Cassazione n. 35971/2021

guente: CL SENTENZA 1 sul ricorso 7478-2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], già SO.PAR.[OSCURATO:PERSONA] S.P.A., rappresentata e difesa dall'Avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall'Avvocato [OSCURATO:PERSONA] D'ALESSANDRO per procura speciale in calce al ricorso; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] E, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'Avvocato [OSCURATO:PERSONA] per procura speciale a margine del controricorso; - controricorrente e ricorrente incidentale - nonché [OSCURATO:PERSONA]'S, rappresentati e difesi dall'Avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall'Avvocato [OSCURATO:PERSONA] per procura speciale in calce al controricorso; r - controricorrente - nonché [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] S.P.A.; - intimati - avverso la sentenza n. 3493/2017 della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA], depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7/7/2021 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale della Repubblica, [OSCURATO:PERSONA], il quale ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale. [OSCURATO:PERSONA] 1.1. [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], con scrittura privata autenticata dal notaio [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], hanno venduto alla So.Par.[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. alcuni beni immobili in Ischia (e, precisamente, un terreno in località S. Alessandro, un fabbricato composto da dodici appartamenti ed un vigneto alla via [OSCURATO:PERSONA], un fabbricato a tre piani di antica costruzione a forma di torre e un fondo in località Bosco della Maddalena) dei quali erano proprietari, pattuendo il prezzo complessivo di £. 9.100.000.000. La società acquirente s'impegnava, inoltre, a concedere al [OSCURATO:PERSONA] un mutuo ipotecario decennale di £. 2.500.000.000, al tasso fisso del 40/0, corrispondendo le somme dovute a titolo di prezzo e mutuo mediante accollo di tutte le posizioni debitorie gravanti sui venditori, così come indicate nella tabella allegata all'atto, per un ammontare complessivo di £. 11.600.000,00. La scrittura prevedeva, poi, che la stipula dell'atto pubblico sarebbe avvenuta il 30/9/1999. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 L'art. 4, inoltre, prevedeva che i venditori avrebbero dovuto adempiere ad alcuni obblighi (e, segnatamente, a) attivare la procedura per l'esercizio del diritto di prelazione per la vendita del fondo in loc. S. Alessandro nei confronti del colono e dei confinanti entro il 31/7/1999, b) offrire a tal [OSCURATO:PERSONA] la somma per il riscatto del fondo vigneto entro il 31/7/1999, c) conciliare entro il 20/9/1999 due controversie pendenti presso il tribunale di Fermo, d) liberare gli immobili di via [OSCURATO:PERSONA] attivando le procedure entro il 31/7/1999 e garantendone la libertà entro il 30/3/2000, oltre a liberare il fondo ove era sito il fabbricato da coloni o persone entro il 30/9/1999) il cui mancato adempimento avrebbe comportato, a richiesta della società acquirente, la risoluzione del contratto, con il conseguente obbligo di corrispondere la somma di £. 2.000.000.000. L'art. 11 della scrittura, peraltro, condizionava sospensivamente il contratto al verificarsi di tutto quanto previsto dall'art. 4 cit.. Le parti, tuttavia, nell'art. 3, hanno espressamente stabilito che tutti gli effetti della compravendita decorressero "dal momento della sottoscrizione del presente contratto", e cioè dalla data della sua stipulazione il 26/7/1999. 1.2. Il fallimento della [OSCURATO:PERSONA], anche per estensione della Frisone e di [OSCURATO:PERSONA], ha, quindi, introdotto, nei confronti del predetto contratto, quattro autonomi giudizi nei quali, per quanto ancora rileva: a) innanzitutto, ha dedotto che la società acquirente era stata inadempiente in ordine al pagamento del prezzo ed ha, quindi, chiesto che fosse accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento della convenuta, ai sensi dell'art. 1453 c.c., alla scadenza del termine essenziale del 30/9/1999, e che la stessa, ritenuta Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 responsabile del fallimento, fosse condannata al risarcimento dei danni per £. 9.100.000.000; b) in secondo luogo, che fosse dichiarata l'inefficacia, ai sensi dell'art. 67, comma 2° ed, in subordine, comma 1°, I.fall., della predetta scrittura, con la condanna della società acquirente alla retrocessione della proprietà dei beni nonché al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata disponibilità dei beni; c) in terzo luogo, che fosse accertato e dichiarato che l'atto in questione non aveva prodotto il trasferimento della proprietà né alcun altro effetto per il mancato verificarsi dei fatti dedotti come condizione sospensiva ai sensi degli artt. 4 e 11 cit., con declaratoria che la titolarità e la disponibilità dei beni spettava al fallimento; d) infine, che il convenuto [OSCURATO:PERSONA], in qualità di notaio che aveva autenticato la scrittura e curato la sua trascrizione, avendo provveduto solo nel 2003 ad una rettifica della trascrizione in cui menzionava che per mero errore non era stato indicato che l'atto era sottoposto alla condizione sospensiva di cui all'art. 11, fosse dichiarato responsabile e condannato al risarcimento dei danni subiti dal fallimento, da quantificarsi nella somma pari al valore dei beni compravenduti. In quest'ultimo procedimento, peraltro, il notaio Albore ha chiamato in causa le compagnie di assicurazione Lloyd's of London e l'[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. per essere manlevato. I giudizi sono stati successivamente riuniti e riassunti nei confronti del fallimento della Soparfi, nelle more fallita ma in seguito tornata in bonis. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 È intervenuto volontariamente in giudizio [OSCURATO:PERSONA] in qualità di acquirente con atto del 13/2/1998 del terreno sito in loc. S. Domenico, via Cartaromana. 2.1. Il tribunale, con sentenza del 3/6/2013, si è pronunciato, per quanto ancora rileva, sulla domanda di risoluzione del contratto e sulla domanda di accertamento dell'avveramento della condizione, accogliendo la domanda di risoluzione proposta dal fallimento e condannando la convenuta alla restituzione degli immobili oggetto del contratto. Il tribunale, al riguardo, dopo aver evidenziato, anche a fronte dell'eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dalla società convenuta, la necessità di formulare un giudizio di prevalenza degli opposti inadempimenti, ha ritenuto che: - sul piano cronologico, era intervenuto prima l'inadempimento dei venditori rispetto a quanto prescritto dall'art. 4 del contratto (e ciò anche per l'impossibilità di considerare la documentazione depositata dalla curatela con gli scritti difensivi conclusionali, non potendosi ritenere come causa di rimessione in termini quella indicata dalla curatela, "apparendo non sufficientemente dimostrata la circostanza che dopo oltre dieci anni di pendenza della lite fossero stati ritrovati dal legale del [OSCURATO:PERSONA] i documenti de quibus, aggiungendo che, in ogni caso, tale produzione, per la non univocità dei documenti, non appariva di per sé decisiva della controversia"); - sul piano, però, della comparazione degli inadempimenti, ciò non aveva alcuna incidenza causale rispetto alla finalità complessiva del contratto, come dimostrato dal comportamento successivo dei contraenti: 1) la società acquirente, in particolare, pur a fronte dei predetti inadempimenti, non si era avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 né aveva chiesto il risarcimento dei danni; 2) la società acquirente, in data 14/9/1999, dopo il Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 concretarsi dell'inadempimento da parte del [OSCURATO:PERSONA], aveva inviato un telegramma ai venditori con il quale si è dichiarata disponibile a stipulare l'atto pubblico; 3) l'acquirente, inoltre, immessa nel possesso sin dalla stipula, aveva sollevato l'eccezione di inadempimento chiedendo che la risoluzione fosse addebitata all'inadempimento dei venditori solo dopo la domanda di risoluzione proposta dal fallimento; 4) l'acquirente, infine, era rimasta nella materiale disponibilità degli immobili, dei quali non aveva provveduto alla restituzione, con ciò dimostrando l'interesse a conservare la titolarità e ad ottenere l'adempimento. La società acquirente, viceversa, ha proseguito il tribunale, si era resa responsabile degli "inadempimenti più gravi" posto che, a fronte dell'immediato trasferimento della proprietà dei beni, come previsto dall'art. 3, non aveva adempiuto a nessuna delle obbligazioni contratte (e cioè, oltre al pagamento del prezzo, a prestare, con atto a parte, un mutuo ipotecario per l'importo di £. 2.500.000.000, con accollo di tutte le posizioni debitorie del [OSCURATO:PERSONA], per complessive £. 11.600.000.000 e a rilasciare una fideiussione ai venditori fino alla concorrenza di £. 10.000.000.000), nonostante l'essenzialità del termine previsto (30/9/1999) per il pagamento del prezzo e la concessione del mutuo. D'altra parte, a rilevare era anche la finalità complessivamente perseguita dall'atto, che, tramite l'accollo della sua esposizione debitoria, era volto al salvataggio del [OSCURATO:PERSONA], e ciò spiega anche l'essenzialità del termine del 30/9/1999 per il pagamento e soprattutto la decorrenza degli effetti dal contratto alla sottoscrizione della scrittura ai sensi dell'art. 3. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 L'art. 11, pertanto, pur prevedendo che "il presente contratto è sottoposto alla condizione sospensiva del verificarsi di tutto quanto previsto dall'art. 4", doveva essere correttamente interpretato nel senso che non prevedeva una condizione sospensiva potestativa, essendo ciò in contrasto con le ulteriori e preminenti clausole contrattuali ed, in particolare, con l'immediata efficacia traslativa del contratto, prevista dall'art. 3, cui era seguita l'immediata immissione in possesso da parte della società acquirente. Tale clausola, piuttosto, in base al principio di conservazione, doveva essere ragionevolmente considerata come una condizione risolutiva, ribadendo quanto già previsto dall'art. 4 in relazione alla facoltà, riconosciuta all'acquirente, di sciogliersi dal contratto qualora fosse intervenuto l'inadempimento alle obbligazioni in esame da parte del venditore. 2.2. Il tribunale, in merito alla domanda di risarcimento del danno proposta dal fallimento nei confronti della società convenuta, ha, invece, ritenuto che: - con riguardo al danno da lucro cessante, rappresentato dalla perdita del godimento degli immobili, il fallimento non aveva allegato, prima ancora che provato, il reddito che avrebbe potuto ricavare ove il bene fosse rimasto nella sua disponibilità con riguardo al valore locativo dell'immobile; - né poteva ritenersi fondata la domanda risarcitoria sull'assunto che la società acquirente avesse determinato il fallimento del [OSCURATO:PERSONA], non essendo stato dimostrato che la diminuzione del patrimonio del contraente non adempiente, avuto riguardo a tutte le conseguenze attive e passive determinate dall'inadempimento, fosse conseguita direttamente ed immediatamente dall'inadempimento della Soparfi; - tale danno, del resto, non si presenta come la Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 conseguenza normale dell'inadempimento secondo un criterio di regolarità causale, non sussistendo, pertanto, gli estremi per procedere ad una liquidazione equitativa del danno. 2.3. Con riguardo, invece, alla domanda avanzata nei confronti del notaio Albore per aver omesso, se non con colpevole ritardo, attraverso una rettifica avvenuta quattro anni dopo, l'indicazione della circostanza che la vendita era sottoposta a condizione sospensiva, il tribunale, dopo aver ritenuto l'inammissibilità, in quanto nuova, della deduzione circa la responsabilità del professionista per aver ricevuto un atto nullo ai sensi degli artt. 2671 c.c. e 28 I.not., ha ritenuto che: - non era stata dimostrata l'assiomatica deduzione della curatela secondo la quale, ove la condizione fosse stata tempestivamente iscritta, il [OSCURATO:PERSONA] non sarebbe fallito, considerato che gli effetti traslativi, che il fallimento attribuisce erroneamente alla mancata trascrizione della condizione, sono direttamente ricollegabili al contratto di compravendita, mentre il [OSCURATO:PERSONA] già al momento della stipula era fortemente indebitato nei confronti delle banche e dei creditori e pendevano alcuni ricorsi di fallimento; - parte delle voci di danno, inoltre, erano state dedotte solo negli scritti conclusionali, senza che fosse stato indicato e documentato l'ammontare dell'attivo realizzato e del passivo ammesso o gli specifici danni morali patiti, laddove, per quelli già dedotti nei precedenti atti, non vi era la prova né sussistevano i presupposti per la liquidazione equitativa 3.1. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello avverso la sentenza del tribunale lamentando, in sostanza, che: - il giudice di primo grado, nel procedere alla comparazione degli inadempimenti, aveva considerato solo gli interessi dei venditori e non anche quelli della compratrice all'acquisto dei beni, compromesso Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 dall'inadempimento dei venditori a quanto previsto dall'art. 4, visto che sarebbe stata esposta alle rivendicazioni dei terzi, come il colono e i confinanti, e, per uno di essi, dalla vendita di un bene altrui, così alterando la funzione tipica di scambio della compravendita; - l'adempimento degli obblighi imposti ai venditori era stato significativamente previsto in epoca precedente alla stipula dell'atto pubblico; - era errato il criterio seguito per l'interpretazione del contratto, non potendo rilevare solo il comportamento successivo di una di esse; - doveva essere negato il carattere essenziale del termine previsto per il pagamento, escluso dal contenuto del contratto. La società appellante, quindi, ha chiesto il rigetto della domanda di risoluzione proposta dalla curatela ed, in caso di riproposizione, il rigetto delle altre domande della stessa, come l'accertamento del mancato avveramento della condizione sospensiva e la revocatoria. Il fallimento, dal suo canto, ha resistito al gravame e, riproponendo le domande avanzate in via alternativa o subordinata in primo grado, ha, a sua volta, proposto appello avverso la sentenza del tribunale nella parte in cui: a) aveva affermato l'inadempimento dei venditori agli obblighi previsti dall'art. 4 del contratto: l'attore, infatti, aveva depositato, con gli scritti conclusionali, documenti in ordine ai quali aveva chiesto la rimessione in termini, essendogli stati forniti dall'originario legale del [OSCURATO:PERSONA], che li aveva rinvenuti solo nel 2013, senza che ciò potesse ritenersi imputabile al fallimento; tali documenti, in ogni caso, stante la rilevanza degli stessi, dovevano essere considerati indispensabili ai sensi dell'art. 345 c.p.c., nel testo anteriore alla riforma; b) aveva rigettato la domanda di risarcimento, laddove emergeva dalla stessa sentenza del tribunale che Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 l'inadempimento della Soparfi aveva provocato il fallimento del [OSCURATO:PERSONA], mentre la liquidazione del danno non poteva che avvenire, in forza dei criteri indicati dalla procedura (e cioè la massa passiva del fallimento, il valore della compravendita o l'entità del risarcimento che avrebbe dovuto essere riconosciuto all'acquirente in base all'art. 4), in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.; c) aveva rigettato la domanda avanzata nei confronti del notaio Albore: - innanzitutto, per aver ritenuto inammissibile la deduzione di responsabilità contenuta nelle memorie ex art.183 c.p.c., posto che gli addebiti di responsabilità erano già stati allegati nell'atto di citazione mentre quanto prospettato nelle predette memorie configurava una mera emendati° libelli, e per aver omesso di considerare che il notaio non aveva rispettato la reale volontà delle parti, che avrebbe dovuto tradursi in un contratto preliminare; - in secondo luogo, per aver escluso la responsabilità dello stesso in mancanza di prova del nesso causale e dei danni, laddove, al contrario, se fosse stata trascritta correttamente la compravendita, il fallimento avrebbe potuto vendere immeditatamente i beni, risparmiando gli elevati costi della procedura e pervenendo alla chiusura del fallimento in tempi brevi: al contrario, l'incertezza generata dall'errore del professionista aveva costretto la procedura a promuovere tre giudizi contro l'acquirente, con i danni, da liquidarsi ai sensi dell'art. 1226 c.c., corrispondenti alle azioni giudiziarie intraprese per il recupero dei beni, oltre a quelli arrecati ai creditori e ai falliti per la mancata disponibilità del compendio immobiliare del [OSCURATO:PERSONA], che avrebbe potuto essere venduto con immediata soddisfazione dei creditori; - infine, per non aver considerato l'ulteriore profilo di responsabilità del notaio, in relazione ai danni conseguenti al Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 fatto di aver permesso l'alienazione di un bene già in precedenza ceduto al Mazzella. L'Albore ha resistito all'appello, al pari delle compagnie di assicurazione. 3.2. La corte d'appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato tanto l'appello principale, quanto gli appelli proposti dal fallimento. La corte, in particolare, dopo: - aver espressamente condiviso l'interpretazione che il tribunale aveva fornito della scrittura privata del 26/7/1999, lì dove, in ragione delle espressioni utilizzate dai contraenti, aveva ritenuto che non si trattasse di un contratto preliminare (dovendosi, pertanto, escludere qualsivoglia rilievo al fatto che, nell'art. 9, le parti avessero stabilito che il rogito definitivo di compravendita sarebbe stato stipulato entro la data del 20/9/1999); - aver affermato, alla luce del criterio letterale, che le parti avevano inteso trasferire il diritto di proprietà già al momento (26/7/1999) della stipula dell'atto (come previsto dall'art. 3, secondo il quale "gli effetti tutti della presente compravendita decorrono dalla data odierna", compreso il possesso dei beni trasferiti nonché i redditi e le utilità relative); - aver, pertanto, escluso che l'art. 11 avesse sottoposto il contratto ad una vera e propria condizione sospensiva "del verificarsi di quanto previsto all'art. 4", trattandosi, in realtà, degli stessi fatti che abilitavano la parte acquirente a risolverlo (la questione, peraltro, avendo il tribunale accolto la domanda di risoluzione, viene in rilievo solo per il caso in cui si ritenesse fondato l'appello principale della Soparfi); - aver, in definitiva, ritenuto corretta l'affermazione conclusiva del tribunale, secondo la quale, se si vuole dare un senso alla clausola e conservare l'economia complessiva dell'atto, questa non fa che ribadire Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 - l'esistenza di una condizione risolutiva; ha esaminato, innanzitutto, l'appello principale della Soparfi, lì dove, in particolare, la società acquirente aveva lamentato che i venditori avrebbero dovuto attivare le procedure per l'esercizio del diritto di prelazione del colono e dei proprietari confinanti sul rilievo che, in caso di esercizio del diritto di prelazione, i venditori non avrebbero potuto garantire all'acquirente l'acquisto della proprietà. 3.3. La corte, sul punto, dopo aver rilevato che nel giudizio di appello, ai sensi dell'art. 345, comma 3°, c.p.c., nel testo previgente rispetto alla novella di cui al d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla I. n. 134 del 2012, costituisce prova nuova indispensabile quella di per sé idonea ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla pronuncia gravata, smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio oppure provando quel che era rimasto indimostrato o non sufficientemente provato, a prescindere dal rilievo che la parte interessata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado, ha ritenuto di essere tenuta ad esaminare la documentazione che la curatela aveva depositato per dimostrare che i venditori si erano, in realtà, attivati in conformità a quanto richiesto dall'art. 4 del contratto (diversamente dal tribunale che, pur accogliendo la domanda di risoluzione, li aveva comunque ritenuti inadempienti). 3.3.1. La corte, al riguardo, ha ritenuto che da tale documentazione effettivamente emerge che il [OSCURATO:PERSONA] e la Frisone avevano inviato la comunicazione relativa all'esercizio del diritto di prelazione nonché al diritto di opzione, "che era lo specifico obbligo loro imposto (né l'appellante contesta che vi fossero altri soggetti cui inviarla)", rimanendo, peraltro, del Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 tutto irrilevante, stante il contenuto della clausola con la quale inizia l'art. 4, che i coloni o i confinanti abbiano manifestato, in risposta, l'intenzione di esercitare il diritto di prelazione. In effetti, ha osservato la corte, la clausola in questione poneva a carico dei venditori "solo l'onere di attivare le procedure, visto che era ivi previsto che 'in caso di esercizio del diritto di opzione da parte degli aventi diritto la somma incassata dovrà essere devoluta alla società acquirente ...m, così dimostrando che la stessa non assegnava così decisiva importanza a quell'acquisto accontentandosi di rientrare del costo previsto attraverso l'incameramento di quanto sarebbe stato incassato per effetto dell'esercizio della prelazione da parte degli aventi diritto. 3.3.2. Lo stesso vale, ha aggiunto la corte, per ciò che riguarda il bene oggetto di compromesso in vendita al Varriale sul quale i venditori si erano riservati il diritto di opzione "al riacquisto": la clausola "poneva a carico del [OSCURATO:PERSONA] e della Frisone di fare l'offerta della somma pattuita ...", con l'aggiunta, però, "tutt'altro che trascurabile", che "le somme di denaro occorrenti per l'esercizio del diritto di opzione predetto saranno erogate dalla società acquirente entro il 30.9.1999", vale a dire il giorno previsto per la stipula dell'atto pubblico e per la corresponsione del prezzo da parte della Soparfi. 3.3.3. Per ciò che riguarda, invece, la liberazione degli immobili, la corte ha osservato che le parti avessero previsto l'onere dei venditori di attivare le relative procedure entro il 31/7/1999 con l'ulteriore aggiunta che la liberazione sarebbe dovuta avvenire entro il 30/3/2000 mentre per il fondo circostante il possesso doveva essere garantito entro il 30/9/1999. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 3.3.4. Anche per le due cause pendenti presso il tribunale di Fermo, il [OSCURATO:PERSONA] si era impegnato a conciliarle entro il 20/9/1999. La corte, però, ha rilevato che la società appellante non aveva mai dedotto di non aver conseguito la materiale disponibilità degli appartamenti ovvero che, per effetto della mancata conciliazione delle cause in questione, ne fossero derivati effetti che avrebbero potuto compromettere gli acquisti oggetto della compravendita. [OSCURATO:PERSONA], del resto, come rilevato dal primo giudice, aveva sempre dichiarato, prima del 30/9/1999, di essere pronta all'adempimento e, come attesta la suindicata documentazione prodotta dal curatore, anche in data 24/9/1999. Né, ha aggiunto la corte, il riferimento operato dalla società acquirente in una precedente missiva della "salvezza" dei controlli da parte della stessa circa l'adempimento da parte dei venditori a quanto previsto dall'art. 4 dimostra che la stessa, prima ancora della controversia giudiziale, avrebbe sollevato l'eccezione di inadempimento. Al contrario, ha osservato la corte, "nulla è stato dedotto, prima ancora che provato, in ordine a specifiche contestazioni o obiezioni mosse dalla Soparfi, circa l'adempimento alle prescrizioni del menzionato art. 4, che l'abbiano indotta a non a stipulare l'atto pubblico, al momento in cui avrebbe dovuto adempiere alle proprie obbligazioni, pagando il prezzo": "circostanza che, oltre a quanto osservato dal tribunale, non può che deporre, da una parte, in senso favorevole ai venditori, rispetto alla prova del loro adempimento, dall'altro, dal lato dell'acquirente, nella ragionevole presunzione che non Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 sia stata quella la ragione per la quale ha ritenuto di non adempiere". 3.3.5. Né rileva, ha proseguito la corte, la censura concernente la statuizione del tribunale in ordine all'essenzialità del termine previsto per il pagamento, "affidata alla apodittica affermazione che non si comprenderebbe da dove ciò sia stato ricavato, deponendo il contenuto del contratto per il contrario". In effetti, se il principale criterio interpretativo è quello letterale, l'art. 2 del contratto ha previsto che le parti avevano espressamente convenuto, ad ogni effetto di legge, "l'essenzialità del termine" del 30/9/1999 "per il versamento del prezzo della compravendita" di £. 9.100.000.000 nonché della somma mutuata di £. 2.500.000.000 mediante accollo diretto e subentro nelle varie posizioni debitorie e di garanzia gravanti sui venditori e sugli immobili oggetto della scrittura. D'altra parte, ha aggiunto la corte, l'essenzialità del termine relativo al pagamento del prezzo è stata opportunamente colta dal tribunale lì dove, in ragione della causa concreta del contratto, ha ritenuto che "la comune intenzione delle parti era quella di garantire al sig. [OSCURATO:PERSONA], in tempi brevi, una disponibilità finanziaria che consentisse al medesimo di far fronte alla cospicua esposizione debitoria" (non potendosi contestare che l'interesse particolare di una delle parti entri nel contenuto negoziale e nella comune intenzione delle parti partecipando della causa stessa del contratto laddove sia consapevolmente accettato dall'altra parte) nonché, ha aggiunto la sentenza, "offrire la provvista per l'adempimento all'esercizio del diritto di opzione nei confronti del Varriale, che la società appellante pone in risalto come motivo a sostegno dell'eccezione di inadempimento". Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 3.3.6. La corte, in definitiva, ha ritenuto che del tutto correttamente il tribunale aveva assegnato particolare importanza ("a prescindere da quanto si è osservato in ordine al preteso inadempimento dei venditori rispetto a quanto previsto dall'art. 4, che sembra svalutarne la portata, fino quasi a svuotarla"), nella valutazione degli opposti inadempimenti, al fatto che la Soparfi non avesse dato corso "ad alcuno degli obblighi posti a suo carico", a cominciare dalla stessa fideiussione che avrebbe dovuto rilasciare in favore del [OSCURATO:PERSONA] e della Frisone, finendo anche cronologicamente per apparire immediatamente inadempiente e rimanendo, oltretutto, nel possesso dei beni, senza averne pagato il prezzo. 3.3.7. La corte d'appello, in conclusione, ha rigettato l'appello proposto dalla società acquirente. 3.4. La corte, quindi, è passata ad esaminare l'appello incidentale del fallimento: e l'ha ritenuto parimenti infondato. La corte, sul punto, dopo aver evidenziato che la curatela aveva fondato il suo gravame, da un parte, sulla consapevolezza della società acquirente circa gli effetti che avrebbe causato il proprio inadempimento, e, dall'altra parte, sul fatto che, in ragione delle finalità della compravendita, il fallimento del [OSCURATO:PERSONA], in termini di certezza o di elevata probabilità, sarebbe stato scongiurato poiché il debitore, se non si fosse imbattuto nell'inadempimento della Soparfi, possedendo ancora un cospicuo patrimonio immobiliare, avrebbe potuto accedere a soluzioni alternative idonee ad evitare il fallimento, ha ritenuto che: - la prima censura nulla ha aggiunto in ordine alla prova della sussistenza del nesso causale tra l'inadempimento della convenuta e la verificazione del fallimento; - la seconda censura era, invece, apodittica, Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 (---------------1 poiché dà per dimostrato ciò che doveva essere oggetto di dimostrazione: intanto, la curatela non ha formulato alcuna argomentazione in merito alla procedura fallimentare e alla complessiva situazione patrimoniale del [OSCURATO:PERSONA], né ha offerto elementi di fatto che consentissero di formulare, proprio partendo da quella situazione, un plausibile giudizio prognostico circa il presumibile esito positivo dell'operazione in esame al fine di scongiurare il fallimento, specie se si considera che parte delle somme dovevano essere utilizzate anche per perfezionare la stessa compravendita, sicché, ha concluso la corte, il tribunale aveva coerentemente ritenuto di escludere l'esistenza della prova del nesso causale; in secondo luogo, sono irrilevanti le ulteriori questioni relative alla determinazione del danno , che il fallimento verrebbe trarre equitativamente "o da elementi soltanto affermati, quale l'importo della massa passiva, o dal valore della compravendita, che è cosa diversa" (tanto più che l'azione di risoluzione tende proprio a recuperare i beni perduti) "o dall'entità del risarcimento previsto a favore dell'acquirente", che, però, ancora una volta, non si connette al danno prospettato, che è quello conseguito al fallimento: ferma restando la mancanza a monte di elementi di giudizio riferiti alla situazione patrimoniale del [OSCURATO:PERSONA] e alla procedura, e ciò esclude che si possa far ricorso all'art. 1226 c.c., non avendo l'attore fornito la prova e, prima ancora, allegato gli elementi che ne giustificassero l'applicazione; in terzo luogo, ha concluso la corte, per ciò che riguarda il danno conseguente alla mancanza di disponibilità dei beni, il fallimento, come rilevato dal tribunale, ha omesso di fornire elementi relativi al presumibile valore vocativo degli immobili, e tale rilievo, Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 :______, /----------------1- , L----- rimasto sostanzialmente privo di censure, induce a ritenere che il fallimento abbia rinunciato a tale possibile posta di danno. 3.5. La corte d'appello, infine, ha esaminato l'appello proposto dal fallimento nei riguardi del notaio Albore e ne ha parimenti ritenuto l'infondatezza. Intanto, la corte ha dichiaratamente condiviso l'osservazione del tribunale secondo la quale l'addebito formulato nei confronti del notaio di aver ricevuto un atto nullo (e cioè la fideiussione successiva al contratto, dichiarata tale dal tribunale di Roma solo con sentenza del 2006) in violazione dell'art. 28 I.not., non aveva alcuna connessione con l'addebito originario della domanda, che riguardava solo l'omessa menzione nella trascrizione della condizione sospensiva al quale il contratto era sottoposto a norma dell'art. 11, e, come tale, introduttivo di una questione di fatto del tutto diversa, peraltro connessa ad un accertamento svolto in una sentenza senza che il notaio avesse partecipato al relativo giudizio e ad un caso di nullità affermata per indeterminatezza dell'oggetto che non pare possa essere ricondotta all'art. 28 I.not.. La corte, poi, dopo aver ribadito che il contenuto negoziale e, prima ancora, l'intenzione delle parti non era quella di stipulare un contratto preliminare, sicché non può imputarsi al notaio di non aver rispettato la volontà dei contraenti, ha ribadito, per un verso, che il tribunale aveva correttamente qualificato la scrittura come "contratto con efficacia immeditatamente traslativa" e, per altro verso, che tale statuizione non era stata impugnata dal fallimento nell'appello proposto contro il notaio Albore. Ne consegue, ha aggiunto la corte, che, a fronte delle obiettive pattuizioni contenute nel contratto di compravendita, "è davvero arduo sostenere che la rettifica operata dal notaio Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 sia stata la causa delle incertezze circa la reale portata del contratto e che da queste sia discesa la necessità di intraprendere le azioni giudiziarie per il recupero dei beni". Né è fondata l'argomentazione secondo cui il pregiudizio sarebbe derivato dalla mancata menzione de qua nella trascrizione o dalla successiva tardiva rettifica sul rilievo che, nel caso in cui il notaio vi avesse provveduto, la curatela avrebbe potuto vendere immediatamente i beni, dovendosi, invece, convenire, ha osservato la corte, con il rilievo per cui la trascrizione assolve a finalità di pubblicità e non sostituisce il contenuto dell'atto, che aveva efficacia immediatamente traslativa dei diritti ceduti. D'altra parte, la Soparfi, come la stessa curatela ha evidenziato, è stata immessa nel possesso dei beni in virtù dell'atto, per cui non si può sostenere che le azioni volte al loro recupero siano imputabili al professionista. Né, infine, rileva l'errore commesso con riguardo ai beni già venduti all'interventore Mazzella, poiché, pur trattandosi di questione sopravvenuta, il tribunale non era stato investito della stessa né può farlo, in secondo grado, la corte d'appello. 4. [OSCURATO:PERSONA], già So.Par.[OSCURATO:PERSONA] s.p.a., con ricorso notificato il 26/2/2018, ha chiesto, per tre motivi, la cassazione della sentenza della corte d'appello, dichiaratamente non notificata. Il fallimento della [OSCURATO:PERSONA], anche per estensione della Frisone e di [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso con il quale ha proposto, per tre motivi, ricorso incidentale. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito al ricorso incidentale con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] dei Lloyd's hanno resistito con controricorso. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e l'[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. sono rimasti intimati. Il Pubblico Ministero, con le conclusioni depositate in data 22/6/2021, ha chiesto il rigetto tanto del ricorso principale, quanto del ricorso incidentale. La società ricorrente ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 5.1. Con il primo motivo, la società ricorrente, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., e la nullità del procedimento, in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha accolto la domanda di risoluzione proposta dal fallimento ritenendo che i venditori avessero adempiuto a due degli obblighi posti a loro carico dall'art. 4 del contratto, per aver effettuato la comunicazione relativa all'esercizio del diritto di prelazione ed aver esercitato il diritto di opzione, in forza di documenti che, pur se depositati per la prima volta solo con la comparsa conclusionale e depositati nuovamente nel giudizio d'appello, ha ritenuto ritualmente prodotti in quanto, a suo giudizio, indispensabili, a norma dell'art. 345 c.p.c., ai fini della decisione. 5.2. Così facendo, però, ha osservato la ricorrente, la corte d'appello non ha considerato che, a fronte di una sentenza pubblicata in data 13/6/2013, trovava applicazione l'art. 345 c.p.c. nel testo risultante dalle modifiche apportate dal d.l. n. 83 del 2012, che ha stabilito il divieto assoluto di nuova produzione documentale nel giudizio d'appello. 6.1. Con il secondo motivo, la società ricorrente, lamentando la violazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 in cui la corte d'appello ha erroneamente ritenuto che la stessa, non avendo dedotto di non aver conseguito la disponibilità dei beni e non avendo lamentato che dalla mancata conciliazione delle due cause ex art. 2932 c.c. ne sarebbero derivati effetti in grado di compromettere gli acquisti, non avrebbe, così facendo, mai lamentato l'inadempimento da parte dei venditori a due obblighi previsti dall'art. 4 della compravendita. 6.2. Così facendo, però, ha osservato la ricorrente, la corte d'appello non ha considerato che, in realtà, come emerge da tutte le risultanze processuali, la società convenuta sin dalla comparsa di costituzione in giudizio aveva eccepito l'inadempimento da parte del [OSCURATO:PERSONA] ad obblighi per i quali erano stati espressamente concordate e previste scadenze precedenti il 30/9/1999, come la conciliazione delle cause pendenti entro il 20/9/1999 e il trasferimento del possesso dei beni immobili compravenduti alla società acquirente. 6.3. D'altra parte, l'eccezione di inadempimento, peraltro reiteratamente proposta dalla società acquirente, era stata sollevata anche prima del giudizio con il telegramma del 14/9/1999. 6.4. La corte, quindi, non avendo pronunciato su tale questione, ha violato l'art. 112 c.p.c., laddove, se avesse applicato tale norma, avrebbe dato atto dell'inadempimento dei venditori ed accolto l'eccezione proposta ai sensi dell'art. 1460 c.c.. 7.1. Con il terzo motivo, la società ricorrente, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., dell'art. 116 c.p.c. e dell'art. 1460 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello, in ordine al mancato adempimento dell'obbligo di liberare taluni immobili e alla mancata Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 transazione delle cause ex art. 2932 c.c., ha ritenuto che l'appellante non avesse mai dedotto di non aver conseguito la materiale disponibilità degli appartamenti o che, per effetto della mancata conciliazione delle cause in questione, ne siano derivati effetti che avrebbero potuto compromettere gli acquisti oggetto della compravendita, omettendo, così, di applicare il principio per cui, una volta sollevata dal debitore, convenuto in giudizio per la risoluzione, l'exceptio inadimpleti contractus, ed è a tal fine sufficiente anche solo il riferimento alla fonte negoziale dell'obbligo che sia assume inadempiuto, grava sull'attore opporre e dimostrare il proprio adempimento. 7.2. La corte, pertanto, a fronte dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla società acquirente, avrebbe dovuto accertare che i venditori, dei quali era stato dedotto l'inadempimento, non avevano dimostrato di aver adempiuto agli obblighi assunti e procedere, quindi, alla comparazione degli opposti inadernpimenti onde verificarne la concreta efficienza causale. 8.1. Con il primo motivo di ricorso incidentale, il fallimento controricorrente, lamentando l'omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c., ed, in ogni caso, la violazione e la falsa applicazione del comb.disp. degli artt.1218, 1223 e 1226 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello, pur avendo dichiarato la risoluzione del contratto di compravendita del 26/7/1999 per inadempimento della società acquirente, ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni che la curatela aveva proposto nei confronti della stessa sul rilievo che la procedura non avesse fornito la prova della sussistenza del nesso causale tra l'inadempimento della Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 convenuta e la verificazione del fallimento. 8.2. Così facendo, però, ha osservato il fallimento, la corte d'appello ha omesso di considerare che la curatela aveva, in realtà, evidenziato, tanto in primo grado, quanto nel giudizio d'appello, tutti gli elementi idonei a dimostrare sia la sussistenza del nesso causale tra l'inadempimento contrattuale dell'acquirente ed il fallimento del [OSCURATO:PERSONA], sia idoneità dell'eventuale adempimento da parte della stessa a scongiurare il fallimento del venditore. 8.3. La corte d'appello, in particolare, ha del tutto omesso di esaminare i fatti che il fallimento aveva dedotto nel corso del giudizio per dimostrare, specie alla luce della causa concretamente assunta dal contratto, vale a dire il "salvataggio" del [OSCURATO:PERSONA] dalla dichiarazione di fallimento, la sussistenza del nesso causale tra l'inadempimento della convenuta all'obbligo di pagamento del prezzo e di accollo dei debiti e l'apertura della procedura di fallimento ai danni del venditore. Il pagamento del prezzo, infatti, al pari del mutuo mediante accollo dei debiti, sarebbe servito, come noto alla società acquirente, proprio a soddisfare i debiti del [OSCURATO:PERSONA] ed evitarne il fallimento. 8.4. Se la società acquirente avesse correttamente adempiuto al contratto entro il termine essenziale a tal fine stabilito, e cioè il 30/9/1999, la posizione debitoria del [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stata, quindi, sanata e il suo fallimento, dichiarato, non a caso, con sentenza del 6/10/1999, sarebbe stato, di conseguenza, evitato. 8.5. Risulta, pertanto, evidente, ha aggiunto la curatela, che l'inadempimento del contratto da parte della società acquirente abbia cagionato o, comunque, concorso a cagionare in modo decisivo il fallimento del [OSCURATO:PERSONA] il quale, del resto, se non avesse venduto alla stessa il suo cospicuo patrimonio Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 immobiliare, avrebbe avuto le risorse per soluzioni alternative, a partire dalla richiesta di concordato preventivo. 8.6. La corte d'appello, invece, omettendo di esaminare gli elementi fattuali forniti, ha illegittimamente ritenuto di escludere la sussistenza del nesso causale tra l'inadempimento commesso dalla società acquirente ed il fallimento del venditore, laddove, al contrario, riconosciuta sussistenza del predetto nesso causale avrebbe dovuto condannare la convenuta al risarcimento del danno che, quanto meno per la perdita di chance, il [OSCURATO:PERSONA] ha di conseguenza subito, liquidandolo in corrispondenza della massa passiva del fallimento o del valore della compravendita o del risarcimento previsto dall'art. 4 dello stesso contratto ovvero ancora, sulla base di tali criteri, determinandolo in via equitativa, anche per i profili non patrimoniali, a norma dell'art. 1226 c.c.. 8.7. Né, infine, corrisponde al vero che, come statuito dalla corte d'appello, il fallimento, non avendo fornito elementi circa il presumibile valore locativo degli immobili, avrebbe rinunciato alla voce di danno corrispondente al pregiudizio subito per effetto della mancata disponibilità materiale dei cespiti venduti. Il pregiudizio da mancato godimento e disponibilità di un immobile, infatti, ha osservato il fallimento, è rimesso alla valutazione del giudice di merito il quale può avvalersi, per la sua determinazione, delle utilità normalmente conseguibili dall'esercizio delle facoltà di godimento e di disposizione del bene. 9.1. Con il secondo motivo di ricorso incidentale, il fallimento controricorrente, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 183, comma 6°, c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha rigettato la domanda di risarcimento Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 dei danni che la curatela aveva proposto nei confronti di [OSCURATO:PERSONA]. 9.2. Quest'ultimo, infatti, incaricato, come notaio che aveva autenticato le sottoscrizioni, di procedere alla trascrizione del contratto di compravendita del 26/7/1999, aveva illegittimamente omesso di indicare nella nota di trascrizione, in violazione dell'art. 2659, comma 2°, c.c., che il contratto era sottoposto alla condizione sospensiva della verificarsi degli eventi di cui all'art. 4, e che lo stesso solo in data 3/11/2003, a distanza cioè di oltre quattro anni dalla presentazione della prima nota di trascrizione, aveva provveduto a trascrivere nuovamente il contratto di compravendita del 26/7/1999, indicando nella nota di trascrizione che per mero errore materiale nella nota del 26/7/1999 era stato omesso che il trasferimento era sottoposto alla condizione sospensiva costituita dalla verificazione degli eventi previsti dall'art. 4 dello stesso atto, assumendo, in tal modo, la conseguente responsabilità contrattuale nei confronti dei proprio clienti, a partire dai venditori. Il notaio, infatti, ha proseguito la curatela, con il proprio errore e la propria omissione, aveva determinato una situazione di assoluta incertezza in ordine alla proprietà dei beni, provocando, così, alla procedura attrice i conseguenti danni. 9.3. Il fallimento, infatti, sulla base della prima trascrizione, aveva dovuto intraprendere una serie di giudizi che presupponevano l'immediato ed effettivo trasferimento dei beni, mentre, dopo la rettifica della nota di trascrizione, che ha determinato una situazione di assoluta incertezza in ordine alla proprietà dei beni, aveva dovuto intraprendere un'ulteriore serie di giudizi. 9.4. Inoltre, il notaio Albore, con il suo operato, Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 alimentando tale situazione di incertezza in ordine alla proprietà dei beni, ha impedito al fallimento di acquisire alla massa fallimentare il compendio immobiliare oggetto della compravendita e di vendere i suddetti beni, incidendo, così, negativamente sulla massa dei creditori che il fallimento è destinato a soddisfare. 9.5. Del resto, se il notaio avesse trascritto correttamente e tempestivamente la presenza della condizione sospensiva, il [OSCURATO:PERSONA], potendo contare su un cospicuo patrimonio immobiliare, avrebbe potuto evitare il fallimento. 9.6. Nel corso del giudizio, infine, la curatela, con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6°, c.p.c., ha dedotto che il contratto di fideiussione con il quale la società acquirente aveva garantito, ai sensi dell'art. 2 del contratto di vendita, il pagamento del prezzo pattuito nell'atto di compravendita, era stato dichiarato nullo dal tribunale di Roma, con sentenza del 28/6/2006, per indeterminabilità del corrispettivo e, dunque, dell'oggetto del contratto, e che, di conseguenza, non poteva che essere parimenti nullo l'intero contratto di compravendita, per cui il notaio Albore, che lo aveva ricevuto, era responsabile ai sensi dell'art. 28 I.not.. 9.7. La corte d'appello, invece, ha ritenuto che l'addebito con il quale era stato contestato al notaio di aver raccolto un atto nullo avesse introdotto una questione nuova, dando luogo ad una inammissibile mutatio libelli, senza, tuttavia, considerare che la contestazione mossa al notaio per aver ricevuto un atto nullo si pone nel solco dell'invocata responsabilità contrattuale ed extracontrattuale del notaio Albore. 9.8. Nell'atto introduttivo, infatti, il fallimento aveva contestato al notaio Albore l'omessa (o meglio: la tardiva) Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 trascrizione della condizione sospensiva, affermando la sua responsabilità contrattuale, per i danni arrecati al proprio cliente avendo omesso di esercitare con la dovuta diligenza l'incarico affidatogli, e di tipo extracontrattuale, per aver contribuito a causare il fallimento del [OSCURATO:PERSONA], rientrando, quindi, in tale ambito sia il richiamo all'art. 2671 c.c., che l'addebito per aver ricevuto e trascritto un atto nullo, effettuato nella prima memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., la quale, pertanto, in quanto riconducibile alla medesima vicenda sostanziale, non poteva costituire una domanda nuova. 10.1. Con il terzo motivo di ricorso incidentale, il fallimento controricorrente, lamentando l'omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c., ed, in ogni caso, la violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa ejo apparente pronunzia in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha omesso di pronunciarsi su molteplici motivi d'appello proposti dalla curatela in merito alla responsabilità del notaio Albore, limitandosi a rendere sul punto una motivazione solo apparente. 10.2. Il fallimento, infatti, aveva imputato al notaio Albore di non aver rispettato la reale volontà delle parti, e cioè di subordinare l'efficacia del contratto al verificarsi di alcuni eventi dedotti sotto condizione, e di non aver fatto alcuna menzione circa la presenza di un termine essenziale per il versamento del prezzo, laddove, se la volontà era quella di un'efficacia immediatamente traslativa dei diritti, il notaio non ha indicato alle parti gli aspetti incongrui di quanto da loro previsto nel comb.disp. degli artt. 3, 4 e 11 del regolamento negoziale, scaturendone, nell'uno e nell'altro caso, una responsabilità del notaio ed il conseguente danno per la procedura, di cui, invece, Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 la corte d'appello non ha tenuto conto. 10.3. Il notaio, in effetti, se avesse correttamente impostato l'atto e trascritto la sussistenza della condizione sospensiva in quanto effetto realmente voluto dalle parti, in tal modo adempiendo le proprie obbligazioni rispettando la volontà delle parti, il curatore avrebbe riscontrato che il compendio immobiliare non sarebbe mai uscito dal patrimonio del [OSCURATO:PERSONA] e avrebbe potuto immeditatamente vendere i suddetti beni, soddisfacendo i creditori e chiudendo la procedura. 10.4. La situazione di incertezza sulla proprietà dei beni, del resto, ha aggiunto la curatela, che il contegno del notaio aveva alimentato, ha imposto alla procedura di porre in essere numerosi giudizi, sobbarcandosi i relativi oneri, con il danno corrispondente quanto meno alle spese legali che la stessa dovrà pagare ai professionisti nei predetti giudizi. 10.5. Il notaio, infine, ha concluso il fallimento, è responsabile in ordine al danno arrecato per aver permesso l'alienazione da parte dei [OSCURATO:PERSONA] e della Frisone di un bene già ceduto dagli stessi a [OSCURATO:PERSONA], da quantificare quanto meno nelle somme che il fallimento è stato condannato a versare a quest'ultimo. 11.1. Il primo motivo del ricorso principale è fondato, con assorbimento degli altri motivi e del ricorso incidentale. 11.2. Il tribunale, in effetti, come si è in precedenza evidenziato, aveva accolto la domanda di risoluzione proposta dal fallimento, condannando la società acquirente alla restituzione degli immobili oggetto del contratto, sul rilievo che, pur se sul piano cronologico era intervenuto prima l'inadempimento dei venditori rispetto a quanto prescritto dall'art. 4 del contratto, sul piano, però, della comparazione degli inadempimenti, ciò non aveva alcuna incidenza causale Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 rispetto alla finalità complessiva del contratto: - l'acquirente, infatti, pur a fronte dei predetti inadempimenti, non si era avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 della scrittura privata contenente il contratto, né aveva chiesto il risarcimento dei danni, mentre, in data 14/9/1999, dopo il concretarsi dell'inadempimento da parte del [OSCURATO:PERSONA], aveva inviato un telegramma ai venditori con il quale si è dichiarata disponibile a stipulare l'atto pubblico; - l'acquirente, del resto, aveva conservato la disponibilità degli immobili, senza restituirli, dimostrando con ciò l'interesse a conservare la titolarità e a ottenere l'adempimento; - la società acquirente, invece, aveva aggiunto il tribunale, era responsabile degli inadempimenti più gravi posto che, a fronte dell'immediato trasferimento della proprietà dei beni, come previsto dall'art. 3, non aveva adempiuto a nessuna delle obbligazioni contratte (e cioè, oltre al pagamento del prezzo, a prestare un mutuo ipotecario, per l'importo di £. 2.500.000.000, con accollo di tutte le posizioni debitorie del [OSCURATO:PERSONA], per complessive £. 11.600.000.000 e a rilasciare una fideiussione ai venditori fino alla concorrenza di £. 10.000.000.000), nonostante l'essenzialità del termine previsto, per il 30/9/1999, per il pagamento del prezzo e la concessione del mutuo. 11.3. La corte d'appello, invece, ha accolto la domanda di risoluzione proposta dal fallimento: ma non già per la ritenuta prevalenza dell'inadempimento commesso dalla società acquirente rispetto all'inadempimento, pur sempre sussistente ed accertato come tale, dei venditori, come aveva affermato il tribunale, ma, al contrario, ritenendo (con un convincimento formatosi per una parte non chiaramente comprensibile ma, comunque, determinante proprio alla luce della "nuova" documentazione che la curatela aveva depositato con l'atto Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 d'appello e, prima ancora, previa richiesta di rimessione in termini, con la comparsa conclusionale di primo grado) che i venditori si erano, in realtà, attivati in conformità a quanto richiesto dall'art. 4 del contratto. La corte, in effetti, ha ritenuto sul punto che da tale documentazione effettivamente era emerso che il [OSCURATO:PERSONA] e la Frisone avevano inviato la comunicazione relativa all'esercizio del diritto di prelazione nonché al diritto di opzione, "che era lo specifico obbligo loro imposto (né l'appellante contesta che vi fossero altri soggetti cui inviarla)", rimanendo, peraltro, del tutto irrilevante, stante il contenuto della clausola con la quale inizia l'art. 4, che i coloni o i confinanti avessero manifestato, in risposta, l'intenzione di esercitare il diritto di prelazione. In effetti, ha osservato la corte, la clausola in questione poneva a carico dei venditori "solo l'onere di attivare le procedure, visto che era ivi previsto che 'in caso di esercizio del diritto di opzione da parte degli aventi diritto la somma incassata dovrà essere devoluta alla società acquirente ...", così dimostrando che la stessa non assegnava così decisiva importanza a quell'acquisto, accontentandosi di rientrare del costo previsto attraverso l'incameramento di quanto sarebbe stato incassato per effetto dell'esercizio della prelazione da parte degli aventi diritto. Lo stesso valeva, ha aggiunto la corte, per ciò che riguarda il bene oggetto di compromesso in vendita al Varriale sul quale i venditori si erano riservati il diritto di opzione "al riacquisto": la clausola "poneva a carico del [OSCURATO:PERSONA] e della Frisone di fare l'offerta della somma pattuita ...", con l'aggiunta, però, tutt'altro che trascurabile che "le somme di denaro occorrenti per l'esercizio del diritto di opzione predetto saranno erogate dalla società acquirente entro il 30.9.1999", vale a dire il giorno Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 previsto per la stipula dell'atto pubblico e per la corresponsione del prezzo da parte della Soparfi. Per ciò che riguarda la liberazione degli immobili, la corte ha osservato che le parti avessero previsto l'onere dei venditori di attivare le relative procedure entro il 31/7/1999 con l'ulteriore aggiunta che la liberazione sarebbe dovuta avvenire entro il 30/3/2000 mentre per il fondo circostante il possesso doveva essere garantito entro il 30/9/1999. Anche per le due cause pendenti presso il tribunale di Fermo, il [OSCURATO:PERSONA] si era impegnato a conciliarle entro il 20/9/1999. La corte, però, ha rilevato che la società appellante non avesse mai dedotto di non aver conseguito la materiale disponibilità degli appartamenti ovvero che, per effetto della mancata conciliazione delle cause in questione, ne fossero derivati effetti che avrebbero potuto compromettere gli acquisti oggetto della compravendita. [OSCURATO:PERSONA], del resto, come rilevato dal primo giudice, aveva sempre dichiarato, prima del 30/9/1999, di essere pronta all'adempimento e, come attesta la suindicata documentazione prodotta dal curatore, anche in data 24/9/1999. Né, ha aggiunto la corte, il riferimento operato dalla società acquirente in una precedente missiva della "salvezza" dei controlli da parte della stessa circa l'adempimento da parte dei venditori a quanto previsto dall'art. 4 dimostra che la stessa, prima ancora della controversia giudiziale, avrebbe sollevato l'eccezione di inadempimento. Al contrario, ha osservato la corte, "nulla è stato dedotto, prima ancora che provato, in ordine a specifiche contestazioni o obiezioni mosse dalla Soparfi, circa l'adempimento alle prescrizioni del menzionato art. 4, che l'abbiano indotta a non a Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 stipulare l'atto pubblico, al momento in cui avrebbe dovuto adempiere alle proprie obbligazioni, pagando il prezzo" nel termine a tal fine stabilito che, come già il tribunale, la corte ha ritenuto essenziale: in effetti, ha osservato la corte, se il principale criterio interpretativo è quello letterale, l'art. 2 del contratto ha previsto che le parti avevano espressamente convenuto, ad ogni effetto di legge, "l'essenzialità del termine" del 30/9/1999 "per il versamento del prezzo della compravendita" di £. 9.100.000.000 nonché della somma mutuata di £. 2.500.000.000 mediante accollo diretto e subentro nelle varie posizioni debitorie e di garanzia gravanti sui venditori e sugli immobili oggetto della scrittura. D'altra parte, ha aggiunto la corte, l'essenzialità del termine relativo al pagamento del prezzo è stata opportunamente colta dal tribunale lì dove, in ragione della causa concreta del contratto, ha ritenuto che "la comune intenzione delle parti era quella di garantire al sig. [OSCURATO:PERSONA], in tempi brevi, una disponibilità finanziaria che consentisse al medesimo di far fronte alla cospicua esposizione debitoria" (non potendosi contestare che l'interesse particolare di una delle parti entri nel contenuto negoziale e nella comune intenzione delle parti partecipando della causa stessa del contratto laddove sia consapevolmente accettato dall'altar parte) nonché, ha aggiunto la sentenza, "offrire la provvista per l'adempimento all'esercizio del diritto di opzione nei confronti del Varriale, che la società appellante pone in risalto come motivo a sostegno dell'eccezione di inadempimento". La corte, in conclusione, ha ritenuto che del tutto correttamente il tribunale ("a prescindere da quanto si è osservato in ordine al preteso inadempimento dei venditori rispetto a quanto previsto dall'art. 4, che sembra svalutarne la Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 portata, fino quasi a svuotarla") avesse assegnato particolare importanza al fatto che la Soparfi non avesse dato corso ad alcuno degli obblighi posti a suo carico, a cominciare dalla stessa fideiussione che avrebbe dovuto rilasciare in favore del [OSCURATO:PERSONA] e della Frisone, finendo anche cronologicamente per apparire immediatamente inadempiente e rimanendo, oltretutto, nel possesso dei beni, senza averne pagato il prezzo. La corte d'appello, in definitiva, a differenza del tribunale, che aveva accolto la domanda di risoluzione del contratto ritenendo che l'inadempimento della compratrice fosse più grave di quello dei venditori, ha ritenuto, al contrario, che, proprio alla luce dei documenti prodotti dalla curatela nel giudizio d'appello e dalla stessa corte ritenuti a tal fine indispensabili, i venditori avessero adempiuto gli obblighi da loro assunti nell'art. 4 del contratto (o perché avevano eseguito quanto posto a loro carico o perché l'interesse dei venditori sottostante alla loro prestazione era stato comunque realizzato o comunque non era stato leso), emergendo (proprio dai predetti documenti) la "prova del loro adempimento", a fronte, invece, dell'inadempimento da parte della venditrice all'obbligo di pagare il prezzo e di eseguire le altre prestazioni assunte nel termine essenziale stabilito dal contratto. 11.4. Ciò detto, si tratta di stabilire se la documentazione prodotta dal fallimento già con la comparsa conclusionale e poi con l'atto d'appello, in quanto effettivamente utilizzata dalla corte d'appello ai fini della pronuncia che la stessa ha reso, era, o meno, ammissibile. La risposta è negativa. La modifica dell'art. 345, comma 3 0, c.p.c., operata dal d.l. n. 83 del 2012, trova applicazione, in difetto di una disciplina transitoria e dovendosi ricorrere al principio tempus regit 1:2ic. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 actum, solo se la sentenza conclusiva del giudizio di primo grado sia stata pubblicata dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della I. n. 134 del 2012, di conv. del d.l. n. 83 cit. e, cioè, dal giorno 11/9/2012 (Cass. n. 6590 del 2017). In particolare, per effetto della citata novella, il testo dell'art. 345, comma 3°, c.p.c. è stato modificato sopprimendo le parole " [...salvo] che il collegio non li ritenga indispensabili ai fini della decisione della causa ovvero...". In sostanza, è venuta meno l'ipotesi della indispensabilità della prova e l'unico caso in cui la produzione documentale in appello è tuttora ammissibile è costituito da una "causa non imputabile" alla parte, ossia dal caso fortuito o dalla forza maggiore. Tale regolamentazione restrittiva della prova nuova in appello, peraltro, appare sintonica con l'accentuazione della natura del giudizio d'appello come mera revisio prioris instantiae anziché come iudícium novum, che sta alla base della coeva riforma dell'art. 342 c.p.c. Non induce, peraltro, a diverse conclusioni neppure la constatazione, d'ordine sistematico, che l'irrigidimento del divieto di prove nuove in appello determinerebbe un'intollerabile scollatura fra la verità materiale e quella processuale. Infatti, la naturale propensione del processo all'accertamento della verità dei fatti va coniugata con il regime delle preclusioni, che numerose operano nel rito civile. La soppressione dell'ipotesi della "prova indispensabile", quale eccezione al divieto dei nova in appello, si traduce, pertanto, semplicemente nell'accentuazione dell'onere, già certamente immanente, di tempestiva attivazione del convenuto, in attuazione di un principio di lealtà processuale che impone di dedurre immediatamente tutte le possibili difese. Ric. 2018 n. 7478, Sez. 2, PU del 7 luglio 2021 . 35 Deve, dunque, trovare applicazione il principio di diritto, già affermato da questa Corte (Cass. n. 26522 del 2017; più di recente, Cass. n. 3693 del 2021, in motiv.), secondo il quale, nel giudizio d'appello, la nuova formulazione dell'art. 345, comma 3°, c.p.c., quale risulta dalla novella di cui al d.l. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni con la legge n. 134 del 2012, applicabile nel caso in cui la sentenza conclusiva del giudizio di primo grado sia stata pubblicata dal giorno 11/9/2012 in poi, pone il divieto assoluto di ammissione di nuovi mezzi di prova e di produzione di nuovi documenti, a prescindere dalla circostanza che abbiano o meno quel carattere di "indispensabilità" che, invece, costituiva criterio selettivo nella versione precedente della medesima norma, fatto comunque salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile. Nel caso in esame, l'appello è stato proposto avverso una sentenza depositata in data 3/6/2013 per cui il conseguente giudizio era assoggettato alla norma dell'art. 345, comma 3 0, c.p.c., nella formulazione che, come visto, ha escluso l'ammissibilità per il solo fatto della loro indispensabilità di nuovi documenti prodotti per la prima volta in appello. 11.5. La corte d'appello, pertanto, lì dove ha ritenuto che i venditori avessero adempiuto ai loro obblighi contrattuali ed ha, pertanto, accolto, pur a fronte dell'eccezione ai sensi dell'art.1460 c.c., la domanda di risoluzione del contratto proposta dal fallimento per effetto dell'inadempimento commesso dalla società acquirent