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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 19 marzo 2026

Cassazione n. 07429/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

SENTENZAsul ricorso iscritto al n. 26713/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] in qualità di erededi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] rappresentati e difesidagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]- ricorrenti -controAGENZIA [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa DALL'AVVOCATURAGENERALE DELLO STATO- controricorrente –avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2010/2021depositata il 17/03/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del19/03/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott. [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la parte ricorrente e SABRINAPUGLIESE per l’amministrazione controricorrente.1.

L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenzadel Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda proposta dallaGruppo [OSCURATO:SOCIETA], Alda e [OSCURATO:PERSONA], dichiarando estinto ilvincolo enfiteutico su di un fondo in località Saline di Ostia inapplicazione dell’art. 1 della Legge n. 16/74.2.

Si costituivano in giudizio gli appellati.3.

La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame ritenendoancora esistente il vincolo enfiteutico originario, in quantocaratterizzato da un canone superiore al limite di legge di lire mille e,dunque, sottratto alla prevista comminatoria di estinzione.

Dirimente,in tal senso, secondo il giudice del gravame era la mancanza di assensodell’Agenzia concedente allo scioglimento della comunione enfiteuticatra gli assegnatari dei lotti, di guisa altrimenti che, nei confronti delleappellate Alda e [OSCURATO:PERSONA], e per esse, della loro avente causaAbitare srl, potesse essersi costituito un nuovo e distinto rapportoenfiteutico.Oltre al fatto che tale supposto scioglimento, a mente dell’art.1350 c.c. avrebbe dovuto rivestire forma scritta ad substantiam,poteva aggiungersi che non assumeva rilevanza la circostanza che ilcanone originariamente pattuito, a sua volta, fosse stato oggetto difrazionamento.Del pari priva di fondamento era la concorrente pretesadell’appellante [OSCURATO:SOCIETA], già assorbita nel decisum della sentenza delTribunale, di essere dichiarata proprietaria del fondo per intervenutausucapione; preso atto di come, infatti, la detta società avesse datoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026origine dalla comune qualità di enfiteuta e, quindi, di detentore, era daritenere che necessitasse la prova, non assolta, di un attod’interversione ex art. 1141, secondo comma, c.c.Doveva rigettarsi anche il restante capo di domanda, anch’essoriproposto in sede di gravame ex art. 346 c.p.c. volto alla dichiarazionedi prescrizione dei canoni già richiesti ad Alda e [OSCURATO:PERSONA], inquanto il diritto del concedente alla riscossione del canone dovevaritenersi imprescrittibile, sia per il disposto dell’art. 970 c.c. che per lasua natura di onere reale accessivo al diritto di proprietà, anch’essonon assoggettato a prescrizione.4. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] inqualità di erede di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoproposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.5.

L’Agenzia del Demanio ha resistito con controricorso.6.

In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositatomemoria illustrativa insistendo nelle rispettive richieste.7.

Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte,chiedendo l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974, dell'art. 1 dellaLegge n. 607/1966, dell'art. 971 c.c., dell'art. 3 della Costituzione -Violazione dell'art.112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d'Appello diRoma, non riconosce l'applicabilità della Legge n.16 del 1974 al caso dispecieSecondo i ricorrenti, invece, i parametri necessari previsti dagliartt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974 affinché un diritto di enfiteusi siadichiarato estinto automaticamente sono chiari: il vincolo enfiteuticodeve essere antecedente al 1941 e il valore del canone enfiteuticoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026all’epoca dell'entrata in vigore della norma, anno 1974, deve essereinferiore alle 1.000 lire.Il vincolo enfiteutico è stato costituito con atto del 14 gennaio1928 (quindi molto prima del 1941).

La CTU operata dal Dott.

FlavioMassari nel primo grado di giudizio, sulla base di una valutazionetecnica-analitica dell’importo del canone enfiteutico in relazione aisingoli lotti dei ricorrenti alla data dell’8 marzo 1974, peraltro maicontestata su un piano tecnico da parte avversa, ha accertato che“relativamente all’anno 1974, i canoni enfiteutici dei singoli lotti fosseroi seguenti: 1) lotto n. 330, foglio 1068, particella 382, RD 19,21 lire x12 = 230,52 lire (0,204 lire/mq); 2) lotto n. 331, foglio 1068, particella383, RD 19,89 lire x 12 = 238,68 lire (0,204 lire/mq); 3) lotto n. 332,foglio 1068, part. 384, RD 21,25 lire x 12 = 255 lire (0,204 lire/mq).Pertanto, per tutti e tre i lotti in esame il canone enfiteutico èrisultato, alla data di entrata in vigore della legge n. 16/1974, inferiorealle mille lire; circostanza questa che renderebbe estinto il vincoloenfiteutico”.Né rileverebbe, ai fini dell'applicabilità della norma, il fatto che ilsuddetto frazionamento sia successivo al 1941 atteso che l'unico e soloInfatti, se il vincolo nel 1928 era unico non può pensarsi cheaffrancando alcuni terreni non si sia frazionato il vincolo stesso ipsoiure.La lottizzazione del fondo non è stata abusiva e i frazionamentisuccedutisi nel tempo sono stati pienamente conformi o in alcuni casi,comunque, sanati e, fermo e assodato ciò, gli unici due paramentiprevisti dalla normativa del 1974 risulterebbero rispettati: a) il vincolorisalente al 1928 (nessun altro atto successivo è stato rinvenuto); b) ilcanone enfiteutico sui singoli lotti all'anno 1974 sicuramente inferiorealle 1.000 lire come risultante dalla CTU del Dott. [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/20261.1 Il PG ha concluso per l’accoglimento del ricorso richiamando lasentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, che, su conclusioni conformidell’ufficio di Procura, ha reso il seguente principio di diritto, cosìmassimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 dellal. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel sensoche il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegueche - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui ilfondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo,oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, ilcanone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore delsingolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data dientrata in vigore della l. n. 16 del 1974.A parere del P.G. tale recente statuizione merita in questa sedeulteriore continuità, di modo che è a escludersi che il vincolo unicooriginario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cuimanca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canoneenfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragionedegli effettuati frazionamenti e affrancazione.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dalP.G..

In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di speciedell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti irapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla datadel 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziendeautonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per ilculto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nellacittà di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economalihanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026prestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000annue».Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estintii rapporti in base alla norma sopra citata.

Il caso deciso è analogo aquello in esame.

Infatti, tra le parti non è contestato che nellafattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in dataanteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato conAnonima [OSCURATO:PERSONA] fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:PERSONA] di Ostia.Successivamente, con atto del 19 aprile 1941 rep. 42827 delNotaio [OSCURATO:PERSONA], la [OSCURATO:PERSONA] CooperativaAgricola fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] SocietàAnonima Bonifiche ed Appoderamenti (SA.B.A.) l'utile dominio su unaparte dell'area delle Saline di Ostia di cui era ancora titolare il Demaniodello Stato giusto N.O. del Ministero delle Finanze nota 10.02.1941prot. 108311 e quest’ultima società (S.A.BA.), con atti 27 dicembre1946 e 10 aprile 1947 del [OSCURATO:PERSONA], ha venduto l'utiledominio di una parte dell'area delle Saline di Ostia alla "SocietàCooperativa Edilizia [OSCURATO:PERSONA]".Negli anni successivi, la S.A.B.A. e la [OSCURATO:PERSONA], ognuno perproprio conto, hanno lottizzato l'intero comprensorio e venduto i singolilotti.

Si legge nell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla societàanonima bonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso connota del 10 febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze -provveditorato generale dello Stato era subordinato al fatto che lacooperativa avesse ottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alladeterminazione della quota di canone enfiteutico afferente alla parte ditenuta oggetto del contratto.Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficie e avevaassegnato il canone enfiteutico in lire 8117.

Pertanto, alla data del 10aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento al momentodella cessione del domino utile con determinazione del nuovo canonein lire 8117.Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggettodel vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cuirisulta che i terreni sono stati oggetti di successivi atti di cessione e dilottizzazione e in alcuni casi ai frazionamenti è seguita anche la relativaaffrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle millelire previste dalla legge del 1974.In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che ilfrazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modificadel canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lireper l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridottoin misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamentoa seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni finoall’acquisto da parte degli odierni ricorrenti.1.3 La l.n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canonienfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) costituisce uno dei correttivifinalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetuiin capo alle Amministrazioni.

In altri termini, fa fronte ad un fenomenodi "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievoeconomico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni tropporisalenti nel tempo.

L'applicazione della normativa comporta la rinunciaper legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto.L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, perl’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito indata antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di entrata in vigoreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026della legge il canone – in relazione alla porzione di immobile inquestione – deve essere inferiore alle mille lire annue.Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agiscesolo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diversovincolo enfiteutico.

Infatti, in presenza di frazionamenti certamenteassentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lottooggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato ungodimento separato delle porzioni.

In tal senso, deve richiamarsi ilprincipio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondooggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione,si determina una riduzione proporzionale del canone che vaparametrato alla porzione goduta.Anche il codice civile dispone che in tali casi il canone enfiteuticosia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno(art. 961, secondo comma, c.c.).

La norma citata prevede al primocomma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmentesu tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e al secondocomma che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga godutoseparatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gliobblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della suaporzione».L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile lafattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma c.c..

Dunque,anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamentericonducibile a quello disciplinato dal Codice Civile trattandosi dienfiteusi atipiche o di diritto pubblico deve comunque farsi applicazionedi tale principio di carattere generale tenuto conto anche del fatto chel’Amministrazione finanziaria per più di 30/40 anni non ha maiproceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto dirideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre,Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928,lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altriancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione delvincolo ex lege L. n. 16 del 1974.In conclusione, deve darsi continuità al principio di dirittoaffermato nel precedente citato secondo cui: In tema di estinzione delrapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporisvigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere statocostituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiorea mille lire annue; ne consegue che - al fine dell'applicazione dellasuddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolosia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti consuccessive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misuraproporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione,con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974.(Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv. 676002 - 01).La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che farà applicazione del citato principio didiritto.Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] CIVILEOggettoComposta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:PROPRIETÀDott. [OSCURATO:PERSONA] - Presidente -Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere -Ud. [OSCURATO:DATA_NASCITA]Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Rel.

ConsigliereDott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere -Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere -ha pronunciato la seguenteSENTENZAsul ricorso iscritto al n. 26713/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] in qualità di erededi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] rappresentati e difesidagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]- ricorrenti -controAGENZIA [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa DALL'AVVOCATURAGENERALE DELLO STATO- controricorrente –avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2010/2021depositata il 17/03/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del19/03/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott. [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la parte ricorrente e SABRINAPUGLIESE per l’amministrazione controricorrente.1.

L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenzadel Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda proposta dallaGruppo [OSCURATO:SOCIETA], Alda e [OSCURATO:PERSONA], dichiarando estinto ilvincolo enfiteutico su di un fondo in località Saline di Ostia inapplicazione dell’art. 1 della Legge n. 16/74.2.

Si costituivano in giudizio gli appellati.3.

La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame ritenendoancora esistente il vincolo enfiteutico originario, in quantocaratterizzato da un canone superiore al limite di legge di lire mille e,dunque, sottratto alla prevista comminatoria di estinzione.

Dirimente,in tal senso, secondo il giudice del gravame era la mancanza di assensodell’Agenzia concedente allo scioglimento della comunione enfiteuticatra gli assegnatari dei lotti, di guisa altrimenti che, nei confronti delleappellate Alda e [OSCURATO:PERSONA], e per esse, della loro avente causaAbitare srl, potesse essersi costituito un nuovo e distinto rapportoenfiteutico.Oltre al fatto che tale supposto scioglimento, a mente dell’art.1350 c.c. avrebbe dovuto rivestire forma scritta ad substantiam,poteva aggiungersi che non assumeva rilevanza la circostanza che ilcanone originariamente pattuito, a sua volta, fosse stato oggetto difrazionamento.Del pari priva di fondamento era la concorrente pretesadell’appellante [OSCURATO:SOCIETA], già assorbita nel decisum della sentenza delTribunale, di essere dichiarata proprietaria del fondo per intervenutausucapione; preso atto di come, infatti, la detta società avesse datoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026origine dalla comune qualità di enfiteuta e, quindi, di detentore, era daritenere che necessitasse la prova, non assolta, di un attod’interversione ex art. 1141, secondo comma, c.c.Doveva rigettarsi anche il restante capo di domanda, anch’essoriproposto in sede di gravame ex art. 346 c.p.c. volto alla dichiarazionedi prescrizione dei canoni già richiesti ad Alda e [OSCURATO:PERSONA], inquanto il diritto del concedente alla riscossione del canone dovevaritenersi imprescrittibile, sia per il disposto dell’art. 970 c.c. che per lasua natura di onere reale accessivo al diritto di proprietà, anch’essonon assoggettato a prescrizione.4. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] inqualità di erede di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoproposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.5.

L’Agenzia del Demanio ha resistito con controricorso.6.

In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositatomemoria illustrativa insistendo nelle rispettive richieste.7.

Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte,chiedendo l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974, dell'art. 1 dellaLegge n. 607/1966, dell'art. 971 c.c., dell'art. 3 della Costituzione -Violazione dell'art.112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d'Appello diRoma, non riconosce l'applicabilità della Legge n.16 del 1974 al caso dispecieSecondo i ricorrenti, invece, i parametri necessari previsti dagliartt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974 affinché un diritto di enfiteusi siadichiarato estinto automaticamente sono chiari: il vincolo enfiteuticodeve essere antecedente al 1941 e il valore del canone enfiteuticoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026all’epoca dell'entrata in vigore della norma, anno 1974, deve essereinferiore alle 1.000 lire.Il vincolo enfiteutico è stato costituito con atto del 14 gennaio1928 (quindi molto prima del 1941).

La CTU operata dal Dott.

FlavioMassari nel primo grado di giudizio, sulla base di una valutazionetecnica-analitica dell’importo del canone enfiteutico in relazione aisingoli lotti dei ricorrenti alla data dell’8 marzo 1974, peraltro maicontestata su un piano tecnico da parte avversa, ha accertato che“relativamente all’anno 1974, i canoni enfiteutici dei singoli lotti fosseroi seguenti: 1) lotto n. 330, foglio 1068, particella 382, RD 19,21 lire x12 = 230,52 lire (0,204 lire/mq); 2) lotto n. 331, foglio 1068, particella383, RD 19,89 lire x 12 = 238,68 lire (0,204 lire/mq); 3) lotto n. 332,foglio 1068, part. 384, RD 21,25 lire x 12 = 255 lire (0,204 lire/mq).Pertanto, per tutti e tre i lotti in esame il canone enfiteutico èrisultato, alla data di entrata in vigore della legge n. 16/1974, inferiorealle mille lire; circostanza questa che renderebbe estinto il vincoloenfiteutico”.Né rileverebbe, ai fini dell'applicabilità della norma, il fatto che ilsuddetto frazionamento sia successivo al 1941 atteso che l'unico e soloInfatti, se il vincolo nel 1928 era unico non può pensarsi cheaffrancando alcuni terreni non si sia frazionato il vincolo stesso ipsoiure.La lottizzazione del fondo non è stata abusiva e i frazionamentisuccedutisi nel tempo sono stati pienamente conformi o in alcuni casi,comunque, sanati e, fermo e assodato ciò, gli unici due paramentiprevisti dalla normativa del 1974 risulterebbero rispettati: a) il vincolorisalente al 1928 (nessun altro atto successivo è stato rinvenuto); b) ilcanone enfiteutico sui singoli lotti all'anno 1974 sicuramente inferiorealle 1.000 lire come risultante dalla CTU del Dott. [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/20261.1 Il PG ha concluso per l’accoglimento del ricorso richiamando lasentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, che, su conclusioni conformidell’ufficio di Procura, ha reso il seguente principio di diritto, cosìmassimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 dellal. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel sensoche il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegueche - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui ilfondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo,oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, ilcanone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore delsingolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data dientrata in vigore della l. n. 16 del 1974.A parere del P.G. tale recente statuizione merita in questa sedeulteriore continuità, di modo che è a escludersi che il vincolo unicooriginario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cuimanca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canoneenfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragionedegli effettuati frazionamenti e affrancazione.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dalP.G..

In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di speciedell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti irapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla datadel 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziendeautonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per ilculto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nellacittà di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economalihanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026prestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000annue».Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estintii rapporti in base alla norma sopra citata.

Il caso deciso è analogo aquello in esame.

Infatti, tra le parti non è contestato che nellafattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in dataanteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato conAnonima [OSCURATO:PERSONA] fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:PERSONA] di Ostia.Successivamente, con atto del 19 aprile 1941 rep. 42827 delNotaio [OSCURATO:PERSONA], la [OSCURATO:PERSONA] CooperativaAgricola fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] SocietàAnonima Bonifiche ed Appoderamenti (SA.B.A.) l'utile dominio su unaparte dell'area delle Saline di Ostia di cui era ancora titolare il Demaniodello Stato giusto N.O. del Ministero delle Finanze nota 10.02.1941prot. 108311 e quest’ultima società (S.A.BA.), con atti 27 dicembre1946 e 10 aprile 1947 del [OSCURATO:PERSONA], ha venduto l'utiledominio di una parte dell'area delle Saline di Ostia alla "SocietàCooperativa Edilizia [OSCURATO:PERSONA]".Negli anni successivi, la S.A.B.A. e la [OSCURATO:PERSONA], ognuno perproprio conto, hanno lottizzato l'intero comprensorio e venduto i singolilotti.

Si legge nell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla societàanonima bonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso connota del 10 febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze -provveditorato generale dello Stato era subordinato al fatto che lacooperativa avesse ottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alladeterminazione della quota di canone enfiteutico afferente alla parte ditenuta oggetto del contratto.Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficie e avevaassegnato il canone enfiteutico in lire 8117.

Pertanto, alla data del 10aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento al momentodella cessione del domino utile con determinazione del nuovo canonein lire 8117.Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggettodel vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cuirisulta che i terreni sono stati oggetti di successivi atti di cessione e dilottizzazione e in alcuni casi ai frazionamenti è seguita anche la relativaaffrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle millelire previste dalla legge del 1974.In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che ilfrazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modificadel canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lireper l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridottoin misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamentoa seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni finoall’acquisto da parte degli odierni ricorrenti.1.3 La l.n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canonienfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) costituisce uno dei correttivifinalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetuiin capo alle Amministrazioni.

In altri termini, fa fronte ad un fenomenodi "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievoeconomico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni tropporisalenti nel tempo.

L'applicazione della normativa comporta la rinunciaper legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto.L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, perl’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito indata antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di entrata in vigoreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026della legge il canone – in relazione alla porzione di immobile inquestione – deve essere inferiore alle mille lire annue.Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agiscesolo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diversovincolo enfiteutico.

Infatti, in presenza di frazionamenti certamenteassentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lottooggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato ungodimento separato delle porzioni.

In tal senso, deve richiamarsi ilprincipio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondooggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione,si determina una riduzione proporzionale del canone che vaparametrato alla porzione goduta.Anche il codice civile dispone che in tali casi il canone enfiteuticosia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno(art. 961, secondo comma, c.c.).

La norma citata prevede al primocomma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmentesu tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e al secondocomma che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga godutoseparatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gliobblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della suaporzione».L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile lafattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma c.c..

Dunque,anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamentericonducibile a quello disciplinato dal Codice Civile trattandosi dienfiteusi atipiche o di diritto pubblico deve comunque farsi applicazionedi tale principio di carattere generale tenuto conto anche del fatto chel’Amministrazione finanziaria per più di 30/40 anni non ha maiproceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto dirideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre,Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928,lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altriancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione delvincolo ex lege L. n. 16 del 1974.In conclusione, deve darsi continuità al principio di dirittoaffermato nel precedente citato secondo cui: In tema di estinzione delrapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporisvigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere statocostituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiorea mille lire annue; ne consegue che - al fine dell'applicazione dellasuddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolosia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti consuccessive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misuraproporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione,con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974.(Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv. 676002 - 01).La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che farà applicazione del citato principio didiritto.Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 19 marzo 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA] OriliaP.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 19 marzo 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
SENTENZAsul ricorso iscritto al n. 26713/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] in qualità di erededi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] rappresentati e difesidagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]- ricorrenti -controAGENZIA [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa DALL'AVVOCATURAGENERALE DELLO STATO- controricorrente –avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2010/2021depositata il 17/03/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del19/03/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott. [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la parte ricorrente e SABRINAPUGLIESE per l’amministrazione controricorrente.1. L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenzadel Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda proposta dallaGruppo [OSCURATO:SOCIETA], Alda e [OSCURATO:PERSONA], dichiarando estinto ilvincolo enfiteutico su di un fondo in località Saline di Ostia inapplicazione dell’art. 1 della Legge n. 16/74.2. Si costituivano in giudizio gli appellati.3. La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame ritenendoancora esistente il vincolo enfiteutico originario, in quantocaratterizzato da un canone superiore al limite di legge di lire mille e,dunque, sottratto alla prevista comminatoria di estinzione. Dirimente,in tal senso, secondo il giudice del gravame era la mancanza di assensodell’Agenzia concedente allo scioglimento della comunione enfiteuticatra gli assegnatari dei lotti, di guisa altrimenti che, nei confronti delleappellate Alda e [OSCURATO:PERSONA], e per esse, della loro avente causaAbitare srl, potesse essersi costituito un nuovo e distinto rapportoenfiteutico.Oltre al fatto che tale supposto scioglimento, a mente dell’art.1350 c.c. avrebbe dovuto rivestire forma scritta ad substantiam,poteva aggiungersi che non assumeva rilevanza la circostanza che ilcanone originariamente pattuito, a sua volta, fosse stato oggetto difrazionamento.Del pari priva di fondamento era la concorrente pretesadell’appellante [OSCURATO:SOCIETA], già assorbita nel decisum della sentenza delTribunale, di essere dichiarata proprietaria del fondo per intervenutausucapione; preso atto di come, infatti, la detta società avesse datoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026origine dalla comune qualità di enfiteuta e, quindi, di detentore, era daritenere che necessitasse la prova, non assolta, di un attod’interversione ex art. 1141, secondo comma, c.c.Doveva rigettarsi anche il restante capo di domanda, anch’essoriproposto in sede di gravame ex art. 346 c.p.c. volto alla dichiarazionedi prescrizione dei canoni già richiesti ad Alda e [OSCURATO:PERSONA], inquanto il diritto del concedente alla riscossione del canone dovevaritenersi imprescrittibile, sia per il disposto dell’art. 970 c.c. che per lasua natura di onere reale accessivo al diritto di proprietà, anch’essonon assoggettato a prescrizione.4. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] inqualità di erede di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoproposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.5. L’Agenzia del Demanio ha resistito con controricorso.6. In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositatomemoria illustrativa insistendo nelle rispettive richieste.7. Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte,chiedendo l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974, dell'art. 1 dellaLegge n. 607/1966, dell'art. 971 c.c., dell'art. 3 della Costituzione -Violazione dell'art.112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d'Appello diRoma, non riconosce l'applicabilità della Legge n.16 del 1974 al caso dispecieSecondo i ricorrenti, invece, i parametri necessari previsti dagliartt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974 affinché un diritto di enfiteusi siadichiarato estinto automaticamente sono chiari: il vincolo enfiteuticodeve essere antecedente al 1941 e il valore del canone enfiteuticoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026all’epoca dell'entrata in vigore della norma, anno 1974, deve essereinferiore alle 1.000 lire.Il vincolo enfiteutico è stato costituito con atto del 14 gennaio1928 (quindi molto prima del 1941). La CTU operata dal Dott. FlavioMassari nel primo grado di giudizio, sulla base di una valutazionetecnica-analitica dell’importo del canone enfiteutico in relazione aisingoli lotti dei ricorrenti alla data dell’8 marzo 1974, peraltro maicontestata su un piano tecnico da parte avversa, ha accertato che“relativamente all’anno 1974, i canoni enfiteutici dei singoli lotti fosseroi seguenti: 1) lotto n. 330, foglio 1068, particella 382, RD 19,21 lire x12 = 230,52 lire (0,204 lire/mq); 2) lotto n. 331, foglio 1068, particella383, RD 19,89 lire x 12 = 238,68 lire (0,204 lire/mq); 3) lotto n. 332,foglio 1068, part. 384, RD 21,25 lire x 12 = 255 lire (0,204 lire/mq).Pertanto, per tutti e tre i lotti in esame il canone enfiteutico èrisultato, alla data di entrata in vigore della legge n. 16/1974, inferiorealle mille lire; circostanza questa che renderebbe estinto il vincoloenfiteutico”.Né rileverebbe, ai fini dell'applicabilità della norma, il fatto che ilsuddetto frazionamento sia successivo al 1941 atteso che l'unico e soloInfatti, se il vincolo nel 1928 era unico non può pensarsi cheaffrancando alcuni terreni non si sia frazionato il vincolo stesso ipsoiure.La lottizzazione del fondo non è stata abusiva e i frazionamentisuccedutisi nel tempo sono stati pienamente conformi o in alcuni casi,comunque, sanati e, fermo e assodato ciò, gli unici due paramentiprevisti dalla normativa del 1974 risulterebbero rispettati: a) il vincolorisalente al 1928 (nessun altro atto successivo è stato rinvenuto); b) ilcanone enfiteutico sui singoli lotti all'anno 1974 sicuramente inferiorealle 1.000 lire come risultante dalla CTU del Dott. [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/20261.1 Il PG ha concluso per l’accoglimento del ricorso richiamando lasentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, che, su conclusioni conformidell’ufficio di Procura, ha reso il seguente principio di diritto, cosìmassimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 dellal. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel sensoche il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegueche - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui ilfondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo,oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, ilcanone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore delsingolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data dientrata in vigore della l. n. 16 del 1974.A parere del P.G. tale recente statuizione merita in questa sedeulteriore continuità, di modo che è a escludersi che il vincolo unicooriginario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cuimanca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canoneenfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragionedegli effettuati frazionamenti e affrancazione.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dalP.G.. In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di speciedell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti irapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla datadel 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziendeautonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per ilculto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nellacittà di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economalihanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026prestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000annue».Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estintii rapporti in base alla norma sopra citata. Il caso deciso è analogo aquello in esame. Infatti, tra le parti non è contestato che nellafattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in dataanteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato conAnonima [OSCURATO:PERSONA] fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:PERSONA] di Ostia.Successivamente, con atto del 19 aprile 1941 rep. 42827 delNotaio [OSCURATO:PERSONA], la [OSCURATO:PERSONA] CooperativaAgricola fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] SocietàAnonima Bonifiche ed Appoderamenti (SA.B.A.) l'utile dominio su unaparte dell'area delle Saline di Ostia di cui era ancora titolare il Demaniodello Stato giusto N.O. del Ministero delle Finanze nota 10.02.1941prot. 108311 e quest’ultima società (S.A.BA.), con atti 27 dicembre1946 e 10 aprile 1947 del [OSCURATO:PERSONA], ha venduto l'utiledominio di una parte dell'area delle Saline di Ostia alla "SocietàCooperativa Edilizia [OSCURATO:PERSONA]".Negli anni successivi, la S.A.B.A. e la [OSCURATO:PERSONA], ognuno perproprio conto, hanno lottizzato l'intero comprensorio e venduto i singolilotti. Si legge nell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla societàanonima bonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso connota del 10 febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze -provveditorato generale dello Stato era subordinato al fatto che lacooperativa avesse ottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alladeterminazione della quota di canone enfiteutico afferente alla parte ditenuta oggetto del contratto.Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficie e avevaassegnato il canone enfiteutico in lire 8117. Pertanto, alla data del 10aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento al momentodella cessione del domino utile con determinazione del nuovo canonein lire 8117.Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggettodel vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cuirisulta che i terreni sono stati oggetti di successivi atti di cessione e dilottizzazione e in alcuni casi ai frazionamenti è seguita anche la relativaaffrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle millelire previste dalla legge del 1974.In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che ilfrazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modificadel canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lireper l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridottoin misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamentoa seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni finoall’acquisto da parte degli odierni ricorrenti.1.3 La l.n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canonienfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) costituisce uno dei correttivifinalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetuiin capo alle Amministrazioni. In altri termini, fa fronte ad un fenomenodi "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievoeconomico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni tropporisalenti nel tempo. L'applicazione della normativa comporta la rinunciaper legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto.L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, perl’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito indata antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di entrata in vigoreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026della legge il canone – in relazione alla porzione di immobile inquestione – deve essere inferiore alle mille lire annue.Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agiscesolo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diversovincolo enfiteutico. Infatti, in presenza di frazionamenti certamenteassentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lottooggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato ungodimento separato delle porzioni. In tal senso, deve richiamarsi ilprincipio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondooggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione,si determina una riduzione proporzionale del canone che vaparametrato alla porzione goduta.Anche il codice civile dispone che in tali casi il canone enfiteuticosia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno(art. 961, secondo comma, c.c.). La norma citata prevede al primocomma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmentesu tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e al secondocomma che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga godutoseparatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gliobblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della suaporzione».L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile lafattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma c.c.. Dunque,anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamentericonducibile a quello disciplinato dal Codice Civile trattandosi dienfiteusi atipiche o di diritto pubblico deve comunque farsi applicazionedi tale principio di carattere generale tenuto conto anche del fatto chel’Amministrazione finanziaria per più di 30/40 anni non ha maiproceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto dirideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre,Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928,lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altriancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione delvincolo ex lege L. n. 16 del 1974.In conclusione, deve darsi continuità al principio di dirittoaffermato nel precedente citato secondo cui: In tema di estinzione delrapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporisvigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere statocostituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiorea mille lire annue; ne consegue che - al fine dell'applicazione dellasuddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolosia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti consuccessive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misuraproporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione,con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974.(Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv. 676002 - 01).La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che farà applicazione del citato principio didiritto.Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] CIVILEOggettoComposta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:PROPRIETÀDott. [OSCURATO:PERSONA] - Presidente -Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere -Ud. [OSCURATO:DATA_NASCITA]Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Rel. ConsigliereDott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere -Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere -ha pronunciato la seguenteSENTENZAsul ricorso iscritto al n. 26713/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] in qualità di erededi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] rappresentati e difesidagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]- ricorrenti -controAGENZIA [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa DALL'AVVOCATURAGENERALE DELLO STATO- controricorrente –avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2010/2021depositata il 17/03/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del19/03/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott. [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la parte ricorrente e SABRINAPUGLIESE per l’amministrazione controricorrente.1. L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenzadel Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda proposta dallaGruppo [OSCURATO:SOCIETA], Alda e [OSCURATO:PERSONA], dichiarando estinto ilvincolo enfiteutico su di un fondo in località Saline di Ostia inapplicazione dell’art. 1 della Legge n. 16/74.2. Si costituivano in giudizio gli appellati.3. La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame ritenendoancora esistente il vincolo enfiteutico originario, in quantocaratterizzato da un canone superiore al limite di legge di lire mille e,dunque, sottratto alla prevista comminatoria di estinzione. Dirimente,in tal senso, secondo il giudice del gravame era la mancanza di assensodell’Agenzia concedente allo scioglimento della comunione enfiteuticatra gli assegnatari dei lotti, di guisa altrimenti che, nei confronti delleappellate Alda e [OSCURATO:PERSONA], e per esse, della loro avente causaAbitare srl, potesse essersi costituito un nuovo e distinto rapportoenfiteutico.Oltre al fatto che tale supposto scioglimento, a mente dell’art.1350 c.c. avrebbe dovuto rivestire forma scritta ad substantiam,poteva aggiungersi che non assumeva rilevanza la circostanza che ilcanone originariamente pattuito, a sua volta, fosse stato oggetto difrazionamento.Del pari priva di fondamento era la concorrente pretesadell’appellante [OSCURATO:SOCIETA], già assorbita nel decisum della sentenza delTribunale, di essere dichiarata proprietaria del fondo per intervenutausucapione; preso atto di come, infatti, la detta società avesse datoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026origine dalla comune qualità di enfiteuta e, quindi, di detentore, era daritenere che necessitasse la prova, non assolta, di un attod’interversione ex art. 1141, secondo comma, c.c.Doveva rigettarsi anche il restante capo di domanda, anch’essoriproposto in sede di gravame ex art. 346 c.p.c. volto alla dichiarazionedi prescrizione dei canoni già richiesti ad Alda e [OSCURATO:PERSONA], inquanto il diritto del concedente alla riscossione del canone dovevaritenersi imprescrittibile, sia per il disposto dell’art. 970 c.c. che per lasua natura di onere reale accessivo al diritto di proprietà, anch’essonon assoggettato a prescrizione.4. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] inqualità di erede di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoproposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.5. L’Agenzia del Demanio ha resistito con controricorso.6. In prossimità dell’udienza entrambe le parti hanno depositatomemoria illustrativa insistendo nelle rispettive richieste.7. Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte,chiedendo l’accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974, dell'art. 1 dellaLegge n. 607/1966, dell'art. 971 c.c., dell'art. 3 della Costituzione -Violazione dell'art.112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d'Appello diRoma, non riconosce l'applicabilità della Legge n.16 del 1974 al caso dispecieSecondo i ricorrenti, invece, i parametri necessari previsti dagliartt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974 affinché un diritto di enfiteusi siadichiarato estinto automaticamente sono chiari: il vincolo enfiteuticodeve essere antecedente al 1941 e il valore del canone enfiteuticoNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026all’epoca dell'entrata in vigore della norma, anno 1974, deve essereinferiore alle 1.000 lire.Il vincolo enfiteutico è stato costituito con atto del 14 gennaio1928 (quindi molto prima del 1941). La CTU operata dal Dott. FlavioMassari nel primo grado di giudizio, sulla base di una valutazionetecnica-analitica dell’importo del canone enfiteutico in relazione aisingoli lotti dei ricorrenti alla data dell’8 marzo 1974, peraltro maicontestata su un piano tecnico da parte avversa, ha accertato che“relativamente all’anno 1974, i canoni enfiteutici dei singoli lotti fosseroi seguenti: 1) lotto n. 330, foglio 1068, particella 382, RD 19,21 lire x12 = 230,52 lire (0,204 lire/mq); 2) lotto n. 331, foglio 1068, particella383, RD 19,89 lire x 12 = 238,68 lire (0,204 lire/mq); 3) lotto n. 332,foglio 1068, part. 384, RD 21,25 lire x 12 = 255 lire (0,204 lire/mq).Pertanto, per tutti e tre i lotti in esame il canone enfiteutico èrisultato, alla data di entrata in vigore della legge n. 16/1974, inferiorealle mille lire; circostanza questa che renderebbe estinto il vincoloenfiteutico”.Né rileverebbe, ai fini dell'applicabilità della norma, il fatto che ilsuddetto frazionamento sia successivo al 1941 atteso che l'unico e soloInfatti, se il vincolo nel 1928 era unico non può pensarsi cheaffrancando alcuni terreni non si sia frazionato il vincolo stesso ipsoiure.La lottizzazione del fondo non è stata abusiva e i frazionamentisuccedutisi nel tempo sono stati pienamente conformi o in alcuni casi,comunque, sanati e, fermo e assodato ciò, gli unici due paramentiprevisti dalla normativa del 1974 risulterebbero rispettati: a) il vincolorisalente al 1928 (nessun altro atto successivo è stato rinvenuto); b) ilcanone enfiteutico sui singoli lotti all'anno 1974 sicuramente inferiorealle 1.000 lire come risultante dalla CTU del Dott. [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/20261.1 Il PG ha concluso per l’accoglimento del ricorso richiamando lasentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, che, su conclusioni conformidell’ufficio di Procura, ha reso il seguente principio di diritto, cosìmassimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 dellal. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel sensoche il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue; ne consegueche - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui ilfondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo,oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, ilcanone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore delsingolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data dientrata in vigore della l. n. 16 del 1974.A parere del P.G. tale recente statuizione merita in questa sedeulteriore continuità, di modo che è a escludersi che il vincolo unicooriginario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cuimanca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canoneenfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragionedegli effettuati frazionamenti e affrancazione.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dalP.G.. In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di speciedell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti irapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla datadel 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziendeautonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per ilculto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nellacittà di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economalihanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026prestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000annue».Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estintii rapporti in base alla norma sopra citata. Il caso deciso è analogo aquello in esame. Infatti, tra le parti non è contestato che nellafattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in dataanteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato conAnonima [OSCURATO:PERSONA] fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:PERSONA] di Ostia.Successivamente, con atto del 19 aprile 1941 rep. 42827 delNotaio [OSCURATO:PERSONA], la [OSCURATO:PERSONA] CooperativaAgricola fra Ravennati [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] SocietàAnonima Bonifiche ed Appoderamenti (SA.B.A.) l'utile dominio su unaparte dell'area delle Saline di Ostia di cui era ancora titolare il Demaniodello Stato giusto N.O. del Ministero delle Finanze nota 10.02.1941prot. 108311 e quest’ultima società (S.A.BA.), con atti 27 dicembre1946 e 10 aprile 1947 del [OSCURATO:PERSONA], ha venduto l'utiledominio di una parte dell'area delle Saline di Ostia alla "SocietàCooperativa Edilizia [OSCURATO:PERSONA]".Negli anni successivi, la S.A.B.A. e la [OSCURATO:PERSONA], ognuno perproprio conto, hanno lottizzato l'intero comprensorio e venduto i singolilotti. Si legge nell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla societàanonima bonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso connota del 10 febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze -provveditorato generale dello Stato era subordinato al fatto che lacooperativa avesse ottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alladeterminazione della quota di canone enfiteutico afferente alla parte ditenuta oggetto del contratto.Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficie e avevaassegnato il canone enfiteutico in lire 8117. Pertanto, alla data del 10aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento al momentodella cessione del domino utile con determinazione del nuovo canonein lire 8117.Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggettodel vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cuirisulta che i terreni sono stati oggetti di successivi atti di cessione e dilottizzazione e in alcuni casi ai frazionamenti è seguita anche la relativaaffrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle millelire previste dalla legge del 1974.In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che ilfrazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modificadel canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lireper l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridottoin misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamentoa seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni finoall’acquisto da parte degli odierni ricorrenti.1.3 La l.n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canonienfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) costituisce uno dei correttivifinalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetuiin capo alle Amministrazioni. In altri termini, fa fronte ad un fenomenodi "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievoeconomico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni tropporisalenti nel tempo. L'applicazione della normativa comporta la rinunciaper legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto.L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, perl’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito indata antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di entrata in vigoreNumero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026della legge il canone – in relazione alla porzione di immobile inquestione – deve essere inferiore alle mille lire annue.Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agiscesolo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diversovincolo enfiteutico. Infatti, in presenza di frazionamenti certamenteassentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lottooggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato ungodimento separato delle porzioni. In tal senso, deve richiamarsi ilprincipio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondooggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione,si determina una riduzione proporzionale del canone che vaparametrato alla porzione goduta.Anche il codice civile dispone che in tali casi il canone enfiteuticosia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno(art. 961, secondo comma, c.c.). La norma citata prevede al primocomma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmentesu tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e al secondocomma che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga godutoseparatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gliobblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della suaporzione».L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile lafattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma c.c.. Dunque,anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamentericonducibile a quello disciplinato dal Codice Civile trattandosi dienfiteusi atipiche o di diritto pubblico deve comunque farsi applicazionedi tale principio di carattere generale tenuto conto anche del fatto chel’Amministrazione finanziaria per più di 30/40 anni non ha maiproceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto dirideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre,Numero registro generale 26713/2021Numero sezionale 676/2026Numero di raccolta generale 7429/2026Data pubblicazione 28/03/2026in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928,lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altriancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione delvincolo ex lege L. n. 16 del 1974.In conclusione, deve darsi continuità al principio di dirittoaffermato nel precedente citato secondo cui: In tema di estinzione delrapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporisvigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere statocostituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiorea mille lire annue; ne consegue che - al fine dell'applicazione dellasuddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolosia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti consuccessive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misuraproporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione,con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974.(Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv. 676002 - 01).La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che farà applicazione del citato principio didiritto.Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 19 marzo 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA] OriliaP.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma indiversa composizione che provvederà anche alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 19 marzo 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 07429/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris