Cassazione n. 07979/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 4315/2022 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco pro-tempore, rappresentato edifeso dall'Avvocato [OSCURATO:PERSONA] con domicilio digitale [OSCURATO:EMAIL];-ricorrente-controD   [OSCURATO:SOCIETA]., rappresentato e difeso dall'Avvocato [OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA] con domicilio digitale studiomorcavallo @pecstudio.it;-controricorrente-avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n.973/2021 depositata il 01/07/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/10/2025 dallaconsigliera [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA]:1. Il Comune di Rende impugna per cassazione la sentenza n.973 del2021, resa dalla Corte d'appello di Catanzaro nella controversia insortaNumero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/2026con la società [OSCURATO:SOCIETA]. a seguito della aggiudicazione, all'e-sito di gara per pubblico incanto, della concessione per 99 anni del dirittodi superficie su un terreno di circa 9000 m² sito nel territorio del [OSCURATO:PERSONA] per il corrispettivo di lire 1.801.000 (pari a euro 930.138,88) ol-tre oneri di urbanizzazione, e da destinare alla realizzazione della localeCaserma dei Carabinieri, con l'obbligo per l'aggiudicatario di predisporreentro 8 mesi dalla stipula dell'atto un progetto esecutivo munito di accet-tazione da parte del Comando generale dell'Arma dei Carabinieri e di ulti-mare i lavori entro tre anni dal rilascio della concessione edilizia. L'opera-zione prevedeva poi la stipula da parte della società D C di un contratto dilocazione con la Prefettura per il pagamento dei relativi canoni.2. Successivamente alla stipula del contratto di concessione, era emersoche il terreno oggetto del diritto di superficie non era di 9000 m² bensìdella minore estensione di 7887 m², ed in ragione di ciò il Comune neaveva rettificato la consistenza, con proporzionale riduzione del corrispet-tivo pattuito. Inoltre, il progetto predisposto dall'aggiudicatario, benchéassentito con concessione edilizia e nonostante la Legione dei CarabinieriCalabria avesse comunicato l'acquisito benestare “da parte dell'intera sca-la gerarchica”, era stato successivamente ritenuto inidoneo dal Comandogenerale dell'Arma, in quanto eccedente i parametri dimensionali realizza-bili per ragioni di bilancio, cosicché la società aggiudicataria era stata invi-tata a ridimensionarlo, con conseguente riduzione del canone di locazionericavabile.3. Il processo trae origine dalla citazione notificata dalla società aggiudica-taria al Comune di Rende, al fine di sentir accertare la risoluzione del con-tratto per sopravvenuta impossibilità dell'oggetto, per essere venuta menola possibilità di realizzare la caserma secondo le caratteristiche e i requisitidimensionali di cui al contratto di concessione del diritto di superficie sti-pulato tra le parti ovvero, in alternativa, sentir pronunciare la risoluzioneper eccessiva onerosità sopravvenuta. Sosteneva parte attrice che l'opera-Numero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/2026zione, così come risultata per effetto del ridimensionamento del terreno edel progetto immobiliare da realizzare, era divenuta antieconomica, inconsiderazione dei rilevanti investimenti operati e della inutilizzabilità diuna parte di terreno oggetto di concessione, in esito al ridimensionamentodell'opera e alla riduzione del canone di locazione.4. Si costituiva in giudizio il Comune di Rende, che contestava l'eccepitoinadempimento, controdeducendo che la superficie era stata rettificata edil corrispettivo del canone di locazione ridotto, e concludendo per il rigettodelle domande attoree.5. L'adito Tribunale di Cosenza respingeva la domanda della società con-cessionaria.6. Quest'ultima impugnava la decisione di prime cure, contestandola sullabase di quattro motivi, con cui denunciava: 1) l'erroneo rigetto della do-manda di risoluzione del contratto per inadempimento del Comune diRende; 2) l'omesso esame della domanda di risoluzione del contratto perimpossibilità sopravvenuta dell'oggetto, in ragione della sopravvenuta re-voca dell'assenso di massima rilasciato dal Ministero dell'interno per larealizzazione di nuove caserme; 3) l'erroneo rigetto della domanda di riso-luzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta; 4) l'erroneadeclaratoria di inammissibilità delle domande subordinate volte ad ottene-re un facere dell'amministrazione.7. La Corte d'appello accoglieva il terzo motivo di gravame, ritenendo in-contestato che per effetto del ridimensionamento del terreno e dell'operauna parte rilevante dell'area era rimasta inutilizzata ed inutilizzabile e chel'impossibilità di realizzare la caserma con le dimensioni originariamentepreviste nel bando si era concretizzata fra il 2003 ed il 2007, quando an-cora era in corso il pagamento del corrispettivo del diritto di superficie. Ciòaveva determinato un aggravamento delle condizioni contrattuali per lasocietà aggiudicatrice, che aveva continuato a pagare la quota annuale delcorrispettivo contrattualmente stabilito sul presupposto, noto ad entrambeNumero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/2026le parti contraenti, che sul terreno dovesse essere edificata una casermadi dimensioni diverse da quelle successivamente ritenute realizzabili con ilconsenso dell'Arma dei carabinieri, e su un terreno di dimensioni inferiori.8. La cassazione della sentenza d'appello è chiesta dal Comune di Rende,con ricorso notificato il 1/2/2022, sulla base di otto motivi, illustrati damemoria, cui resiste con controricorso [OSCURATO:SOCIETA]CONSIDERATO CHE9. Con il primo motivo si deduce, in relazione all'art. 360 comma 1, n. 3,cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1467 cod. civ.per avere la Corte d'appello erroneamente ritenuto applicabile il rimediodella risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, rimedio la cui ap-plicazione è ristretta ai contratti con prestazioni corrispettive ad esecuzio-ne continuata o periodica o differita. Al contrario, il contratto intervenutotra le parti con la sottoscrizione dell'atto pubblico con cui è stato trasferitoalla società consortile il diritto di superficie sul terreno di proprietà comu-nale configura un contratto ad esecuzione immediata, al quale non puòessere applicato l'istituto della risoluzione per eccessiva onerosità soprav-venuta. Ha quindi errato la Corte territoriale nel ritenere che si trattasse diun contratto di durata ad esecuzione differita con riguardo al pagamentodel prezzo, in ragione del regolamento negoziale secondo cui il prezzo pat-tuito doveva essere versato in 15 rate mensili che scadevano nel 2016.10. Con il secondo motivo parte ricorrente deduce, in relazione all'art.360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione delloart. 1467 cod. civ., in relazione alla erronea applicazione della risoluzioneper eccessiva onerosità sopravvenuta pur in difetto del requisito della“straordinarietà” degli avvenimenti causativi dell'eccessiva onerosità legit-timante il rimedio risolutorio. In particolare, si duole il Comune che nonpotesse ritenersi che un modesto ridimensionamento del progetto dellacaserma da realizzare in funzione di effettive esigenze del Comando gene-Numero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/2026rale dell'Arma integri il carattere della straordinarietà di natura obiettiva,carattere che per la consolidata giurisprudenza della Corte di cassazionedeve rivestire l'evento giustificativo della declaratoria di risoluzione. Dedu-ce, inoltre, parte ricorrente che in ogni caso la mancanza di uno dei duerequisiti è sufficiente per negare la risoluzione.11. Con il terzo motivo si deduce, in relazione all'art. 360 comma 1, n. 4cod. proc. civ., la violazione falsa applicazione dell'art. 111, comma 6,Cost., e dell'art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ., per essere nulla lasentenza, in cui è omesso qualunque profilo di motivazione in ordine alrequisito della straordinarietà dell'evento causativo della risoluzione pereccessiva onerosità sopravvenuta.12. Con il quarto motivo si deduce, in relazione all'art. 360 comma 1, n. 3,cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1467 cod. civ. ein relazione all'art. 360 comma 1, n. 4 cod. proc. civ., la violazione delloart. 111, comma 6, Cost. e dell'art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ.,laddove la Corte d'appello ha riconosciuto l'eccessiva onerosità sopravve-nuta senza motivare il carattere eccessivo dell'onerosità, identificata con ilmaggior prezzo pagato, attesa la minore utilizzabilità del terreno oggettodi concessione, e senza valutare l'entità dello squilibrio sopravvenuto trale prestazioni, che giustificava il ricorso al rimedio risolutorio.13. Con il quinto motivo si deduce l'omesso esame circa un fatto decisivoper il giudizio, in relazione all'art. 360 comma 1, n. 5, cod. proc. civ. Talefatto decisivo sarebbe costituito, ad avviso di parte ricorrente, dalla circo-stanza che la durata di 99 anni del concesso diritto di superficie nonesclude la possibilità che si realizzino comunque la remuneratività e l'inte-resse economico finanziario sotteso all'operazione economica posta in es-sere dalla società consortile; parimenti risultava omessa la circostanza cheil ridimensionamento del progetto in funzione delle effettive esigenze delComando generale dell'Arma comportava un proporzionale riduzione delloNumero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/2026investimento rilevante ai fini della valutazione della eccessiva onerositàdella prestazione e prima ancora della normale alea del contratto.14. Con il sesto motivo si deduce, in relazione all'art. 360 comma 1, n. 3,cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1467 cod. civ. edegli artt. 1362 e ss. cod. civ., per avere la Corte d'appello, attraversoun'errata interpretazione del contratto di concessione in violazione dei ca-noni di ermeneutica contrattuale, ritenuto la sussistenza dei requisiti perla risoluzione ex art. 1467 cod. civ. quando in realtà rientrava nella nor-male prevedibilità ed alea del contratto il possibile mancato visto di accet-tazione dell'Arma dei carabinieri, alla luce degli artt. 2 e 5 del contratto diconcessione stesso.15. Con il settimo motivo si deduce, in relazione all'art. 360 comma 1, n.3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1458 e1467, commi 1 e 3, cod. civ. nonché dell'art. 111, comma 6, Cost. e delloart. 132, comma 2, n. 4 cod. proc. civ. e violazione dell'art. 112 cod. proc.civ., laddove la Corte d'appello ha disposto la restituzione, da parte delComune di Rende, di parte del prezzo, e cioè di euro 298.625,23, a favoredella società consortile, così violando le disposizioni normative che, in casodi dichiarata risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta di un con-tratto, contemplano l'effetto retroattivo totale della risoluzione, con obbli-ghi restitutori totali a carico di entrambe le parti.16. Con l'ottavo motivo si deduce, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3e n. 4 cod. proc. civ., la violazione falsa applicazione dell'art. 111, comma6, Cost., dell'art.132, comma 2, n. 4 cod. proc. civ, nonché dell'art. 2697cod. civ. e dell'art. 115 cod. proc. civ., per non avere la Corte d'appellostatuito circa le eccezioni di nullità delle domande restitutorie e risarcitorieavanzate dalla società consortile sollevate da [OSCURATO:SOCIETA]. inprimo e in secondo grado.17. Parte controricorrente ha preliminarmente eccepito l'inammissibilitàdel ricorso ai sensi dell'art. 329 cod. proc. civ., deducendo che il ComuneNumero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/2026di Rende aveva prestato acquiescenza alla sentenza impugnata, con gli ef-fetti preclusivi previsti dalla norma invocata.18. A sostegno della eccezione ha depositato una nota del 20 gennaio2022, avente ad oggetto la proposta di chiusura del debito e attestantenella prospettazione di parte controricorrente che il Comune in persona delDirigente-Segretario generale aveva inteso proporre una estinzione deldebito sottoposta all'accettazione espressa da parte del creditore.19. L'eccezione è infondata.20. Va, infatti, ricordato che “L'acquiescenza prevista dall'art. 329, primocomma, cod. proc. civ., quale comportamento idoneo ad escludere la pro-ponibilità della impugnazione, configura un negozio giuridico processuale -che presuppone una univoca volontà abdicativa della parte, non ravvisabi-le nel solo adeguamento alle statuizioni di una sentenza esecutiva - in re-lazione al quale l'operato del giudice del merito è sindacabile in sede di le-gittimità sia sotto il profilo della violazione dei criteri legali di ermeneuticanegoziale, ex art. 360, n. 3 cod. proc. civ., sia con riguardo alla congruitàdella motivazione ex art. 360, n. 5, stesso codice, con possibilità, pertan-to, anche di un autonomo, diretto riesame degli atti di causa, che si impo-ne anche ai fini del controllo della proseguibilità del processo, ai sensi eper gli effetti di cui all'art. 382, terzo comma, seconda ipotesi, cod. proc.civ..” (cfr. Cass. Sez. Un. 10112/1993; Cass. 8223/2000; id. 18187/2007).21. Inoltre la controricorrente ha dedotto l'inammissibilità del ricorso perintervenuta cessazione della materia del contendere, deducendo che laproposta di estinzione del debito da parte del Comune, accompagnata dal-la richiesta di espressa accettazione in un termine perentorio e dalla su-bordinazione del pagamento all'accettazione, dimostrasse la conclusione diun formale accordo transattivo comportante la cessazione della materiadel contendere.Numero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/202622. Anche questa eccezione è infondata poiché - come evidenziato dal ri-corrente – la controricorrente fa riferimento alla nota del 20.1.2022 sotto-scritta dal Segretario Generale, che non ha poteri di impegnare l'Enteall'esterno, essendo necessario per la rinuncia all'impugnazione ovvero perla transazione la volontà del Sindaco o di un Dirigente all'uopo incaricato,previa delibera di consiglio o, quanto meno, della Giunta comunale. Anco-ra, manca nella suddetta nota qualunque riferimento alla rinuncia al ricor-so per cassazione, pur notificato l'1 febbraio 2022 e quindi prima dell'in-tervenuto scambio di corrispondenza cui si riferisce controparte.23. Ciò posto, ritiene il Collegio di dover iniziare dall'esame del secondo eterzo motivo, in quanto logicamente prioritari.24. Le doglianze, concernenti la ritenuta sussistenza dei presupposti perl'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per eccessivaonerosità sopravvenuta, sono fondate.25. A mente dell'art. 1467 cod. civ., “Nei contratti a esecuzione continuatao periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delleparti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimentistraordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può do-mandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'art. 1458.La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerositàrientra nell'alea normale del contratto. La parte contro la quale è doman-data la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condi-zioni del contratto”.25.1. Per poter applicare detto istituto, occorre che si sia in presenza di uncontratto a esecuzione continuata, periodica o differita, ossia caratterizza-to da un intervallo tra stipula ed adempimento.25.2. Sono invece esclusi i contratti ad esecuzione istantanea (es. vendita,in cui la prestazione è già soddisfatta con la stipula).25.3. Quanto alla onerosità sopravvenuta, essa deve costituire una gravesquilibrio economico.Numero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/202625.4. La prestazione deve cioè essere diventata eccessivamente onerosa,in modo tale da alterare profondamente l'equilibrio originario del contrat-to. Non basta un aumento di difficoltà: ci vuole un grave squilibrio fra leprestazioni. L'onerosità deve inoltre dipendere da fatti straordinari (cioèoggettivamente rilevanti per quantità e intensità) e imprevedibili ex anteda una persona diligente. Se tali eventi rientrano nella normale alea con-trattuale, la risoluzione è esclusa.25.6. La Cassazione ha ribadito anche recentemente che l'eccessiva one-rosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensidell'art. 1467 c.c., la risoluzione del contratto, richiede l'incidenza sul si-nallagma contrattuale di eventi che non rientrano nell'ambito della norma-le alea contrattuale e che si caratterizzano per la loro straordinarietà, con-notato di natura oggettiva che qualifica un evento in base all'apprezza-mento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l'intensità, suscettibilidi misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative,classificazioni quanto meno di carattere statistico); e per la loro impreve-dibilità, che ha fondamento soggettivo, in quanto fa riferimento alla feno-menologia della conoscenza (cfr. Cass. 27152/2023).25.7. Si tratta di principio interpretativo costante e che sottolinea come ilcarattere della straordinarietà sia di natura obiettiva, qualificando unevento in base all'apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le di-mensioni, la intensità, etc., suscettibili di misurazione, quindi tali da con-sentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di or-dine statistico, mentre il carattere della imprevedibilità ha una radice sog-gettiva, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza.25.8. L'accertamento, da parte del giudice di merito, della sussistenza omeno di entrambi i caratteri della straordinarietà ed imprevedibilità addot-ti dalla parte è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motiva-zione adeguata ed immune da vizi (Cass. 3342/1994).Numero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/202626. Ebbene nel caso di specie, come puntualmente dedotto dall'Ente ricor-rente, la Corte territoriale ha omesso di considerare il requisito dellastraordinarietà dell'evento che avrebbe determinato l'eccessiva onerosità,non potendo sopperire a tal fine la ritenuta imprevedibilità del dissenso daparte del Comando generale dell'Arma rispetto al progetto originario e dicui lo stesso Comune aveva verificato la fattibilità di massima. Tale ele-mento resta nell'ambito dell'apprezzamento soggettivo, circoscritto alle in-formazioni scambiate e che hanno generato il consenso contrattuale.27. Pertanto, la mancata verifica del requisito di straordinarietà, secondo icriteri ermeneutici sopra richiamati, inficia la successiva considerazionecirca la inerenza o meno all'alea contrattuale dell'evento in esame, e cioèla realizzazione della caserma su un terreno di dimensioni inferiori rispettoa quelle indicate nell'art. 2 del contratto, dove si specifica che l'area è dimetri quadrati 9000.28. Tutto ciò comporta che la valutazione del rimedio risoluzione azionatodalla società [OSCURATO:SOCIETA] s.a.r.l. deve essere nuovamente eseguita allaluce delle accertate criticità del primo giudizio.29. Gli altri motivi di impugnazione, che attengono alla qualificazione delcontratto, al rapporto dell'evento con l'alea contrattuale e con la remune-ratività del contratto, alla natura retroattiva o meno degli effetti dell'istitu-to, restano assorbiti (trattasi di assorbimento proprio, cfr. Cass. 13534/2018).30. In conclusione, sono accolti il secondo e terzo motivo di ricorso, as-sorbiti i restanti, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio allaCorte d'appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per la rego-lamentazione delle spese di legittimità. P.Q.MNumero registro generale 4315/2022Numero sezionale 3656/2025Numero di raccolta generale 7979/2026Data pubblicazione 31/03/2026La Corte accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, assorbiti i restanti;cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Catanzaro, indiversa composizione, anche per il regolamento delle spese di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29/10/2025.Il PresidenteGUIDO MERCOLINO