Cassazione n. 15358/2026

e pro tempore, rappresentata e difesadall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,[OSCURATO:PERSONA] S.P.A., incorporante [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] P. Chiti, comein atti domiciliata,CONTRORICORRENTEavverso la sentenza n. 1412/19 della Commissione TributariaRegionale della Toscana, pubblicata in data 11 ottobre 2019.Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, dott.12 maggio 2026.Numero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/20261. Con la sentenza in epigrafe indicata la CommissioneTributaria Regionale della Toscana ha rigettato l’appellodell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza n. 87/18 dellaCommissione Tributaria Provinciale di Pistoia, con la quale erastato accolto il ricorso della [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. avversol’avviso di accertamento catastale n. PT0042250/2017, aventead oggetto la rettifica della categoria (da B4 a D8) e dellarendita catastale (da euro 12.988,25 ad euro 57.500,00)prospettata dalla contribuente, tramite modello DOCFA, inrelazione ad un edificio adibito ad uso uffici, ubicato in Pistoia.2. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a tremotivi di impugnazione.3. L’[OSCURATO:PERSONA] s.p.a., quale incorporante diMediocredito [OSCURATO:SOCIETA]., ha resistito, depositandocontroricorso e successivamente memoria, ed ha concluso perla reiezione delle avverse argomentazioni e richieste.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso non è fondato e, in quanto tale, non meritaaccoglimento.2. Con il primo motivo la ricorrente ha prospettato, ai sensidell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione dell’art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1049, comeinterpretato alla luce della circ. Agenzia Territorio n. 4 del2006, e del d.m. n. 701 del 1994, per avere la corte regionaletoscana ritenuto -nonostante la piena autonomia tra lanormativa catastale e quella urbanistica- che l’unitàimmobiliare, destinata a sede della Questura di Pistoia, avessecaratteristiche incompatibili con l’esercizio di attivitàcommerciali e che ad essa non fosse attribuibile la categoriaNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026D8, che poteva essere utilizzata, invece, anche per ilclassamento di “uffici strutturati”, in cui si svolgesse o potesseessere svolta attività di servizi, pubblici o privati. L’attribuzionedi siffatta categoria, nella vicenda in esame, aveva permesso,infatti, di attribuire la giusta classificazione -e valutazioneeconomica- all’immobile, perché la società commercialeproprietaria ritraeva reddito dall’affitto al Ministero dell’Interno,per l’espletamento di attività di servizio pubblico al di fuori diun edificio di proprietà pubblica (come tradizionalmenteavveniva a giustificazione della categoria B4).Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato, ai sensidell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione degli artt. 6, 61 e 62 d.P.R. n. 1142 del 1949, peravere i giudici di secondo grado fatto discendere la categoriacatastale dal mero inserimento dell’immobile in un’areadestinata alla realizzazione di opere pubbliche, senza alcunaconsiderazione delle caratteristiche oggettive del manufatto,ancorché l’attribuzione della rendita catastale dovesse trovarefondamento nelle caratteristiche costruttive e tipologiche delbene da censire, integranti “il nucleo sostanziale delladestinazione ordinaria”.3. I motivi -esaminabili congiuntamente per la correlazionedelle questioni sulle quali sono incentrati- sono infondati.3.1. L’art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1949 (recante il [OSCURATO:PERSONA]) così stabilisce: “laqualificazione consiste nel distinguere per ciascuna zonacensuaria, con riferimento alle unità immobiliari urbane in essaesistenti, le loro varie categorie ossia le specie essenzialmentedifferenti per le caratteristiche intrinseche che determinano ladestinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliariNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026stesse; la denominazione delle categorie è uniforme nellediverse zone censuarie”. L’art. 61, invece, così recita: “ilclassamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ognisingola unità immobiliare, la destinazione ordinaria ele caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unitàstessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zonacensuaria … che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo,presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe;le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alladestinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’attodel classamento”. L’art. 62, invece, così soggiunge: “ladestinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenticonsuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristichecostruttive dell’unità immobiliare”.Come è stato già affermato da questa Corte, l’attribuzionedella categoria -e della rendita- catastale ad un fabbricato nondipende dall’utilizzazione soggettiva che ne è fatta dalproprietario o dal titolare di un diritto reale o personale digodimento, ma è connessa alla destinazione oggettiva che èimmanente alla sua conformazione strutturale ed alla suapotenzialità funzionale (cfr. Cass. n. 22103/18, Cass. n.22166/20, Cass. n. 24078/20, Cass. n. 18842/21, Cass. n.22573/23 e Cass. n. 29542/24). In tema di rendita catastale,infatti, non assume rilevanza, nell’ipotesi in cui un immobilerientri, per le sue precipue caratteristiche strutturali, inuna categoria speciale, la corrispondenza tra esse e l’attività inconcreto svolta all’interno del bene, che può costituire, overicorrente, un mero elemento rafforzativo della valutazioneoggettiva operata (cfr. Cass. n. 22103/18, Cass. n. 13666/20,Numero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026Cass. n. 2249/21, Cass. n. 10242/23, Cass. n. 21939/24 eCass. n. 29542/24).Ciò in quanto il provvedimento di attribuzione della categoria-e della rendita- catastale è un atto tributario che inerisce albene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva ditipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive etipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanzialedella “destinazione ordinaria”, sicché l’idoneità del bene aprodurre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non alconcreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazionefunzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d’utilizzo, purché non in contrasto con la disciplinaurbanistica (cfr. Cass. n. 8773/15, Cass. n. 12025/15, Cass. n.34002/19, Cass. n. 13666/20, Cass. n. 22166/20, Cass. n.25992/20, Cass. n. 2249/21, Cass. n. 32868/23, Cass. n.28114/23 e Cass. n. 29542/24).3.2. Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile,occorre guardare alle sue caratteristiche strutturali e non allacondizione del proprietario o al concreto uso che questi nefaccia (cfr. Cass. n. 22166/20), non rilevando né il caratterepubblico o privato della proprietà del cespite, né eventualifunzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il finedi lucro merita sì di essere preso in considerazione, in quantoespressamente previsto come criterio di classificazione pernumerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso chese ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenzadesumendola dalle caratteristiche strutturali del bene,irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non siarresti, quindi, al tipo di attività che in un determinatomomento storico venga in esso svolta, che può costituire unNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026criterio complementare, ma non alternativo o esclusivo ai finidel classamento (cfr. Cass. n. 34002/19, Cass. n. 13666/20,Cass. n. 2249/21, Cass. n. 32868/21, Cass. n. 10242/23 eCass. n. 29542/24).Il quadro normativo delineato dal legislatore, infatti,individua quale elemento decisivo, ai fini dell’attribuzione dellacategoria catastale, la natura oggettiva del bene, essendorispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva delsuo titolare, che, diversamente, laddove assumessequalsivoglia rilievo, eluderebbe la ratio posta a fondamentodella disciplina del catasto, fondata sulla potenzialità diprodurre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto,ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che vaaccertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo (cfr. Cass. n.24078/20, Cass. n. 18842/21, Cass. n. 22573/23, Cass. n.29542/24).3.3. Nell’ambito, poi, delle diverse categorie attribuibili alleunità immobiliari, la distinzione viene fatta in base al criteriodella destinazione ordinaria (gruppi A-C), della destinazionespeciale (gruppo D) e della destinazione particolare (gruppo E).Ai sensi dell’art. 8 d.P.R. n. 1142 del 1949, la categoria D -adifferenza della categoria E, avente ad oggetto immobilidestinati a funzioni pubbliche o di utilità collettiva, comestazioni, porti, aeroporti, centrali energetiche, infrastrutturepubbliche, ecc.- raggruppa immobili aventi destinazioneindustriale e commerciale, non suscettibili di destinazionedifforme se non a condizione di radicali trasformazioni e,dunque, con capacità reddituale assoggettabile ad imposta, maNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026speciali rispetto a quelli rientranti nelle categorie di cui alleprecedenti lettere (A-C).Per l’individuazione della corretta categoria alla qualeascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, le circolariemanate dall’Agenzia del Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T,ed il 13 aprile 2007, n. 4/T, hanno precisato che occorreprocedere ad “un corretto esame preliminaredelle caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, daun lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l’attribuzione diuna delle categorie dei gruppi ordinari e, dall’altro, adalle caratteristiche oggettive dell’immobile”.In questa prospettiva, il classamento di un fabbricato nellecategorie D o E dipende dalla destinazione (speciale oparticolare) risultante dalle caratteristiche costruttive,tipologiche e dimensionali determinate, rispettivamente,dall’esigenza intrinseca di esercitare una attività commerciale oindustriale ovvero di assolvere a funzioni pubbliche o diinteresse collettivo, in modo che esso risulti insuscettibile didestinazione diversa se non con radicali trasformazioniincidenti sulla sua consistenza strutturale e sulla sua idoneitàfunzionale, senza tener conto di destinazioni inusuali, anormali,occasionali e temporanee, giacché il classamento deve essereriferito alle sole caratteristiche oggettive del fabbricato, chesono immanenti alla sua conformazione strutturale ed alla suavocazione funzionale, essendo irrilevante l’eventualesvolgimento di attività incoerenti con la identificazionecatastale (cfr. Cass. n. 29310/25).3.4. Nel caso di specie, [OSCURATO:PERSONA] ha effettuato le sue valutazioni -pervenendo alNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026convincimento, trasfuso nel decisum, di erroneità dellacategoria catastale D8 attribuita all’immobile de quo- nelrispetto dei principi ai quali si è testé fatto cenno, avendoevidenziato che: -ai fini della classificazione, dovevano essereconsiderate “le caratteristiche dell’immobile nella suaoggettività ed a prescindere sia dalla sua destinazione delmomento, che dalle qualità soggettive del proprietario o dallescelte da questi fatte in merito alla sua concreta utilizzazione”;-il bene era costituito da “un manufatto espressamentecostruito per ospitare uffici pubblici, per l’esattezza, gli ufficidella Questura di Pistoia”, avente, perciò, “caratteristichecostruttive del tutto particolari quanto ad ambienti,distribuzione e dislocazione degli stessi, aperture e viadicendo”; -tali caratteristiche oggettive erano del tuttoincompatibili con l’esercizio di attività di “commercio di beni oservizi”, salve “radicali e sostanziali opere di adattamento”,come poteva evincersi dalla stessa descrizione che di essoaveva fatto l’amministrazione e dalle riproduzioni fotograficheversate in atti (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 3 e 4).In tal modo, i giudici di secondo grado, sulla scorta di unaccertamento di fatto incensurabile in sede di legittimità,ancorato alla valutazione del materiale probatorio sottopostoalla loro attenzione, nonché alle circostanze desumibili dalledifese rispettivamente assunte dalle parti, hanno ritenuto -siapure facendo impropriamente cenno, in qualche passaggiomotivazionale, alla natura pubblica o privata della “attività diun ufficio”- che il bene fosse assolutamente inidoneoall’esercizio di attività commerciale, espletata tramite lafornitura non solo di beni, ma anche di servizi, nonché -è lecitoarguire- all’esercizio di attività terziaria, esercitabile tramiteNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026“uffici strutturati” e, cioè, tramite fabbricati o ampie porzioni difabbricato costituiti appositamente per ospitare attività di talfatta (cfr., con riferimento, peraltro, ad una vicenda analoga aquella in esame, Cass. n. 10061/23 e, nello stesso senso,Cass. n. 17683/17), essendo stato il bene specificamentecostruito -con determinate caratteristiche- per ospitare laQuestura di Pistoia: né rileva, nell’ottica qui riguardata, chel’immobile fosse stato oggetto di locazione e consentisse lapercezione del relativo canone, in quanto “la capacità ordinariadel manufatto di produrre reddito”, menzionata nella sentenzaimpugnata, doveva -e deve- essere valutata alla stregua dellesue più volte menzionate peculiarità intrinseche e della suapotenziale destinazione e non certo della sua possibile cessionein godimento, insuscettibile di incidere su quelle caratteristichee potenzialità d’uso, essenziali ai fini dell’attribuzione dellacategoria catastale.4. Con il terzo motivo la ricorrente, ai sensi dell’art. 360,primo comma, num. 3, c.p.c., ha dedotto la violazione o falsaapplicazione dell’art. 7 legge n. 212 del 2000 e degli artt. 6, 61e 62 d.P.R. n. 1142 del 1949, in quanto la motivazionedell’avviso di accertamento -ancorata alle caratteristichestrutturali dell’immobile, nonché a quelle tipologiche ecostruttive- permetteva alla contribuente di evincere glielementi che avevano inciso sul diverso classamentoprospettato.5. Il motivo è assorbito.5.1. La corte di merito, infatti, ha reputato infondatol’appello sia nella parte in cui era stata contestata la reputata -ad opera della [OSCURATO:PERSONA] di Pistoia-erroneità della classificazione catastale, sia nella parte in cuiNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026era stata censurata la decisione di prime cure per il vizio dimotivazione dell’atto impugnato (cfr. la sentenza impugnata,alle pagg. 3, 4 e 5).E, così statuendo, i giudici di prossimità hanno ritenuto che ilricorso della contribuente dovesse essere accolto per duedistinte rationes decidendi, entrambe idonee a determinarel’annullamento dell’atto impugnato.5.2. A tal proposito, vale la pena di richiamarel’insegnamento di questa Corte, a mente del quale, allorchéuna pronuncia sia basata su più rationes decidendi, ciascuna diper sé sufficiente a sorreggere la soluzione prospettata (comenella vicenda in esame, in cui la corte territoriale ha fondato ladecisione non solo al prefato vizio di motivazione, ma ancheall’erroneità della classificazione catastale), il ricorrente nonsolo è tenuto ad impugnarle tutte (cfr. Cass. n. 17182/20), maè destinato a vedersi comunque respingere l’impugnazionequalora anche una sola delle censure prospettate non siareputata fondata.6. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, ilricorso deve essere rigettato.7. Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sonoliquidate in dispositivo.8. Non sussiste -e, quindi, non deve essere fatta la relativadichiarazione- l’obbligo -da parte dell’Agenzia delle Entrate- diversare, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115del 2002, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato,non trovando applicazione tale norma nei confronti delleamministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo dellaprenotazione a debito, sono esentate dal pagamento delleNumero registro generale 12507/2020Numero sezionale 3947/2026Numero di raccolta generale 15358/2026Data pubblicazione 20/05/2026imposte e tasse che gravano sul processo (cfr. Cass. 2615/22,Cass. n. 29956/23, Cass. n. 26720/24 e Cass. n.18523/25). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla refusione,in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquidain euro 5.000,00 per compensi ed in euro 200,00 per esborsi,oltre accessori di legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12 maggio2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]