Cassazione n. 03927/2022

la seguente ORDINANZA sul ricorso 21877-2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] N. 9, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; - ricorrente - contro AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis; - controricorrente - avverso la sentenza n. 457/2/2019 della [OSCURATO:PERSONA] della BASILICATA, depositata il 29/11/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 12/01/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. La società [OSCURATO:PERSONA] impugnava l'avviso di liquidazione, notificato in data 04.09.2015, con il quale l'Agenzia delle Entrate procedeva alla revoca dei benefici fiscali ex art. 1 Tariffa - parte prima del DPR 131/1986, modificato dalla L. n. 244/2007, fruiti in relazione al contratto del 20/7/2012 di acquisto di un terreno edificabile ubicato in Comune di Policorno e al conseguente recupero dell'imposta di registro ordinaria, maggiorata dei relativi interessi, poiché aveva ravvisato la particolare ipotesi di decadenza dall'agevolazione fiscale di cui all'ad 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000 essendo stata l'area inedificata rivenduta, con riserva di proprietà alla soc. [OSCURATO:PERSONA] con atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA] entro i termini stabiliti dalla legge (5 anni). 2. [OSCURATO:PERSONA] di Matera accoglieva il ricorso. 3. Sull'impugnazione dell'Agenzia delle Entrate, la [OSCURATO:PERSONA] di Potenza accoglieva l'appello proposto dall'Ufficio ritenendo, contrariamente a quanto stabilito dal primo giudice, la natura soggettiva del beneficio in esame, dal quale si decade in caso di trasferimento del bene nel quinquennio, conformemente a quanto previsto, Ric. 2020 n. 21877 sez. MT - ud. 12-01-2022 -2- da ultimo, dalla sentenza nr 1111 del 18 gennaio 2017 della Corte di Cassazione. 4. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la società [OSCURATO:PERSONA] deducendo un unico motivo. L'Agenzia delle Entrate si è costituita depositando controricorso. 5. Sulla proposta avanzata dal relatore ai sensi del novellato art. 380 bis cod. proc. civ. risulta regolarmente costituito il contraddittorio. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con un unico motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1 commi 25-26-27-28 della legge (/) 24.12.2007, n. 244, in relazione all'art. 360 comma 10 n. 3 e n. 5 c.p.c., avendo la CTR erroneamente ritenuto che il beneficio abbia natura soggettiva e non oggettiva, e non avendo considerato che la legge non prevede espressamente che i benefici fiscali trovino applicazione sempre che l'utilizzazione edificatoria avvenga, nel prescritto termine quinquennale ad opera dello stesso soggetto acquirente. In secondo luogo, si sostiene che la CTR abbia errato nel ritenere irrilevante che nella specie la vendita sia avvenuta con riserva L (/1 i re 1/&--. 7,7 e, pertanto, non poteva ritenersi ancora realizzato un effettivo trasferimento della proprietà. 3. Il ricorso è infondato. 3.1 I fatti, non contestati, sottoposti allo scrutinio di questa Corte sono i seguenti: a) la società [OSCURATO:PERSONA], con contratto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], ha acquistato un terreno edificabile usufruendo dell'agevolazione di cui all'art. 33, comma 3, della legge n. 388 Ric. 2020 n. 21877 sez. MT - ud. 12-01-2022 -3- del 2000; b) la proprietà dell' area fabbricabile è stata trasferita, con patto di riservato dominio, alla soc. [OSCURATO:PERSONA] con atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA]; c) l'acquirente con riserva di proprietà ha ottenuto nel 2016 il permesso di costruire procedendo all'esecuzione delle opere urbanistiche. 3.1. Ciò premesso la giurisprudenza di legittimità, dalla quale non vi è motivo di discostarsi, è ferma nel ritenere che <<il beneficio dell'assoggettamento dell'imposta di registro nella misura dell'i per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000 per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall'acquisto. La disposizione agevolativa, ispirata alla "ratio" di diminuire per l'acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all'acquisto dell'area, appare, infatti, di stretta interpretazione, ai sensi dell'art. 14 delle preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell'attività edificatoria di un successivo acquirente.>> (Cass., 7438 del 2009, n. 18679 del 2010, n. 13173 del 2012, n. 5933 del 2013, n. 722 del 2015, n. 10203 del 2016, n. 1111 del 2017). 3.2. Si tratta di un orientamento da ultimo confermato anche dalla sentenza del 27 luglio 2021, n. 21417, dove si afferma che, per ottenere il beneficio previsto dall'art. 33, comma 3, della I. 388/2000, è necessario che <<l'utilizzazione edificatoria avvenga, con condizione legale risolutiva, per opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall'acquisto>>. Ciò che rileva, quindi, ai fini dell'agevolazione, è che il soggetto che ne beneficia sia lo stesso che compie Ric. 2020 n. 21877 sez. MT - ud. 12-01-2022 -4- l'attività edificatoria, entro i termini previsti dalla legge. <<Non si comprende, infatti, quali ragioni vi sarebbero nel favorire chi compri e rivenda un bene, in area soggetta a piani particolareggiati, collegando tale beneficio alla tempestività dell'azione edificatoria di un successivo acquirente. La norma, così interpretata, si discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalità.>> (Cas. 1111 del 2017). 3.3.Venendo all'esame del secondo profilo della censura, risulta del tutto irrilevante, ai fini della valutazione del disconoscimento del beneficio fiscale, la circostanza che la vendita sia avvenuta con riserva di proprietà con il differimento dell'effetto traslativo al momento dell'integrale pagamento del prezzo. 3.4 Ai fini del disconoscimento del beneficio fiscale ciò che rileva non è la relazione giuridica con l'immobile ma il fatto che l'attività edilizia sia stata posta in essere da soggetto diverso da colui il quale acquistando il cespite aveva usufruito dell'agevolazione. 3.5 L'art. 11 dpr 380/2001 stabilisce che «il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo>>. Il titolo abilitativo non è, quindi, riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia "titolo per richiederlo", che non può che identificarsi con la legittima disponibilità dell'area, in base ad una relazione qualificata con la stessa di natura anche solo obbligatoria. 3.6 Si è, quindi, affermato che la cessione della proprietà, avvenuta con contratto di compravendita che ha effetti reali e non obbligatori ed il solo perfezionamento dell'effetto traslativo è procrastinato al momento dell'integrale pagamento del prezzo ai sensi dell'art. 1523 c.c. che prevede: «nella vendita Ric. 2020 n. 21877 sez. MT - ud. 12-01-2022 -5- a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna >>, è idonea a configurare una relazione qualificata con il bene che è sufficiente per presentare la richiesta di permesso di costruire (cfr. TAR Toscana 758/2020). 3.7 Sempre muovendo dal principio dell'ampliamento del novero dei soggetti legittimati a chiedere il titolo edilizio a tutti coloro che hanno con l'immobile una relazione giuridica qualificata, la giurisprudenza amministrativa ha riconosciuto la legittimazione all'istanza di concessione edilizia anche al<< promissario acquirente, a condizione che il preliminare contenga il consenso del proprietario in ordine all'effettuazione dei lavori edili» (Consiglio di Stato, n. 1947/2005; n. 144/2010; n. 4818/2014) 3.8 La conferma della traslazione dello ius aedificandi in capo all'acquirente sebbene non ancora formale proprietario dell'area edificabile è fornita dalla circostanza pacifica che è stata proprio la soc [OSCURATO:PERSONA] a richiedere ed ottenere il permesso di costruire e ad eseguire le opere. 3.9 La CTR si è uniformata a tali principi, ritenendo correttamente che il beneficio ha natura soggettiva. 4. Conclusivamente il ricorso va rigettato. 5. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. P.Q.M. La Corte; rigetta il ricorso principale. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio che si liquidano in C 2.300,00 per compensi oltre spese prenotate a debito. Ric. 2020 n. 21877 sez. MT - ud. 12-01-2022 -6- Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto Cosi deciso nella Camera di Cons