Cassazione n. 25201/2026

to e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] n.1468/2022 depositata il 28/03/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. La CTR del Lazio, con la sentenza n. 1468/18/2022, depositata in data28.03.2022, accoglieva l’appello proposto dalla contribuente MarcelliNumero registro generale 25714/2022Numero sezionale 5468/2026Numero di raccolta generale 25201/2026Data pubblicazione 10/09/2026l’impugnazione proposta dalla stessa avverso l’avviso di accertamento n.106 - ICI 2011.2. I giudici di appello osservavano che: “…. in tema di tassazione ICI di areefabbricabili individuate come tali dal piano regolatore comunale madestinate a verde pubblico attrezzato, come nell’ipotesi in esame, laCassazione ha più volte negato la natura giuridica di area fabbricabile alterreno, precisando che laddove il piano regolatore generale del Comuneabbia destinato una determinata area a verde pubblico attrezzato, taleprescrizione urbanistica sottrae al privato la facoltà di trasformazioneedificatoria del bene in quanto rivolto a fruizione pubblica dello stesso spaziocon conseguente esclusione della natura edificabile dell’area medesima Ilprovvedimento di accertamento d’ufficio omessa dichiarazione ICI 2011 daparte dell’ufficio competente del Comune di Latina, oggetto della presentecontroversia, basa la propria valutazione di stima dei terreni indicandogenericamente “documentazione reperita presso fonti ufficiali dell'Agenziadelle Entrate e sulla base di rilevazioni, stime e indagini di mercato acquisitedall'ufficio.... Detti valori sono stati ricavati partendo dalla tabella in uso...per le aree fabbricabili riferite all'anno 2017...provvedendoall’attualizzazione sulla base anche dei valori OMI relativi al primo semestredell'anno 2011", laddove la perizia datata 11/12/2017 a firma Ing. [OSCURATO:PERSONA] che i terreni in [OSCURATO:PERSONA] distinti in catasto al foglio 76,p.lle 404, 680 e 681 non sono aree edificabili per le seguenti previsioni dipiano particolareggiato esecutivo: verde pubblico attrezzato (per laparticella 404); area scolastica (per le altre due particelle). Di conseguenza,non può ritenersi correttamente determinato il valore dei terreni suindicatinei termini contenuti nel provvedimento di imposizione impugnato”.Sulla scorta di tali considerazioni, i giudici di secondo grado accoglievanol’impugnazione della contribuente ritenendo che il valore dei terreni non erastato correttamente determinato nel provvedimento di imposizioneNumero registro generale 25714/2022Numero sezionale 5468/2026Numero di raccolta generale 25201/2026Data pubblicazione 10/09/2026impugnato che, conseguentemente, in accoglimento del ricorso introduttivoandava annullato.3. Contro detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione, sulla base didue motivi, il Comune di Latina.4. [OSCURATO:PERSONA] è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso l’ente impositore lamenta, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c. violazione del combinato disposto dellenorme di cui agli artt. 2 e 5 del d. lgs. 504/1992 e 36 comma 2 d.l. n.223/06, assumendo che la CTR era incorsa in errore discostandosi anchedai principi pacifici della giurisprudenza di legittimità che ha chiarito che èlegittima la tassazione ICI anche sui terreni qualificati come aree edificabilinel P.R.G. destinati a verde pubblico attrezzato e come la nozione diedificabilità, “non si identifica e non si esaurisce in quella di ediliziaabitativa”.2. Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’ art. 360, primo comma n. 5,c.p.c. in relazione all’art. 5, comma 5 del dl 30.12.92 n. 504 - omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti, per avere i giudici di appello trascurato diconsiderare che la stima operata dal Comune impositore era stata effettuatasulla base delle indicazioni fornite dell'ufficio tecnico comunale, alla streguadel più probabile valore di mercato delle aree edificabili del territoriocomunale, con una precisa differenziazione di valore per le aree destinate aparco, impianti sportivi e strade ecc. e per le aree situate in zonaresidenziale di espansione.3. Entrambi i motivi, da esaminare congiuntamente in quanto fra loroconnessi, sono fondati.3.1. Va premesso che il d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, lett. b),dispone che «per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopoedificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero inNumero registro generale 25714/2022Numero sezionale 5468/2026Numero di raccolta generale 25201/2026Data pubblicazione 10/09/2026base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteriprevisti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità» (v.,con riferimento all’IMU, il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2,conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214). E, con consolidato, e risalente,orientamento interpretativo, questa Corte ha statuito che, - a seguitodell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, deldecreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dallalegge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decretolegge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, primocomma, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, - l'edificabilità diun'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della baseimponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazionead essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune,indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione edall'adozione di strumenti urbanistici attuativi (vedi Cass. Sez. U., 28settembre 2006, n. 25506 nonché, ex plurimis, Cass., 10 marzo 2020, n.6702; Cass., 7 agosto 2019, n. 21080; Cass., 3 aprile 2019, n. 9202; Cass.,2 marzo 2018, n. 4952; Cass., 5 agosto 2016, n. 16485; Cass., 5 marzo2014, n. 5161; Cass., 16 novembre 2012, n. 20137; Cass., 11 aprile 2008,n. 9510). Lettura questa delle citate disposizioni, in termini diinterpretazione autentica, che ha, poi, trovato riscontro nei rilievi svolti dallaCorte Costituzionale che, per l’appunto, ne ha rimarcato la naturainterpretativa in quanto disposizioni volte ad attribuire alla disposizioneinterpretata uno dei significati già ricompresi nell'area semantica delladisposizione stessa (Corte Cost., 27 febbraio 2008, n. 41).Nel contesto dei criteri di determinazione della base imponibile del tributo(d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5), le Sezioni Unite della Corte hannorilevato che il solo «inizio della procedura di "trasformazione" urbanistica diun suolo, implica, di per sé, una "trasformazione" economica dello stesso,Numero registro generale 25714/2022Numero sezionale 5468/2026Numero di raccolta generale 25201/2026Data pubblicazione 10/09/2026che non consente più la valutazione, ai fini fiscali, secondo il criterio delreddito dominicale», seppur «l'aspettativa di edificabilità di un suolo, noncomporta, ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciteralla edificabilità; comporta soltanto, l'assoggettamento ad un regime divalutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli, oggi menoconveniente per il contribuente, ma non per questo iniquo». Ed hanno,quindi, rimarcato che «Se c'è stato l'avvio della procedura per la formazionedel PRG, la situazione in movimento non consente più di beneficiare delcriterio statico della valutazione automatica … Diverse, infatti, sono lefinalità della legislazione urbanistica rispetto a quelle della legislazionefiscale. La prima tende a garantire il corretto uso del territorio urbano, e,quindi, lo jus edificandi non può essere esercitato se non quando glistrumenti urbanistici siano perfezionati (garantendo la compatibilità degliinteressi individuali con quelli collettivi); la seconda, invece, mira adadeguare il prelievo fiscale alle variazioni dei valori economici dei suoli, chesi registrano e progrediscono, in parallelo, dal sorgere della meraaspettativa dello jus edificandi, fino al perfezionamento dello stesso. Neconsegue, che le chiavi di lettura dei due comparti normativi possono esserelegittimamente differenti. Infatti, non bisogna confondere lo jus edificandicon lo jus valutandi, che poggiano su differenti presupposti. Il primo sulperfezionamento delle relative procedure, il secondo sull'avvio di taliprocedure. Non si può costruire se prima non sono definite tutte le normedi riferimento. Invece, si può valutare un suolo considerato "a vocazioneedificatoria", anche prima del completamento delle relative procedure.Anche perché i tempi ancora necessari per il perfezionamento delleprocedure, con tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno esserei futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazioneal ribasso.» (così Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506; v. altresì,ancora di recente, Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902).Numero registro generale 25714/2022Numero sezionale 5468/2026Numero di raccolta generale 25201/2026Data pubblicazione 10/09/20263.2. Osserva il Collegio che la CTR è incorsa in errore in quanto ha ritenutoillegittimo l’atto in ragione della mancata corretta determinazione del valoredell’area non considerando che la nozione di edificabilità non si identifica enon si esaurisce in quella di edilizia abitativa cosicché l'inclusione di un'areain una zona destinata dal piano regolatore generale ad attrezzature eimpianti di interesse generale, o a servizi pubblici o di interesse pubblico,non esclude l'oggettivo carattere edificabile del d.lgs. n. 504 del 1992, exart. 2, trascurando di valutare il dato decisivo, evidenziato dal Comunericorrente con il secondo motivo di impugnazione, per cui la stima operataera stata effettuata sulla base delle indicazioni fornite dell'ufficio tecnicocomunale, alla stregua del più probabile valore di mercato delle areeedificabili del territorio comunale, con una precisa differenziazione di valoreper le aree destinate a parco, impianti sportivi e strade ecc. e per le areesituate in zona residenziale di espansione.3.3. A riguardo dell'inclusione di un'area in una zona destinata dal pianoregolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, si è rimarcatoche se detta inclusione incide sulla determinazione del valore venale delbene, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle suepotenzialità edificatorie, ciò non di meno non ne esclude l'oggettivocarattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincolid'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel pianoregolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che nonfanno venire meno l'originaria natura edificabile (Cass. 26 luglio 2021, n.21351; Cass., 6 luglio 2018, n. 17764; Cass., 23 novembre 2016, n. 23814;Cass., 15 luglio 2015, n. 14763; per il rilievo che la destinazione dell’areadata dallo strumento urbanistico a parco pubblico, attrezzature ricreative,sportive ed a verde pubblico non implica l'imposizione sulle stesse di unvincolo espropriativo, ma solo di un vincolo conformativo, che è funzionaleall'interesse pubblico generale conseguente alla zonizzazione effettuatadallo strumento urbanistico v., altresì, Consiglio di Stato, sez. VII, 21 agostoNumero registro generale 25714/2022Numero sezionale 5468/2026Numero di raccolta generale 25201/2026Data pubblicazione 10/09/20262024, n. 7183; Consiglio di Stato, sez. IV, 2 maggio 2023, n.4404; Consigliodi Stato, sez. IV, 16 febbraio 2022, n. 1142).Va, pertanto, ribadito il principio secondo cui, per le aree ricomprese nelpiano regolatore generale, l'edificabilità non è esclusa da vincoli specifici,che possono incidere unicamente sul valore venale delle stesse in ragionedelle concrete potenzialità edificatorie, ed è insussistente solo in presenzadi vincoli assoluti, ancorché posti da strumenti regionali di pianificazionepaesaggistica ed ambientale, i quali prevalgono sulla pianificazioneurbanistica comunale (cfr. Cass. n. 23206 del 2019).Risulta, dunque, evidente che i giudici di appello, non conformandosi aiprincipi giurisprudenziali sopra richiamati, nell’affermare che dovevaritenersi che il Comune non aveva “correttamente determinato il valore deiterreni suindicati nei termini contenuti nel provvedimento di imposizioneimpugnato” e che, conseguentemente, lo stesso andava integralmenteannullato, hanno finito per confondere il piano della determinazione delvalore con quella della tassabilità ai fini ICI dell’area in questione, nonconsiderando che l’edificabilità non può essere esclusa ex sé dalla ricorrenzadi vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto,l'edificabilità del suolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicaliconnesse alla possibilità di trasformazione urbanistico edilizia del suolomedesimo, ne presuppongono la vocazione edificatoria.4. Conseguentemente, stante la fondatezza dei motivi di ricorso, lasentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata per nuovo esame allaCorte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversacomposizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese delgiudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Cortedi giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione,Numero registro generale 25714/2022Numero sezionale 5468/2026Numero di raccolta generale 25201/2026Data pubblicazione 10/09/2026cui demanda di provvedere anche in ordine alle spese del presente giudiziodi legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria indata 9 luglio 2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]