 – Violazione degli artt. 1362c.c. e segg.”La ricorrente lamenta l’erronea valutazione della clausola prevedentei “canoni crescenti” come legittima, sostenendo che si trattava di unapattuizione volta “ad aggirare gli effetti della svalutazione monetaria”. LaCorte d’appello, pertanto, pur richiamando l’esatto principio di dirittoenunciato dal diritto vivente, lo avrebbe poi contraddetto in violazionedelle regole di interpretazione del contratto, poiché non è necessaria laprova della fraudolenza, essendo la dimostrazione in re ipsanell’interpretazione del contratto e del contesto.5.1. Il motivo è inammissibile.Va ribadito il costante orientamento affermato da questa Corte inbase al quale l’interpretazione del contratto è riservata al giudice delmerito, e in sede di legittimità è censurabile solo per violazione dei canonilegali di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione (v. Cass., 10marzo 2021, n. 6579; Cass., 22 ottobre 2014, n. 22343; Cass., 21 aprile2005, n. 8296), potendo avere ad oggetto il sindacato di legittimità nongià la ricostruzione della volontà delle parti, bensì solamentel'individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale ilgiudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, alfine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore didiritto (v. Cass., 22343/2014 cit.; Cass., 29 luglio 2004, n. 14495).Pertanto, al fine di far valere una violazione sotto i due richiamatiprofili, il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimentoalle regole legali di interpretazione mediante specifica indicazione dellenorme asseritamente violate e ai principi in esse contenuti, ma è tenuto,altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice delmerito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stessoli abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche o insufficienti, nonPag. 11 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026essendo consentito il riesame del merito in sede di legittimità (v., Cass. 9ottobre 2012, n. 17168; 11 marzo 2014, n. 5595; 27 febbraio 2015, n.3980; 19 luglio 2016, n. 14715; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178; 7marzo 2007, n. 5273; Cass. 3 settembre 2010, n. 19044). Infine, persottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dalgiudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto,sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni,non è consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesadal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stataprivilegiata un’altra (v. Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178; 7 marzo 2007, n.5273; Cass. 3 settembre 2010, n. 19044).La Corte d’appello, con motivazione pienamente esplicativa dell’iterargomentativo espresso, ha osservato come dal tenore della clausolaemergeva la chiara volontà delle parti di operare un «aumento»dell’importo del canone in termini reali per il secondo e il terzo anno,“secondo un ammontare preciso e mai ulteriormente variato per ben 24anni e quattro rinnovi contrattuali”, escludendo, invece, la ricorrenza dielementi “tali da far ritenere che le parti, in realtà, abbiano perseguitosurrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti dellasvalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 dellalegge n. 392 del 1978 (tanto che lo stesso contratto prevede anche,l’aggiornamento automatico secondo l’indice ISTAT, anche se dal quartoanno in poi proprio per venire incontro alle esigenze del conduttore).”(pagina 8, secondo capoverso).La ricorrente si è limitata a contrapporre in modo del tutto assertivola propria soggettiva interpretazione a quella della Corte d’appello e nonha indicato né in quale errore logico sarebbe incorsa la Corte d’appello peraver ritenuto di essere al cospetto di una clausola di «aumento delcanone» (v. Cass., sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986) e non di«adeguamento del canone», né come la lettura contenuta in sentenzacontrasti con la lettera delle clausole contrattuali e con il loro contenutoPag. 12 di 13Numero registro generale 10127/2023Numero sezionale 1609/2026Numero di raccolta generale 19369/2026Data pubblicazione 12/06/2026complessivo, ma ha affermato apoditticamente che della violazionedell’art. 79 l. 392/1978 “la dimostrazione è in re ipsa, come emergedall’interpretazione del contratto e del contesto in cui si svolge lavicenda”.6. Il ricorso, conclusivamente, va dichiarato inammissibile.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo,seguono la soccombenza.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, a carico della parte ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1,comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importoa titolo di contributo unificato, se dovuto, pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13 (Cass., Sez. Un., 20febbraio 2020, n. 4315). P.Q.MLa Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna la ricorrente allarifusione delle spese del giudizio di legittimità, in favore deicontroricorrenti, che liquida in euro 200,00 per esborsi ed euro 7.500,00per competenze professionali, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e cpase dovuti per legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per ilricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione in data 5 maggio 2026.Il PresidenteDott.ssa Lina RubinoPag. 13 di 13