Cassazione n. 16955/2026

e agli avvocati [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -controRAGUSA LUIGI, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], RAGUSAMARIA, [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoGIORGIO TERRANOVA;- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d'Appello di Catania n. 1872/2022depositata il 04/10/2022;Numero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/05/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA], Maria, Luigi, Giorgio e [OSCURATO:PERSONA] il Tribunale di Ragusa, esponendo che, con contrattopreliminare del 7.2.2012, avevano promesso in vendita a SalvatoreGaraffa il terreno sito in Ispica alla località Biduri (censito in catastoal fl. 14, partt. 11 e 232), per il prezzo di 28.000,00.Premesso che il promissario acquirente si era rifiutato distipulare il contratto definitivo, chiedevano di dichiarare lalegittimità del recesso esercitato in data 3.7.2013, di disporre ilrilascio dell'immobile e di condannare il Garaffa a restituire i fruttipercepiti.2. Il convenuto si costituiva in giudizio, sostenendo che, dopola stipula del preliminare, era emerso che l'immobile era privo diaccesso, non sussistendo alcuna servitù di passaggio sul fondo delvicino, come invece garantito dai promittenti venditori, i qualiavevano anche proposto una domanda possessoria avente adoggetto la servitù, respinta dal Tribunale. [OSCURATO:PERSONA] sostenevaanche che la costruzione presente sul fondo non fosse accatastata.3. Il Tribunale accoglieva la domanda dichiaraval’inadempimento del promissario acquirente e la legittimità delrecesso esercitato dagli attori e l’incameramento della caparra dieuro 4.000, nonché condannava il convenuto al pagamentodell’indennità di occupazione.4. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la dettasentenza censurando, con un solo motivo di impugnazione, la partedella sentenza in cui il primo giudice aveva ritenuto tardiva edinammissibile la sollevata eccezione di inadempimento e per avereNumero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026ritenuto esattamente adempiute le obbligazioni a carico deipromittenti venditori5. Si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto del gravame.6. La Corte d’Appello rigettava l’appello. Secondo la Corteterritoriale il Garaffa aveva tardivamente proposto un'eccezione diinadempimento, che - essendo ormai preclusa - non poteva esserepresa in considerazione, per cui, essendo provato il rifiuto delpromissario acquirente di stipulare il definitivo e non potendosiritenere inadempienti i promittenti venditori, il recesso era statocorrettamente esercitato.7. [OSCURATO:PERSONA] proponeva ricorso per cassazione avversola suddetta sentenza.8. Questa Corte accoglieva il motivo di ricorso relativo allaviolazione degli artt. 112, 167 c.p.c., 1385 e 1460 c.c. perchénonostante la tardività della costituzione in giudizio del ricorrente,il giudice di merito avrebbe dovuto valutare le contestazionisollevate nella comparsa di costituzione e risposta, trattandosi dimere difese volte a negare che il recesso fosse stato legittimamenteesercitato o - comunque - di una mera eccezione riconvenzionalenon sottoposta a preclusioni.In applicazione del principio secondo cui il giudice del meritonel delibare la fondatezza della domanda di accertamentodell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzionecontrattuale per inadempimento, deve tener conto, anche in difettodi una formale eccezione ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., delledifese con cui la parte convenuta opponga - a sua volta -l'inadempienza dell'altra (Cass. 22995/2019; Cass. 336/2013;Cass. 2799/1997) cassava la sentenza con rinvio alla Corted’Appello in diversa composizione dovendo riesaminare la domandaNumero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026alla luce di tutte le circostanze allegate dalle parti, incluse leirregolarità dell'immobile promesso in vendita denunciate nellacomparsa di costituzione di primo grado o comunque emerse incorso di giudizio.9. [OSCURATO:PERSONA], Maria, Luigi, Giorgio e [OSCURATO:PERSONA] il giudizio.10. [OSCURATO:PERSONA] si costituiva nel giudizio di rinvioinsistendo per l’accoglimento degli originari motivi di appello.11. La Corte d’Appello di Catania pronunciando sul rinvio dellaCassazione, rigettava l’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA] neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], LuigiRagusa e [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza n. 1308/2017 del21.11.2017 emessa dal G.O.T. del Tribunale Civile di Ragusa, nelgiudizio iscritto al n. 3792/2013 R.G.[OSCURATO:PERSONA] lamentava che, alla data della convocazioneinnanzi al Notaio (22.05.2013), non era giuridicamente possibilestipulare un valido atto di trasferimento immobiliare a causa delgrave inadempimento dei promittenti venditori in ordine allaesistenza del diritto di passaggio sul fondo limitrofo e allacorrispondenza dell’immobile accatastato con quello promesso invendita e alla regolarità urbanistica e catastale.Quanto alla servitù di passaggio, nel contratto preliminare leparti facevano espresso riferimento agli atti di provenienza rep.15658 e 15659 del 29.12.2000 a rogito del [OSCURATO:PERSONA] ealle clausole ivi contenute sul diritto di transito per raggiungere lecitate particelle 11 e 323. Il contratto preliminare richiamava taleservitù di passaggio nella medesima estensione e consistenzaoggetto dei due atti di compravendita stipulati il 29.12.2000 infavore dei sigg.ri Baglieri e Ragusa.Numero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026Dagli atti allegati dalle parti non risultava alcuna servitù dipassaggio a carico di fondi di proprietà di tale [OSCURATO:PERSONA],piuttosto si parlava di una stradella che partendo dalla stradaconsorziale, lungo il confine con proprietà di terzi, raggiungeva laparticella 323 e proseguiva attraverso detta particella fino a quellalimitrofa.Il C.T.U., peraltro, non aveva riferito di alcuna interclusionee/o di particolari impedimenti dei due fondi oggetto del preliminaredalla strada pubblica né era stata sollevata alcuna contestazionedal Garaffa sia in occasione delle operazioni peritali che dopo latrasmissione della relazione alle parti per eventuali osservazioni.Il fabbricato risultava regolarmente accatastato e la relativadocumentazione era stata messa a disposizione del notaiodesignato per il rogito, il C.T.U. Geom. Miceli, sul punto, non avevaindicato alcuna irregolarità urbanistica e/o di natura catastale, maaveva evidenziato la nuova numerazione della particella n. 399 (ex323).Per la regolarità urbanistica i promittenti venditori avevanoespressamente dichiarato nel contratto preliminare che si trattavadi un fabbricato edificato in data anteriore al settembre 1967.Sicché, richiamata la giurisprudenza circa la possibilità di renderela dichiarazione o produrre la documentazione relativa allaregolarità dell'edificazione anche successivamente alla stipula delpreliminare si evidenziava che il rifiuto alla stipula del definitivo eraingiustificato.Dunque, risultava provato l’inadempimento e legittimo iltrattenimento della caparra infatti, tenuto conto anche del fatto chea fronte della sola caparra confirmatoria di euro 4000 i promittentivenditori avevano di fatto ceduto alla controparte la detenzioneNumero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026degli immobili, autorizzando il promissario acquirente a eseguirelavori di manutenzione e recinzione (art. 4), non potendo piùutilizzare gli immobili o disporne altrimenti con grave nocumentoeconomico quantificato dal Tribunale e non oggetto di appello ineuro 450,00 mensili dal mese di febbraio 2012 all’effettivo rilascio.12. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso.13. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GiorgioRagusa e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso14. Il ricorrente con memoria depositata in prossimitàdell’udienza ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsaapplicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e art. 1058 e 1061 c.c.,La Corte di Appello avrebbe errato nel ritenere sussistente ilpromesso diritto di passaggio per cui è causa perché, nonrispettando il dovere di operare secondo il suo prudenteapprezzamento avrebbe attribuito rilevanza al libero accesso agliimmobili da parte del ricorrente e alla sussistenza di una servitùfatta unilateralmente dagli interessati al Notaio rogante, con gli attidel 29.12.2000, a rogito notaio [OSCURATO:PERSONA] (All. 3/A fascicolo diparte ricorrente), che richiamano anche l’atto del 25.11.1991, arogito sempre del medesimo notaio, che non solo richiama dettamodalità di passaggio, già indicata nel remoto titolo di provenienzarisalente al 25.11.1991, ma deduce, altresì, che «…tale diritto diaccesso non pregiudica l’originario diritto di accedere ai terrenioggetto part.lle 323 e 11 meglio specificato nell’atto notaio Luca LaCiura di Rosolini del 16.11.1964 rep n.36600…»Numero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026L’erronea lettura e il non prudente apprezzamento di entrambele prove legali, costituite dai due richiamati rogiti agli atti delgiudizio (All. 3/A), evidenzierebbero l’illegittimità dell’impugnatasentenza e smentirebbero il significato giuridico erroneamenteabbia potuto accedere al fondo sin dalla stipula del preliminare,grazie evidentemente alla tolleranza del confinante MicheleAssenza.La mera dichiarazione dell’esistenza di un diritto di passaggiofatta dal venditore dante causa degli odierni resistenti e da questiaccettata giammai potrebbe assurgere ad attestazione dellasussistenza del diritto stesso, per l’evidente ragione del comuneinteresse di entrambe le parti a danno dei fondi dichiarati serventi,ignari ed estranei a detta dichiarazione.2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione efalsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e art. 1058 e 1061c.c.La Corte di Appello nel ritenere sussistente il diritto dipassaggio de quo avrebbe, in ogni caso, male esercitato il proprioprudente apprezzamento della prova, essendo di solare evidenza illogico e letterale significato trascritto nei ripetuti atti, afferentil’insussistenza documentale del dominicale diritto di passaggio inparola, esercitato solo di fatto dai resistenti e dal loro dante causa,siccome soltanto ed esclusivamente gli stessi dichiarano a tuttodanno degli ignari proprietari dei fondi asseritamente serventi.La prova che il fondo promesso in vendita avesse il diritto dipassaggio sulla stradella interpoderale privata e sulla rampa creatadal [OSCURATO:PERSONA], doveva essere data dai promittenti venditoricon la produzione in giudizio dei relativi atti.Numero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/20262.1 Il primo e il secondo motivo di ricorso, che stante la loroevidente connessione possono essere esaminati congiuntamente,sono inammissibili.La Corte, in base agli elementi di fatto risultanti dagli atti haritenuto che non vi fosse alcun inadempimento dei promittentivenditori rispetto alla piena e libera accessibilità al fondo vendutoe che nel preliminare si faceva espresso riferimento agli atti diprovenienza rep. 15658 e 15659 del 29.12.2000 a rogito del NotaioMorello e alle clausole sulle servitù di transito insistenti nelle citateparticelle 11 e 323.La censura proposta, pertanto, è manifestamenteinammissibile risolvendosi espressamente nella richiesta dirivalutazione degli elementi istruttori, mentre per dedurre laviolazione del paradigma dell'art. 115 c.p.c. è necessariodenunciare che il giudice non abbia posto a fondamento delladecisione le prove dedotte dalle parti, cioè abbia giudicato incontraddizione con la prescrizione della norma, e la doglianza circala violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghiche il giudice, abbia attribuito alla prova un altro e diverso valoree non che abbia male esercitato il proprio prudente apprezzamentocosa che nella specie per quanto si è detto non è avvenuta.3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsaapplicazione di norme di diritto ex art.360 n.3 c.p.c. in relazioneagli artt. 112, 113 e 116 c.p.c. e art. 1418 c.c. e artt. 17 e 40 dellalegge 47/1985.Parte ricorrente lamenta in primo luogo l’omessa pronuncia sulsecondo motivo di appello relativo alla oggettiva impossibilità dirogare l’atto definitivo per l’irregolarità urbanistica e catastale delbene promesso in vendita.Numero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026Inoltre, lamenta l’erronea valutazione sul proprioinadempimento giacché la stipula del rogito sollecitata e diffidatadai promittenti venditori avrebbe prodotto, così come voluto daglistessi, un atto nullo ex art. 40 l.n. 47/85. Fatto che giustificherebbeil rifiuto espresso dal promittente acquirente a sottoscrivere ilformale atto di compravendita.3.1 Il terzo motivo di ricorso è in parte infondato in parteinammissibile.La censura di omessa pronuncia sul secondo motivo di appelloè inammissibile perché non si confronta con la sentenza impugnatache all’evidenza lo ha rigettato.Quanto alla denunciata irregolarità urbanistica e catastale laCorte d’Appello ha evidenziato che il fabbricato promesso in venditaè stato regolarmente accatastato con documentazione messatempestivamente nella disponibilità tanto del Notaio designato peril rogito, quanto del promissario acquirente: in data 17.05.2013(cinque giorni prima della data di convocazione presso il Notaio),infatti, i promittenti venditori hanno proceduto al regolareaccatastamento del fabbricato rurale insistente sul fondo sito inContrada Biduri, s.n., in tenere di Ispica, censito nel C.U. delComune di Ispica al foglio 14, particella 400, sub. 1, come risultadalle visure catastali e dall’allegata planimetria prodotte dagli attoriunitamente alla memoria ex art.183, comma 6 n.2, c.p.c. del15.5.2014. Il C.T.U. Geom. Miceli, sul punto, non ha indicato alcunairregolarità urbanistica e/o di natura catastale, ma ha evidenziatola nuova numerazione della particella n. 399 (ex 323) estesa 3.638mq., stante lo stralcio di 37 mq. del fabbricato censito al catastofabbricati al foglio 14 part. 400 (v. allegate visure catastali edestratto di mappa aggiornati).Numero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026La Corte ha poi evidenziato che la regolarità urbanistica puòanche sopravvenire rispetto alla stipula del preliminareconformemente alla giurisprudenza di legittimità e ha ritenutoillegittimo il rifiuto del ricorrente alla stipula del definitivo.La decisione, pertanto, non sindacabile quantoall’accertamento del fatto, risulta corretta in diritto sicché ladoglianza del ricorrente è inammissibile quanto alla asseritairregolarità urbanistica del bene promesso in vendita ed è infondataquanto alle conseguenze in tema di inadempimento agli obblighiderivanti dal preliminare.4. Il ricorso è rigettato.5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidanocome da dispositivo.6. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, sidà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale,a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamentodelle spese del giudizio di legittimità nei confronti della partecontroricorrente che liquida in euro 3000 (tremila), più 200 peresborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come perlegge;ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002,inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloNumero registro generale 29311/2022Numero sezionale 1392/2026Numero di raccolta generale 16955/2026Data pubblicazione 30/05/2026previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto;Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 21 maggio 2026.IL PRESIDENTEMauro Mocci