Cassazione n. 24414/2026

esentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (c.f.[OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domicilio digitale ex lege- ricorrente -controQ [OSCURATO:SOCIETA]. (già [OSCURATO:SOCIETA]., già [OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:SOCIETA].), rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (c.f.[OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (c.f.[OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domicilio digitale ex lege- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 1327 del 17 luglio2024;udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dalConsigliere Dr. [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 3715/2025Numero sezionale 2254/2026Numero di raccolta generale 24414/2026Data pubblicazione 03/08/2026lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del SostitutoProcuratore Generale dott. [OSCURATO:PERSONA];letta la memoria della ricorrente;[OSCURATO:PERSONA]:− la controversia tra [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. (già [OSCURATO:SOCIETA]., già [OSCURATO:SOCIETA]., già [OSCURATO:SOCIETA].) e [OSCURATO:PERSONA] stipulati il 23 dicembre 2003, aventi ad oggetto due unitàimmobiliari site in Treviso, che prevedevano canoni rispettivamente pariad euro 83.577,12 annui oltre a IVA e ad euro 17.000,00 annui oltre aIVA, con durata novennale;− nel luglio 2012 Unico comunicava il recesso anticipato dai rapportilocatizi, motivandolo con la mera «cessazione dell’attività in essiesercitata»; [OSCURATO:PERSONA] contestava immediatamente l’efficaciadel recesso, sostenendo che non fossero stati specificati i gravi motivirichiesti dall’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978 e che,pertanto, i contratti si sarebbero rinnovati per un ulteriore periodonovennale;− successivamente, la conduttrice ribadiva la propria posizione e nelfebbraio 2013 riconsegnava gli immobili mediante procedura di offertareale e consegna delle chiavi, mentre la locatrice formulava espressariserva di ogni diritto;− con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., [OSCURATO:PERSONA] adiva ilTribunale di Treviso chiedendo l’accertamento dell’illegittimità delrecesso, la condanna al pagamento dei canoni dovuti fino alla naturalescadenza dei rapporti e il risarcimento dei danni derivanti dal rilascioanticipato degli immobili;− il Tribunale di Treviso, con la sentenza n. 936 del 21 dicembre2016, dichiarava illegittimo il recesso, sia per il mancato rispetto delNumero registro generale 3715/2025Numero sezionale 2254/2026Numero di raccolta generale 24414/2026Data pubblicazione 03/08/2026termine semestrale di preavviso sia per l’insussistenza dei gravi motivirichiesti dalla legge; condannava quindi Unico al pagamento dei canonisino al gennaio 2013 e di una somma a titolo di risarcimento danni, maescludeva il diritto della locatrice ad ottenere tutti i canoni fino allascadenza contrattuale;− entrambe le parti proponevano impugnazione;− la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza n. 3296 del 21gennaio 2019, rigettava sia l’appello principale, sia quello incidentale;pur confermando il dispositivo di primo grado, riteneva che il recessofosse astrattamente sorretto da gravi motivi, individuati nella cessazionedell’attività esercitata nei locali; reputava tuttavia inefficace il recessoper l’inosservanza del termine di preavviso, confermando così lacondanna della conduttrice al pagamento dei canoni sino al gennaio2013;− [OSCURATO:PERSONA] proponeva quindi ricorso per cassazione: conl’ordinanza n. 26618 del 9 settembre 2022, questa Corte affermava chela generica formula «cessazione dell’attività in essi esercitata» nonintegrava alcuna specificazione dei gravi motivi richiesti dall’art. 27 dellalegge n. 392 del 1978, ma costituiva soltanto una dichiarazione divolontà della conduttrice e risultava riconducibile a una sceltaimprenditoriale soggettiva, non a un fatto sopravvenuto, imprevedibileed estraneo alla volontà del conduttore; inoltre, l’assenza di unacontestazione specifica da parte della locatrice non poteva sanarel’assoluta genericità della motivazione del recesso;− poiché la sentenza d’appello non aveva affrontato la questionerelativa alle conseguenze economiche dell’illegittimità del recesso, lacausa era rinviata alla Corte d’appello di Venezia affinché verificasse segli immobili fossero rimasti inutilizzati ovvero fossero stati utilizzati orilocati dalla proprietaria, così da quantificare correttamente il danno;Numero registro generale 3715/2025Numero sezionale 2254/2026Numero di raccolta generale 24414/2026Data pubblicazione 03/08/2026− riassunto il giudizio, la Corte d’appello di Venezia, in diversacomposizione, con la sentenza non definitiva n. 1493 del 2 agosto 2023,si uniformava al principio di diritto enunciato ex art. 384 c.p.c. edichiarava pertanto illegittimi ed inefficaci i recessi comunicati da [OSCURATO:SOCIETA]. il 16 luglio e l’8 agosto 2012 eaccertava che i rapporti locatizi si erano tacitamente rinnovati ex legeper un ulteriore novennio, con scadenza rispettivamente al 1° gennaio2022 e al 9 marzo 2022;− con separata ordinanza disponeva CTU contabile per quantificarela differenza tra i canoni che sarebbero maturati sino alla scadenza deirapporti e quanto [OSCURATO:PERSONA] aveva nel frattempo percepitomediante rilocazione degli immobili a terzi;− la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza definitiva n. 1327 del17 luglio 2024, aderiva alla ricostruzione economica contenuta nellaseconda ipotesi elaborata dal CTU e condannava [OSCURATO:PERSONA] deiinteressi legali, corrispondente ai canoni ed agli oneri dovuti sino allascadenza dei contratti, detratto l’aliunde perceptum derivante dallesuccessive locazioni stipulate da Basso con [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.s. edEkalab S.r.l.; nel computo veniva esclusa l’IVA sui canoni riconosciuti;− avverso la sentenza Basso proponeva ricorso principale, fondato suun unico motivo;− resisteva con controricorso contenente ricorso incidentale Unico LaS.r.l., succeduta in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi con effetto dalgiorno 20 luglio 2025; in seguito, [OSCURATO:SOCIETA]. si è trasformata in Q− il Procuratore Generale chiedeva di «accogliere il ricorsoincidentale, con assorbimento di quello principale»;− le parti depositavano memorie ex art. 380-bis.1, comma 1, c.p.c.;Numero registro generale 3715/2025Numero sezionale 2254/2026Numero di raccolta generale 24414/2026Data pubblicazione 03/08/2026− all’esito della camera di consiglio dell’8 luglio 2026, il Collegio siriservava il deposito dell’ordinanza nei successivi sessanta giorni, anorma dell’art. 380-bis.1, comma 2, c.p.c.;[OSCURATO:PERSONA]:− col primo motivo del ricorso incidentale si deduce la «Violazione efalsa applicazione del principio di diritto indicato dalla Corte di Cassazionenell’ordinanza n. 26618/2022, depositata il 9 settembre 2022 nelprocedimento n. 21610/2019 R.G., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c.»;− la citata decisione di Cass. Sez. 3, 09/09/2022, n. 26618 -nell’affermare che ai fini del valido ed efficace esercizio del dirittopotestativo di recesso, che presuppone la specificazione del grave motivoper cui il conduttore intende cessare anticipatamente il rapporto, non èsufficiente la mera indicazione di cessazione dell’attività esercitata neilocali locati - ha statuito: «L’accoglimento del secondo motivo comportal’assorbimento del terzo e del quarto motivo. Va, al riguardo, rilevato chela sentenza qui impugnata non ha affrontato la questione posta con ilterzo motivo, ossia se la illegittimità del recesso giustificherebbe ladomanda di pagamento dei canoni di locazione sino alla scadenzaconvenuta, cosicché il giudice di rinvio dovrà sulla stessa pronunciarsi,avendo cura di verificare se l’immobile sia rimasto non affittato e se,comunque, il locatore lo abbia utilizzato direttamente o indirettamente(Cass., sez. 3, 22/08/2007, n. 17833; Cass., sez. 6-3, 10/12/2013, n.27614).»;− il motivo formulato impone un’esegesi dell’art. 384 c.p.c., il qualestabilisce che il giudice del rinvio «deve uniformarsi al principio di dirittoe comunque a quanto statuito dalla Corte»;− in particolare, occorre chiarire se la Corte di merito - chiamata apronunciarsi ex novo su un motivo che era rimasto assorbito nellaNumero registro generale 3715/2025Numero sezionale 2254/2026Numero di raccolta generale 24414/2026Data pubblicazione 03/08/2026pronuncia cassata - fosse vincolata anche alle specificazioni contenutenella decisione di legittimità e relative ai criteri di risarcibilità del dannosubito dal locatore e, cioè, se queste ultime costituissero mere indicazionio vere e proprie istruzioni a cui attenersi;− la predetta questione di diritto, incidendo sulla portata di ognipronuncia di cassazione con rinvio, va qualificata di particolare rilevanza:pertanto, al fine di un suo compiuto esame, appare necessario disporreil rinvio della presente causa alla pubblica udienza della Sezione;p. q. m.la Corterinvia la causa alla pubblica udienza della Sezione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza SezioneCivile, in data 8 luglio 2026.Il PresidenteEmilio Iannello