Cassazione n. 15699/2026

ente-controSALVI GIUSEPPINA e [OSCURATO:PERSONA], quest’ultima rappresentata perprocura speciale da [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dagliavvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]-controricorrenti-Avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLOMBARDIA n. 609/2022 depositata il 23/02/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 23041/2022Numero sezionale 4100/2026Numero di raccolta generale 15699/2026Data pubblicazione 22/05/2026La società Gaffione srl sottoscrisse un contratto preliminare promettendod’acquistare, per sé o persona da nominare, un compendio immobiliareunitamente al promittente venditore [OSCURATO:PERSONA]. Essendo quest’ultimonel frattempo deceduto e non essendosi pervenuti al definitivo, la societàpromissaria acquirente convenne in giudizio avanti al Tribunale diBergamo le eredi del defunto, Vittoria e [OSCURATO:PERSONA], al fined’ottenere una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c. e designando qualeacquirente altra società, Negrino sas. Il giudice, con sentenza n. 2383/15,accolse la domanda, subordinando l’effetto traslativo della proprietà alpagamento del prezzo da parte della società nominata entro i tre mesi dalpassaggio in giudicato della pronuncia.L’Agenzia delle Entrate, ritenendo le eredi solidalmente tenute alpagamento dell’imposta di registro liquidata in relazione alla sentenza eritenuta non ostativa la condizione posta dal giudice in quanto dipendentedalla sola volontà dell’acquirente (art. 27, comma 3, d.P.R. 131/1986 –t.u. registro), notificò alle stesse un avviso di liquidazione in data5/12/2017, per l’importo di € 42.300,00 pari al 9% del prezzo pattuito (€470.000,00) oltre a € 50,00 cadauna per imposte ipotecaria e catastale e€ 26,25 per spese di notifica.Avverso il predetto avviso le sorelle Salvi proposero ricorso in data9/2/2018 avanti alla [OSCURATO:PERSONA] bergamascacontestando il difetto di motivazione dell’avviso e la natura meramentepotestativa della condizione succitata. Il primo giudice, con sentenza n.387/01/2018, accolse il ricorso.Su appello dell’Agenzia delle Entrate, la [OSCURATO:PERSONA], con la sentenza 609/22, ha respinto il gravame.Il giudice d’appello ha in particolare ritenuto che il mancato avveramentodella condizione dedotta, ossia il versamento del prezzo da parte dellasocietà indicata, non potesse qualificarsi come meramente potestativa e,come tale, rimessa all’arbitrio della parte, ritenendo doversi applicare,Numero registro generale 23041/2022Numero sezionale 4100/2026Numero di raccolta generale 15699/2026Data pubblicazione 22/05/2026giusto l’inadempimento del promissario acquirente, l’art. 27 dello stessot.u. registro nella parte in cui stabilisce che gli atti sottoposti a condizionesospensiva vanno registrati con pagamento in misura fissa. La Corte dimerito ha affermato, in particolare, di pronunciarsi in consapevolecontrasto con la pronuncia di questa Corte n. 14470/2018, argomentandoche deve distinguersi tra una condizione potestativa “vera e propria”ovvero “ordinaria”, dipendente da condotta volontaria ma non arbitraria,da una meramente potestativa che rimette il comportamento al meroarbitrio dell’obbligato. Contribuirebbe all’assunto il fatto che il prezzoindicato nella sentenza del Tribunale di Bergamo è diverso da quellopattuito per il contratto di compravendita, da ritenersi una “causa esternache costituisce un apprezzabile motivo svincolato da ragioni di opportunitàe convenienza”. Secondo la Corte di merito l’Ufficio avrebbe dovutodimostrare l’effettivo trasferimento alla Negrino s.a.s. e inoltre provarel’inadempimento di detta società, concretizzandosi altrimenti un “indebitoarricchimento da parte dell’erario”.Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unicomotivo.Resistono le contribuenti con controricorso integrato da successivamemoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di doglianza, l’Agenzia ricorrente lamenta laviolazione e falsa applicazione degli artt. 27, 37 e 57 del d.P.R. 131/86, 11e 13 del d.lgs. 347/90, 1 della tariffa allegata al predetto d.P.R. 131/86, inrelazione all’art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c. Richiama precedentipronunce di questa Corte, tra cui le ordinanze nn. 13705/2022 e30738/2021, sulla base delle quali si è ritenuta l’applicabilità allafattispecie dell’art. 27, comma 3, del t.u. registro, ove sottopone aimposta proporzionale le condizioni sospensive il cui avveramento dipendedalla mera volontà dell’acquirente, come avvenuto nel caso specifico in cuiNumero registro generale 23041/2022Numero sezionale 4100/2026Numero di raccolta generale 15699/2026Data pubblicazione 22/05/2026la società promissaria acquirente aveva promosso l’azione per ottenerel’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre. Evidenzia come non siarilevante il fatto che il giudice abbia lievemente rideterminato il prezzo (da€ 460.000,00 a € 470.000,00) in relazione all’avvenuta, nel frattempo,restituzione della caparra. Privo di base normativa sarebbe poi l’addebitod’un onere probatorio in capo all’Ufficio in merito all’avvenutotrasferimento di proprietà così come in ordine alla sorte di un avviso diliquidazione nei confronti della società coobbligata, da rilevarsi semmai insede di riscossione.1.1 Il motivo è fondato.1.2 I trasferimenti immobiliari che avvengono a seguito di provvedimentodell’Autorità giudiziaria emesso ai sensi dell’articolo 2932 c.c., scontanol’imposta di registro in misura ordinaria, a prescindere dalla circostanzache, come accade di prassi, il trasferimento sia subordinato al pagamentodel prezzo da parte dell’acquirente.Questo principio è stato confermato anche recentemente da questa Cortecon le ordinanze n. 4069 del 23 febbraio 2026, n. 4140 e 4153, questeultime entrambe del 24 febbraio 2026.1.3 Va pertanto applicato il principio in base al quale, in tema di impostadi registro, la sentenza emessa sulla base dell’articolo 2932 cc che disponeil trasferimento di un immobile a favore di un promissario acquirente,subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta aimposta proporzionale anche se ancora impugnabile, in quanto, per effettodell’articolo 27 del testo unico sull’imposta di registro, d.P.R. n. 131/1986,non sono considerati sotto condizione sospensiva gli atti i cui effettidipendono dalla mera volontà dell’acquirente o da iniziativa unilaterale delpromissario acquirente (vv. anche Ord. 17786/2022, 30730/2025 e4946/2025).1.4 Nessuna rilevanza può avere, nel caso specifico, che:Numero registro generale 23041/2022Numero sezionale 4100/2026Numero di raccolta generale 15699/2026Data pubblicazione 22/05/2026- il prezzo fosse aumentato del 2,5% in considerazione della intervenutarestituzione della caparra;- la sentenza stabilisca un termine per il pagamento e il trasferimento;- sia, in ipotesi, intervenuto pagamento da parte di altro coobbligato;ciò in quanto nessuna di tali circostanze condiziona l’applicazione dellanorma fiscale.2. Il ricorso va pertanto accolto e, non essendovi necessità d’ulterioriaccertamenti in fatto, la causa va decisa nel merito respingendol’originario ricorso delle contribuenti.Alla pronuncia e ai sensi dell’art. 385, comma secondo, c.p.c., segue lacondanna alle spese dell’intero giudizio che vanno liquidate come dadispositivo. P.Q.Maccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito,respinge l’originario ricorso delle contribuenti.Condanna le controricorrenti al pagamento delle spese di giudizio a favoredell’Agenzia ricorrente che liquida in:- € 5.807,00 per il giudizio di primo grado;- € 7.010,00 per il giudizio d’appello;- € 3.000,00 per il giudizio di legittimità, oltre spese prenotate a debito.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14/05/2026.Il PresidenteMilena Balsamo