Cassazione n. 12966/2026

, rappresentata e difesa dagli avv. ti [OSCURATO:PERSONA] e SabrinaMenichelli ed elettivamente domiciliata presso gli indirizzi p.e.c. deipredetti difensori;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] edelettivamente domiciliato presso l’indirizzo p.e.c. di quest’ultimo;- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 405/2021,pubblicata il 6 aprile 2021;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 12febbraio 2026, dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, aisensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.;1.- [OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Massa, lasocietà [OSCURATO:SOCIETA]A sostegno della domanda, sostenne che: aveva acquistato dalla stessa, indata 28 marzo 2007, un immobile ad uso abitazione sito in Licciana NardiNumero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/2026(MS), frazione [OSCURATO:PERSONA]; in data 21 gennaio 2009, aveva ricevuto lanotificazione, da parte del Comune di [OSCURATO:PERSONA] (MS),dell’annullamento delle certificazioni di abitabilità e di agibilità; talicertificazioni erano state rilasciate sulla base delle attestazioni di agibilitàpresentate dall’ing. [OSCURATO:PERSONA], direttore dei lavori; l’annullamentodelle certificazioni era dovuto alla mancata realizzazione, da parte dellasocietà convenuta, delle opere di urbanizzazione primaria previste dallaconvenzione stipulata da detta società con il Comune di [OSCURATO:PERSONA],nonché per l’omesso completamento delle opere di cui all’art. 21 delcapitolato lavori; l’immobile compravenduto era, dunque, in parteincompleto e in parte presentava vizi di costruzione, tanto che, a tuteladelle proprie ragioni di credito, lo stesso istante aveva ottenutoprovvedimento di sequestro conservativo.Sulla base di tali allegazioni, [OSCURATO:PERSONA] chiese pertanto larisoluzione del contratto di compravendita e la condanna della societàconvenuta al risarcimento dei danni.La convenuta si costituì tardivamente contestando gli avversi assunti,eccependo la decadenza e la prescrizione della domanda risarcitoria echiedendo il rigetto della domanda avversa.Il Tribunale di Massa con sentenza non definitiva rigettò le eccezioni didecadenza e prescrizione della domanda risarcitoria, evidenziando alcontempo che l’attore, all’udienza di precisazione delle conclusioni, avevaimplicitamente abbandonato la domanda di risoluzione del contratto dicompravendita, non avendola espressamente riproposta, e rimise la causain istruttoria, onde accertare la sussistenza dei vizi o del difetto dellequalità promesse del bene venduto tramite l’espletamento di una c.t.u.,evidenziando che tale consulenza, in ragione delle specifiche cognizionirichieste per gli accertamenti da compiere, assumeva natura “percipiente”e pertanto, fonte di prova utilizzabile ai fini della decisione.All’esito dell’espletata istruttoria, il Tribunale di Massa, con la sentenzadefinitiva n. 149/2018, rilevò che dalle precise e condivisibili risultanzeNumero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/2026della c.t.u. espletata erano emersi i gravi vizi e il difetto delle qualitàpromesse nell’immobile in questione.In particolare, furono riscontrati: - la disgregazione del massetto diposa dello scivolo di accesso al locale interrato; - macchie di umidità delmuro interno; - errata impermeabilizzazione del marciapiede esterno; -fatiscenza degli intonaci del muro esterno; - mancanza di corrimano nellascala che collegava il piano terra a quello interrato; - mancanza diparapetto e corrimano nella scala di collegamento del piano terra al primopiano; - difetti di centinature dei telai delle finestre. Infine, si accertò chela stanza indicata come studio presentava una superficie pari a mq. 7,30e, in quanto tale, non poteva esser destinata a detta funzione e dovevaesser riqualificata come ripostiglio e che, fino al completamento delle opereesterne previste dalla convenzione di lottizzazione, l’immobile risultavaprivo del certificato di agibilità.Il Tribunale evidenziò che, secondo quanto stimato dall’ausiliario, aoltre dieci anni dalla vendita, vi era un significativo deprezzamento delvalore dell’immobile da ritenersi pari al 35% del prezzo di acquisto di €184.250,00, per cui ritenne che la misura del danno patito da [OSCURATO:PERSONA] quantificabile nell’importo corrispondente alla differenza tra il prezzodi acquisto ed il valore del bene in considerazione dei vizi e mancanze,stimato in €. 119.762,50, differenza pari ad €. 64.487,50.Trattandosi di debito di valore su detto importo, di anno in annorivalutato, dovevano esser calcolati gli interessi legali, per cui la sommaspettante all’attore al 31 dicembre 2017, era risultata pari a €. 86.382,26.Di conseguenza, il giudice di prime cure condannò la [OSCURATO:SOCIETA]. acorrispondere a [OSCURATO:PERSONA], a titolo di risarcimento del danno, lacomplessiva somma di €. 86.382,26, oltre gli interessi legali maturati ematurandi dal 31 dicembre 2017 al saldo, nonché alle spese di lite,ponendo a carico della convenuta anche le spese di c.t.u.2.- La società [OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto appello sia avverso la sentenzadefinitiva che nei confronti di quella non definitiva.Numero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/2026A sostegno della proposta impugnazione ha dedotto: 1) con riguardoalla sentenza non definitiva, la nullità in punto ammissione di c.t.u., poichéprobatorio gravante a carico dell’attore che, peraltro, in sede diprecisazione delle conclusioni, non aveva più chiesto l’espletamento dellac.t.u., così implicitamente rinunciando a detta istanza istruttoria; 2) conriguardo alla sentenza definitiva, la nullità di essa in quanto fondata su fattie circostanze accertati mediante c.t.u., benché non potessero formareoggetto di quest’ultima, alla quale peraltro l’attore aveva ancheimplicitamente rinunciato; 3) ultrapetizione, in quanto la sentenzadefinitiva si era pronunciata anche su danni che esulavano dal tema diindagine definito in relazione agli artt. 1494 e 1497 c.c. (vizi del benevenduto e difetto delle qualità promesse).Inoltre, l’appellante ha sostenuto che sarebbe intervenuto un accordocol [OSCURATO:PERSONA], secondo il quale il danno andava quantificato in €. 26.200,00.Pertanto, ha chiesto, in via subordinata, di liquidare a favore del predettotale importo complessivo. Alcun ulteriore danno, in relazione alcompletamento delle opere di urbanizzazione della lottizzazione sarebbestato riconoscibile in favore di [OSCURATO:PERSONA], non avendone questi fattorichiesta. Il Tribunale, condannando la [OSCURATO:SOCIETA]. al pagamento di unasomma superiore, avrebbe perciò violato l’art. 112 c.p.c., incorrendo in unvizio di ultra petizione.3.- La Corte d’appello di Genova, con la sentenza impugnata, harigettato l’appello.Ha osservato anzitutto che la c.t.u. rientra nei poteri discrezionali delgiudice, cosicché anche qualora l’attore non avesse insistito nella relativaistanza, in sede di precisazione delle conclusioni, il giudice di prime cureaveva il potere di disporre tale consulenza. Né l’attore aveva omesso diallegare puntualmente i fatti costitutivi del proprio diritto sia in citazioneche tramite una precisa ricostruzione e quantificazione dei danni attraversouna consulenza tecnica di parte. Si era trattato, dunque, di c.t.u.percipiente.Numero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/2026Correttamente inoltre il giudice di primo grado aveva esteso il quesitoall’ausiliario, anche al fine di verificare la conformità urbanistica del bene,i costi per l’urbanizzazione primaria, l’incidenza dei vizi costruttivi, dellamancanza delle opere di urbanizzazione previste nella convenzione e dellasussistenza di un vano progettato e venduto come locale adibito astudio/camera, in realtà, in mancanza della superficie minima necessariaper legge. Senza contare, poi, che il quesito non era stato contestato dalladifesa della società appellante.Nemmeno vi era stata alcuna pronuncia ultra petita nella sentenzagravata. L’appellante aveva sostenuto che l’attore non aveva chiesto alcunrisarcimento del danno discendente dalla mancata realizzazione delleopere di urbanizzazione. Tuttavia, dal tenore dell’atto di citazione in primogrado era emerso il contrario, giacché il provvedimento amministrativo direvoca era diretta promanazione dell’accertata mancata realizzazione delleopere di urbanizzazione primaria come previste nella convenzione stipulatada [OSCURATO:SOCIETA]. con il Comune di [OSCURATO:PERSONA] (MS), per la realizzazionedel complesso immobiliare di cui fa parte la proprietà di [OSCURATO:PERSONA].Infine, la Corte distrettuale ha rilevato che, nella citazione introduttivadel giudizio di primo grado, [OSCURATO:PERSONA] aveva quantificato i danni patitiin €. 70.688,22, oltre agli esborsi necessari per l’esecuzione delle opere diurbanizzazione, nonché ai danni diretti ed indiretti.Né risultava che le parti avessero transatto la controversia, cosicchégli assunti dell’appellante circa il preteso accordo per un risarcimento pariad €. 26.200,00, erano privi di riscontro e di pregio, avendo la difesa diMussi, all’udienza di precisazione delle conclusioni del 14 novembre 2017insistito per la liquidazione del danno nella misura riportata nell’attointroduttivo del giudizio.4.- Avverso tale sentenza, la società [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso percassazione, affidato a tre motivi.5.- [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso.6.- Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative ex art.380-bis.1. c.p.c.Numero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1492 c.c.Sostiene, al riguardo, che la Corte d’Appello ha condiviso la decisionedel Tribunale di Massa secondo cui [OSCURATO:PERSONA] avrebbe abbandonato ladomanda di risoluzione contrattuale espressamente avanzata in atto dicitazione, non avendola riproposta in occasione della prima precisazione,procedendo in seguito alla determinazione e alla liquidazione a favoredell’attore della riduzione del prezzo di acquisto.Con tale decisione il Tribunale, però, sarebbe incorso in un insuperabileerrore determinato dalla violazione dell’art. 1492 c.c., per il quale,prevista per il compratore la possibilità di richiedere alternativamente larisoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, una volta che dallostesso viene giudizialmente effettuata la scelta, questa è da considerarsiirrevocabile.2.- La censura risulta palesemente inammissibile, in quantoconcernente un profilo non fatto valere in appello e, dunque, del tuttonuovo.È noto, infatti, che i motivi del ricorso per cassazione devono investirequestioni che abbiano formato oggetto del thema decidendum del giudiziodi secondo grado, come fissato dalle impugnazioni e dalle richieste delleparti: in particolare, non possono riguardare nuove questioni di diritto seesse postulano indagini ed accertamenti in fatto non compiuti dal giudicedel merito ed esorbitanti dai limiti funzionali del giudizio di legittimità(Cass. civ., Sez. 2, ordinanza n. 2038 del 24 gennaio 2019).Pertanto, come chiarito da questa Corte, qualora con il ricorso percassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nellasentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitare unastatuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarel’avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche, inossequio al principio di specificità del motivo, di indicare in quale atto delgiudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla S.C. di controllareNumero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/2026“ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito dellasuddetta questione (cfr., in tal senso ed ex multis, Cass. civ., Sez. T,ordinanza n. 3473 dell’11 febbraio 2025).Orbene, con espresso riguardo alla fattispecie in esame la ricorrentenon si è peritata di indicare, in maniera specifica e, cioè, mediante lariproduzione in ricorso dei corrispondenti passi dei propri scritti difensivi,come abbia rappresentato la questione di cui si tratta (e, cioè,l’irrevocabilità della scelta in favore della risoluzione ex art. 1492 c.c.,operata dall’attore [OSCURATO:PERSONA] nell’ambito del giudizio di primo grado)al giudice dell’appello.Peraltro, dalla sentenza impugnata risulta chiaramente come, infavore dell’originario attore [OSCURATO:PERSONA], fosse stato riconosciutol’importo accertato dalla sentenza di primo grado, non già a titolo diriduzione del prezzo, bensì a titolo di risarcimento del danno subito aseguito dei vizi riscontrati e acclarati a carico dell’immobile acquistato dalpredetto.In tal senso, dunque, la censura non si confronta con la motivazionedella sentenza impugnata che, in concreto, null’altro ha fatto cherealizzare una corretta applicazione del principio, più volte affermato daquesta Corte, secondo cui l’azione di risarcimento dei danni propostadall’acquirente ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell’inadempimentodovuto alla colpa del venditore, consistente nell’omissione della diligenzanecessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa, puòestendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente medesimo e, dunque, nonsolo a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei viziaccertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazionedella cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene; nediscende che tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovverocumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specificadel contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contrattomedesimo (Cass. civ., Sez. 2, ordinanza n. 14986 del 28 maggio 2021;Cass. civ., Sez. 2, sentenza n. 26852 del 29 novembre 2013).Numero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/20263.- Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c.,per «contraddittoria ed errata valutazione di circostanze analoghe, sia infatto che in diritto».Sostiene che il Tribunale, pur avendo reputata rinunciata la domandadi risoluzione per mancata riproposizione in sede di precisazione delleconclusioni, non avrebbe però fatto altrettanto con la c.t.u., ancorchéanch’essa non fosse stata richiesta in tale sede.4.- Con il terzo motivo, la società ricorrente denuncia, ai sensi dell’art.360, comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto ilsupplemento di c.t.u. sarebbe stato disposto dal giudice di prime cure inordine a circostanze esulanti dall’oggetto della controversia.5.- Le predette censure, senz’altro suscettibili di essere scrutinatecongiuntamente in quanto attinenti entrambe a profili relativi alla c.t.u.,sono infondate, giacché: 1) quella sviluppata con il secondo motivo haradicalmente trascurato di considerare che la c.t.u. è stata disposta, qualeconsulenza di tipo percipiente, al fine di verificare e quantificare i dannisubiti da [OSCURATO:PERSONA], cosicché essa risulta essere stata funzionale alladomanda risarcitoria e non già a quella di risoluzione; 2) quella sviluppatacon il terzo motivo, non si confronta con la motivazione della sentenzaimpugnata, la quale ha espressamente chiarito che il supplemento diconsulenza doveva reputarsi pienamente legittimo (al fine di verificare laconformità urbanistica del bene, i costi per l’urbanizzazione primaria,l’incidenza dei vizi costruttivi, della mancanza delle opere diurbanizzazione previste nella convenzione e della sussistenza di un vanoprogettato e venduto come locale adibito a studio/camera, in realtà, inmancanza della superficie minima necessaria per legge) e che l’odiernaricorrente, peraltro, in primo grado, nemmeno si era premurata disollevare alcuna contestazione con riguardo a tale supplemento.Del resto, costituisce ormai ius receptum l’affermazione secondo cui,in tema di consulenza tecnica d’ufficio, il giudice può affidare all’ausiliarionon solo l’incarico di valutare i fatti accertati o dati per esistentiNumero registro generale 20459/2021Numero sezionale 348/2026Numero di raccolta generale 12966/2026Data pubblicazione 06/05/2026(consulenza deducente), ma anche quello di accertare i fatti stessi(consulenza percipiente) e, in tal caso, è necessario e sufficiente che laparte alleghi il fatto che pone a fondamento del suo diritto e che il giudiceritenga che il suo accertamento richieda specifiche cognizioni tecniche(Cass. civ., Sez. 2, sentenza n. 4301 del 25 febbraio 2026).6.- In conclusione, alla stregua delle considerazioni finora sviluppateil ricorso deve essere respinto e la società ricorrente condannata alpagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, nella misuraliquidata in dispositivo.7.- Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, daparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneRigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore delcontroricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che siliquidano in complessivi €. 6.700,00, di cui €. 200,00 per esborsi, oltreaccessori come per legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stessoart. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, in data 12 febbraio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso