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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 15 aprile 2026

Cassazione n. 09696/2026

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o;– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati edifesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], come da procura notarile del 27.4.2021;– controricorrenti – ricorrenti incidentali –avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo n. 1476/2020depositata il 06/10/2020 e non notificata.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio delll’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA];Il Tribunale di Agrigento, all'esito del giudizio promosso da [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026con sentenza del 22/11/2017, n. 1743, dichiarava la risoluzione delcontratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in PortoEmpedocle, alla via Roma n. 64, per grave inadempimento della promissariacompratrice Sciangula, con conseguente ritenzione della caparraconfirmatoria di euro 15.000,00; condannava la convenuta all'immediatorilascio dell'immobile; rigettava la domanda principale di risarcimento deldanno e quelle riconvenzionali di risoluzione del contratto preliminare perinadempimento dei promittenti venditori e di risarcimento del danno;condannava [OSCURATO:PERSONA] al rimborso delle spese del giudizio.Sull’impugnazione principale della Sciangula ed incidentale degli originarigravata, condannava [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in solido, arestituire a [OSCURATO:PERSONA] la somma di euro 15.000,00, oltre agli interessilegali dal 12.04.2012 sino al soddisfacimento del credito; condannava FlaviaSciangula al pagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eCarmela Salamone, a titolo di risarcimento del danno, del 50% degliinteressi legali maturati sulla somma di euro 65.000,00 dal 12.04.2012 sinoalla data di pubblicazione della sentenza, oltre alla rivalutazione, secondogli indici [OSCURATO:PERSONA], degli importi così calcolati anno per anno fino allamedesima data, e agli interessi legali sulle somme in tal modo determinatesu base annuale, dal 12.04.2012 sino al soddisfacimento del credito.La corte territoriale evidenziava che, nella concreta fattispecie, l'originariadomanda era in modo inequivoco volta all'ottenimento di una pronuncia di"risoluzione del contratto per inadempimento ex articolo 1453 c.c. conconseguente rilascio dell'immobile e risarcimento del danno” ed era mirata,oltre che alla declaratoria della risoluzione contrattuale, al "risarcimento deidanni in favore dei ricorrenti, quantificabile in euro 18.000,00 oltre ognialtro possibile profilo di danno individuabile", sicché erroneamente iltribunale aveva emesso sentenza di risoluzione del contratto e nello stessotempo affermato, in contrasto con la detta pronuncia costitutiva, il dirittodella parte non inadempiente a ritenere la caparra confirmatoria.Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026Aggiungeva che il tenore del contratto non lasciava dubbi sul contenutodell'obbligazione assunta dai promittenti venditori, che non era solo divendere, ma anche di "far vendere a tutti gli aventi diritto" la pienaproprietà dell'immobile di via Roma, dizione che era chiaramentesignificativa del fatto che, al tempo del preliminare, il bene promessoapparteneva non solo ai promittenti venditori (che si impegnavano avenderlo), ma anche a terzi estranei all'accordo contrattuale (dei quali ipromittenti venditori si impegnavano a procurare il consenso alla vendita)e che di ciò la promissaria acquirente era ben consapevole, come peraltrodesumibile dalla prevista esecuzione frazionata del trasferimento(inizialmente programmata per la quota del 50% entro la fine di agosto2012, e per la quota restante "non appena la parte venditrice sarà inpossesso della documentazione - richiesta dal Notaio — necessaria per lastipula dell'atto", finalizzata all'esigenza di acquisire l'autorizzazionegiudiziale a disporre della quota di pertinenza di [OSCURATO:PERSONA],comproprietaria incapace di intendere e volere).

Ne derivava che lafattispecie concreta era inquadrabile nello schema della promessa di venditadi cosa consapevolmente di proprietà in parte altrui (art. 1480 c.c.),insuscettibile, in generale, di dar luogo a risoluzione del contratto perinadempimento del promittente venditore fino alla scadenza del termine incui questi era tenuto a procurare all'altra parte l'acquisto dell'intero bene,e che, in assenza di elementi concreti idonei a legittimare la presunzioneche l'obbligazione dei promittenti venditori non sarebbe mai stataadempiuta, doveva ascriversi alla sola [OSCURATO:PERSONA] la responsabilitàdello scioglimento del rapporto contrattuale.La domanda riconvenzionale di condanna degli attori al pagamento delmaggior valore acquisito dall'immobile per effetto delle migliorie ad essoapportate dalla promissaria acquirente era priva di fondamento, atteso chela posizione di detentore qualificato spettante al promissario acquirentesulla base del contratto preliminare cc.dd. a effetti anticipati escludeva, incapo alla detta parte, qualsiasi diritto al rimborso di spese sostenute per laNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026cosa quando non autorizzate dal comodante o non imposte da urgentenecessità a fini conservativi.La domanda degli originari attori, volta ad ottenere il risarcimento del dannoda occupazione dell'immobile, divenuta senza titolo a seguito dellarisoluzione del contratto, era fondata in parte, atteso che, sebbene ilpromissario acquirente di un immobile, il quale, immesso nel possessoall'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazionedel prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione delcontratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno da occupazionesine titulo in favore della parte promittente venditrice, non potevaaccreditarsi ai proprietari, come posta di danno da lucro cessante, ilmancato sfruttamento di una potenzialità reddituale che l'immobilepossedeva solo in virtù delle opere realizzatevi dalla Sciangula, sicché, inassenza di altri indici (che incombeva agli istanti allegare), la misura dellaredditività del cespite non poteva che farsi coincidere, con sussidiariocriterio di stima, con gli interessi legali sull'importo di euro 65.000,00,concordato dalle parti a titolo di prezzo e in via presuntiva assumibile aparametro del pregiudizio subìto dai danneggiati.Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] base di quattro motivi, illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso,proponendo, a loro volta, ricorso incidentale fondato su un unico motivo.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo la ricorrente principale deduce la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1292, 1325 n. 1 e 1418 c.c. e di tutte le norme ed iprincipi in materia di obbligazioni solidali, in relazione all’art. 360, comma1, n. 3, c.p.c., per aver la corte d'appello ritenuto valido e vincolante ilcontratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le partinonostante i promittenti venditori, proprietari per il solo 50% dell'immobileoggetto di promessa, avessero dichiarato - contrariamente al vero — "diavere la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità di quanto promesso invendita”.Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/20262.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia, in viasubordinata, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1282, 1453 e 1358c.c. e di tutti principi di buona fede e correttezza ex artt. 1176, 1375 e 1376c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., per non aver la cortedi merito dichiarato l'inadempimento dei promittenti venditori (come talelegittimante la risoluzione ex art. 1453 c.c.) nonostante questi avessero, adun tempo, dichiarato "di avere la piena ed esclusiva proprietà e disponibilitàdi quanto promesso in vendita" e contestualmente taciuto la contitolaritàdel bene in capo ad altre persone, una delle quali — [OSCURATO:PERSONA] — incapacedi intendere e di volere.I due motivi, da trattarsi congiuntamente siccome strettamente connessi,sono infondati.In termini generali, la disciplina di cui all'art. 1480 c.c. comprende sia lavendita per intero di una parte materiale della cosa di cui l'alienante assumadi essere proprietario (communio pro diviso), sia l'ipotesi di vendita da partedi un comproprietario di una cosa di proprietà comune pro indiviso; percontro, la vendita di un bene interamente (e non parzialmente) di proprietàaltrui, è regolata dall'art. 1479 c.c. (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 387 del12/01/2005).

In materia di proprietà, il principio generale che regola ilregime giuridico della comunione pro indiviso è quello della liberadisponibilità della quota ideale, sicché è ben possibile che ciascun comunistaautonomamente venda o prometta di vendere la sua quota, valido essendoil contratto anche nell'ipotesi in cui il bene sia dalle parti considerato ununicum inscindibile, risultando in tal caso l'alienazione meramenteinopponibile al comproprietario che non ha preso parte alla stipula dell'atto(Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4965 del 11/03/2004; conf.

Cass., Sez. 2,Sentenza n. 2701 del 30/01/2019).In particolare, il contratto preliminare di compravendita di cosaparzialmente altrui è regolato dalla disciplina prevista dagli artt. 1478 e1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato,oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza,a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quellaNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente,oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazionedefinitiva.

Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido,benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale aisensi dell'art. 2932 c.c., e rimane assoggettato all'ordinario regimerisolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dalpromittente venditore (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 26367 del 29/12/2010;cfr. altresì Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8797 del 28/06/2000).Nel caso di vendita di cosa parzialmente altrui, il compratore può chiederela risoluzione del contratto solo se, quando lo ha concluso, ignorava che lacosa non era di proprietà del venditore e possa ritenersi, secondo lecircostanze, che non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui èdivenuto proprietario; pertanto, in mancanza dell'una o dell'altra dellepredette condizioni, il compratore può solo chiedere la riduzione del prezzoai sensi dell'art. 1480 c.c. (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 6814 del14/03/2025).In definitiva, è valido ed efficace il preliminare di compravendita di cosaparzialmente propria, atteso che il promittente venditore resta obbligato aprocurarsi la proprietà del bene o almeno il consenso alla vendita delcomproprietario, con la conseguenza che, solo ove non adempia a taleobbligazione, egli si troverà esposto, come è previsto dagli articoli 1479 e1480 c.c. all'azione di risoluzione del contratto e/o alla domanda dirisarcimento del danno da parte del promittente compratore (Cass., Sez. 2,Sentenza n. 3677 del 18/04/1996).L’orientamento ricostruito non si pone in contrasto con l’indirizzo a tenoredel quale la promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma,considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicuminscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singolicomproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documentopredisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farnerisultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base aiquali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere laNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme dicollegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere lareciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi -costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di volervendere si fondono in un'unica volontà negoziale.

Ne consegue che, quandouna di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si formainvalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare,escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente diottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei solicomproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia delcontratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei (Cass., Sez.

U, Sentenzan. 7481 del 08/07/1993; conf.

Cass., Sez. 1, Sentenza n. 4747 del13/05/1999, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 6308 del 10/03/2008, Cass., Sez.6 - 2, Ordinanza n. 21286 del 08/10/2014, Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n.21938 del 10/09/2018).Invero, nel caso di specie, la corte territoriale, con argomentazioni congruedal punto di vista logico-formale e corrette sul piano giuridico, ha posto inrilievo che: a) il tenore del contratto non lasciava dubbi sul contenutodell'obbligazione assunta dai promittenti venditori, che non era solo divendere, ma anche di "far vendere a tutti gli aventi diritto" la pienaproprietà dell'immobile di via Roma, dizione che era chiaramentesignificativa del fatto che, al tempo del preliminare, il bene promessoapparteneva non solo ai promittenti venditori (che si impegnavano avenderlo), ma anche a terzi estranei all'accordo contrattuale (dei quali ipromittenti venditori si impegnavano a procurare il consenso alla vendita);b) di ciò la promissaria acquirente era ben consapevole, come peraltrodesumibile dalla prevista esecuzione frazionata del trasferimento,inizialmente programmata per la quota del 50% entro la fine di agosto2012, e per la quota restante "non appena la parte venditrice sarà inpossesso della documentazione - richiesta dal Notaio — necessaria per lastipula dell'atto", finalizzata all'esigenza di acquisire l'autorizzazionegiudiziale a disporre della quota di pertinenza di [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026comproprietaria incapace di intendere e volere; c) la fattispecie concretaera, dunque, inquadrabile nello schema della promessa di vendita di cosaconsapevolmente di proprietà in parte altrui (art. 1480 c.c.), insuscettibile,in generale, di dar luogo a risoluzione del contratto per inadempimento delpromittente venditore fino alla scadenza del termine in cui questi era tenutoa procurare all'altra parte l'acquisto dell'intero bene; d) in assenza dielementi concreti idonei a legittimare la presunzione che l'obbligazione deipromittenti venditori non sarebbe mai stata adempiuta, doveva ascriversialla sola [OSCURATO:PERSONA] la responsabilità dello scioglimento del rapportocontrattuale, potendosi ascrivere l’inadempimento ai promittenti venditorisolo al momento della scadenza del termine fissato per la stipula delcontratto definitivo.3.

Con il terzo motivo la ricorrente principale si duole della violazione e falsaapplicazione degli artt. 1808, comma 2, 2033 e 2041 c.c., in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la corte territorialeconsiderato che, anche a voler ritenere valido il contratto preliminare, ellaavrebbe comunque avuto diritto ad essere indennizzata\risarcita degliesborsi effettuati per la ristrutturazione dell'immobile promessole in venditae, comunque, per l'incremento di valore dello stesso.Il motivo è infondato.Secondo l’assunto, la corte d’appello avrebbe erroneamente, sul pianogiuridico, richiamato le disposizioni in materia di comodato, essendo pertabulas escluso che le parti abbiano mai stipulato tale contratto inconcomitanza ai preliminari di compravendita immobiliare (quanto,piuttosto, ne hanno previsto l'anticipata esecuzione, sia sotto il profilo deipagamenti che della consegna del bene, con ciò escludendo qualsivogliaconnotazione di gratuità), ed avrebbe violato l’art. 1458 c.c. in materia dirisoluzione contrattuale per il quale "La risoluzione del contratto perinadempimento ha effetto retroattivo tra le parti”.La ricorrente invoca a fondamento della pretesa di rimborso delle spesesostenute per ristrutturare l’immobile altresì gli artt. 2033 (a titolo diNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026ripetizione dell’indebito, quale conseguenza della risoluzione del contratto)e 2041 c.c. (a titolo di indebito arricchimento).Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del beneprima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazionedegli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissarioacquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodatofunzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effettimeramente obbligatori.

Pertanto, la relazione con la cosa, da parte delpromissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzionequalificata e non come possesso utile ad usucapionem (Cass., Sez.

U,Sentenza n. 7930 del 27/03/2008; conf.

Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5211del 16/03/2016).Orbene, al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie nonnecessarie ed urgenti, anche se comportino miglioramenti, tenendo contodella non invocabilità da parte del comodatario stesso, che non è népossessore né terzo, dei principi di cui agli artt. 1150 e 936 c.c., e altresìdella carenza, anche nel similare rapporto di locazione, di un diritto adindennizzo per le migliorie (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1575 del12/06/1963; conf.

Cass., Sez. 2, Sentenza n. 7923 del 26/06/1992).Invero, la previsione di cui all'art. 1150 c.c. - che attribuisce al possessore,all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatteper le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati allacosa stessa - è di natura eccezionale e non può, quindi, essere applicata invia analogica al detentore qualificato o a qualsiasi diverso soggetto (cfr.Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 29924 del 13/10/2022, la quale ha confermatola sentenza d'appello che aveva rigettato la domanda di rimborso dellespese di manutenzione straordinaria relative a un immobile, detenuto dalrichiedente dapprima a titolo di locazione e successivamente proprio in virtùdi un contratto preliminare di compravendita, sul presupposto che siconfigurasse una situazione di mera detenzione qualificata, essendo carentel'animus possidendi; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28379 del 28/11/2017, laquale ha confermato la sentenza d'appello con la quale era stata respintaNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026la domanda di rimborso formulata dai promittenti venditori di un immobile,che ne avevano mantenuto il possesso dopo la conclusione del preliminare,seppur pattuendo in quella sede "l'anticipazione dell'effetto traslativo" infavore del promissario acquirente).

Ne consegue che, qualora nellapromessa di vendita venga concordata la consegna del bene prima dellastipulazione del contratto definitivo, la relazione del promissario acquirentecon il bene si definisce in termini di detenzione qualificata, sicché l'art. 1150c.c. non si applica a tale ipotesi (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 17245 del22/07/2010; conf.

Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13316 del 30/06/2015).Del resto, solo la parte non inadempiente ha diritto al ristoro di tutti ipregiudizi subiti a causa della condotta della controparte inadempiente,compreso il rimborso delle spese affrontate in vista del proprioadempimento e, specificamente, ove il contratto in questione sia costituitoda un preliminare avente ad oggetto il trasferimento di una cosadeterminata, gli esborsi sostenuti per la realizzazione di quest'ultima o,comunque, finalizzati a renderla conforme all'oggetto delle pattuizionicontrattuali (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 17562 del 31/08/2005; conf.

Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 25351 del 28/11/2014).Da ultimo, le Sezioni Unite di questa Corte (Cass., Sez.

U, Sentenza n.33954 del 05/12/2023) hanno chiarito che, ai fini del rispetto della regoladi sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di ingiustificatoarricchimento (avanzata autonomamente ovvero in via subordinata rispettoad altra domanda principale) è proponibile ove la diversa azione - sia essafondata sul contratto ovvero su una specifica disposizione di legge ovveroancora su clausola generale - si riveli carente ab origine del titologiustificativo, restando viceversa preclusa ove quest'ultima sia rigettata perprescrizione o decadenza del diritto azionato o per carenza di prova delpregiudizio subito o per nullità derivante dall'illiceità del titolo contrattualeper contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico.Orbene, non risulta dagli atti che la odierna ricorrente abbia proposto ladetta domanda con la comparsa di costituzione in primo grado o, almeno,con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/20264.

Con il quarto motivo la ricorrente principale denunzia la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1218, 1227 e 2967 c.c. e 115 c.p.c. e di tutte lenorme ed i principi in materia di prova e liquidazione del danno, per aver lacorte di merito riconosciuto ai promittenti venditori, in difetto di prova di unvalore locativo del bene, il risarcimento del danno per inadempimento dellapromissaria acquirente nella misura degli interessi legali sul prezzo divendita concordato.5.

Con l’unico motivo i ricorrenti incidentali deducono la violazione degliartt. 2697 c.c. e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5),c.p.c., per aver la corte di merito negato la sussistenza del danno in re ipsada occupazione illegittima, liquidandolo poi in modo irrisorio.Il quarto motivo del ricorso principale si rivela fondato, con conseguenteassorbimento dell’unico motivo del ricorso incidentale.In tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittentealienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite non esclude ilsuo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione delbene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivodi vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissarioacquirente, poiché la risoluzione del contratto determina il venir meno dellacausa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutelarisarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo (Cass., Sez. 2, Ordinanzan. 5201 del 27/02/2025).

Pertanto, il promissario acquirente di unimmobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, sirenda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima deldefinitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto alrisarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, attesoche la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito dellarisoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come sinetitulo.

Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per ildanneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzoné dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice dimerito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, nonNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 1307 del 29/01/2003; conf.

Cass., Sez. 2, Sentenza n.24510 del 21/11/2011 e Cass., Sez. 2, Sentenza n. 30594 del 20/12/2017).Di recente, le Sezioni Unite di questa Corte hanno chiarito che, in tema dirisarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile daparte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al dannoemergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucrocessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita dioccasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore aquello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione delconvenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o ilrichiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza; poichél'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e nonbisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorgecomunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità chegeneralmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato eserciziodel diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti siatendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (Cass.,Sez.

U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022).Orbene, nel caso di specie, la corte d’appello ha ritenuto fondata, sia purein parte, la domanda degli originari attori, volta ad ottenere il risarcimentodel danno da occupazione dell'immobile, divenuta senza titolo a seguitodella risoluzione del contratto, evidenziando che, sebbene il promissarioacquirente di un immobile, il quale, immesso nel possesso all'atto dellafirma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo,da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contrattopreliminare, sia tenuto al risarcimento del danno da occupazione sine tituloin favore della parte promittente venditrice, non poteva accreditarsi aiproprietari, come posta di danno da lucro cessante, il mancato sfruttamentodi una potenzialità reddituale che l'immobile possedeva solo in virtù delleopere realizzatevi dalla Sciangula.

Tuttavia, ciò nonostante e pur ritenendoche, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subìto dalNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026proprietario non può reputarsi sussistente in re ipsa e pur rilevando, da unlato, il “difetto di elementi da cui trarre che l'immobile in questione era, altempo del preliminare, senz'altro idoneo, sotto i profili strutturale,manutentivo e funzionale, a essere collocato sul mercato delle locazioni e aprodurre utilità economicamente stimabili in misura superiore” e, dall’altro,l’assenza di altri indici (che incombeva agli istanti allegare), ha ritenuto,con argomentazione non congrua sul piano logico-formale, che la misuradella redditività del cespite non potesse che farsi coincidere, con sussidiariocriterio di stima, con gli interessi legali sull'importo di euro 65.000,00,concordato dalle parti a titolo di prezzo e in via presuntiva assumibile aparametro del pregiudizio subìto dai danneggiati.

Ciò, a ben vedere, sullabase del solo rilievo secondo cui “la stipula del preliminare dell'aprile 2012è di per sé indice dell'appetibilità commerciale della res come bened'investimento”, in difetto dell’assolvimento, da parte della promittentevenditrice, dell’onere di provare e, ancor prima, di allegare il pregiudizio(avuto riguardo, ad esempio, al valore locativo di mercato del bene)derivatole dall’occupazione sine titulo protrattasi a seguito della risoluzionedel contratto per inadempimento della controparte detentrice.Di contro, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da partedi un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento deldanno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentatodall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso uncorrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad unprezzo più conveniente di quello di mercato (Cass., Sez.

U, Sentenza n.33645/2022, cit.).Nel caso di specie, i promittenti venditori non hanno allegato né, tantomeno, provato: a) la concreta possibilità di locare l'immobile a terzi; b)l'esistenza di trattative o proposte di locazione; c) il canone locativoeffettivamente ricavabile per l'immobile; d) la perdita di occasioni di venditao locazione a condizioni più vantaggiose.Del resto, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da partedi un terzo, solo se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede ilNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso èliquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante ilparametro del canone locativo di mercato (Cass., Sez.

U, Sentenza n.33645/2022, cit.; conf.

Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 19849 del 18/07/2024).Pertanto, va ribadito il principio, cui la corte d’appello dovrà uniformarsi,secondo cui, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile daparte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario alrisarcimento del danno da perdita subita (come tale, da provarsi, nel casodi specie, a cura dei promittenti venditori) è costituito dalla concretapossibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto oindiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando,invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, qualemanifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile direintegrazione attraverso la sola tutela reale, a meno che non ci sia unacompressione della realità del diritto.Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del quartomotivo del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata, conconseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio,alla Corte d’appello di Palermo.

P.Q.Maccoglie il quarto motivo del ricorso principale, rigetta i restanti e dichiaraassorbito l’unico motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenzaimpugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per lespese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Palermo in differentecomposizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 8.4.2026.Il PresidenteDott.

Giuseppe GrassoNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
o;– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati edifesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], come da procura notarile del 27.4.2021;– controricorrenti – ricorrenti incidentali –avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo n. 1476/2020depositata il 06/10/2020 e non notificata.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio delll’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA];Il Tribunale di Agrigento, all'esito del giudizio promosso da [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026con sentenza del 22/11/2017, n. 1743, dichiarava la risoluzione delcontratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in PortoEmpedocle, alla via Roma n. 64, per grave inadempimento della promissariacompratrice Sciangula, con conseguente ritenzione della caparraconfirmatoria di euro 15.000,00; condannava la convenuta all'immediatorilascio dell'immobile; rigettava la domanda principale di risarcimento deldanno e quelle riconvenzionali di risoluzione del contratto preliminare perinadempimento dei promittenti venditori e di risarcimento del danno;condannava [OSCURATO:PERSONA] al rimborso delle spese del giudizio.Sull’impugnazione principale della Sciangula ed incidentale degli originarigravata, condannava [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in solido, arestituire a [OSCURATO:PERSONA] la somma di euro 15.000,00, oltre agli interessilegali dal 12.04.2012 sino al soddisfacimento del credito; condannava FlaviaSciangula al pagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eCarmela Salamone, a titolo di risarcimento del danno, del 50% degliinteressi legali maturati sulla somma di euro 65.000,00 dal 12.04.2012 sinoalla data di pubblicazione della sentenza, oltre alla rivalutazione, secondogli indici [OSCURATO:PERSONA], degli importi così calcolati anno per anno fino allamedesima data, e agli interessi legali sulle somme in tal modo determinatesu base annuale, dal 12.04.2012 sino al soddisfacimento del credito.La corte territoriale evidenziava che, nella concreta fattispecie, l'originariadomanda era in modo inequivoco volta all'ottenimento di una pronuncia di"risoluzione del contratto per inadempimento ex articolo 1453 c.c. conconseguente rilascio dell'immobile e risarcimento del danno” ed era mirata,oltre che alla declaratoria della risoluzione contrattuale, al "risarcimento deidanni in favore dei ricorrenti, quantificabile in euro 18.000,00 oltre ognialtro possibile profilo di danno individuabile", sicché erroneamente iltribunale aveva emesso sentenza di risoluzione del contratto e nello stessotempo affermato, in contrasto con la detta pronuncia costitutiva, il dirittodella parte non inadempiente a ritenere la caparra confirmatoria.Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026Aggiungeva che il tenore del contratto non lasciava dubbi sul contenutodell'obbligazione assunta dai promittenti venditori, che non era solo divendere, ma anche di "far vendere a tutti gli aventi diritto" la pienaproprietà dell'immobile di via Roma, dizione che era chiaramentesignificativa del fatto che, al tempo del preliminare, il bene promessoapparteneva non solo ai promittenti venditori (che si impegnavano avenderlo), ma anche a terzi estranei all'accordo contrattuale (dei quali ipromittenti venditori si impegnavano a procurare il consenso alla vendita)e che di ciò la promissaria acquirente era ben consapevole, come peraltrodesumibile dalla prevista esecuzione frazionata del trasferimento(inizialmente programmata per la quota del 50% entro la fine di agosto2012, e per la quota restante "non appena la parte venditrice sarà inpossesso della documentazione - richiesta dal Notaio — necessaria per lastipula dell'atto", finalizzata all'esigenza di acquisire l'autorizzazionegiudiziale a disporre della quota di pertinenza di [OSCURATO:PERSONA],comproprietaria incapace di intendere e volere). Ne derivava che lafattispecie concreta era inquadrabile nello schema della promessa di venditadi cosa consapevolmente di proprietà in parte altrui (art. 1480 c.c.),insuscettibile, in generale, di dar luogo a risoluzione del contratto perinadempimento del promittente venditore fino alla scadenza del termine incui questi era tenuto a procurare all'altra parte l'acquisto dell'intero bene,e che, in assenza di elementi concreti idonei a legittimare la presunzioneche l'obbligazione dei promittenti venditori non sarebbe mai stataadempiuta, doveva ascriversi alla sola [OSCURATO:PERSONA] la responsabilitàdello scioglimento del rapporto contrattuale.La domanda riconvenzionale di condanna degli attori al pagamento delmaggior valore acquisito dall'immobile per effetto delle migliorie ad essoapportate dalla promissaria acquirente era priva di fondamento, atteso chela posizione di detentore qualificato spettante al promissario acquirentesulla base del contratto preliminare cc.dd. a effetti anticipati escludeva, incapo alla detta parte, qualsiasi diritto al rimborso di spese sostenute per laNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026cosa quando non autorizzate dal comodante o non imposte da urgentenecessità a fini conservativi.La domanda degli originari attori, volta ad ottenere il risarcimento del dannoda occupazione dell'immobile, divenuta senza titolo a seguito dellarisoluzione del contratto, era fondata in parte, atteso che, sebbene ilpromissario acquirente di un immobile, il quale, immesso nel possessoall'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazionedel prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione delcontratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno da occupazionesine titulo in favore della parte promittente venditrice, non potevaaccreditarsi ai proprietari, come posta di danno da lucro cessante, ilmancato sfruttamento di una potenzialità reddituale che l'immobilepossedeva solo in virtù delle opere realizzatevi dalla Sciangula, sicché, inassenza di altri indici (che incombeva agli istanti allegare), la misura dellaredditività del cespite non poteva che farsi coincidere, con sussidiariocriterio di stima, con gli interessi legali sull'importo di euro 65.000,00,concordato dalle parti a titolo di prezzo e in via presuntiva assumibile aparametro del pregiudizio subìto dai danneggiati.Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] base di quattro motivi, illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso,proponendo, a loro volta, ricorso incidentale fondato su un unico motivo.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1292, 1325 n. 1 e 1418 c.c. e di tutte le norme ed iprincipi in materia di obbligazioni solidali, in relazione all’art. 360, comma1, n. 3, c.p.c., per aver la corte d'appello ritenuto valido e vincolante ilcontratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le partinonostante i promittenti venditori, proprietari per il solo 50% dell'immobileoggetto di promessa, avessero dichiarato - contrariamente al vero — "diavere la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità di quanto promesso invendita”.Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/20262. Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia, in viasubordinata, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1282, 1453 e 1358c.c. e di tutti principi di buona fede e correttezza ex artt. 1176, 1375 e 1376c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., per non aver la cortedi merito dichiarato l'inadempimento dei promittenti venditori (come talelegittimante la risoluzione ex art. 1453 c.c.) nonostante questi avessero, adun tempo, dichiarato "di avere la piena ed esclusiva proprietà e disponibilitàdi quanto promesso in vendita" e contestualmente taciuto la contitolaritàdel bene in capo ad altre persone, una delle quali — [OSCURATO:PERSONA] — incapacedi intendere e di volere.I due motivi, da trattarsi congiuntamente siccome strettamente connessi,sono infondati.In termini generali, la disciplina di cui all'art. 1480 c.c. comprende sia lavendita per intero di una parte materiale della cosa di cui l'alienante assumadi essere proprietario (communio pro diviso), sia l'ipotesi di vendita da partedi un comproprietario di una cosa di proprietà comune pro indiviso; percontro, la vendita di un bene interamente (e non parzialmente) di proprietàaltrui, è regolata dall'art. 1479 c.c. (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 387 del12/01/2005). In materia di proprietà, il principio generale che regola ilregime giuridico della comunione pro indiviso è quello della liberadisponibilità della quota ideale, sicché è ben possibile che ciascun comunistaautonomamente venda o prometta di vendere la sua quota, valido essendoil contratto anche nell'ipotesi in cui il bene sia dalle parti considerato ununicum inscindibile, risultando in tal caso l'alienazione meramenteinopponibile al comproprietario che non ha preso parte alla stipula dell'atto(Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4965 del 11/03/2004; conf. Cass., Sez. 2,Sentenza n. 2701 del 30/01/2019).In particolare, il contratto preliminare di compravendita di cosaparzialmente altrui è regolato dalla disciplina prevista dagli artt. 1478 e1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato,oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza,a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quellaNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente,oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazionedefinitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido,benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale aisensi dell'art. 2932 c.c., e rimane assoggettato all'ordinario regimerisolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dalpromittente venditore (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 26367 del 29/12/2010;cfr. altresì Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8797 del 28/06/2000).Nel caso di vendita di cosa parzialmente altrui, il compratore può chiederela risoluzione del contratto solo se, quando lo ha concluso, ignorava che lacosa non era di proprietà del venditore e possa ritenersi, secondo lecircostanze, che non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui èdivenuto proprietario; pertanto, in mancanza dell'una o dell'altra dellepredette condizioni, il compratore può solo chiedere la riduzione del prezzoai sensi dell'art. 1480 c.c. (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 6814 del14/03/2025).In definitiva, è valido ed efficace il preliminare di compravendita di cosaparzialmente propria, atteso che il promittente venditore resta obbligato aprocurarsi la proprietà del bene o almeno il consenso alla vendita delcomproprietario, con la conseguenza che, solo ove non adempia a taleobbligazione, egli si troverà esposto, come è previsto dagli articoli 1479 e1480 c.c. all'azione di risoluzione del contratto e/o alla domanda dirisarcimento del danno da parte del promittente compratore (Cass., Sez. 2,Sentenza n. 3677 del 18/04/1996).L’orientamento ricostruito non si pone in contrasto con l’indirizzo a tenoredel quale la promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma,considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicuminscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singolicomproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documentopredisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farnerisultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base aiquali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere laNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme dicollegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere lareciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi -costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di volervendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quandouna di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si formainvalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare,escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente diottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei solicomproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia delcontratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei (Cass., Sez. U, Sentenzan. 7481 del 08/07/1993; conf. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 4747 del13/05/1999, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 6308 del 10/03/2008, Cass., Sez.6 - 2, Ordinanza n. 21286 del 08/10/2014, Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n.21938 del 10/09/2018).Invero, nel caso di specie, la corte territoriale, con argomentazioni congruedal punto di vista logico-formale e corrette sul piano giuridico, ha posto inrilievo che: a) il tenore del contratto non lasciava dubbi sul contenutodell'obbligazione assunta dai promittenti venditori, che non era solo divendere, ma anche di "far vendere a tutti gli aventi diritto" la pienaproprietà dell'immobile di via Roma, dizione che era chiaramentesignificativa del fatto che, al tempo del preliminare, il bene promessoapparteneva non solo ai promittenti venditori (che si impegnavano avenderlo), ma anche a terzi estranei all'accordo contrattuale (dei quali ipromittenti venditori si impegnavano a procurare il consenso alla vendita);b) di ciò la promissaria acquirente era ben consapevole, come peraltrodesumibile dalla prevista esecuzione frazionata del trasferimento,inizialmente programmata per la quota del 50% entro la fine di agosto2012, e per la quota restante "non appena la parte venditrice sarà inpossesso della documentazione - richiesta dal Notaio — necessaria per lastipula dell'atto", finalizzata all'esigenza di acquisire l'autorizzazionegiudiziale a disporre della quota di pertinenza di [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026comproprietaria incapace di intendere e volere; c) la fattispecie concretaera, dunque, inquadrabile nello schema della promessa di vendita di cosaconsapevolmente di proprietà in parte altrui (art. 1480 c.c.), insuscettibile,in generale, di dar luogo a risoluzione del contratto per inadempimento delpromittente venditore fino alla scadenza del termine in cui questi era tenutoa procurare all'altra parte l'acquisto dell'intero bene; d) in assenza dielementi concreti idonei a legittimare la presunzione che l'obbligazione deipromittenti venditori non sarebbe mai stata adempiuta, doveva ascriversialla sola [OSCURATO:PERSONA] la responsabilità dello scioglimento del rapportocontrattuale, potendosi ascrivere l’inadempimento ai promittenti venditorisolo al momento della scadenza del termine fissato per la stipula delcontratto definitivo.3. Con il terzo motivo la ricorrente principale si duole della violazione e falsaapplicazione degli artt. 1808, comma 2, 2033 e 2041 c.c., in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la corte territorialeconsiderato che, anche a voler ritenere valido il contratto preliminare, ellaavrebbe comunque avuto diritto ad essere indennizzata\risarcita degliesborsi effettuati per la ristrutturazione dell'immobile promessole in venditae, comunque, per l'incremento di valore dello stesso.Il motivo è infondato.Secondo l’assunto, la corte d’appello avrebbe erroneamente, sul pianogiuridico, richiamato le disposizioni in materia di comodato, essendo pertabulas escluso che le parti abbiano mai stipulato tale contratto inconcomitanza ai preliminari di compravendita immobiliare (quanto,piuttosto, ne hanno previsto l'anticipata esecuzione, sia sotto il profilo deipagamenti che della consegna del bene, con ciò escludendo qualsivogliaconnotazione di gratuità), ed avrebbe violato l’art. 1458 c.c. in materia dirisoluzione contrattuale per il quale "La risoluzione del contratto perinadempimento ha effetto retroattivo tra le parti”.La ricorrente invoca a fondamento della pretesa di rimborso delle spesesostenute per ristrutturare l’immobile altresì gli artt. 2033 (a titolo diNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026ripetizione dell’indebito, quale conseguenza della risoluzione del contratto)e 2041 c.c. (a titolo di indebito arricchimento).Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del beneprima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazionedegli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissarioacquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodatofunzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effettimeramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte delpromissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzionequalificata e non come possesso utile ad usucapionem (Cass., Sez. U,Sentenza n. 7930 del 27/03/2008; conf. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5211del 16/03/2016).Orbene, al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie nonnecessarie ed urgenti, anche se comportino miglioramenti, tenendo contodella non invocabilità da parte del comodatario stesso, che non è népossessore né terzo, dei principi di cui agli artt. 1150 e 936 c.c., e altresìdella carenza, anche nel similare rapporto di locazione, di un diritto adindennizzo per le migliorie (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1575 del12/06/1963; conf. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 7923 del 26/06/1992).Invero, la previsione di cui all'art. 1150 c.c. - che attribuisce al possessore,all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatteper le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati allacosa stessa - è di natura eccezionale e non può, quindi, essere applicata invia analogica al detentore qualificato o a qualsiasi diverso soggetto (cfr.Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 29924 del 13/10/2022, la quale ha confermatola sentenza d'appello che aveva rigettato la domanda di rimborso dellespese di manutenzione straordinaria relative a un immobile, detenuto dalrichiedente dapprima a titolo di locazione e successivamente proprio in virtùdi un contratto preliminare di compravendita, sul presupposto che siconfigurasse una situazione di mera detenzione qualificata, essendo carentel'animus possidendi; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28379 del 28/11/2017, laquale ha confermato la sentenza d'appello con la quale era stata respintaNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026la domanda di rimborso formulata dai promittenti venditori di un immobile,che ne avevano mantenuto il possesso dopo la conclusione del preliminare,seppur pattuendo in quella sede "l'anticipazione dell'effetto traslativo" infavore del promissario acquirente). Ne consegue che, qualora nellapromessa di vendita venga concordata la consegna del bene prima dellastipulazione del contratto definitivo, la relazione del promissario acquirentecon il bene si definisce in termini di detenzione qualificata, sicché l'art. 1150c.c. non si applica a tale ipotesi (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 17245 del22/07/2010; conf. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13316 del 30/06/2015).Del resto, solo la parte non inadempiente ha diritto al ristoro di tutti ipregiudizi subiti a causa della condotta della controparte inadempiente,compreso il rimborso delle spese affrontate in vista del proprioadempimento e, specificamente, ove il contratto in questione sia costituitoda un preliminare avente ad oggetto il trasferimento di una cosadeterminata, gli esborsi sostenuti per la realizzazione di quest'ultima o,comunque, finalizzati a renderla conforme all'oggetto delle pattuizionicontrattuali (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 17562 del 31/08/2005; conf. Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 25351 del 28/11/2014).Da ultimo, le Sezioni Unite di questa Corte (Cass., Sez. U, Sentenza n.33954 del 05/12/2023) hanno chiarito che, ai fini del rispetto della regoladi sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di ingiustificatoarricchimento (avanzata autonomamente ovvero in via subordinata rispettoad altra domanda principale) è proponibile ove la diversa azione - sia essafondata sul contratto ovvero su una specifica disposizione di legge ovveroancora su clausola generale - si riveli carente ab origine del titologiustificativo, restando viceversa preclusa ove quest'ultima sia rigettata perprescrizione o decadenza del diritto azionato o per carenza di prova delpregiudizio subito o per nullità derivante dall'illiceità del titolo contrattualeper contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico.Orbene, non risulta dagli atti che la odierna ricorrente abbia proposto ladetta domanda con la comparsa di costituzione in primo grado o, almeno,con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.Numero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/20264. Con il quarto motivo la ricorrente principale denunzia la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1218, 1227 e 2967 c.c. e 115 c.p.c. e di tutte lenorme ed i principi in materia di prova e liquidazione del danno, per aver lacorte di merito riconosciuto ai promittenti venditori, in difetto di prova di unvalore locativo del bene, il risarcimento del danno per inadempimento dellapromissaria acquirente nella misura degli interessi legali sul prezzo divendita concordato.5. Con l’unico motivo i ricorrenti incidentali deducono la violazione degliartt. 2697 c.c. e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5),c.p.c., per aver la corte di merito negato la sussistenza del danno in re ipsada occupazione illegittima, liquidandolo poi in modo irrisorio.Il quarto motivo del ricorso principale si rivela fondato, con conseguenteassorbimento dell’unico motivo del ricorso incidentale.In tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittentealienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite non esclude ilsuo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione delbene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivodi vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissarioacquirente, poiché la risoluzione del contratto determina il venir meno dellacausa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutelarisarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo (Cass., Sez. 2, Ordinanzan. 5201 del 27/02/2025). Pertanto, il promissario acquirente di unimmobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, sirenda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima deldefinitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto alrisarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, attesoche la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito dellarisoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come sinetitulo. Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per ildanneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzoné dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice dimerito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, nonNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 1307 del 29/01/2003; conf. Cass., Sez. 2, Sentenza n.24510 del 21/11/2011 e Cass., Sez. 2, Sentenza n. 30594 del 20/12/2017).Di recente, le Sezioni Unite di questa Corte hanno chiarito che, in tema dirisarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile daparte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al dannoemergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucrocessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita dioccasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore aquello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione delconvenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o ilrichiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza; poichél'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e nonbisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorgecomunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità chegeneralmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato eserciziodel diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti siatendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (Cass.,Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022).Orbene, nel caso di specie, la corte d’appello ha ritenuto fondata, sia purein parte, la domanda degli originari attori, volta ad ottenere il risarcimentodel danno da occupazione dell'immobile, divenuta senza titolo a seguitodella risoluzione del contratto, evidenziando che, sebbene il promissarioacquirente di un immobile, il quale, immesso nel possesso all'atto dellafirma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo,da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contrattopreliminare, sia tenuto al risarcimento del danno da occupazione sine tituloin favore della parte promittente venditrice, non poteva accreditarsi aiproprietari, come posta di danno da lucro cessante, il mancato sfruttamentodi una potenzialità reddituale che l'immobile possedeva solo in virtù delleopere realizzatevi dalla Sciangula. Tuttavia, ciò nonostante e pur ritenendoche, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subìto dalNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026proprietario non può reputarsi sussistente in re ipsa e pur rilevando, da unlato, il “difetto di elementi da cui trarre che l'immobile in questione era, altempo del preliminare, senz'altro idoneo, sotto i profili strutturale,manutentivo e funzionale, a essere collocato sul mercato delle locazioni e aprodurre utilità economicamente stimabili in misura superiore” e, dall’altro,l’assenza di altri indici (che incombeva agli istanti allegare), ha ritenuto,con argomentazione non congrua sul piano logico-formale, che la misuradella redditività del cespite non potesse che farsi coincidere, con sussidiariocriterio di stima, con gli interessi legali sull'importo di euro 65.000,00,concordato dalle parti a titolo di prezzo e in via presuntiva assumibile aparametro del pregiudizio subìto dai danneggiati. Ciò, a ben vedere, sullabase del solo rilievo secondo cui “la stipula del preliminare dell'aprile 2012è di per sé indice dell'appetibilità commerciale della res come bened'investimento”, in difetto dell’assolvimento, da parte della promittentevenditrice, dell’onere di provare e, ancor prima, di allegare il pregiudizio(avuto riguardo, ad esempio, al valore locativo di mercato del bene)derivatole dall’occupazione sine titulo protrattasi a seguito della risoluzionedel contratto per inadempimento della controparte detentrice.Di contro, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da partedi un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento deldanno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentatodall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso uncorrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad unprezzo più conveniente di quello di mercato (Cass., Sez. U, Sentenza n.33645/2022, cit.).Nel caso di specie, i promittenti venditori non hanno allegato né, tantomeno, provato: a) la concreta possibilità di locare l'immobile a terzi; b)l'esistenza di trattative o proposte di locazione; c) il canone locativoeffettivamente ricavabile per l'immobile; d) la perdita di occasioni di venditao locazione a condizioni più vantaggiose.Del resto, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da partedi un terzo, solo se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede ilNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso èliquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante ilparametro del canone locativo di mercato (Cass., Sez. U, Sentenza n.33645/2022, cit.; conf. Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 19849 del 18/07/2024).Pertanto, va ribadito il principio, cui la corte d’appello dovrà uniformarsi,secondo cui, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile daparte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario alrisarcimento del danno da perdita subita (come tale, da provarsi, nel casodi specie, a cura dei promittenti venditori) è costituito dalla concretapossibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto oindiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando,invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, qualemanifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile direintegrazione attraverso la sola tutela reale, a meno che non ci sia unacompressione della realità del diritto.Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del quartomotivo del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata, conconseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio,alla Corte d’appello di Palermo. P.Q.Maccoglie il quarto motivo del ricorso principale, rigetta i restanti e dichiaraassorbito l’unico motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenzaimpugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per lespese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Palermo in differentecomposizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 8.4.2026.Il PresidenteDott. Giuseppe GrassoNumero registro generale 10125/2021Numero sezionale 857/2026Numero di raccolta generale 9696/2026Data pubblicazione 15/04/2026
Sentenza Cassazione n. 09696/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris