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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 25 maggio 2026

Cassazione n. 16258/2026

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tale alla PEC: -pietropaternoraddusa@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] digitale alle PEC: [OSCURATO:EMAIL] [OSCURATO:EMAIL].it--controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 5158/2023depositata il 13/07/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2025dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA] dell'Erba, che ha concluso per Accoglimento delricorso con riferimento alla sola posizione dell'[OSCURATO:PERSONA].Uditi per la ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e per ilcontroricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto avanti al Tribunale di Roma, conEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] chiedendo che fosse accertata l’esclusivaproprietà in capo a sé sul posto auto censito al NCEU fg 1104, particella2369, sub 504, con condanna delle controparti in solido a risarcirle tutti idanni subiti.

A fondamento della domanda l’attrice aveva evidenziato diaver acquistato in data 30.3.2005 dall’[OSCURATO:PERSONA] (gestione ex INPDAP) un’unitàimmobiliare in via Petra, in Roma, con posto auto censito, appunto, alNCEU fg 1104, particella 2369, sub 504; l’acquisto era avvenuto conscrittura privata, predisposta dalla parte venditrice e autenticata, quantoalla sottoscrizione, dal notaio Farinella; nella stessa data l’Ente venditoreaveva provveduto alla vendita di numerose altre unità immobiliari dicaratteristiche simili, con modalità analoghe a quelle descritte e conautenticazione a cura di altro notaio, il dott. [OSCURATO:PERSONA]; una di questevendite era intervenuta con [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; nella scritturaprivata riguardante l’attrice l’Ente venditore aveva garantito la titolaritàdei beni ceduti e la loro libertà da pesi; dopo alcuni anni dall’acquistoVanessa [OSCURATO:PERSONA] aveva deciso di cedere a terzi le unità immobiliari di viaPetra per acquistare un alloggio di maggiori dimensioni; aveva quindiNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026sottoscritto il 29.5.2009 quale promissaria acquirente un contrattopreliminare con Marr06, versando una caparra di € 34.838,20 (il definitivoavrebbe dovuto essere concluso nel corso del 2011), ed il 18.5.2011,quale promittente venditrice, un contratto preliminare conPileri/Roccheggiani; dalle verifiche eseguite dalla banca che avrebbedovuto concedere il mutuo ai promissari acquirenti emerse che sul postoauto pertinenziale era iscritta ipoteca per la concessione di altro mutuo aEmiliano e [OSCURATO:PERSONA], pure risultanti intestatari del bene; dopole inutili richieste rivolte all’[OSCURATO:PERSONA] per risolvere il problema emerso, neldicembre 2012 i promissari acquirenti Pileri/Roccheggiani avevano agito ingiudizio nei confronti della promittente venditrice [OSCURATO:PERSONA] perottenere la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento deldanno; solo in data 6.5.2016 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] eValentina [OSCURATO:PERSONA] avevano proceduto alla liberazione del bene immobilein contestazione e alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, con rettificadegli atti notarili.Si erano ritualmente costituiti in giudizio [OSCURATO:SOCIETA]contestando, sotto diversi profili, le domande svolte dall’attrice, mentreEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] non avevano partecipato al processo.

IlTribunale di Roma aveva respinto tutte le domande dell’attrice.La Corte d’Appello di Roma, adita da [OSCURATO:PERSONA], aveva nelcontraddittorio dell’[OSCURATO:PERSONA] e di IntesaSanPaolo -i [OSCURATO:PERSONA] non si eranocostituiti nemmeno nel giudizio di secondo grado-, respinto l’impugnazionein base alle seguenti considerazioni: -il notaio [OSCURATO:PERSONA] aveva indicatocome posto auto ceduto, nel contratto di compravendita redatto tra INPSe [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA], la particella n.2369,corrispondente al posto auto alienato all’appellante, invece della particella,che era quella corretta n.2362; si era trattato di un evidente erroremateriale, tanto che la stessa [OSCURATO:PERSONA], la quale ha sempreutilizzato il posto auto giusto , ha sempre e solo chiesto la rettifica,Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026alla quale è stato poi dato corso effettivo dandosi atto della inesattaidentificazione nell’atto di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -non vi era statapertanto alcuna alienazione di un bene intestato a terzi e gravato daipoteca; -quanto all’erronea indicazione dei dati catastali per il posto autoceduto ai [OSCURATO:PERSONA], correttamente il primo Giudice ha escluso laresponsabilità delle controparti per individuare come unico responsabile ilnotaio; la responsabilità del notaio ha caratteristiche tali da escludereanche il concorso di colpa della danneggiata, alla quale non può esserecontestato di non aver ben esaminato ciò che acquistava, ex art.1227 c.c.;-[OSCURATO:PERSONA] ebbe conoscenza dell’errore in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], quandoricevette la lettera dei promissari acquirenti che riscontravano l’anomalia;la richiesta di rettifica all’[OSCURATO:PERSONA] da parte della [OSCURATO:PERSONA] seguì il [OSCURATO:DATA_NASCITA],mentre la banca ne venne a conoscenza solo nel gennaio 2016; -i danni dicui [OSCURATO:PERSONA] può chiedere il risarcimento agli appellati perintempestiva rettifica sono solo quelli successivi al maggio 2012 ma,poiché all’origine di tutti i danni sta il fatto che i coniugiPilieri/Roccheggiani esercitarono il recesso dal contratto preliminareconcluso con l’attrice appellante, con richiesta di restituzione del doppiodella caparra versata, e poiché il recesso fu esercitato il 12.3.2012, primadel sollecito da parte della Corsini all’[OSCURATO:PERSONA], nulla può essere riconosciuto atitolo risarcitorio; -nulla è dovuto nemmeno per i danni non patrimoniali.Ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], affidandolo acinque motiviINPS ha depositato controricorso mentre [OSCURATO:SOCIETA]. eEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] sono rimasti intimati.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento delricorso con riferimento alla sola posizione dell’[OSCURATO:PERSONA], e le parti costituitehanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la relazione delConsigliere, il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba haNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026richiamato e illustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA]Raddusa, per la ricorrente, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per [OSCURATO:PERSONA], presentiall’udienza, hanno richiamato e illustrato le proprie difese.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

L’[OSCURATO:PERSONA] ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per violazionedell’art.366 n.2 e 3 c.p.c. e per violazione del disposto dell’art.4 disp. att.c.p.c. in relazione alla’rt.3 DM Giustizia n.110/2023, essendo il ricorsointroduttivo di 45 pagine.L’eccezione è infondata per entrambi i profili di critica sollevati.L’articolazione del ricorso rispetta tutte le indicazioni richiestedall’art.366 c.p.c.In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sonocongruenti con i requisiti di forma-contenuto emergenti dal modello legale apprestato dall'art. 366 c.p.c. perchè, nel rispettodel rapporto di complementarità esistente tra il requisito della esposizione sommaria dei fatti della causa , di cui al n. 3, e quellodella esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione , di cuial n. 4 della norma richiamata, essi permettono alla Corte di comprenderei plurimi motivi di ricorso formulati, così consentendole di procedere al loroscrutinio munita delle conoscenze necessarie per valutare se essi sianodeducibili e pertinenti -cfr. , al riguardo, ord. Cass.

SU n.37552/2021, lecui indicazioni sono di riferimento anche in relazione al testo attualedell’art.366 c.p.c.-.

I motivi di ricorso possono altresì legittimamenteriproporre interpretazioni e argomentazioni difensive già inutilmentesottoposte al Giudice di appello, ove queste riguardino questioni tecnico-giuridiche che si assumono mal valutate nell’ambito delle indicazionidesumibili dall’art.360 co 1 n.1-5 c.p.c. e con una formulazione adeguatarispetto a queste -da verificare in relazione ai singoli motivi.Sotto il secondo profilo, è opportuno richiamare il disposto dell’art.4DM n.110/2023 che individua gli elementi da non considerare ai fini deiNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026limiti dimensionali degli atti previsti dal precedente art.3, e il dispostodell’art.46 disp att. c.p.c., che ben chiarisce al comma 6 come il mancatorispetto delle specifiche tecniche e di redazione degli atti non comportainvalidità ma può essere valutato dal giudice ai fini della decisione sullespese del processo .2.

Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Violazione o falsa applicazione, ex art. 360 n.3 c.p.c., degli artt. 1476c.c., 1478 c.c., 1482 c.c., 1227 c.c., 2697 c.c., 1218 c.c., 1321 e ss c.c.,nonché dell’art.9 della scrittura privata sottoscritta in data 30.3.2005, peravere la Corte di Appello di Roma escluso la responsabilità dell’[OSCURATO:PERSONA], qualeparte venditrice, e di [OSCURATO:SOCIETA]., per i danni arrecati aVanessa [OSCURATO:PERSONA] in conseguenza dell’alienazione di un bene risultatopoi gravato da ipoteca ed intestato a soggetti terzi, e per avere ritenutoresponsabile, in via esclusiva, il terzo [OSCURATO:PERSONA] per laverificazione dei danni sofferti dalla ricorrente.La sentenza impugnata sarebbe, secondo la ricorrente, illegittima percontrasto con la disciplina codicistica relativa alla responsabilità delvenditore nella compravendita immobiliare; la Corte di Appello di Romaavrebbe infatti escluso la sussistenza della responsabilità del venditore,controparte negoziale della ricorrente rispetto al contratto di cui si discute,riconoscendo quella del solo notaio [OSCURATO:PERSONA] che è terzo rispetto adetto contratto.

Sarebbe del tutto irrilevante, secondo [OSCURATO:PERSONA],che la scrittura privata che vedeva acquirenti i [OSCURATO:PERSONA], antecedenteall’atto di vendita da lei sottoscritto -ed autenticato da altro notaio, dott.invece che dall’allora INPDAP -per il tramite dell’allora S.C.I.P.-, comerisulterebbe da tutte le prove documentali acquisite in atti, perché, inentrambi i casi, la parte venditrice aveva mantenuto la propriaresponsabilità nei confronti dell’acquirente [OSCURATO:PERSONA] per averlesuccessivamente, mediante altro atto, alienato un bene risultato poiNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026intestato a soggetti terzi e gravato da ipoteca.

Ciò perchè mediante lasottoscrizione della scrittura privata con la quale avvenne la vendita deibeni in favore dei [OSCURATO:PERSONA], il venditore assunse la piena paternità delledichiarazioni ivi rilasciate e, per mero errore ovvero per colpa e non perdolo, si verificò l’alienazione, per due volte, del medesimo immobile,gravato poi da ipoteca.

Questa circostanza impedì la vendita del bene finoal giorno 6.5.2016, esponendo [OSCURATO:PERSONA] ai gravissimi danniverificatisi.

La motivazione della Corte d’Appello non terrebbe in adeguatoconto che tra la ricorrente il -deceduto- notaio [OSCURATO:PERSONA], ritenutounico responsabile dell’occorso, non vi fu alcun rapporto, tantomenocontrattuale, perché l’atto di compravendita sottoscritto dalla ricorrente,privo di errori, venne autenticato dal notaio Farinella.

Sarebbe evidente,secondo [OSCURATO:PERSONA], la violazione degli artt. 1476 e ss c.c., perché laparte venditrice è obbligata a far acquisire al compratore la pienaproprietà del bene compravenduto, libero da pesi e gravami, obbligo, delresto, espressamente assunto dalla -allora INPDAP, oggi- [OSCURATO:PERSONA] all’art.9 delcontratto di compravendita immobiliare del 30.3.2005.3.

Con il secondo motivo di critica la ricorrente si duole della Violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c.in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., laddove la Corte di Appello di Roma haritenuto che la scrittura privata causativa del danno fosse stata redatta invia esclusiva dal [OSCURATO:PERSONA] anziché dall’allora S.C.I.P.Conseguente violazione o falsa applicazione degli artt. 1476 c.c., 1478c.c., 1218 c.c. e 9 della scrittura privata di vendita del 30.3.2005 .La ricorrente assume l’erroneità della valutazione della Corte d’[OSCURATO:PERSONA], apodittica ed in contrasto con tutte le prove acquisite in atti, dia favore dei [OSCURATO:PERSONA], esclusivamente al notaio [OSCURATO:PERSONA] che laredasse; ciò senza considerare che si trattava di una scrittura privata,quindi riferibile direttamente alle parti- e che con la sottoscrizione la parteNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026venditrice e la parte acquirente avevano fatto proprio il contenutonegoziale così predisposto.4.

Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] si duole della Violazione o falsa applicazione degli artt. 2043 c.c., 1176 c.c., 1227 co.II c.c., 1218 c.c., 1478 c.c., 1482 c.c. in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c.,per avere la Corte di Appello di Roma escluso la responsabilità dell’[OSCURATO:PERSONA] edi [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. in relazione alla illegittima iscrizione ipotecaria,alla tardiva rettifica della intestazione del bene ed alla tardivacancellazione della ipoteca illegittimamente gravante sull’immobile diVanessa [OSCURATO:PERSONA].

Violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e delladisciplina del riparto dell’onere probatorio, in combinato disposto con ladisciplina di cui all’art. 1227 co.

II c.c. .La sentenza impugnata sarebbe errata, secondo la ricorrente, ancheper aver ritenuto insussistente la responsabilità del venditore [OSCURATO:PERSONA],unitamente ad [OSCURATO:SOCIETA]., senza considerare che questiavevano dapprima proceduto l’uno alla intestazione del bene ad altrisoggetti e l’altra alla iscrizione di una illegittima ipoteca gravante sul beneimmobile alienato a [OSCURATO:PERSONA], e poi omesso, colposamente, diaddivenire alle indefettibili rettifiche, per oltre undici anni, procedendosoltanto in data 6 maggio 2016 con ingiustificato ritardo, allasottoscrizione dei relativi atti notarili, pur avendo [OSCURATO:PERSONA] di aver formalmente sollecitato e diffidato più volte, a fardata dal maggio del 2012 fino al dicembre del 2015, l’[OSCURATO:PERSONA] affinchéprocedesse alle indispensabili rettifiche e cancellazioni.

La Corte d’Appelloavrebbe erroneamente ritenuto che il danno patrimoniale sottesoall’azione di garanzia si fosse verificato nel marzo del 2012, quando ipromissari acquirenti Pileri/Roccheggiani esercitarono il diritto di recessodal contratto preliminare sottoscritto, e avrebbe violato l’art.1227 co 2 c.c.in combinato disposto con l’art.2697 c.c., rilevando d’ufficio un asseritoconcorso di colpa di [OSCURATO:PERSONA] nella causazione del danno, tale daNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026elidere del tutto il nesso di causalità tra la condotta illegittima ex adversoposta in essere ed il danno stesso.5.

I tre motivi, che si esaminano assieme per evidente connessione,sono fondati nei termini che seguono.[OSCURATO:PERSONA] ha prospettato la responsabilità risarcitoria di [OSCURATO:PERSONA] edi [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. sotto due profili: con riguardo al momento in cuisono stati conclusi i contratti di cessione dei beni a favore dei [OSCURATO:PERSONA] edella ricorrente, contenenti le stesse indicazioni catastali quanto al postoauto, per la posizione di [OSCURATO:PERSONA], e il contratto di mutuo garantito da ipoteca,quanto ad [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.; con riguardo alla fase successivaall’emersione del problema, nel 2011, quanto ai tempi di risoluzione dellaquestione con la rettifica dell’errore contenuto nell’atto di compravenditadei [OSCURATO:PERSONA] e nel mutuo loro concesso, intervenuta solo nel maggio2016.5.1.

Quanto al primo profilo, nel cui ambito si inquadrano sia laresponsabilità contrattuale affermata a carico di [OSCURATO:PERSONA], sia la responsabilitàextracontrattuale affermata a carico di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. -e,inizialmente, pure di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]-, si osserva quantosegue.La scansione degli accadimenti come sopra esposta non è contestataed è riscontrata dal contenuto accertativo in fatto della sentenzaimpugnata.A differenza di quanto rilevato dalla Corte d’Appello di Roma, il fattoche l’utilizzo nella scrittura privata di acquisto a favore dei [OSCURATO:PERSONA] deidati identificativi del posto auto di pertinenza dell’alloggio di proprietà diVanessa [OSCURATO:PERSONA] sia stato frutto di errore materiale -come daaccertamento operato dalla Corte di merito-, successivamente rettificato,non è un elemento rilevante sotto il profilo della responsabilità deicontraenti, in particolare della parte venditrice: trattandosi di beniimmobili soggetti al regime della trascrizione, l’errore di identificazione,Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026che può non aver rilevato, di fatto, sotto il profilo del godimento del bene,ha avuto senz’altro importanza al fine della corretta identificazione dellatitolarità della proprietà sul bene stesso nei rapporti con i terzi e quindi alfine di poterne legittimamente disporre.

E’ chiaro infatti che, formalmente,il posto auto di pertinenza dell’alloggio di [OSCURATO:PERSONA] risultava diproprietà dei [OSCURATO:PERSONA] e gravato da ipoteca a garanzia del mutuo loroconcesso -per l’antecedenza documentata della trascrizione della cessionea loro favore, intervenuta il 20.4.2005, nello stesso giorno dellatrascrizione dell’acquisto della Corsini ma con numeri di RP e di RGprecedenti, che ha reso possibile altresì l’iscrizione dell’ipoteca a favore diIntesa [OSCURATO:SOCIETA].-.Nel caso di specie non si pone -e non si è mai posto- un problema dirisoluzione del conflitto tra più acquirenti dello stesso immobile dallostesso proprietario, perché non è stata formulata una domanda dicontenuto congruente nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] eperché è sempre stato pacifico che l’intestazione del posto auto di cui almappale 2369 ai [OSCURATO:PERSONA] era stata frutto di un errore materiale -nonrilevano quindi le disposizioni in materia di trascrizione per risolvere lacontroversia-, ma il particolare regime di circolazione dei beni immobili vasottolineato per escludere l’irrilevanza della mera materialità dell’errore,correggibile del resto -e corretto- solo con la formazione di un atto direttifica stipulato con la partecipazione e l’incontro delle volontà di tutti isoggetti coinvolti ([OSCURATO:PERSONA] -succeduta ad INPDAP-, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] DeSantis e, quanto al contratto di mutuo garantito da ipoteca, [OSCURATO:SOCIETA].).Ora, seppure la materialità dell’errore di identificazione e non la realealtruità del bene venduto non permette di ritenere appropriato ilriferimento alle norme dettate dagli art.1478, 1479 e 1480 c.c. (sia laricorrente, sia i [OSCURATO:PERSONA] avevano fisicamente ricevuto il posto autoeffettivamente pertinente all’alloggio rispettivamente acquistato), sussisteNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026rispetto al contratto di cessione intervenuto tra INPDAP/[OSCURATO:PERSONA] e VanessaCorsetti una responsabilità negoziale della venditrice per averformalmente ceduto anche ad altri, lo stesso giorno, lo stesso posto autodi via Petra n.9 mappale n.2369, a prescindere che ciò sia derivato da unerrore materiale nell’individuazione del mappale e a prescindere dal fattoche detto errore sia stato commesso da chi materialmente predispose laredazione dell’atto di compravendita a favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] DeSantis.Si riscontra, infatti, una responsabilità dell’Ente venditore perinadempimento contrattuale all’obbligo, assunto con la stipula neiconfronti del compratore ex art.1476 co 2 c.c., di trasferirgli la piena edesclusiva disponibilità della cosa, nel quale è implicito l’obbligo di nontrasferirla successivamente ad altri -negli stessi termini sarebbevalorizzabile, nel caso concreto, il fatto che INPDAP/[OSCURATO:PERSONA] aveva garantitoaltresì all’acquirente [OSCURATO:PERSONA] che i beni oggetto del presentepregiudizievoli e in genere da passività di qualsiasi natura , perchél’iscrizione ipotecaria esistente sul posto auto non era realmente inerenteal bene ceduto alla ricorrente ma derivava anch’essa dall’errore sui daticatastali del posto auto ceduto ai [OSCURATO:PERSONA]-.Si pone a qattuareproblema dell’identificazione del contenutodell’obbligo -interno al regolamento negoziale- da porre a carico dellaparte venditrice, in tesi violato, in modo da definire i terminidell’adempimento pretendibile (che non può coincidere con unonnicomprensivo obbligo di non commettere errori in altri contratti, néprima né dopo la stipula): questo obbligo consiste nell’impegno, assuntoappunto con la stipula del contratto di compravendita e rientrantenell’ambito di operatività del disposto dell’art.1476 n.2 c.c.-, a rendereeffettivo il trasferimento alle condizioni previste, obbligo che comprendenon solo la non alienabilità anche ad altri del medesimo bene, ma anche ilNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026divieto di porre in essere condotte che pregiudichino l’effettività dellacessione -sia per la possibilità di pieno godimento del bene che per lapossibilità di liberamente disporne-.

L’obbligo delineato diventaparticolarmente significativo in situazioni in cui la parte venditrice,dovendo dismettere vari immobili similari per caratteristiche, ubicazione edescrizione catastale, ha l’obbligo di evitare che erronee descrizioni deibeni possano arrecare un danno indiretto ad altri suoi contraenti, con osenza il concorso di terzi: rispetto all’obbligo delineato, il dovere direttificare dati errati contenuti in altri contratti -ove a causa dell’errore iltrasferimento del bene non avvenga, in concreto, alle condizioniconcordate-, rappresenta solo un modo di intervento riparatorio che nepresuppone l’intervenuta violazione.Non può avere rilevanza quindi, nei rapporti del venditore conl’acquirente, il fatto che l’errore nell’identificazione del bene trasferito -inquesto caso, si ripete, il solo posto auto- sia dipeso da fatto del soggettoincaricato di redigere il testo della scrittura privata intervenuta conEmiliano e [OSCURATO:PERSONA]: questo profilo riguarda i rapporti tra l’Entevenditore, l’acquirente e il soggetto incaricato -rapporti che non sonocoinvolti nella presente controversia- ma non ha influenza nell’ambitonegoziale per escludere la responsabilità da inadempimento in capo allaparte venditrice nei confronti della parte acquirente terza rispetto alcontratto viziato da errore materiale -sul quale non avrebbe avuto quindialcuna possibilità di verifica-.In ogni caso, la corretta identificazione del bene ceduto onera prima ditutto il venditore -e lo onerava, nella cessione intervenuta con i [OSCURATO:PERSONA],anche ove la scrittura fosse stata redatta dal notaio-.Nella responsabilità contrattuale la colpa non è, infatti, elementocostitutivo della fattispecie poiché non integra un criterio di accertamentodell'inadempimento - che, in quanto fenomeno oggettivo di mancataNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026della colpa - ma piuttosto dell'imputabilità della causa che ha impeditol'adempimento: il profilo della colpa non rileva, quindi, in sede diistituzione della responsabilità ma sul versante dell'esonero da essa ecostituisce tema di prova del debitore che intende darle rilievo -cfr.

Cass.n.38089/2021; Cass. n.7729/2004-.Ne consegue che l’eventuale errore del notaio nella redazione dellascrittura privata di cessione riguardante gli immobili acquistati dai DeSantis potrà avere rilievo autonomo come fonte di responsabilità -cheparrebbe configurarsi più propriamente, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA],come da contatto sociale (cfr. Cass. n.19849/2024); contrattuale neiconfronti dell’Ente venditore- ma non è utile ad escludere la responsabilitàdel venditore verso l’acquirente, tanto più nell’ambito di un diversocontratto rispetto al quale quell’errore rileva -contratto nemmenoautenticato, quanto alle sottoscrizioni, dallo stesso notaio-.Deve pertanto essere rivalutato il profilo della responsabilità perinadempimento dell’Ente venditore al contratto del 30.3.2005 -peraltrocomprendente, si ripete, non solo il posto auto ma l’alloggio per il qualenon vi è mai stato alcun problema identificativo- nei confronti di VanessaCorsetti, non correttamente affrontato nella sentenza impugnata: tutto ciòai fini della valutazione della domanda risarcitoria proposta dalla ricorrentenei confronti di INPDAP/[OSCURATO:PERSONA].La ricorrente non si duole dell’esclusione di responsabilità in capo adEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] quali parti acquirenti della scrittura privataautenticata contenente l’errore di indicazione dei dati identificativi delposto auto: non vi sono infatti rilievi, quanto alla loro posizione,sull’affermazione contenuta nel paragrafo 4 della sentenza di esclusivitàdella responsabilità del notaio e di impossibilità di configurare, exart.1227 c.c. comma 1, un concorso colposo del danneggiato, per il fattoche lo stesso, per suo conto, non si sia reso diligente nell’accertare lareale condizione dell’immobile prima di acquistarlo, poiché non può essereNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026configurato alcun obbligo in tal senso a carico dell’acquirente (così apag.6/7 della sentenza).

Gli acquirenti ai quali fa riferimento la Corte nelparagrafo richiamato sono, infatti necessariamente gli acquirenti del postoauto indicato in modo erroneo -la scrittura privata sottoscritta da VanessaCorsetti non conteneva errori e non si vede quindi che cosa ella avrebbedovuto verificare-.[OSCURATO:PERSONA] critica la pronuncia d’appello impugnata anche inrelazione alla posizione di [OSCURATO:SOCIETA]. con riferimento almomento di concessione del mutuo a favore dei [OSCURATO:PERSONA], con iscrizionedi ipoteca anche sul posto auto senza svolgimento di un preliminare,diligente controllo sulle caratteristiche del bene, che dalla banca sarebbestato pretendibile.La Corte d’Appello di Roma valuta anche la posizione della banca,riferita al momento della stipula del mutuo, escludendo qualsiasi rilevanzaall’indicazione catastale errata solo perché mero errore materialerettificabile: valgono pertanto le stesse considerazioni svolte sopra sulpunto, con la precisazione che, essendo quella fatta valere da VanessaCorsetti nei confronti di [OSCURATO:SOCIETA]. un’ipotesi di responsabilitàextracontrattuale, anche il profilo della colpa rientra tra i fatti costitutividella fattispecie.

Non si dà conto, peraltro, nella sentenza impugnata delleverifiche effettuate dalla banca e della possibilità per la stessa di rilevarel’errore; la posizione della banca non rientra nemmeno nell’ambito dellevalutazioni svolte nel paragrafo 4 della sentenza impugnata, il cuicontenuto si attaglia alla valutazione della scrittura privata del 30.3.2005contenente l’errore, autenticata dal notaio [OSCURATO:PERSONA].Deve pertanto essere riesaminata anche la posizione di [OSCURATO:SOCIETA]. nell’ottica esposta.5.2.

Quanto ai tempi impiegati da [OSCURATO:PERSONA] e da [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.per procedere alla rettifica degli atti contenenti l’errore (compravendita emutuo) e a regolarizzare la situazione sotto il profilo delle trascrizioni eNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026dell’iscrizione di ipoteca, la Corte d’Appello ha sostanzialmente valorizzatoil comportamento della danneggiata con un sostanziale riferimentoimproprio all’art.1227 c.c., dando rilievo non ai tempi di intervento di INPSe di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. ma ai tempi di reazione di [OSCURATO:PERSONA],affermando che un suo intervento più celere avrebbe evitati i danni.Tutto ciò senza considerare che: il ricorrere dei presupposti diapplicazione dell’art.1227 co 2 c.c. non era stato eccepito da alcuna partecostituita (nella sentenza non se ne dà conto); l’errore di identificazionedel bene esisteva a prescindere dalla segnalazione della ricorrente e nonera risolvibile se non con un intervento coinvolgente tutte le partiinteressate per l’atto da correggere, tra le quali non era compresa laricorrente, e il notaio.Anche i profili di responsabilità relativi ai tempi di rettifica dovrannopertanto essere riesaminati, senza considerare la rilevanza delcomportamento di [OSCURATO:PERSONA] in relazione al disposto dell’art.1227co 2 c.c.

Il ricorrere dei presupposti di attribuzione di responsabilitàrisarcitoria ai comportamenti di [OSCURATO:SOCIETA]. (coinvoltanella richiesta di rettificazione nel gennaio 2016, come emerge dallasentenza) nonché l’esistenza ed entità dei danni concretamente loroascrivibili dovranno essere accertati tenendo conto del complesso delleconsiderazioni sopra svolte.6.

Il quarto motivo di ricorso critica la sentenza della Corte d’Appello diRoma per Violazione o falsa applicazione dell’art. 2059 c.c., incombinato disposto con l’art.42 della Costituzione, ex art. 360 n.3 c.p.c.,laddove la Corte di Appello di Roma ha escluso che la erronea intestazioneipocatastale, la protratta persistenza di una iscrizione ipotecaria e laconseguente impossibilità per [OSCURATO:PERSONA] di venderel’immobile di sua proprietà per oltre undici anni costituisse una lesione adun proprio inviolabile diritto, costituzionalmente garantito, non meritevoledi risarcimento quale danno non patrimoniale .Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026Sarebbe stata ingiustificatamente esclusa, secondo la ricorrente, larisarcibilità del danno non patrimoniale sofferto dalla ricorrente per nonaver potuto liberamente alienare il proprio bene immobile, conconseguente incontrovertibile lesione al proprio diritto di proprietà,risarcibile ex artt. 42 Costituzione e 2059 c.c.

La Corte di Appello, dopoavere escluso la responsabilità del venditore INPDAP/[OSCURATO:SOCIETA]. per la verificazione dei danni patrimoniali sofferti edocumentati dalla ricorrente, ha ritenuto necessario addentrarsi nel meritodel danno non patrimoniale lamentato da [OSCURATO:PERSONA], per escluderlonon già in ragione della asserita irresponsabilità delle odierne resistenti,quanto in virtù del giudizio di insussistenza dello stesso danno.Il motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei motivi cheprecedono, poiché la valutazione in ordine alla tipologia, effettività edentità dei danni subiti presuppone che vi sia stata una valutazione inordine alla sussistenza di responsabilità risarcitoria, che è ciò a cui laCorte di merito dovrà appunto provvedere.7.

Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Violazione o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., con in riferimento alD.M. 55/2014, al D.M. 37/2018 ed al D.M. 147/2022, in relazione all’art.360 n.3 c.p.c.

Violazione dei principi nomofilattici di cui alla sentenza resadalla Suprema Corte di Cassazione in data 19 gennaio 2018 n. 1357.

Daultimo, la sentenza impugnata si appalesa manifestamente illegittimaladdove il Giudice d’Appello ha disposto una illogica, incongrua edeccessiva condanna della Sig.ra [OSCURATO:PERSONA] alla rifusione delle spese di lite infavore di [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].

Tralasciando il fatto che la complessitàdel giudizio ed il suo esito evidentemente incerto, in ragione anche di unprovvedimento inibitorio concesso dalla stessa Corte di Appello di Roma,avrebbe giustificato la integrale compensazione delle spese di lite dientrambi i giudizi .Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026Anche questo motivo è assorbito in conseguenza dell’effetto espansivointerno ex art.336 c.p.c., non essendo possibile pronunciare sulle spesedel giudizio d’appello se non al suo esito.8.

In conclusione, debbono essere accolti i primi tre motivi di ricorso,con assorbimento dei restanti e la sentenza impugnata deve esserecassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma che, in diversacomposizione, dovrà riesaminare la controversia alla luce delle indicazioniche precedono, applicando i seguenti principi di diritto: -in ipotesi dicessione di un bene immobile i cui dati identificativi siano stati utilizzatianche in altro contratto tra lo stesso venditore e un terzo per individuare ilbene ceduto a quest’ultimo, pur fisicamente diverso, per mero erroremateriale, non trovano applicazione gli art.1478 e 1480 c.c. ma l’art.1476n.2 c.c.; -nella compravendita rientra nel disposto dell’art.1476 n.2 c.c.l’obbligo del venditore di rendere effettivo il trasferimento del bene allecondizioni previste, obbligo che comprende non solo la non alienabilitàanche ad altri del medesimo bene, ma pure il divieto di porre in esserecondotte che pregiudichino l’effettività della cessione; -l’intervento di terziprofessionisti nella predisposizione del testo negoziale contenente l’erroreidentificativo del bene compravenduto non esclude la responsabilità exart.1476 n.2 c.c. della parte venditrice nei confronti dell’acquirente in basead altro contratto, che dall’errore sia indirettamente pregiudicato.[OSCURATO:PERSONA] di rinvio provvederà a regolare anche le spese della presentefase di legittimità.

P.Q.MLa Corte di Cassazione accoglie i primi tre motivi di ricorso, assorbiti irestanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello diRoma, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presentegiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 27 novembre 2025.Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026IL CONSIGLIERE [OSCURATO:PERSONA]l PRESIDENTEMILENA FALASCHIIl Consigliere Estensore Il PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
tale alla PEC: -pietropaternoraddusa@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] digitale alle PEC: [OSCURATO:EMAIL] [OSCURATO:EMAIL].it--controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 5158/2023depositata il 13/07/2023.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2025dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA] dell'Erba, che ha concluso per Accoglimento delricorso con riferimento alla sola posizione dell'[OSCURATO:PERSONA].Uditi per la ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e per ilcontroricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto avanti al Tribunale di Roma, conEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] chiedendo che fosse accertata l’esclusivaproprietà in capo a sé sul posto auto censito al NCEU fg 1104, particella2369, sub 504, con condanna delle controparti in solido a risarcirle tutti idanni subiti. A fondamento della domanda l’attrice aveva evidenziato diaver acquistato in data 30.3.2005 dall’[OSCURATO:PERSONA] (gestione ex INPDAP) un’unitàimmobiliare in via Petra, in Roma, con posto auto censito, appunto, alNCEU fg 1104, particella 2369, sub 504; l’acquisto era avvenuto conscrittura privata, predisposta dalla parte venditrice e autenticata, quantoalla sottoscrizione, dal notaio Farinella; nella stessa data l’Ente venditoreaveva provveduto alla vendita di numerose altre unità immobiliari dicaratteristiche simili, con modalità analoghe a quelle descritte e conautenticazione a cura di altro notaio, il dott. [OSCURATO:PERSONA]; una di questevendite era intervenuta con [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; nella scritturaprivata riguardante l’attrice l’Ente venditore aveva garantito la titolaritàdei beni ceduti e la loro libertà da pesi; dopo alcuni anni dall’acquistoVanessa [OSCURATO:PERSONA] aveva deciso di cedere a terzi le unità immobiliari di viaPetra per acquistare un alloggio di maggiori dimensioni; aveva quindiNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026sottoscritto il 29.5.2009 quale promissaria acquirente un contrattopreliminare con Marr06, versando una caparra di € 34.838,20 (il definitivoavrebbe dovuto essere concluso nel corso del 2011), ed il 18.5.2011,quale promittente venditrice, un contratto preliminare conPileri/Roccheggiani; dalle verifiche eseguite dalla banca che avrebbedovuto concedere il mutuo ai promissari acquirenti emerse che sul postoauto pertinenziale era iscritta ipoteca per la concessione di altro mutuo aEmiliano e [OSCURATO:PERSONA], pure risultanti intestatari del bene; dopole inutili richieste rivolte all’[OSCURATO:PERSONA] per risolvere il problema emerso, neldicembre 2012 i promissari acquirenti Pileri/Roccheggiani avevano agito ingiudizio nei confronti della promittente venditrice [OSCURATO:PERSONA] perottenere la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento deldanno; solo in data 6.5.2016 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] eValentina [OSCURATO:PERSONA] avevano proceduto alla liberazione del bene immobilein contestazione e alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, con rettificadegli atti notarili.Si erano ritualmente costituiti in giudizio [OSCURATO:SOCIETA]contestando, sotto diversi profili, le domande svolte dall’attrice, mentreEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] non avevano partecipato al processo. IlTribunale di Roma aveva respinto tutte le domande dell’attrice.La Corte d’Appello di Roma, adita da [OSCURATO:PERSONA], aveva nelcontraddittorio dell’[OSCURATO:PERSONA] e di IntesaSanPaolo -i [OSCURATO:PERSONA] non si eranocostituiti nemmeno nel giudizio di secondo grado-, respinto l’impugnazionein base alle seguenti considerazioni: -il notaio [OSCURATO:PERSONA] aveva indicatocome posto auto ceduto, nel contratto di compravendita redatto tra INPSe [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA], la particella n.2369,corrispondente al posto auto alienato all’appellante, invece della particella,che era quella corretta n.2362; si era trattato di un evidente erroremateriale, tanto che la stessa [OSCURATO:PERSONA], la quale ha sempreutilizzato il posto auto giusto , ha sempre e solo chiesto la rettifica,Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026alla quale è stato poi dato corso effettivo dandosi atto della inesattaidentificazione nell’atto di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -non vi era statapertanto alcuna alienazione di un bene intestato a terzi e gravato daipoteca; -quanto all’erronea indicazione dei dati catastali per il posto autoceduto ai [OSCURATO:PERSONA], correttamente il primo Giudice ha escluso laresponsabilità delle controparti per individuare come unico responsabile ilnotaio; la responsabilità del notaio ha caratteristiche tali da escludereanche il concorso di colpa della danneggiata, alla quale non può esserecontestato di non aver ben esaminato ciò che acquistava, ex art.1227 c.c.;-[OSCURATO:PERSONA] ebbe conoscenza dell’errore in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], quandoricevette la lettera dei promissari acquirenti che riscontravano l’anomalia;la richiesta di rettifica all’[OSCURATO:PERSONA] da parte della [OSCURATO:PERSONA] seguì il [OSCURATO:DATA_NASCITA],mentre la banca ne venne a conoscenza solo nel gennaio 2016; -i danni dicui [OSCURATO:PERSONA] può chiedere il risarcimento agli appellati perintempestiva rettifica sono solo quelli successivi al maggio 2012 ma,poiché all’origine di tutti i danni sta il fatto che i coniugiPilieri/Roccheggiani esercitarono il recesso dal contratto preliminareconcluso con l’attrice appellante, con richiesta di restituzione del doppiodella caparra versata, e poiché il recesso fu esercitato il 12.3.2012, primadel sollecito da parte della Corsini all’[OSCURATO:PERSONA], nulla può essere riconosciuto atitolo risarcitorio; -nulla è dovuto nemmeno per i danni non patrimoniali.Ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], affidandolo acinque motiviINPS ha depositato controricorso mentre [OSCURATO:SOCIETA]. eEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] sono rimasti intimati.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento delricorso con riferimento alla sola posizione dell’[OSCURATO:PERSONA], e le parti costituitehanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la relazione delConsigliere, il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba haNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026richiamato e illustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA]Raddusa, per la ricorrente, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per [OSCURATO:PERSONA], presentiall’udienza, hanno richiamato e illustrato le proprie difese.RAGIONI DELLA DECISIONE1. L’[OSCURATO:PERSONA] ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per violazionedell’art.366 n.2 e 3 c.p.c. e per violazione del disposto dell’art.4 disp. att.c.p.c. in relazione alla’rt.3 DM Giustizia n.110/2023, essendo il ricorsointroduttivo di 45 pagine.L’eccezione è infondata per entrambi i profili di critica sollevati.L’articolazione del ricorso rispetta tutte le indicazioni richiestedall’art.366 c.p.c.In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sonocongruenti con i requisiti di forma-contenuto emergenti dal modello legale apprestato dall'art. 366 c.p.c. perchè, nel rispettodel rapporto di complementarità esistente tra il requisito della esposizione sommaria dei fatti della causa , di cui al n. 3, e quellodella esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione , di cuial n. 4 della norma richiamata, essi permettono alla Corte di comprenderei plurimi motivi di ricorso formulati, così consentendole di procedere al loroscrutinio munita delle conoscenze necessarie per valutare se essi sianodeducibili e pertinenti -cfr. , al riguardo, ord. Cass. SU n.37552/2021, lecui indicazioni sono di riferimento anche in relazione al testo attualedell’art.366 c.p.c.-. I motivi di ricorso possono altresì legittimamenteriproporre interpretazioni e argomentazioni difensive già inutilmentesottoposte al Giudice di appello, ove queste riguardino questioni tecnico-giuridiche che si assumono mal valutate nell’ambito delle indicazionidesumibili dall’art.360 co 1 n.1-5 c.p.c. e con una formulazione adeguatarispetto a queste -da verificare in relazione ai singoli motivi.Sotto il secondo profilo, è opportuno richiamare il disposto dell’art.4DM n.110/2023 che individua gli elementi da non considerare ai fini deiNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026limiti dimensionali degli atti previsti dal precedente art.3, e il dispostodell’art.46 disp att. c.p.c., che ben chiarisce al comma 6 come il mancatorispetto delle specifiche tecniche e di redazione degli atti non comportainvalidità ma può essere valutato dal giudice ai fini della decisione sullespese del processo .2. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Violazione o falsa applicazione, ex art. 360 n.3 c.p.c., degli artt. 1476c.c., 1478 c.c., 1482 c.c., 1227 c.c., 2697 c.c., 1218 c.c., 1321 e ss c.c.,nonché dell’art.9 della scrittura privata sottoscritta in data 30.3.2005, peravere la Corte di Appello di Roma escluso la responsabilità dell’[OSCURATO:PERSONA], qualeparte venditrice, e di [OSCURATO:SOCIETA]., per i danni arrecati aVanessa [OSCURATO:PERSONA] in conseguenza dell’alienazione di un bene risultatopoi gravato da ipoteca ed intestato a soggetti terzi, e per avere ritenutoresponsabile, in via esclusiva, il terzo [OSCURATO:PERSONA] per laverificazione dei danni sofferti dalla ricorrente.La sentenza impugnata sarebbe, secondo la ricorrente, illegittima percontrasto con la disciplina codicistica relativa alla responsabilità delvenditore nella compravendita immobiliare; la Corte di Appello di Romaavrebbe infatti escluso la sussistenza della responsabilità del venditore,controparte negoziale della ricorrente rispetto al contratto di cui si discute,riconoscendo quella del solo notaio [OSCURATO:PERSONA] che è terzo rispetto adetto contratto. Sarebbe del tutto irrilevante, secondo [OSCURATO:PERSONA],che la scrittura privata che vedeva acquirenti i [OSCURATO:PERSONA], antecedenteall’atto di vendita da lei sottoscritto -ed autenticato da altro notaio, dott.invece che dall’allora INPDAP -per il tramite dell’allora S.C.I.P.-, comerisulterebbe da tutte le prove documentali acquisite in atti, perché, inentrambi i casi, la parte venditrice aveva mantenuto la propriaresponsabilità nei confronti dell’acquirente [OSCURATO:PERSONA] per averlesuccessivamente, mediante altro atto, alienato un bene risultato poiNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026intestato a soggetti terzi e gravato da ipoteca. Ciò perchè mediante lasottoscrizione della scrittura privata con la quale avvenne la vendita deibeni in favore dei [OSCURATO:PERSONA], il venditore assunse la piena paternità delledichiarazioni ivi rilasciate e, per mero errore ovvero per colpa e non perdolo, si verificò l’alienazione, per due volte, del medesimo immobile,gravato poi da ipoteca. Questa circostanza impedì la vendita del bene finoal giorno 6.5.2016, esponendo [OSCURATO:PERSONA] ai gravissimi danniverificatisi. La motivazione della Corte d’Appello non terrebbe in adeguatoconto che tra la ricorrente il -deceduto- notaio [OSCURATO:PERSONA], ritenutounico responsabile dell’occorso, non vi fu alcun rapporto, tantomenocontrattuale, perché l’atto di compravendita sottoscritto dalla ricorrente,privo di errori, venne autenticato dal notaio Farinella. Sarebbe evidente,secondo [OSCURATO:PERSONA], la violazione degli artt. 1476 e ss c.c., perché laparte venditrice è obbligata a far acquisire al compratore la pienaproprietà del bene compravenduto, libero da pesi e gravami, obbligo, delresto, espressamente assunto dalla -allora INPDAP, oggi- [OSCURATO:PERSONA] all’art.9 delcontratto di compravendita immobiliare del 30.3.2005.3. Con il secondo motivo di critica la ricorrente si duole della Violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c.in relazione all’art.360 n.3 c.p.c., laddove la Corte di Appello di Roma haritenuto che la scrittura privata causativa del danno fosse stata redatta invia esclusiva dal [OSCURATO:PERSONA] anziché dall’allora S.C.I.P.Conseguente violazione o falsa applicazione degli artt. 1476 c.c., 1478c.c., 1218 c.c. e 9 della scrittura privata di vendita del 30.3.2005 .La ricorrente assume l’erroneità della valutazione della Corte d’[OSCURATO:PERSONA], apodittica ed in contrasto con tutte le prove acquisite in atti, dia favore dei [OSCURATO:PERSONA], esclusivamente al notaio [OSCURATO:PERSONA] che laredasse; ciò senza considerare che si trattava di una scrittura privata,quindi riferibile direttamente alle parti- e che con la sottoscrizione la parteNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026venditrice e la parte acquirente avevano fatto proprio il contenutonegoziale così predisposto.4. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] si duole della Violazione o falsa applicazione degli artt. 2043 c.c., 1176 c.c., 1227 co.II c.c., 1218 c.c., 1478 c.c., 1482 c.c. in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c.,per avere la Corte di Appello di Roma escluso la responsabilità dell’[OSCURATO:PERSONA] edi [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. in relazione alla illegittima iscrizione ipotecaria,alla tardiva rettifica della intestazione del bene ed alla tardivacancellazione della ipoteca illegittimamente gravante sull’immobile diVanessa [OSCURATO:PERSONA]. Violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e delladisciplina del riparto dell’onere probatorio, in combinato disposto con ladisciplina di cui all’art. 1227 co. II c.c. .La sentenza impugnata sarebbe errata, secondo la ricorrente, ancheper aver ritenuto insussistente la responsabilità del venditore [OSCURATO:PERSONA],unitamente ad [OSCURATO:SOCIETA]., senza considerare che questiavevano dapprima proceduto l’uno alla intestazione del bene ad altrisoggetti e l’altra alla iscrizione di una illegittima ipoteca gravante sul beneimmobile alienato a [OSCURATO:PERSONA], e poi omesso, colposamente, diaddivenire alle indefettibili rettifiche, per oltre undici anni, procedendosoltanto in data 6 maggio 2016 con ingiustificato ritardo, allasottoscrizione dei relativi atti notarili, pur avendo [OSCURATO:PERSONA] di aver formalmente sollecitato e diffidato più volte, a fardata dal maggio del 2012 fino al dicembre del 2015, l’[OSCURATO:PERSONA] affinchéprocedesse alle indispensabili rettifiche e cancellazioni. La Corte d’Appelloavrebbe erroneamente ritenuto che il danno patrimoniale sottesoall’azione di garanzia si fosse verificato nel marzo del 2012, quando ipromissari acquirenti Pileri/Roccheggiani esercitarono il diritto di recessodal contratto preliminare sottoscritto, e avrebbe violato l’art.1227 co 2 c.c.in combinato disposto con l’art.2697 c.c., rilevando d’ufficio un asseritoconcorso di colpa di [OSCURATO:PERSONA] nella causazione del danno, tale daNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026elidere del tutto il nesso di causalità tra la condotta illegittima ex adversoposta in essere ed il danno stesso.5. I tre motivi, che si esaminano assieme per evidente connessione,sono fondati nei termini che seguono.[OSCURATO:PERSONA] ha prospettato la responsabilità risarcitoria di [OSCURATO:PERSONA] edi [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. sotto due profili: con riguardo al momento in cuisono stati conclusi i contratti di cessione dei beni a favore dei [OSCURATO:PERSONA] edella ricorrente, contenenti le stesse indicazioni catastali quanto al postoauto, per la posizione di [OSCURATO:PERSONA], e il contratto di mutuo garantito da ipoteca,quanto ad [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.; con riguardo alla fase successivaall’emersione del problema, nel 2011, quanto ai tempi di risoluzione dellaquestione con la rettifica dell’errore contenuto nell’atto di compravenditadei [OSCURATO:PERSONA] e nel mutuo loro concesso, intervenuta solo nel maggio2016.5.1. Quanto al primo profilo, nel cui ambito si inquadrano sia laresponsabilità contrattuale affermata a carico di [OSCURATO:PERSONA], sia la responsabilitàextracontrattuale affermata a carico di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. -e,inizialmente, pure di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]-, si osserva quantosegue.La scansione degli accadimenti come sopra esposta non è contestataed è riscontrata dal contenuto accertativo in fatto della sentenzaimpugnata.A differenza di quanto rilevato dalla Corte d’Appello di Roma, il fattoche l’utilizzo nella scrittura privata di acquisto a favore dei [OSCURATO:PERSONA] deidati identificativi del posto auto di pertinenza dell’alloggio di proprietà diVanessa [OSCURATO:PERSONA] sia stato frutto di errore materiale -come daaccertamento operato dalla Corte di merito-, successivamente rettificato,non è un elemento rilevante sotto il profilo della responsabilità deicontraenti, in particolare della parte venditrice: trattandosi di beniimmobili soggetti al regime della trascrizione, l’errore di identificazione,Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026che può non aver rilevato, di fatto, sotto il profilo del godimento del bene,ha avuto senz’altro importanza al fine della corretta identificazione dellatitolarità della proprietà sul bene stesso nei rapporti con i terzi e quindi alfine di poterne legittimamente disporre. E’ chiaro infatti che, formalmente,il posto auto di pertinenza dell’alloggio di [OSCURATO:PERSONA] risultava diproprietà dei [OSCURATO:PERSONA] e gravato da ipoteca a garanzia del mutuo loroconcesso -per l’antecedenza documentata della trascrizione della cessionea loro favore, intervenuta il 20.4.2005, nello stesso giorno dellatrascrizione dell’acquisto della Corsini ma con numeri di RP e di RGprecedenti, che ha reso possibile altresì l’iscrizione dell’ipoteca a favore diIntesa [OSCURATO:SOCIETA].-.Nel caso di specie non si pone -e non si è mai posto- un problema dirisoluzione del conflitto tra più acquirenti dello stesso immobile dallostesso proprietario, perché non è stata formulata una domanda dicontenuto congruente nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] eperché è sempre stato pacifico che l’intestazione del posto auto di cui almappale 2369 ai [OSCURATO:PERSONA] era stata frutto di un errore materiale -nonrilevano quindi le disposizioni in materia di trascrizione per risolvere lacontroversia-, ma il particolare regime di circolazione dei beni immobili vasottolineato per escludere l’irrilevanza della mera materialità dell’errore,correggibile del resto -e corretto- solo con la formazione di un atto direttifica stipulato con la partecipazione e l’incontro delle volontà di tutti isoggetti coinvolti ([OSCURATO:PERSONA] -succeduta ad INPDAP-, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] DeSantis e, quanto al contratto di mutuo garantito da ipoteca, [OSCURATO:SOCIETA].).Ora, seppure la materialità dell’errore di identificazione e non la realealtruità del bene venduto non permette di ritenere appropriato ilriferimento alle norme dettate dagli art.1478, 1479 e 1480 c.c. (sia laricorrente, sia i [OSCURATO:PERSONA] avevano fisicamente ricevuto il posto autoeffettivamente pertinente all’alloggio rispettivamente acquistato), sussisteNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026rispetto al contratto di cessione intervenuto tra INPDAP/[OSCURATO:PERSONA] e VanessaCorsetti una responsabilità negoziale della venditrice per averformalmente ceduto anche ad altri, lo stesso giorno, lo stesso posto autodi via Petra n.9 mappale n.2369, a prescindere che ciò sia derivato da unerrore materiale nell’individuazione del mappale e a prescindere dal fattoche detto errore sia stato commesso da chi materialmente predispose laredazione dell’atto di compravendita a favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] DeSantis.Si riscontra, infatti, una responsabilità dell’Ente venditore perinadempimento contrattuale all’obbligo, assunto con la stipula neiconfronti del compratore ex art.1476 co 2 c.c., di trasferirgli la piena edesclusiva disponibilità della cosa, nel quale è implicito l’obbligo di nontrasferirla successivamente ad altri -negli stessi termini sarebbevalorizzabile, nel caso concreto, il fatto che INPDAP/[OSCURATO:PERSONA] aveva garantitoaltresì all’acquirente [OSCURATO:PERSONA] che i beni oggetto del presentepregiudizievoli e in genere da passività di qualsiasi natura , perchél’iscrizione ipotecaria esistente sul posto auto non era realmente inerenteal bene ceduto alla ricorrente ma derivava anch’essa dall’errore sui daticatastali del posto auto ceduto ai [OSCURATO:PERSONA]-.Si pone a qattuareproblema dell’identificazione del contenutodell’obbligo -interno al regolamento negoziale- da porre a carico dellaparte venditrice, in tesi violato, in modo da definire i terminidell’adempimento pretendibile (che non può coincidere con unonnicomprensivo obbligo di non commettere errori in altri contratti, néprima né dopo la stipula): questo obbligo consiste nell’impegno, assuntoappunto con la stipula del contratto di compravendita e rientrantenell’ambito di operatività del disposto dell’art.1476 n.2 c.c.-, a rendereeffettivo il trasferimento alle condizioni previste, obbligo che comprendenon solo la non alienabilità anche ad altri del medesimo bene, ma anche ilNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026divieto di porre in essere condotte che pregiudichino l’effettività dellacessione -sia per la possibilità di pieno godimento del bene che per lapossibilità di liberamente disporne-. L’obbligo delineato diventaparticolarmente significativo in situazioni in cui la parte venditrice,dovendo dismettere vari immobili similari per caratteristiche, ubicazione edescrizione catastale, ha l’obbligo di evitare che erronee descrizioni deibeni possano arrecare un danno indiretto ad altri suoi contraenti, con osenza il concorso di terzi: rispetto all’obbligo delineato, il dovere direttificare dati errati contenuti in altri contratti -ove a causa dell’errore iltrasferimento del bene non avvenga, in concreto, alle condizioniconcordate-, rappresenta solo un modo di intervento riparatorio che nepresuppone l’intervenuta violazione.Non può avere rilevanza quindi, nei rapporti del venditore conl’acquirente, il fatto che l’errore nell’identificazione del bene trasferito -inquesto caso, si ripete, il solo posto auto- sia dipeso da fatto del soggettoincaricato di redigere il testo della scrittura privata intervenuta conEmiliano e [OSCURATO:PERSONA]: questo profilo riguarda i rapporti tra l’Entevenditore, l’acquirente e il soggetto incaricato -rapporti che non sonocoinvolti nella presente controversia- ma non ha influenza nell’ambitonegoziale per escludere la responsabilità da inadempimento in capo allaparte venditrice nei confronti della parte acquirente terza rispetto alcontratto viziato da errore materiale -sul quale non avrebbe avuto quindialcuna possibilità di verifica-.In ogni caso, la corretta identificazione del bene ceduto onera prima ditutto il venditore -e lo onerava, nella cessione intervenuta con i [OSCURATO:PERSONA],anche ove la scrittura fosse stata redatta dal notaio-.Nella responsabilità contrattuale la colpa non è, infatti, elementocostitutivo della fattispecie poiché non integra un criterio di accertamentodell'inadempimento - che, in quanto fenomeno oggettivo di mancataNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026della colpa - ma piuttosto dell'imputabilità della causa che ha impeditol'adempimento: il profilo della colpa non rileva, quindi, in sede diistituzione della responsabilità ma sul versante dell'esonero da essa ecostituisce tema di prova del debitore che intende darle rilievo -cfr. Cass.n.38089/2021; Cass. n.7729/2004-.Ne consegue che l’eventuale errore del notaio nella redazione dellascrittura privata di cessione riguardante gli immobili acquistati dai DeSantis potrà avere rilievo autonomo come fonte di responsabilità -cheparrebbe configurarsi più propriamente, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA],come da contatto sociale (cfr. Cass. n.19849/2024); contrattuale neiconfronti dell’Ente venditore- ma non è utile ad escludere la responsabilitàdel venditore verso l’acquirente, tanto più nell’ambito di un diversocontratto rispetto al quale quell’errore rileva -contratto nemmenoautenticato, quanto alle sottoscrizioni, dallo stesso notaio-.Deve pertanto essere rivalutato il profilo della responsabilità perinadempimento dell’Ente venditore al contratto del 30.3.2005 -peraltrocomprendente, si ripete, non solo il posto auto ma l’alloggio per il qualenon vi è mai stato alcun problema identificativo- nei confronti di VanessaCorsetti, non correttamente affrontato nella sentenza impugnata: tutto ciòai fini della valutazione della domanda risarcitoria proposta dalla ricorrentenei confronti di INPDAP/[OSCURATO:PERSONA].La ricorrente non si duole dell’esclusione di responsabilità in capo adEmiliano e [OSCURATO:PERSONA] quali parti acquirenti della scrittura privataautenticata contenente l’errore di indicazione dei dati identificativi delposto auto: non vi sono infatti rilievi, quanto alla loro posizione,sull’affermazione contenuta nel paragrafo 4 della sentenza di esclusivitàdella responsabilità del notaio e di impossibilità di configurare, exart.1227 c.c. comma 1, un concorso colposo del danneggiato, per il fattoche lo stesso, per suo conto, non si sia reso diligente nell’accertare lareale condizione dell’immobile prima di acquistarlo, poiché non può essereNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026configurato alcun obbligo in tal senso a carico dell’acquirente (così apag.6/7 della sentenza). Gli acquirenti ai quali fa riferimento la Corte nelparagrafo richiamato sono, infatti necessariamente gli acquirenti del postoauto indicato in modo erroneo -la scrittura privata sottoscritta da VanessaCorsetti non conteneva errori e non si vede quindi che cosa ella avrebbedovuto verificare-.[OSCURATO:PERSONA] critica la pronuncia d’appello impugnata anche inrelazione alla posizione di [OSCURATO:SOCIETA]. con riferimento almomento di concessione del mutuo a favore dei [OSCURATO:PERSONA], con iscrizionedi ipoteca anche sul posto auto senza svolgimento di un preliminare,diligente controllo sulle caratteristiche del bene, che dalla banca sarebbestato pretendibile.La Corte d’Appello di Roma valuta anche la posizione della banca,riferita al momento della stipula del mutuo, escludendo qualsiasi rilevanzaall’indicazione catastale errata solo perché mero errore materialerettificabile: valgono pertanto le stesse considerazioni svolte sopra sulpunto, con la precisazione che, essendo quella fatta valere da VanessaCorsetti nei confronti di [OSCURATO:SOCIETA]. un’ipotesi di responsabilitàextracontrattuale, anche il profilo della colpa rientra tra i fatti costitutividella fattispecie. Non si dà conto, peraltro, nella sentenza impugnata delleverifiche effettuate dalla banca e della possibilità per la stessa di rilevarel’errore; la posizione della banca non rientra nemmeno nell’ambito dellevalutazioni svolte nel paragrafo 4 della sentenza impugnata, il cuicontenuto si attaglia alla valutazione della scrittura privata del 30.3.2005contenente l’errore, autenticata dal notaio [OSCURATO:PERSONA].Deve pertanto essere riesaminata anche la posizione di [OSCURATO:SOCIETA]. nell’ottica esposta.5.2. Quanto ai tempi impiegati da [OSCURATO:PERSONA] e da [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.per procedere alla rettifica degli atti contenenti l’errore (compravendita emutuo) e a regolarizzare la situazione sotto il profilo delle trascrizioni eNumero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026dell’iscrizione di ipoteca, la Corte d’Appello ha sostanzialmente valorizzatoil comportamento della danneggiata con un sostanziale riferimentoimproprio all’art.1227 c.c., dando rilievo non ai tempi di intervento di INPSe di [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. ma ai tempi di reazione di [OSCURATO:PERSONA],affermando che un suo intervento più celere avrebbe evitati i danni.Tutto ciò senza considerare che: il ricorrere dei presupposti diapplicazione dell’art.1227 co 2 c.c. non era stato eccepito da alcuna partecostituita (nella sentenza non se ne dà conto); l’errore di identificazionedel bene esisteva a prescindere dalla segnalazione della ricorrente e nonera risolvibile se non con un intervento coinvolgente tutte le partiinteressate per l’atto da correggere, tra le quali non era compresa laricorrente, e il notaio.Anche i profili di responsabilità relativi ai tempi di rettifica dovrannopertanto essere riesaminati, senza considerare la rilevanza delcomportamento di [OSCURATO:PERSONA] in relazione al disposto dell’art.1227co 2 c.c. Il ricorrere dei presupposti di attribuzione di responsabilitàrisarcitoria ai comportamenti di [OSCURATO:SOCIETA]. (coinvoltanella richiesta di rettificazione nel gennaio 2016, come emerge dallasentenza) nonché l’esistenza ed entità dei danni concretamente loroascrivibili dovranno essere accertati tenendo conto del complesso delleconsiderazioni sopra svolte.6. Il quarto motivo di ricorso critica la sentenza della Corte d’Appello diRoma per Violazione o falsa applicazione dell’art. 2059 c.c., incombinato disposto con l’art.42 della Costituzione, ex art. 360 n.3 c.p.c.,laddove la Corte di Appello di Roma ha escluso che la erronea intestazioneipocatastale, la protratta persistenza di una iscrizione ipotecaria e laconseguente impossibilità per [OSCURATO:PERSONA] di venderel’immobile di sua proprietà per oltre undici anni costituisse una lesione adun proprio inviolabile diritto, costituzionalmente garantito, non meritevoledi risarcimento quale danno non patrimoniale .Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026Sarebbe stata ingiustificatamente esclusa, secondo la ricorrente, larisarcibilità del danno non patrimoniale sofferto dalla ricorrente per nonaver potuto liberamente alienare il proprio bene immobile, conconseguente incontrovertibile lesione al proprio diritto di proprietà,risarcibile ex artt. 42 Costituzione e 2059 c.c. La Corte di Appello, dopoavere escluso la responsabilità del venditore INPDAP/[OSCURATO:SOCIETA]. per la verificazione dei danni patrimoniali sofferti edocumentati dalla ricorrente, ha ritenuto necessario addentrarsi nel meritodel danno non patrimoniale lamentato da [OSCURATO:PERSONA], per escluderlonon già in ragione della asserita irresponsabilità delle odierne resistenti,quanto in virtù del giudizio di insussistenza dello stesso danno.Il motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei motivi cheprecedono, poiché la valutazione in ordine alla tipologia, effettività edentità dei danni subiti presuppone che vi sia stata una valutazione inordine alla sussistenza di responsabilità risarcitoria, che è ciò a cui laCorte di merito dovrà appunto provvedere.7. Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Violazione o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., con in riferimento alD.M. 55/2014, al D.M. 37/2018 ed al D.M. 147/2022, in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. Violazione dei principi nomofilattici di cui alla sentenza resadalla Suprema Corte di Cassazione in data 19 gennaio 2018 n. 1357. Daultimo, la sentenza impugnata si appalesa manifestamente illegittimaladdove il Giudice d’Appello ha disposto una illogica, incongrua edeccessiva condanna della Sig.ra [OSCURATO:PERSONA] alla rifusione delle spese di lite infavore di [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. Tralasciando il fatto che la complessitàdel giudizio ed il suo esito evidentemente incerto, in ragione anche di unprovvedimento inibitorio concesso dalla stessa Corte di Appello di Roma,avrebbe giustificato la integrale compensazione delle spese di lite dientrambi i giudizi .Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026Anche questo motivo è assorbito in conseguenza dell’effetto espansivointerno ex art.336 c.p.c., non essendo possibile pronunciare sulle spesedel giudizio d’appello se non al suo esito.8. In conclusione, debbono essere accolti i primi tre motivi di ricorso,con assorbimento dei restanti e la sentenza impugnata deve esserecassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma che, in diversacomposizione, dovrà riesaminare la controversia alla luce delle indicazioniche precedono, applicando i seguenti principi di diritto: -in ipotesi dicessione di un bene immobile i cui dati identificativi siano stati utilizzatianche in altro contratto tra lo stesso venditore e un terzo per individuare ilbene ceduto a quest’ultimo, pur fisicamente diverso, per mero erroremateriale, non trovano applicazione gli art.1478 e 1480 c.c. ma l’art.1476n.2 c.c.; -nella compravendita rientra nel disposto dell’art.1476 n.2 c.c.l’obbligo del venditore di rendere effettivo il trasferimento del bene allecondizioni previste, obbligo che comprende non solo la non alienabilitàanche ad altri del medesimo bene, ma pure il divieto di porre in esserecondotte che pregiudichino l’effettività della cessione; -l’intervento di terziprofessionisti nella predisposizione del testo negoziale contenente l’erroreidentificativo del bene compravenduto non esclude la responsabilità exart.1476 n.2 c.c. della parte venditrice nei confronti dell’acquirente in basead altro contratto, che dall’errore sia indirettamente pregiudicato.[OSCURATO:PERSONA] di rinvio provvederà a regolare anche le spese della presentefase di legittimità. P.Q.MLa Corte di Cassazione accoglie i primi tre motivi di ricorso, assorbiti irestanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello diRoma, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presentegiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 27 novembre 2025.Numero registro generale 20959/2023Numero sezionale 2881/2025Numero di raccolta generale 16258/2026Data pubblicazione 25/05/2026IL CONSIGLIERE [OSCURATO:PERSONA]l PRESIDENTEMILENA FALASCHIIl Consigliere Estensore Il PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 16258/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris