Cassazione n. 09404/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 20400/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], domiciliata ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE e rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, e rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrente- nonchè contro AGENZIA DELLE ENTRATE, -intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. VENETO n. 11/2018, depositata il 04/01/2018, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/03/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:SOCIETA]., proprietaria dell’[OSCURATO:PERSONA] in [OSCURATO:PERSONA], costituito da quattro immobili (hotel, dependance, campi da tennis e terreni pertinenziali), ha impugnato l’avviso di accertamento delle maggiori rendite catastali, notificatole da Agenzia del Territorio in data 1° marzo 2013. Tale giudizio è stato riunito con quello avente ad oggetto gli avvisi di accertamento i.c.i. emessi dal Comune di [OSCURATO:PERSONA], prima della notifica della nuova rendita, per gli anni 2007, 2008, 2009, 2010 e 2011 e, dopo la notifica della nuova rendita, in sostituzione dei precedenti atti impositivi annullati, per gli anni 2008, 2009, 2010 e 2011. 2.[OSCURATO:PERSONA] provinciale tributaria, dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine al primo giudizio, avente ad oggetto gli avvisi i.c.i. emessi prima della notifica della nuova rendita, ha accolto i ricorsi limitatamente al coefficiente di vetustà attribuito all’immobile realizzato prima del 1960, rettificato in quello dello 0,75%, in luogo di quello attribuito dall’Ufficio dello 0,80%, rigettandoli nel resto. 3.[OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha confermato la sentenza, ad eccezione della declaratoria della cessata materia del contendere relativa all’avviso impositivo i.c.i. per l’annualità 2007 (oggetto del primo giudizio instaurato), che ha annullato. Nella sentenza si legge che “gli immobili citati per comparazione presentano volumi di fabbricato e superfici di lotto del tutto diversi e quindi imparagonabili con gli immobili in contenzioso. Nel raffronto vanno considerati non solo i volumi costruiti, ma le superfici complessive, di sedime ed aree verdi…….posizionamento, dotazione e pertinenze ….Si concorda con l’Ufficio che tale maggiore ampiezza va considerata come un unicum in positivo, nel senso che determina un maggior valore…consente maggiori servizi alla clientela”. Quanto al valore delle aree pertinenziali si è precisato che i valori proposti in comparazione della società non sono rilevanti, perché o desunti dal tentativo di conciliazione fallito o riferiti a terreni soggetti ad esproprio o destinati a verde pubblico; quanto al coefficiente di vetustà si sono ritenuti rilevanti gli interventi di manutenzione effettuati, oltre a non provata la differenza tra le varie porzioni dell’immobile. 4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la contribuente. 5. Ha resistito con controricorso il Comune di Iesolo, mentre è rimasta intimata l’Agenzia. 6. Il Comune ha deposito una memoria. 7.Fissata l'adunanza camerale del 15 marzo 2023, la causa è stata trattata in camera di consiglio, che si è svolta con modalità da remoto, ai sensi dell’art. 140bis disp.att.cod.proc.civ., in virtù di provvedimento del Presidente del collegio. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo, il secondo ed il terzo motivo la contribuente ha dedotto, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., l’omessa motivazione concernente a) la determinazione dei valori immobiliari, non essendo comprensibili le ragioni per le quali gli immobili proposti in comparazione non risulterebbero omogenei rispetto a quello oggetto di valutazione e per le quali rileverebbe la diversa ubicazione geografica; b) la determinazione del valore delle aree, di molto superiore a quella di terreni consimili, sulla base della apodittica giustificazione della maggiore ampiezza complessiva; c) la mancata distinzione tra aree pertinenziali e sedime a verde. Le censure de quibus sono infondate, in quanto nella sentenza impugnata è presente una motivazione chiara sulle contestazioni della contribuente, come in realtà emerge dallo stesso ricorso per cassazione. La mancata comparabilità del bene oggetto di valutazione con quelli indicati dalla società è giustificata in considerazione dei diversi volumi, delle diverse superfici (specificamente indicate nella sentenza: [OSCURATO:PERSONA] mq 24880, [OSCURATO:PERSONA] mq 11406), della diversa ubicazione. La ricorrente qualifica come apodittici i riferimenti a tali elementi, che sono, invece, puntuali e specifici, oltre che ordinariamente usati nella comparazione dei beni, senza, peraltro, neppure indicare le caratteristiche dei beni proposti in comparazione, che, a suo avviso, sarebbero idonee a giustificare l’asserita omogeneità e che sarebbero stati tralasciati daigiudici di merito. Assolutamente limpido risulta anche il passaggio motivazionale in base al quale la maggiore estensione dell’area si traduce in un maggiore valore, consentendo l’offerta di maggiori e migliori servizi alla clientela, sicché la denuncia di omessa motivazione tradisce piuttosto la non condivisione, da parte della ricorrente, delle argomentazioni usate. Le stesse considerazioni valgono per il superamento dei valori proposti dalla contribuente per le aree pertinenziali e verdi, ritenuti inidonei perché desunti dal tentativo di conciliazione e da aree destinate a esproprio o verde pubblico. 2. Con il quarto motivo la contribuente ha lamentato, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., la violazione degli artt. 28 e 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949, in base ai quali il coefficiente di vetustà va determinato solo in considerazione dell’anno di costruzione, senza che assumano rilevanza, contrariamente a quanto ritenuto dall’Amministrazione e dai giudici di merito, gli interventi di manutenzione, che costituiscono un costo per il proprietario. Preliminarmente va sottolineato che la ricorrente non ha precisato se la stima dell’immobile è avvenuta “tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe” (come sembrano presupporre i motivi di ricorsi relativi agli immobili in comparazione) oppure, stante l’impossibilità di ricorrere a tale metodo, avuto riguardo al costo di costruzione. L’approccio adottato nel procedimento di stima (usando la terminologia della circolare dell’Agenzia del Territorio n. 6 del 2012, approccio di mercato o approccio di costo) non si evince chiaramente neppure dalla sentenza (in cui, nella parte dedicata allo svolgimento del processo si legge che il giudice di primo grado ha ritenuto corretto il valore attribuito richiamate le tre stime comparative prodotte dall’Agenzia del Territorio che riportano un valore analogo a quello attribuito alle aree nella disponibilità della ricorrente). Non è chiara, dunque, la pertinenza della norma invocata rispetto alla fattispecie in esame – pertinenza desumibile solo dall’indicazione, da parte della ricorrente e dei giudici di merito, dell’applicazione di un coefficiente di vetustà, che lascia intendere l’applicazione dell’art. 28, comma 2, del d.P.R.n. 1142 del 1949. Fatta tale premessa, va rilevato che l’art. 28, comma 2, del d.P.R. n. 1142 del 1949 (ai sensi del quale “qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base dei prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari”) non esclude affatto di tenere conto degli interventi di manutenzione, che necessariamente incidono sul valore residuo dell’immobile e conseguentemente sulla sua vetustà. Ciò è confermato dalla circolare n. 6 del 2012 dell’Agenzia del Territorio in cui si legge che “in ambito catastale, si può ritenere che la parte rimediabile del deterioramento fisico e dell’obsolescenza funzionale è, in modo del tutto analogo a quanto previsto per l’approccio reddituale, identificabile nelle spese di manutenzione, vale a dire quelle ordinariamente sostenute dal proprietario per conservare l'unità immobiliare nello stato nel quale normalmente si trovano gli immobili della stessa categoria, nel segmento territoriale di riferimento.La parte non rimediabile del deterioramento fisico e dell’obsolescenza funzionale coincide con quella che, nell’approccio reddituale, viene calcolata attraverso la determinazione delle quote di reintegrazione, valutate sulla base del costo medio ordinario di ricostruzione per i fabbricati e del costo medio di rimpiazzo per gli impianti, entrambi diminuiti del valore dei materiali residui e tenuto conto del prevedibile periodo di vita utile (economica) dei beni in esame. Secondo le indicazioni rinvenibili nella letteratura di settore, entrambe queste componenti di deprezzamento possono essere calcolate a partire dal costo di ricostruzione della componente strutturale o impiantistica applicando allo stesso un coefficiente riduttivo (D) che risulta, in linea generale, funzione: della vita effettiva (VTE), ossia del periodo trascorso tra l’effettiva realizzazione o ristrutturazione del bene e l’epoca censuaria (successiva) di riferimento (biennio 1988-89); della vita utile (VTU), ossia dell’arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà e dell’obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale è stato realizzato; dell’eventuale valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine della sua vita utile”. Gli interventi di manutenzione incidono sul valore residuo dell’immobile e sono, quindi, rilevanti nella quantificazione del coefficiente di vetustà. Difatti, ad essi fa riferimento l’allegato III della circolare n. 6 del 2012 dell’Agenzia del Territorio, introducendo dei criteri per la relativa valutazione, di cui, però, in questa sede non è stata dedotta (né emerge) la violazione. Il motivo deve, dunque, essere rigettato. 3. Con il quinto motivo la contribuente ha dedotto, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., l’omessa pronuncia su due specifiche censure di appello (integralmente ritrascritte in nota nell’atto) relative all’identità del valore attribuito alla struttura principale ed alla dependance ed alla distonia del valore attribuito a beni ubicati nella zona di riferimento ed al mancato accertamento della reale consistenza del bene. Invero, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un'espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto; tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione (Sez. 3, n. 2151 del 29/01/2021, Rv. 660437 -01). Del resto, il giudice non è tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, risultando necessario e sufficiente, in base all'art. 132, n. 4, c.p.c., che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, e dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’ iter argomentativo seguito. Ne consegue che il vizio di omessa pronuncia - configurabile allorché risulti completamente omesso il provvedimento del giudice indispensabile per la soluzione del caso concreto - non ricorre nel caso in cui, seppure manchi una specifica argomentazione, la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte ne comporti il rigetto (Sez. 2, n. 12652 del 25/06/2020, Rv. 658279 -01). Nel caso di specie, la sentenza impugnata ha integralmente respinto l’appello in ordine alla quantificazione della nuova rendita, motivando, peraltro, anche sulle contestazioni in esame, sia pure per relationem- e, cioè, richiamando, nella prima parte della sentenza, le argomentazioni del giudice di primo grado (v. p. 2, in cuisi legge, in ordine alla dependance , che gli ascensori consentono un comodo accesso a ciascun piano di essa e che l’assenza del riscaldamento è irrilevante in una zona balneare in cui gli alberghi operano d’estate; in ordine al calcolo della superficie, che non si è tenuto conto dei campi da tennis) -e con un breve passaggio motivazionale a p. 7 relativo alla mancata prova delle differenti condizioni delle due strutture immobiliari. In definitiva, non è ravvisabile né un’omessa pronuncia, risultando chiaramente rigettate le censure di appello in esame, né una carenza di motivazione sul punto. 4.In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza, anche non vi è luogo alla relativa pronuncia nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, che non si è costituita e non ha svolto attività difensiva. P.Q.M. La Corte: rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente Comune, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in euro 5500,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; ai sensi dell'articolo 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'articolo 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichia