Cassazione n. 09594/2026

e-contro[OSCURATO:PERSONA] S.R.L. [OSCURATO:PERSONA], difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]-VANNI-controricorrente-avverso ORDINANZA di [OSCURATO:PERSONA] n.255/2025 depositata il 07/01/2025.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel settembre 2014 la società [OSCURATO:SOCIETA]., acquirente, e la societàGenerali Italia [OSCURATO:SOCIETA]., venditrice, stipulavano un contrattopreliminare avente ad oggetto la compravendita del complessoimmobiliare denominato Palazzo del Doge da Ponte, a Venezia, alNumero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026Numero di raccolta generale 9594/2026prezzo di € 11.500.000, di cui € 1.150.000 versati a titolo di caparraData pubblicazione 15/04/2026confirmatoria. Il 15/10/2014 le parti stipulavano il contrattodefinitivo di vendita, sottoposto a duplice condizione sospensiva: ilmancato esercizio del diritto di prelazione ex art. 61 co. 4 d.lgs.42/2004 da parte del Ministero e il pagamento del saldo del prezzodi € 10.350.000. Al 23/10/2014 era stata fissata la data dell’incontrofra le parti per il pagamento del saldo del prezzo e, quindi, per lastipula di un atto ricognitivo dell’avveramento di entrambe lecondizioni sospensive. L’incontro (a Salerno, dinanzi al notaioRoberto Orlando) non conduceva però al versamento del saldo né,quindi, alla stipula dell'atto ricognitivo delle condizioni. Pertanto, lavenditrice esercitava il recesso dal contratto, ritenendo la caparra.L’acquirente conveniva la venditrice dinanzi al Tribunale di Trieste,allegando che l'inadempimento era imputabile alla venditrice per lamancata consegna delle chiavi dell'immobile e domandando quindila restituzione del doppio della caparra ovvero dell'acconto versato,oltre al risarcimento dei danni. Il Tribunale rigettava le domande,dichiarando l'inadempimento da parte dell’acquirente dell'obbligo dipagare il saldo del prezzo e affermando il diritto della venditrice direcedere dal contratto e di ritenere la caparra.La Corte di appello di Trieste rigettava il gravame propostodall’acquirente. La Corte territoriale riteneva che la somma versataa titolo di caparra confirmatoria al momento del preliminare avesseconservato la propria funzione anche dopo la stipula del definitivo;che la consegna materiale del bene non fosse temporalmenteancorata alla data di stipula dell'atto ricognitivo; che la clausolacontrattuale relativa all'immissione nel possesso contestualmentealla stipula dell'atto ricognitivo si riferisse al solo possesso giuridicoe non a quello materiale; che pertanto la mancata immissione nelpossesso materiale non giustificasse ex art. 1460 c.c. il mancatopagamento del saldo del prezzo.2 di 9Numero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026Numero di raccolta generale 9594/2026Avverso la sentenza di appello l’acquirente proponeva un ricorsoData pubblicazione 15/04/2026per cassazione affidato a tre motivi, di cui in questa sede interessasolo il primo, che è stato accolto, mentre degli altri due è statodichiarato l’assorbimento. Con il primo motivo si censurava lasentenza della Corte di appello di Trieste per aver ritenutoinsussistente l'inadempimento della venditrice, consistente nellamancata trasmissione del possesso materiale del benecompravenduto. Si sosteneva che i giudici non hanno consideratoche la trasmissione del possesso materiale del bene costituisceobbligo principale del venditore, da eseguirsi senza necessità diun'attivazione dell'acquirente; che i due contratti (preliminare edefinitivo) stabiliscono chiaramente l'obbligo di immissionedell'acquirente nel possesso, da intendersi come materiale, del beneal momento della stipula dell'atto di ricognizione e di pagamento delprezzo; che la società venditrice ha consegnato in sede di stipulachiavi patentemente false; che tale inadempimento costituisceidonea giustificazione ex art. 1460 c.c. del mancato pagamento delprezzo.Con l’ordinanza in epigrafe, questa Corte ha accolto tale motivo,cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte diappello di Trieste. In sintesi, la motivazione dell’accoglimento è laseguente. Innanzitutto, si richiamano le regole generali della venditae così si precisa che, mentre l'acquirente consegue la proprietà, equindi il diritto di possedere la res, al momento dell’accordo fra leparti, resta a carico del venditore l'obbligo di immettere l’acquirentenel possesso materiale attraverso la consegna, la cui attuazione benpuò essere assoggettata a pattuizioni tra le parti che la collochino inun momento distinto dal perfezionamento del contratto. Premessociò, l’ordinanza in epigrafe ha argomentato che il concetto dipossesso richiamato nel contratto, isolatamente considerato rispettoal trasferimento della proprietà, sia da intendere come possessomateriale e che quindi il termine di adempimento del relativo obbligo3 di 9Numero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026Numero di raccolta generale 9594/2026(di immissione nel possesso materiale) sia stato ancoratoData pubblicazione 15/04/2026temporalmente al momento della stipula dell’atto di ricognizionedell’avveramento delle condizioni. L’ordinanza in epigrafe haprecisato poi che la consegna ben può essere simbolica.Ricorre per revocazione ex art. 391bis c.p.c. in relazione all'art.395 n. 4 c.p.c. la venditrice con due motivi, illustrati da memoria.Resiste l’acquirente con controricorso, nel quale domanda lacondanna della ricorrente ex art. 96 c.p.c., e memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1. - Il primo motivo di revocazione fa valere l’«erroneitàpercettiva e documentale dell'ordinanza nella parte in cui ha rilevatol'esistenza della seconda condizione sospensiva e della sua mancataverificazione e, dall'altro lato, ha ritenuto che l’acquirente avessediritto alla consegna materiale dell'immobile».L’argomentazione del motivo è la seguente. L'ordinanzaimpugnata osserva correttamente che il contratto definitivo divendita era sottoposto a duplice condizione sospensiva (mancatoesercizio del diritto di prelazione ex art. 61 co. 4 d.lgs. 42/2004 daparte del Ministero e pagamento del saldo del prezzo di €10.350.000); essa poi osserva sempre correttamente che, inpendenza dell'avveramento di tali condizioni, erano sospesi gli effettidel trasferimento di proprietà della res, con la conseguenteinesistenza attuale (non solo del diritto dell’acquirente di possedere,ma anche) dell’obbligo della venditrice di procurare all’acquirente ilpossesso materiale della res. Tuttavia, quando l’ordinanzaimpugnata va ad esaminare gli effetti del contratto di compravenditanel caso concreto, essa dà per scontato che l’effetto traslativo dellaproprietà si è già prodotto (pur in pendenza attuale della condizionesospensiva relativa al pagamento del prezzo) e considera in modoisolato l’obbligo della venditrice di consegnare all’acquirente il benee non anche in modo contestuale l’obbligo dell’acquirente di versareil saldo del prezzo (contestualità presidiata dall’art. 1460 c.c. e4 di 9Numero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026Numero di raccolta generale 9594/2026discendente dal sinallagma funzionale). In altre parole, l’ordinanzaData pubblicazione 15/04/2026in epigrafe argomenta come se l’effetto traslativo della vendita sifosse già prodotto, cioè come se l’obbligo di consegnare fosse giàsorto in capo alla venditrice, omettendo di tenere presente che, se èvero ex art. 1376 c.c. che la proprietà si trasmette per effetto delconsenso tra le parti, è altrettanto vero che nel caso concreto le parti(in particolare la venditrice) avevano condizionato il loro consenso alversamento del saldo del prezzo. Poiché tale condizione sospensivanon si è verificata, il trasferimento della proprietà è rimasto sospeso,con la conseguente inesistenza attuale in capo alla venditricedell’obbligo di consegnare il bene all’acquirente.Orbene, la ricorrente accredita tale questione come attinente adun errore di fatto revocatorio, quindi ad un errore di percezione.L'errore consisterebbe, appunto, nell'erronea percezione e neltravisamento materiale dei fatti e dei documenti di causa, dai qualiemerge che al contratto di compravendita era stata apposta lacondizione sospensiva relativa al pagamento del saldo del prezzo.L’errore percettivo consisterebbe nel fatto che, pur dopo averconstatato l’esistenza della condizione sospensiva, l’ordinanzaimpugnata ne ha smarrito la percezione nel momento in cui (o dalmomento che) ha statuito il sorgere in capo alla venditricedell’obbligo di consegnare il bene, sebbene l’acquirente non avessesaldato il prezzo e quindi la condizione sospensiva non si fosseavverata. Tale è il nucleo del motivo revocatorio, tutti gli altriargomenti ne sono una conseguenza e così le considerazioni che: (a)l'errore ha evidenza assoluta ed è di immediata rilevabilità dal meroraffronto tra i documenti di causa e le pagine salienti dell'ordinanza;(b) l'errore è essenziale e decisivo, poiché senza di esso, questaCorte non avrebbe potuto che rigettare il primo motivo di ricorsodell’acquirente, statuendo che l'acquirente non aveva diritto divedersi consegnare l'immobile, non essendo divenuta proprietariaper mancato avveramento della condizione sospensiva.5 di 9Numero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026Numero di raccolta generale 9594/20261.2. - Il primo motivo è inammissibile.Data pubblicazione 15/04/2026La ricorrente in revocazione prova ad inquadrare come errore difatto ciò che è in realtà la prospettazione di un errore di diritto, comesi desume da una rilettura del penultimo capoverso del precedenteparagrafo 1.1.Le Sezioni Unite, con la pronuncia n. 20013/2024, hanno ribaditoche l'errore rilevante ai fini della revocazione delle pronunce dellaCorte di cassazione ex art. 395 n. 4 c.p.c.: (a) consiste nell'erroneapercezione dei fatti di causa che abbia indotto la supposizionedell'esistenza o dell'inesistenza di un fatto, la cui verità èincontestabilmente esclusa o accertata dagli atti di causa, sempreche il fatto oggetto dell'asserito errore non abbia costituito terrenodi discussione tra le parti; (b) non può concernere l'attivitàinterpretativa e valutativa; (c) deve possedere i caratteridell'evidenza assoluta e dell'immediata rilevabilità sulla base del soloraffronto tra la sentenza impugnata e gli atti di causa; (d) deveessere essenziale e decisivo; (e) deve riguardare solo gli atti internial giudizio di cassazione e incidere unicamente sulla pronuncia dellaCorte.Si conferma così che nel caso concreto il primo motivo non integraun errore di fatto revocatorio, bensì censura l'attività interpretativae valutativa di questa Corte. L'ordinanza impugnata da un latoosserva che col contratto definitivo di compravendita condizionatoerano stati sospesi gli effetti tanto del trasferimento di proprietà,quanto del trasferimento del possesso giuridico del complessoimmobiliare, in attesa di verificare l'avverarsi della duplicecondizione del mancato esercizio della prelazione e del pagamentodel prezzo. Dall’altro lato, essa interpreta la clausola contrattuale dicui all'art. 9 del contratto definitivo, secondo cui la società acquirentesarà immessa nel possesso dei beni contestualmente alla stipuladell'atto ricognitivo, nel senso che il concetto di possesso,isolatamente considerato rispetto al trasferimento della proprietà, va6 di 9Numero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026Numero di raccolta generale 9594/2026ad attingere il diverso aspetto della consegna e dunque il possessoData pubblicazione 15/04/2026materiale, dettando il termine per il suo adempimentocontestualmente all'atto di ricognizione.Pertanto, l’ordinanza impugnata non è il frutto di alcun errore dipercezione sul punto.2.1. - Il secondo motivo denuncia errore di fatto revocatorio nellaparte in cui l'ordinanza, da un lato, ha riconosciuto che la consegnadell'immobile poteva realizzarsi anche mediante traditio simbolica e,dall'altro lato, ha trascurato che la società Generali si era offerta diconsegnare alla società [OSCURATO:PERSONA] delle chiavi rappresentanti l'immobile.Si sostiene che all'incontro del [OSCURATO:DATA_NASCITA] i procuratori dellavenditrice si erano offerti di procedere alla traditio simbolica,porgendo delle chiavi che, pur non essendo quelle dell'immobile, inquel momento rappresentavano il bene stesso. L'ordinanza avrebbeomesso di valorizzare tale fatto pacifico.2.2. - Il secondo motivo è inammissibile.Con tale motivo la ricorrente sottopone a questa Corte unaquestione che fuoriesce dal perimetro decisorio dell’ordinanza inepigrafe, che si è limitata ad enunciare che la nozione di possesso dicui alla clausola controversa è da intendere in senso materiale,aggiungendo poi l’osservazione che la consegna può essere siaeffettiva che simbolica. Quindi questa Corte non ha escluso cheall'incontro del [OSCURATO:DATA_NASCITA] si fosse verificata una consegnasimbolica. Più semplicemente: non ha detto niente sul punto, ancheperché non avrebbe potuto dire nulla. Tale questione rimane apertaed è affidata all’apprezzamento del giudice di rinvio. Infatti, lasentenza della Corte di appello di Trieste si era limitata adinterpretare (erroneamente) la nozione di possesso di cui allaclausola controversa in senso giuridico (nel senso del dirittodell’acquirente di possedere il bene compravenduto, una volta chel’acquisto avesse acquisito efficacia): ciò che le aveva consentito di7 di 9Numero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026arrestarsi prima di accertare lo svolgimento dei fatti a SalernoNumero di raccolta generale 9594/2026dinanzi al notaio. Data pubblicazione 15/04/2026In particolare, ciò che rimane nel dominio del prudenteapprezzamento del giudizio di rinvio è la seguente questione: se, nelparticolare caso concreto, previa rivalutazione complessiva dellecondotte delle parti lungo l’intero arco della vicenda, sia da accertarecome consegna simbolica pur quella che non si sia concretata nellaconsegna delle chiavi effettive di accesso all’immobile, ma solo nellaconsegna di un oggetto rappresentativo delle chiavi effettive, tenutoconto che: (a) la consegna è avvenuta in luogo distante centinaia dichilometri dal bene (quindi la consegna delle chiavi effettive nonavrebbe comunque consentito l’immediata disponibilità materiale delbene); (b) l’acquirente avrebbe potuto conseguire tale disponibilitàrientrando a Venezia e ritirando le chiavi nella portineria del vicinoPalazzo Morosini. Risulta infatti dagli accertamenti compiuti dallaCorte di appello di Trieste che (p. 15): la società acquirente «era aconoscenza che le chiavi di Palazzo del Doge da Ponte si trovavanodepositate presso la portineria del vicino [OSCURATO:PERSONA]». [OSCURATO:PERSONA] a fondamento di tale affermazione una fonte documentalespecifica: «come risulta dai messaggi di posta elettronica del 5 e 6agosto del 2015 (cfr., doc. n. 22 del fascicolo della parte appellatanel giudizio di primo grado)».È superfluo rimarcare che la questione affidata alla cognizione delgiudice del rinvio non è una questione di diritto, ma è una questionedi fatto, in quanto (per tacere d’altro) si estende all’accertamento seil rifiuto dell’acquirente di corrispondere il saldo del prezzonell’incontro salernitano sia da considerarsi ex art. 1460 co. 2 c.c.contrario a buona fede, previa rivalutazione complessiva dellecondotte delle parti lungo l’intero arco della vicenda.3. – La Corte dichiara il ricorso inammissibile. Le spese seguonola soccombenza e si liquidano in dispositivo.8 di 9Numero registro generale 7099/2025Numero sezionale 376/2026Numero di raccolta generale 9594/2026Deve essere rigettata la domanda del controricorrente ex art. 96Data pubblicazione 15/04/2026c.p.c., non ravvisandosi i presupposti per l’insorgenza dellaresponsablità prevista dalla norma.Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dàad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quellaprevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna la partericorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese delpresente giudizio, che liquida in € 7.000, oltre a € 200 per esborsi,alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori dilegge, da corrispondere solidalmente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] eGiovanni Brusatin, antistatari.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad operadella parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella previstaper il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.Così deciso in Roma, il 17/02/2026.Il PresidenteGIUSEPPE TEDESCO9 di 9