Cassazione n. 04309/2026

la seguente ORDINANZA sul ricorso proposto da: Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato, e domiciliata presso i suoi uffici, alla via dei Portoghesi n. 12 in Roma; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso, giusta procura speciale stesa in calce del ricorso, dall’Avv.to [OSCURATO:PERSONA], che ha indicato recapito Pec; -controricorrente – avverso la sentenza n. 7047, pronunciata dalla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio il [OSCURATO:DATA_NASCITA], e pubblicata il 18.11.2016; ascoltata la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA]; la Corte osserva: Fatti di causa OGGETTO: Irpef 2007/8 - Affermata plusvalenza imponibile - Cessione di terreno - Su cui insiste fabbricato. 1. L’Agenzia delle Entrate notificava al comproprietario [OSCURATO:PERSONA] gli avvisi di accertamento n. TKL010501496 e n. TKL010501927, contestando la percezione di una plusvalenza imponibile non dichiarata in conseguenza della cessione di terreno edificabile, con riferimento agli anni 2007 e 2008. Ai parenti comproprietari dell’odierno controricorrente erano notificati analoghi avvisi di accertamento. 2. Il contribuente impugnava gli atti impositivi a lui notificati innanzi alla [OSCURATO:PERSONA] di Viterbo, innanzitutto contestando che il terreno ceduto non poteva qualificarsi come edificabile perché sullo stesso già insisteva un fabbricato, come evidenziato nell’atto di vendita. La CTP, riuniti i ricorsi, li accoglieva ed annullava gli avvisi di accertamento. 3. L’Agenzia delle Entrate spiegava appello avverso la decisione sfavorevole conseguita nel primo grado del giudizio, innanzi alla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, riproponendo una pluralità di argomenti per dimostrare che, anche se sul terreno insorgeva già un fabbricato, lo scopo reale della compravendita era la cessione di un’area su cui sarebbero stati realizzati ulteriori interventi edilizi. La CTR, seppur in parte diversamente argomentando rispetto ai primi giudici, respingeva il ricorso dell’Amministrazione finanziaria. 4. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, avverso la pronunzia della CTR, affidandosi a due strumenti di impugnazione. [OSCURATO:PERSONA] resiste mediante controricorso. L’Ente impositore ha quindi depositato memoria. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’Amministrazione finanziaria contesta l’omesso esame da parte della CTR di fatti decisivi per il giudizio ed oggetto di discussione tra le parti, in relazione ad una pluralità di elementi rappresentati e provati, dai quali risulta desumibile che la compravendita ha avuto ad oggetto un terreno edificabile, la cui cessione ha generato una plusvalenza imponibile. 2. Mediante il secondo mezzo d’impugnazione, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., l’Agenzia delle Entrate censura la violazione e falsa applicazione dell’art. 67 del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), e degli artt. 1325, 1372 e 2697 c.c., per non avere il giudice dell’appello tenuto conto dell’evoluzione della giurisprudenza di legittimità in materia, non avendo esaminato la causa in concreto del contratto, che nell’intenzione comune delle parti aveva in realtà ad oggetto la cessione di un’area edificabile. I motivi di ricorso proposti dall’Amministrazione finanziaria, in relazione ai profili del vizio di motivazione e della violazione di legge, sono entrambi volti a contestare che il giudice del gravame non ha tenuto conto dei plurimi elementi rappresentati e provati al fine di dimostrare che la compravendita in esame ha avuto ad oggetto la cessione di un terreno suscettibile di edificazione, con la conseguenza di avere ingenerato una plusvalenza imponibile. Gli strumenti d’impugnazione presentano pertanto elementi di connessione e possono essere trattati congiuntamente, per ragioni di chiarezza e sintesi espositiva. 2.1. Merita di essere ricordato che nella sua memoria l’Amministrazione finanziaria ha segnalato che il giudizio avente lo stesso oggetto e promosso da comproprietario e venditore del medesimo terreno, [OSCURATO:PERSONA], è stato definito da questa Corte con pronuncia n. 5322 del 2018, riconoscendo come fondate le ragioni del contribuente. 2.2. Tanto premesso, la CTR non ha omesso di esaminare i molteplici elementi di prova offerti dall’Ente impositore, come la denuncia dell’atto di compravendita da parte del notaio con codice 1119 (aree fabbricabili); il fatto che il contratto fosse stato sottoposto a condizione sospensiva dipendente dall’ottenimento del permesso di costruire un edificio da parte dell’acquirente (che è stato poi realizzato, previa demolizione del fabbricato preesistente, ed ospita il Comando Generale della Guardia di Finanza); che il prezzo corrisposto risultava fuori mercato per un vecchio fabbricato con terreno pertinenziale in quella zona territoriale, ed altro. Tuttavia il giudice del gravame ha ritenuto preponderanti e decisivi altri elementi. L’atto notarile indica esplicitamente quale proprio oggetto la vendita di un fabbricato con annesso terreno, e non è contestato che un edificio insistesse sulla superficie ceduta. Inoltre, secondo la giurisprudenza della Cassazione, il fatto che il terreno avesse ulteriore potenzialità edificatoria, e che il fabbricato preesistente sia stato demolito per realizzare nell’area un edificio di maggior volume, non è rilevante. 2.3. In effetti questa Corte di legittimità ha recentemente confermato che in tema di tassazione delle plusvalenze rinvenienti dall'utilizzazione del suolo, non rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986 le cessioni aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di edificazione, ma uno sul quale insorge un fabbricato da ritenersi già edificato, anche ove l'alienante abbia presentato istanza di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile e l'acquirente ne abbia richiesto la voltura, essendo rilevante la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata a seguito di intervento, da parte del cedente o del cessionario, su area già edificata, Cass. sez. V, 16.6.2025, n. 16047. Non si era mancato del resto di specificare che in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali redditi diversi, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativa fra edificato e non edificato non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni, Cass. sez. V, 20.9.2024, n. 25341. La decisione adottata dal giudice dell’appello, pertanto, risulta conforme all’orientamento interpretativo consolidato espresso da questa Corte di legittimità, e non merita perciò censura. Il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate risulta in conseguenza infondato, e deve perciò essere rigettato. 3. Le spese di lite seguono l’ordinaria regola della soccombenza, e sono liquidate in dispositivo, in considerazione delle ragioni della decisione e del valore della controversia. 3.1. Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere Amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quaterdel d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. La Corte di Cassazione, P.Q.M rigetta il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate, che condanna al pagamento delle spese di lite in favore del costituito controricorrente, e le liquida in complessivi Euro 4