Cassazione n. 04394/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.790/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA]. COOP . A R . L . , elettivamente domiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA] in Laterano 18/B presso lo studio d e ll'avvocato [OSCURATO:PERSONA] , che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro D.P. S . R . L . A [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di MILANO n. 2712/2020 , depositata il 27/10/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e la società [OSCURATO:SOCIETA]. avevano concluso tra loro un contratto preliminare con il quale si erano rispettivamente impegnate a vendere e ad acquistare uno stabile “da cielo a terra”, composto di due piani,nonchè un ramo d’azienda relativo a un ristorante - bar, ramo d’azienda già oggetto tra le parti di un contratto d’affitto. Con due separati, ma contemporanei, contratti di vendita la Cooperativa ha successivamente venduto a D.P. la proprietà del ramo d’azienda, consistente nell’insieme dei beni organizzati per l’esercizio dell’attività di ristorante-bar, e una porzione dello stabile. D.P. ha quindi chiamato in giudizio lavenditrice Cooperativa per ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo della restante porzione dello stabile. [OSCURATO:PERSONA] si è costituita e ha chiesto di accertare la risoluzione implicita e consensuale del preliminare, da ritenersi superato per effetto dei contratti di vendita, ormai costituenti l’unica fonte dei diritti e degli obblighi tra le parti. Con sentenza n. 10575/2009 il Tribunale di Milano ha ritenuto che i contratti definitivi avessero disciplinato l’assetto dei reciproci interessi tra le parti, con conseguente superamento del contratto preliminare, da intendersi quindi consensualmente e implicitamente risolto. La sentenza è stata impugnato da D.P. Con la sentenza n. 4559/2013 la Corte d’appello, in riforma della sentenza di primo grado e in accoglimento della domanda di D.P., ha trasferito, ai sensi dell’art. 2932 c.c., le residue porzionidegli immobili in favore di D.P. La Corte d’appello ha ritenuto che, nel caso in esame, il contratto preliminare fosse “a formazione progressiva” e fosse stato eseguito solo in parte, residuando quindi ancora da eseguire l’obbligazione della Cooperativa di trasferire a D.P. i restanti immobili. Con l’ordinanza n. 24951/2018 la Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorsodella Cooperativa e ha ribadito il seguente principio di diritto: “Qualora le parti dopo avere stipulato un contratto preliminare concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato dal definitivo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può essere vinta, nel silenzio del contratto definitivo, soltanto dalla prova di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni contenute nel preliminare sopravvivono. L'onere di provare tale accordo, che deve rivestire forma scritta se il contratto ha ad oggetto beni immobili, grava sulla parte che ne chieda l'adempimento”. Questa Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’appello di Milano “per un nuovo esame delle domande”. La causa è stata riassunta davanti alla Corte d’appello. Con la sentenza n. 2712/2020 la Corte d’appello di Milano, pronunciando in sede di rinvio, ha accolto la domanda di D.P. e “con diversa motivazione” ha trasferito, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la proprietà delle unità immobiliari individuate in motivazione, subordinando il trasferimento al pagamento del prezzo di euro 425.000. Per giungere a tale soluzione la Corte di rinvio ha ravvisato l’esistenza di un accordo coevo ai contratti definitivi del 2005 dal quale è risultata la comune volontà delle parti far sopravvivere obblighi e prestazioni contenute nel preliminare relativi al promesso trasferimento della proprietà dei residui locali di cui è causa. E ha indicato gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento. Avverso la sentenza ricorre nuovamente per cassazione [OSCURATO:PERSONA] a r.l. Resiste con controricorso la società [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] le parti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] Il ricorso è articolato in quattro motivi. 1) Il primo motivo contesta violazione e falsa applicazione degli artt.1350, 2697 e 2932 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., in ordine alla volontà delle parti di trasferire le porzioni residue dell’immobile: la ricorrente sostiene che l’interpretazione , data dalla Corte di rinvio, del principio di diritto affermato dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 24951/2018sia in aperto contrasto con la ratio del lo stesso principio, che avrebbe dovuto essere correttamente interpretato in un’ottica costituzionalmente orientata, in conformità con i più recenti arresti giurisprudenziali; la Corte d’appello ha infatti affermato che “non è indispensabile che la prova dell’accordo sulla sopravvivenza della volontà delle parti sia espressa in modo letterale”, cosicché sarebbe possibile indagare la volontà delle parti in via presuntiva, senza la necessità di una dichiarazione espressa in tal senso. 2) Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.1362 e ss. c.c., in relazione all’art. 360, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., per avere la Corte omesso di esaminare un fatto decisivo per il giudizio costituito dall’insussistenza di un accordo contestuale alla stipula dei contratti definitivi di vendita del 24 maggio 2005: si censura l’insufficienza e contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata con riferimento all’interpretazione del contratto di cessione del ramo d’azienda, quale accordo scritto coevo al contratto definitivo di compravendita del primo piano dell’immobile, dal quale desumere la volontà delle parti di rimanere obbligate alla successiva vendita delle porzioni immobiliari residue; ad avviso della Corte d’appello, il fatto che l’oggetto del contratto di cessione di ramo d’azienda venga individuato con riferimento a quanto previsto nel precedente contratto di affitto di ramo d’azienda darebbe al definitivo di cessione del ramo d’azienda il valore di accordo scritto, coevo al definitivo; in tale contratto, però, non vi è alcuna espressa previsione, ma unicamente un generico rimando all’oggetto di un contratto precedente, dal quale la Corte d’appello pretende di desumere la volontà delle parti al momento della sottoscrizione del definitivo. 3) Il terzo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 2909, 2643 e ss. e 2932 c.c. e degli artt. 132 e 156 c.p.c., in relazione all’art.360, n. 3, 4 e 5 c.p.c., con riferimento alla difformità degli effetti previsti dalla sentenza impugnata rispetto a quelli del contratto preliminare non concluso: la Corte d’appello avrebbe poi erroneamente deciso sotto il profilo dell’ammissibilità della domanda di cui all’art. 2932 c.c., avendo completamente omesso di esaminare il fatto della mancanza pacifica degli elementi affinché la detta sentenza costitutiva potesse essere eseguita; la Corte d’appello ha infatti disposto il trasferimento di porzioni immobiliari senza rispecchiare integralmente l’oggetto del preliminare; è stata infatti trasferita anche la proprietà di unità immobiliari che non erano indicate nell’art. 1 del preliminare di vendita e nella piantina allegata allo stesso. 4) Il quarto motivo contesta, infine, violazione e falsa applicazione degli artt. 2909 c.c., 329, comma 2, e 336 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3 e 5, c.p.c., con riferimento alla ritenuta applicazione della condanna al pagamento della penale prevista nella sentenza n. 4559/2013 cassata (“ferma restando, ovviamente, la condanna definitiva della Cooperativa al pagamento di euro 14.600 a titolo di penale, non oggetto di ricorso in cassazione”): la pronuncia impugnata ha inoltre erroneamente statuito soltanto in motivazione la condanna definitiva della Cooperativa al pagamento di euro 14.600 a titolo di penale. Il primo motivo è fondato. La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 24951/2018, ha accolto – si badi bene - per violazione di norme di diritto i primi due motivi di ricorso affermando che la questione del rapporto tra contratto preliminare e definitivo era stata risolta dalla Corte d’appello in modo non conforme al principio ripetutamente affermato dalla giurisprudenza della Corte, secondo cui il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto dalle parti, cosicché il contratto preliminare resta superato dal definitivo, a meno che i contraenti non abbiano espressamente previsto che la disciplina del preliminare sopravviva. [OSCURATO:PERSONA] legittimità ha sottolineato la necessità di indagare se la volontà delle parti di fare sopravvivere obblighi e prestazioni del preliminare emerga da un atto scritto coevo al contratto definitivo ovvero direttamente dal contratto definitivo con accordo che, trattandosi di beni immobili, deve rivestire forma scritta ed espressamente prevedere la sopravvivenza degli obblighi stabiliti dal preliminare, non essendo rilevante l’eventuale consenso formatosi al di fuori dell’atto scritto, e tale indagine ha demandato al giudice di rinvio. Il giudice di rinvio ha riportato in motivazione il principio di diritto ribadito dalla Corte di cassazione e ha individuato il proprio compito nell’accertamento del fatto se la parte D.P. avesse provato l’esistenza di un accordo in forma scritta coevo al definitivo dal quale appunto risulti la sopravvivenza di obblighi previsti nel preliminare e non ancora eseguiti, ossia l’obbligo di trasferire la proprietà delle porzioni immobiliari residue. Secondo la Corte di rinvio non è necessario che l’accordo sia espresso in modo letterale, potendo l’accordo risultare anche alla luce delle regole generali di interpretazione dei contratti. La Corte di merito ha così anzitutto considerato il contratto d’affitto di ramo d’azienda del 23 maggio 2000, il cui oggetto era costituito, oltre che dalle attrezzature ed impianti necessari per l’espletamento dell’attività commerciale, dai locali bar- ristorante siti al piano terreno e da tre locali siti al primo piano; ha poi considerato il preliminare di vendita del 2004, il cui oggetto era costituito da un lato dall’intero stabile e dall’altro dal ramo d’azienda, costituente l’oggetto del contratto d’affitto di ramo d’azienda, con evidente identità di oggetto con il contratto d’affitto di ramo d’azienda. Nel contratto definitivo, avente ad oggetto il contratto di cessione di ramo d’azienda, l’oggetto è individuato ancora una volta nel “complesso di beni, diritti e rapporti organizzati per l’esercizio dell’attività di bar-ristorante, come meglio individuato nel citato contratto di affitto di ramo d’azienda”. Alla luce del contenuto di tali atti, per laCorte d’appello deve ritenersi che “risulta la sopravvivenza del preliminare per la parte relativa all’obbligo di trasferimento della proprietà dei locali immobiliari in favore di D.P.”. In tal senso militerebbero, ad avviso della Corte d’appello, altresì il comportamento precedente alla conclusione dei contratti definitivi delle parti e il loro comportamento successivo, nonché l’assenza di altre diverse pattuizioni sulla sorte dei locali di cui D.P. chiede il trasferimento in proprietà. La Corte ha quindi concluso che esiste un accordo coevo ai contratti definitivi del 2005, dal quale è risultata la comune volontà delle parti di far sopravvivere l’obbligo di trasferimento della proprietà dei residui locali di cui è causa. È evidente che un siffatto ragiona mento seguito dalla Corte milanese (v. pagg. 11 e ss. della sentenza impugnata) si pon e in violazione del principio di diritto affermato dalla Corte di cassazione e al quale il giudice di rinvio era tenuto necessariamente a uniformarsi (sui limiti dei poteri attribuiti al giudice di rinvio cfr. per tutte Cass. n. 17240/2023). La Corte di cassazione, con la citata ordinanza n. 24951/2018, aveva affermato a chiare lettere la necessità di un accordo espresso contenuto nel contratto definitivo ovvero in un atto scritto coevo al medesimo con il quale le parti avessero appunto espressamente previsto la sopravvivenza dell’obbligo di trasferire i locali oggetto di causa. La Corte d’appello ha invece ricavato tale accordo in via presuntiva dal generico richiamo contenuto nel contratto definitivo della vendita del ramo d’azienda al contratto d’affitto del medesimo e dal comportamento delle parti, così ponendosi in violazione di quanto stabilito dalla Corte di cassazionee vanificando così il principio di diritto enunciato . La cassazione è a questo punto inevitabile affinché si ponga rimedio , attraverso un nuovo giudizio di rinvio, all’errore di diritto evidenziato, restando logicamente assorbito l’esame di tutti gli altri motivi di ricorso. Il giudice di rinvio – che si individua nella Corte d’appello di Milano in diversa composizione - provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio. P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di ricorso , dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, an