Cassazione n. 02385/2023

a pronunciato la seguente: SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 26901/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., domiciliata in ROMA, presso la c ancel- leriadella CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvo- cati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] s.a.s., domiciliata in Roma , Viale G. Mazzini 113, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rap- presenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2153/2019, depositata il 27/5/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/6/2022 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]; 2di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – [OSCURATO:PERSONA]. udite le conclusioni del P.M., nella persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per il rigetto del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] immobiliare ricorre in cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, che, in riforma della sentenza di pri- mo grado, l’ha condanna ta a pagare a lla [OSCURATO:PERSONA] 102.600,00 Euro, a titolo diprovvigione per la mediazione nella com- pravendita di un bene immobile.In primo grado il Tribunale di Vicen- za aveva revocato il decreto ingiuntivo con cui la [OSCURATO:PERSONA] era stata condannataa pagare 102.600,00 Euro, mentre l’aveva con- dannata a pagare la minor somma di 21.000,00 Euro. Il ricorso per cassazione della [OSCURATO:PERSONA] è affidato a sei motivi, illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] resiste con contro- ricorso, parimenti illustrato da memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. - Con il primo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si dedu- ce violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per avere la Cor- te di appello gravato la [OSCURATO:PERSONA] dell’onere della prova dell’accordo sulla riduzione della provvigioneall’1%. Con il secondo motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di rilevare che era la [OSCURATO:PERSONA], in quanto attore sostanziale nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, a dover provare l’accordo sulla provvigione al 3% dell’affare, e non già la Frattin a dare la prova dell’accordo di riduzione all’1%. I primi due motivi sono da esaminare congiuntamente, in quanto s’incentrano sulla stessa questione, che investe l’onere della prova dell’accordodi riduzione della provvigione, sulla base del quale il giu- 3di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – [OSCURATO:PERSONA]. dice di primo grado aveva condannato la Frattin a pagare la minor somma. I primi due motivi non sono fondati. Nell’accogliere il gravame, la Corte di appello ha gravato la Frattin della mancata prova dell'accor- do sulla riduzione della provvigione. Per individuare la fonte del pa- rametro di calcolo della provvigione,ha applicato i criteri di cui all'art.1755, co. 2 c.c. In particolare l’ha calcolata sulla base delle tariffe al- legate dalla Gestioni immobiliari, poiché non sono state contestate dalla [OSCURATO:PERSONA] ( su tale profilo, cfr. avanti, paragrafo n. 2): dunque, il 3% dell'affare, cioè 102.600,00 Euro. La decisione è corretta. L’accordo di riduzione della provvigione è un fatto impeditivo dell’efficacia delle tariffe, chesono f atti costitutivi della pretesa della G estioni I mmobiliari di ricevere una provvigione calcolata sul 3% del valore dell’affare. In base all’art. 2697, co. 2 c.c. «Chi eccepisce l’inefficacia» dei fatti costitutivi del diritto «deve pro- vare i fatti su cui l’eccezione si fonda». Pertanto, spetta alla [OSCURATO:PERSONA] - in quanto convenuto sostanziale nel giudizio di opposi- zione al decreto ingiuntivo - l’onere di provare l’ accordo di riduzione della provvigione. In conclusione, i primi due motivi sono rigettati. 2. – Il terzo, quarto e quinto motivo sono da esaminare congiun- tamenteper ragioni di connessione. Con il terzo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce vio- lazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per avere la Corte d’appello malamente applicato i criteri di cui all’art.1755, co. 2 c.c. nel determinare l’entità della provvigione. Infatti, nonostante che la Corte abbia parlato di tariffe, essa avrebbe in realtà applicato gli usi - come si desumerebbe dal rinvio al doc. 18, che riproduce la raccolta 4di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – [OSCURATO:PERSONA]. degli usi; trattandosi di usi locali non si applicherebbeil principio iura novit curia. Con il quarto motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello ri- tenuto che, sulla base del richiamo al documento n. 18, l’applicabilità degli usi derivi dalla mancata contestazione da parte della [OSCURATO:PERSONA]. Con il quinto motivo, proposto sempre ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di accertareche gli usi di cui al documento n. 18 pre- vedrebbero una percentuale del 2% per la mediazione nella compra- vendita di immobili, e non del 3%, percentuale che è prevista invece per ipotesi differenti dal caso di specie. I motivi sono da dichiarare inammissibili, poiché non bersagliano il parametro di determinazione della provvigione e pertanto non colgo- no la ratio della decisione della Corte d’appello . Emerge infatti dalla sentenza che tale parametro sono state le tariffe allegate dalla Ge- stioni Immobiliari, poichéesse non erano state contestate dalla Frat- tin Immobiliare.Nel riferirsi al documento n. 18 (relativo agli usi), la Corte è incorsa indubbiamente in una svista . Si tratta però di un’affermazione sussidiaria e aggiuntiva [cfr. sentenza in epigrafe, p. 4: «soccorre il criterio sussidiario di cui all’art. 1755 c.c., ovvero le tariffe vigenti, chenon sono state contestate dalla [OSCURATO:PERSONA] nella comparsa di costituzione d’appello e comunque risultano prodot- te sub doc. 18» (il corsivo è nostro)]. Pertanto, tale affermazione ne- que nocet, neque prodest. Tutti e tre i motivi (dal terzo al quinto) va- lorizzano da diverse prospettive tale irrilevante svista: non erano gli usi al 2% il riferimento preso a base della decisione, ma le tariffe al- legate dalla resistente. 5di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – [OSCURATO:PERSONA]. In conclusione, i motivi terzo, quarto e quinto sono inammissibili. 3. –Con il sesto motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si dedu- ce omesso esame circa un fatto decisivo, per avere la Corte di appel- lo: (a) determinato il valore dell’affare sulla base non già del prezzo fissato nel contratto preliminare o nel contratto definitivo, bensì sulla base del prezzo indicato nella proposta d’acquisto e, su questa base; (b) calcolato il 3% del valore dell’affare a titolo di provvigione spet- tante alla [OSCURATO:PERSONA]. Il sesto motivoè fondato , ove lo si in tenda come censura di falsa applicazione dell’art. 1755 c.c., allineandolo così al senso del ricorso . Infatti, la Corte ha calcolato il 3% dell’affare sulla base del prezzo in- dicato nella proposta sottoscritta dalla Frattin. Ciò implica che la Cor- te ha colto nella sottoscrizione della proposta quella conclusione dell’affare, alla quale l’art. 1755, co. 1 c.c. collega il sorgere del dirit- to alla provvigione. Tale implicazione rende manifesta la falsa appli- cazione dell’art. 1755, co. 1, poiché con la sottoscrizione di una pro- posta d’acquisto -che è atto preparatorio - l’affare non può dirsi con- cluso. Infatti - secondo l’orientamento di questa Corte al quale s’intende conferire continuità - a l fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affaredeve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuri- dico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarci- mento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (così, Cass. 39377/21; 32066/21; 30083/2019, alle quali si rinvia per la discussione e l’indicazione dei precedenti). È invece da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso 6di 6 – RG 26901/2019 – S2 – PU 30/672022 (n. 13) – [OSCURATO:PERSONA]. alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affa- re,come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della pro- posta d’acquisto. In conclusione, il sesto motivo è accolto. 4. - L’accoglimento del sesto motivo conduce alla cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, nonché al rinvio alla corte territoriale che deciderà sulla base delle ragioni che sosten- gonol’accoglimento del motivo. P.Q.M. La Corte accoglie il sesto motivo di ricorso nei termini di cui in mo- tivazione; rigetta il primo e il secondo motivo; dichiara inammissibili il terzo, quarto e quinto motivo; cassa la sentenza impugnata in rela- zione almotivo accolto e rinvia alla Corte di appello di Venezia in di- versa composizione, cui demanda di provvedere a